佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司
薄海財(cái)（黑龍江中東律師事務(wù)所）
宮某某
黃德志（黑龍江君德律師事務(wù)所）
唐亮（黑龍江君德律師事務(wù)所）

原告佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司，住所地佳木斯市向陽東區(qū)長安路中段新誼社區(qū)。
法定代表人王彬，該公司經(jīng)理。
委托代理人薄海財(cái)，黑龍江中東律師事務(wù)所律師。
被告宮某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯市公安消防支隊(duì)職員。
委托代理人黃德志，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。
委托代理人唐亮，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。
原告佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司（以下簡稱正方家電）與被告宮某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年7月15日立案受理后，原告向本院提出撤訴申請，要求撤回對第三人井緒府的起訴，本院于2015年11月23日作出作出民事裁定，準(zhǔn)許原告撤回起訴，本院依法組成合議庭，于2015年10月10日、2015年11月24日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。
原告正方家電法定代表人王彬及委托代理人薄海財(cái)，被告宮某某的委托代理人黃德志、唐亮到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2010年4月，原告通過佳木斯市千禧傢俬城承租了位于佳木斯市千禧傢俬城正南門西首第一戶門市房，租期三年。
合同期滿后，原、被告約定續(xù)租三年，租金漲為每年28萬元。
后原告重新裝修店面，支付裝修費(fèi)38.5萬元。
2013年8月2日，原告按被告要求將租金以轉(zhuǎn)帳形式支付給被告姐姐宮照鳳。
2013年11月5日，井緒府來到原告店內(nèi)稱其以450萬元價(jià)格購買了爭議房屋，讓原告搬出，因雙方發(fā)生爭執(zhí)，原告法定代表人王彬?qū)⒕w府打傷，后賠償井緒府100萬元。
原告認(rèn)為，是被告故意違約將已經(jīng)出租給原告的房屋又出售給井緒府，才造成了原告的巨大損失。
故原告訴訟來院，要求被告賠償原告2013年4月重新裝修費(fèi)38.5萬元、2013年11月至2014年5月因停業(yè)造成的利潤損失109萬元、（直接損失及未完成廠家合同任務(wù)損失的年終返點(diǎn)）、停業(yè)工資損失44.5788萬元、新舊店面租金一年的差價(jià)損失75萬元，共計(jì)267.07888萬元；訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告辯稱，被告起訴主體錯(cuò)誤，爭議房屋的承租人是佳木斯市美的電器商場，房屋租賃合同簽字人為王彬，原告不具備訴訟主體資格。
爭議房屋的產(chǎn)權(quán)人系被告姐姐宮照晶，因其在外地工作，委托被告代為出租，故被告主體不適格。
2013年4月24日租賃合同到期后，被告通知原告房主想賣房，原告稱無力購買，愿意先承租，找到買主即倒房，租金多退少補(bǔ)。
2013年8月，原告支付租金28萬元。
2013年11月，原告法定代表人與井緒府發(fā)生糾紛，將其打傷，井緒府并未購買房屋。
被告與其姐協(xié)商后將租金全部退還給原告，并多給付10萬元，一次性將錢款打到原告妻子帳戶上。
后原告將房屋返還被告，被告認(rèn)為雙方糾紛已經(jīng)解決，原告主張的各項(xiàng)損失沒有依據(jù)，應(yīng)予以駁回。
根據(jù)本院審查確認(rèn)證據(jù)，結(jié)合雙方當(dāng)事人陳述，本案基本事實(shí)如下:2010年4月24日，原告正方家電與被告宮某某及佳木斯新千禧傢俬城簽訂委托合同租賃書一份，合同約定:被告委托佳木斯新千禧傢俬城將佳木斯市向陽區(qū)長安廣場B座，編號:11號門市房1-2層（新千禧傢俬城000112號門市），建筑面積258平方米的房屋出租給原告，房屋租期首定三年，租賃價(jià)格第一年租金為23萬元，第2-3年租金為25萬元。
付租方式:提前半年支付房租。
合同期滿后，雙方口頭約定:房租調(diào)整為每年28萬元，租期截止至2014年7月10日，原告法定代表人王彬于2013年8月2日將租金28萬元匯入被告姐姐宮照鳳的個(gè)人帳戶中。
2013年8月25日，原告裝修承租的房屋支付裝修費(fèi)38.5萬元。
原告自2013年11月起至2014年4月止支付公司24名職工六個(gè)月工資共計(jì)44.5789萬元。
本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的房屋租賃合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，法定代表人代表法人行使職權(quán)，以法人名義對外作出的行為應(yīng)由法人承擔(dān)責(zé)任。
本案中，委托租賃合同上雖未加蓋原告單位公章，但有其法定代表人王彬的簽名，因合同強(qiáng)調(diào)的是雙方當(dāng)事人的合意，而非形式上的蓋章，蓋具公章亦并非合同有效的必備要件，故原告具備訴訟主體資格。
對于被告辯稱的爭議房屋產(chǎn)權(quán)人系被告姐姐宮照晶的辯解理由，因被告未能提供證據(jù)證實(shí)爭議房屋已取得產(chǎn)權(quán)證照，且被告提供的動(dòng)遷安置專用結(jié)算單上沒有寫明時(shí)間及姓名，無法證實(shí)動(dòng)遷安置的實(shí)際權(quán)利人，結(jié)合被告在公安機(jī)關(guān)所作的詢問筆錄中陳述爭議房屋系其姐宮照晶于2009年支付330萬元購買，可見被告所述前后矛盾，故對被告的辯解理由，本院不予采信。
雙方在2013年4月24日租賃合同到期后，口頭約定新的租期截止時(shí)間為2014年7月，年租金28萬元，原告于2013年8月2日將租金28萬元以匯款方式給付被告。
被告在公安機(jī)關(guān)所作的詢問筆錄中自認(rèn)與井緒府于2013年8月1日簽訂房屋買賣合同一份，井緒府以500萬元的價(jià)格購買了爭議房屋，且被告應(yīng)在2013年9月1日前將新千禧傢俬城000112號門市交付給井緒府。
