上訴人（原審被告）佟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，哈爾濱市道外區(qū)百花劇場經(jīng)營者，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人楊大勇，男，xxxx年xx月xx日出生，無固定職業(yè)，住黑龍江省尚志市。
被上訴人（原審原告）哈爾濱兒童藝術劇院，住所地哈爾濱市道外區(qū)錢塘街180號。
法定代表人趙國忠，院長。
委托代理人徐佩利，黑龍江公意律師事務所律師。

上訴人佟某某因與被上訴人哈爾濱兒童藝術劇院（以下簡稱藝術劇院）房屋租賃合同糾紛一案，不服哈爾濱市道外區(qū)人民法院（2012）外民二初字第536號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結。
原審認定，藝術劇院、佟某某于2007年2月7日簽訂《出租合同》一份，雙方約定，佟某某租賃藝術劇院所有的坐落于哈爾濱市道外區(qū)錢塘街180號原劇場開辦曲藝廳，租期為五年，自2007年4月20日至2012年4月20日止；2007年4月20日至2010年4月20日的租金為每年40，000元，2010年4月20日至2012年4月20日的租金為每年60，000元，每年按照簽訂合同日期算起，一次性支付；佟某某向藝術劇院交付抵押金10，000元，合同期滿后，佟某某如無第五項第四條所涉及的事項（劇場內(nèi)原有設備，經(jīng)雙方清點，由佟某某暫時使用的設備佟某某應妥善保管，如有丟失或損壞將按價賠償或從抵押金中扣除），藝術劇院則將抵押金返還佟某某；佟某某負責支付甲方辦公區(qū)域內(nèi)的用水、用電、取暖（不低于市政府規(guī)定供暖標準）及排污費用和臨時鍋爐工工資（每月不高于1200元）；佟某某在2007年包燒期之前將現(xiàn)有鍋爐改造為環(huán)保型鍋爐，所需一切費用由佟某某全部承擔。合同簽訂后，佟某某向藝術劇院交納了相應租金，并開始使用該出租房屋進行演出。2008年8月27日，藝術劇院向黑龍江力得爾工程經(jīng)濟技術咨詢事務所有限責任公司申請對藝術劇院所有的劇場及辦公樓附屬工程進行房屋可靠性鑒定和危房危險性鑒定，鑒定意見為安全性不符合標準要求，顯著影響整體承載，構成局部危房。2009年4月2日，藝術劇院根據(jù)該鑒定結論書面通知佟某某租賃房屋構成局部危房，要求終止履行雙方簽訂的租賃協(xié)議。但佟某某不同意解除合同，要求藝術劇院對租賃房屋進行維修。2009年4月27日，藝術劇院根據(jù)局部危房的鑒定結論拒絕了佟某某提出的更換環(huán)保型鍋爐及對劇場進行內(nèi)飾裝修改造的請求，但同意佟某某提出的對劇場屋頂漏水進行維修。后藝術劇院經(jīng)向上級主管部門請示，對該房屋的屋頂及墻體進行了維修。2011年9月20日、2011年11月3日，藝術劇院向佟某某發(fā)出通知，要求佟某某立即向藝術劇院支付拖欠的相關款項，并要求解除租賃合同，但佟某某以藝術劇院所出租房屋系危房、佟某某已停業(yè)為由拒絕支付上述費用。2011年3月7日，藝術劇院向佟某某提出解除終止租賃關系的請求，并告知佟某某不同意對出租房屋進行維修。2011年10月25日，佟某某經(jīng)營的哈爾濱市道外區(qū)紅星戲院百花劇場向藝術劇院發(fā)出通知一份，即《關于我劇院停業(yè)的通知》，內(nèi)容為，根據(jù)貴院對我劇場進行維修，至今沒有維修，現(xiàn)房屋已對觀眾有危害和不安全隱患，貴院在2010年不經(jīng)論證改造鍋爐，增大燃燒容量，對我劇場包燒增加費用支出幾倍，使我劇場無法經(jīng)營，造成經(jīng)濟損失。為了客人的生命安全，減少不必要的損失，我劇場決定在2011年11月1日停業(yè)，在停業(yè)期間我劇場不負責合同中規(guī)定的供水、供電，貴院并負責我劇場的停業(yè)期間的一切經(jīng)濟損失，劇場的設備凍壞、受損并出現(xiàn)其他隱患全部由貴院承擔法律責任及解決責任。此后，佟某某經(jīng)營的劇場停止了演出活動，佟某某將該房屋改為庫房，用于存放花盆等物品。現(xiàn)藝術劇院以雙方簽訂的租賃合同已屆滿為由訴至法院，要求佟某某遷出租賃房屋，并支付拖欠的租金及鍋爐改造費、電費及冬季采暖購煤費用。
藝術劇院訴稱，2007年2月7日，藝術劇院、佟某某簽訂房屋《承租合同》，合同約定，佟某某承租藝術劇院所有的坐落于哈爾濱市道外區(qū)錢塘街180號劇場及部分附屬房屋，用于開辦曲藝廳，租期為五年，自2007年4月20日起至2012年4月20日止，前三年租金為每年40，000元，后兩年租金為每年60，000元；由佟某某負責承租區(qū)及與其接壤的藝術劇院辦公樓的水費、電費、冬季采暖包燒；佟某某出資在2007年包燒期前，將現(xiàn)有鍋爐改造為環(huán)保型鍋爐以及其他事項。佟某某在合同履行過程中擅自違約，沒有出資改造鍋爐，為了維護辦公樓供暖，藝術劇院自行出資110，000元，將鍋爐改造。2008年9月經(jīng)鑒定佟某某承租部分系危房，無維修價值。藝術劇院將此結論通知佟某某，佟某某表示愿意繼續(xù)承租該房。2009年采暖期開始，佟某某以經(jīng)營收入低為由，只在演出日供暖，為了維護劇場采暖系統(tǒng)正常運轉，藝術劇院自行支付采暖費236，404元，佟某某至今仍欠藝術劇院租金120，000元，且2012年4月20日租賃期滿后，佟某某仍占用藝術劇院房屋，故請求判令：1、佟某某立即從承租藝術劇院的房屋中遷出；2、佟某某按合同約定支付藝術劇院墊付的鍋爐改造費110，000元；3、佟某某按合同約定支付藝術劇院墊付的鍋爐用電費42，364元；4、佟某某按合同約定支付藝術劇院墊付的冬季采暖煤款194，040元；5、判令佟某某按合同約定支付所欠藝術劇院的房屋租金120，000元；6、案件受理費由佟某某承擔。
佟某某辯稱，不同意藝術劇院的訴訟請求。一、藝術劇院要求佟某某遷出沒有依據(jù)。雖然合同約定的租期已屆滿，但是由于藝術劇院在2008年9月自行申請出租房為危房，佟某某以書面形式要求其修復或佟某某自行修復，但藝術劇院均不同意，既不允許佟某某使用房屋，又拒不修復，此期間，房屋無法使用，所以，從2008年9月開始房屋租期應當順延，直至藝術劇院將房屋修復或經(jīng)鑒定可以使用時開始繼續(xù)計算租期，佟某某認為雙方租賃合同一直處于中止階段，租期尚未屆滿，藝術劇院無權要求佟某某遷出。二、藝術劇院要求支付鍋爐改造費用無依據(jù)。改造鍋爐是合同約定佟某某的義務，但是，佟某某向藝術劇院發(fā)出《關于更換環(huán)保型鍋爐報告》，希望藝術劇院為佟某某更換鍋爐做好前期準備工作，并積極配合。但藝術劇院回復以“對鍋爐的改造需取得上級主管部門的同意，我院尚需與有關部門協(xié)商”為由，不同意佟某某對現(xiàn)有鍋爐進行改造。藝術劇院在此之后又自行更換大功率鍋爐，既費電又費煤，該鍋爐不符合實際需要，所以佟某某不同意藝術劇院自行更換的鍋爐，也不同意支付此款。三、藝術劇院要求支付2009年供暖期至2012年4月20日的鍋爐用電費、冬季采暖煤款沒有依據(jù)。因為此期間租賃合同處于中止狀態(tài)，佟某某沒有支付此款項的義務。四、藝術劇院要求支付2010年4月至2012年4月的租金沒有依據(jù)。因為該期間藝術劇院擅自對租賃房屋鑒定為危房，告知佟某某不能使用，又拒絕維修，導致租賃合同中止履行，現(xiàn)又來主張此期間租金顯然是自相矛盾，該要求無理。五、本案中藝術劇院的各項要求均系無理要求，請求人民法院予以駁回。相反，由于藝術劇院的租賃物被其自己申請鑒定為危房，目前，該房到底是否為危房尚無權威定論，租賃合同處于中止價段，給佟某某造成經(jīng)濟損失上百萬元。所以，藝術劇院不但無權主張佟某某遷出房屋及各項費用，而且依法還應履行提供符合租賃合同約定的出租房屋的義務，應當依法確認房屋是否系危房，如果是危房應當承擔修復義務，如不是危房應當繼續(xù)履行租賃合同所約定的責任。另外，藝術劇院賠償佟某某此期間的所有損失，以維護佟某某的合法權益。