因原、被告口頭約定新的租賃合同到期時(shí)間為2014年7月，但在2013年8月1日雙方租賃關(guān)系存續(xù)期間，被告違反合同約定將爭議房屋出售給井緒府，該行為構(gòu)成違約。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十一條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。
”因被告在租賃期內(nèi)將爭議房屋出售給井緒府，且井緒府強(qiáng)行占房，導(dǎo)致原告正方家電不能繼續(xù)經(jīng)營，對此造成的損失應(yīng)由被告承擔(dān)承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
”本院認(rèn)為，原告因被告違約導(dǎo)致其公司停業(yè)需尋找新的營業(yè)場所，且原告提供充分有效的證據(jù)證實(shí)其支付職工工資的事實(shí)存在，故對原告主張的停業(yè)期間支付的員工工資44.5789萬元的訴訟請求，本院予以支持。
原告在租賃期間因裝修店面支付裝修費(fèi)用38.5萬元屬直接損失，本院予以支持。
對于原告主張的租賃二處房屋差價(jià)的訴訟請求，因于法無據(jù)，故不予支持。
對于原告主張的直接損失及未完成廠家合同任務(wù)損失的年終返點(diǎn)的訴訟請求，因其不屬于訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失，故本院不予支持。
對于被告已返還原告38萬元，應(yīng)予以扣除。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?，《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百一十二條 ?、第一百一十三條 ?、第一百二十一條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告宮某某賠償原告佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司裝修費(fèi)38.5萬元、停業(yè)期間支付的員工工資44.5789萬元、共計(jì)83.0789萬元，扣除被告已返還的38萬元，還應(yīng)賠償45.0789萬元，于本判決生效后10日內(nèi)付清；
二、駁回原告佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)28166元，由被告宮某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的房屋租賃合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，法定代表人代表法人行使職權(quán)，以法人名義對外作出的行為應(yīng)由法人承擔(dān)責(zé)任。
本案中，委托租賃合同上雖未加蓋原告單位公章，但有其法定代表人王彬的簽名，因合同強(qiáng)調(diào)的是雙方當(dāng)事人的合意，而非形式上的蓋章，蓋具公章亦并非合同有效的必備要件，故原告具備訴訟主體資格。
對于被告辯稱的爭議房屋產(chǎn)權(quán)人系被告姐姐宮照晶的辯解理由，因被告未能提供證據(jù)證實(shí)爭議房屋已取得產(chǎn)權(quán)證照，且被告提供的動(dòng)遷安置專用結(jié)算單上沒有寫明時(shí)間及姓名，無法證實(shí)動(dòng)遷安置的實(shí)際權(quán)利人，結(jié)合被告在公安機(jī)關(guān)所作的詢問筆錄中陳述爭議房屋系其姐宮照晶于2009年支付330萬元購買，可見被告所述前后矛盾，故對被告的辯解理由，本院不予采信。
雙方在2013年4月24日租賃合同到期后，口頭約定新的租期截止時(shí)間為2014年7月，年租金28萬元，原告于2013年8月2日將租金28萬元以匯款方式給付被告。
被告在公安機(jī)關(guān)所作的詢問筆錄中自認(rèn)與井緒府于2013年8月1日簽訂房屋買賣合同一份，井緒府以500萬元的價(jià)格購買了爭議房屋，且被告應(yīng)在2013年9月1日前將新千禧傢俬城000112號門市交付給井緒府。
因原、被告口頭約定新的租賃合同到期時(shí)間為2014年7月，但在2013年8月1日雙方租賃關(guān)系存續(xù)期間，被告違反合同約定將爭議房屋出售給井緒府，該行為構(gòu)成違約。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十一條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。
”因被告在租賃期內(nèi)將爭議房屋出售給井緒府，且井緒府強(qiáng)行占房，導(dǎo)致原告正方家電不能繼續(xù)經(jīng)營，對此造成的損失應(yīng)由被告承擔(dān)承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
”本院認(rèn)為，原告因被告違約導(dǎo)致其公司停業(yè)需尋找新的營業(yè)場所，且原告提供充分有效的證據(jù)證實(shí)其支付職工工資的事實(shí)存在，故對原告主張的停業(yè)期間支付的員工工資44.5789萬元的訴訟請求，本院予以支持。
原告在租賃期間因裝修店面支付裝修費(fèi)用38.5萬元屬直接損失，本院予以支持。
對于原告主張的租賃二處房屋差價(jià)的訴訟請求，因于法無據(jù)，故不予支持。
對于原告主張的直接損失及未完成廠家合同任務(wù)損失的年終返點(diǎn)的訴訟請求，因其不屬于訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失，故本院不予支持。
對于被告已返還原告38萬元，應(yīng)予以扣除。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?，《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百一十二條 ?、第一百一十三條 ?、第一百二十一條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告宮某某賠償原告佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司裝修費(fèi)38.5萬元、停業(yè)期間支付的員工工資44.5789萬元、共計(jì)83.0789萬元，扣除被告已返還的38萬元，還應(yīng)賠償45.0789萬元，于本判決生效后10日內(nèi)付清；
二、駁回原告佳木斯正方家電經(jīng)銷有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)28166元，由被告宮某某承擔(dān)。

審判長：劉靜
審判員：朱麗潔
審判員：王曉艷

書記員：宋健