原審判決認為，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務，一方不履行合同義務履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等責任。本案中，藝術劇院、佟某某簽訂的承租合同系雙方真實意思表示，且不違反法律或行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，為有效合同。現(xiàn)藝術劇院向佟某某提供了合同約定的房屋，佟某某雖交納了部分租金，但未如約將全部租金交給藝術劇院。佟某某雖抗辯藝術劇院為其提供的房屋因系危房、雙方租賃合同應順延，但其抗辯理由不成立，原因如下：首先，藝術劇院自行委托的危房鑒定，無論從形式還是內(nèi)容均不具有合法性。根據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》，只有市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構有權對房屋進行安全鑒定。其次，佟某某不認可藝術劇院提供的危房鑒定，卻又以租賃房屋是危房、無法使用為由主張雙方租賃合同處于中止狀態(tài)，其抗辯理由相互矛盾。如佟某某認為危房鑒定報告無法律依據(jù)，則可以不同意藝術劇院解除雙方租賃合同的請求，繼續(xù)經(jīng)營劇場，但佟某某卻稱因房屋無法使用已停止演出活動、雙方合同處于中止履行狀態(tài)；如佟某某認可藝術劇院出具的鑒定報告，認為出租房屋構成危房、無法使用，則應與藝術劇院解除租賃合同，自訴爭房屋中遷出，但佟某某收到危房鑒定報告后，不但不同意解除租賃合同，還繼續(xù)使用訴爭房屋用于演出經(jīng)營，在停業(yè)演出后，亦占有該房屋存放物品至今。最后，佟某某抗辯租賃房屋的租期應當順延，直至藝術劇院將房屋修復或經(jīng)鑒定可以使用后，方可繼續(xù)計算租期，但未向法庭提供證據(jù)證明租賃房屋系危房或存在影響佟某某開辦劇場的安全隱患，相反佟某某的演出設備一直在該房屋內(nèi)，雙方租賃合同始終在履行，不存在中止履行的情況。綜上，佟某某的抗辯理由既相互矛盾又無證據(jù)支持，其違約行為違反了相關法律的規(guī)定及公平正義原則，故藝術劇院訴請佟某某給付拖欠租金并遷出租賃房屋的訴訟請求有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。藝術劇院訴請佟某某給付鍋爐改造費、用電費、煤款，但依雙方合同約定，鍋爐改造應由佟某某完成，而藝術劇院在無法定事由的情況下，拒絕佟某某更換鍋爐的請求，反而私自自行更換鍋爐，且藝術劇院更換的鍋爐非雙方約定的環(huán)保型鍋爐，藝術劇院的行為違反雙方約定，故藝術劇院該項訴請不符合法律規(guī)定，本院不予支持。判決：一、佟某某于本判決發(fā)生法律效力后二十日內(nèi)從哈爾濱兒童藝術劇院所有的坐落于哈爾濱市道外區(qū)錢塘街180號房屋遷出；二、佟某某于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)給付哈爾濱兒童藝術劇院2010年4月20日至2012年4月20日的房屋租金120，000元；三、駁回哈爾濱兒童藝術劇院的其他訴訟請求。
本院經(jīng)審理認定的事實與原審判決認定的事實一致，本院予以認定。

本院認為，關于佟某某、藝術劇院房屋租賃合同效力，合同履行是否存在中止，租期是否應當順延問題。2007年2月7日佟某某與藝術劇院簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，形式內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應屬有效合同。雙方應按合同約定履行各自的義務。合同簽訂后藝術劇院已按合同約定將租賃房屋交付佟某某使用，佟某某亦向藝術劇院支付了部分租金。2009年4月2日，藝術劇院以租賃物為危房，書面通知佟某某要求與其解除租賃合同，但危房鑒定系藝術劇院自行委托，并不具有科學性、合法性。佟某某在收到通知后不但沒有因藝術劇院提供的租賃物存在瑕疵，停止使用進而主張對方違約，將房屋返還藝術劇院，反而于2009年4月20日仍向藝術劇院交納了下一年度的租金，該行為表明租賃房屋符合其實現(xiàn)租賃目的的狀態(tài)，佟某某也愿意以房屋現(xiàn)狀繼續(xù)承租。藝術劇院在接受了租金后再未主張解除合同，也表明藝術劇院默許雙方租賃合同可以繼續(xù)履行。2011年11月1日，佟某某以書面形式告知藝術劇院其經(jīng)營的劇場停止演出，證明在2009年4月至2011年11月期間租賃房屋仍處于適格的使用狀態(tài)，佟某某并沒有因危房停止使用。此后，佟某某雖未使用承租房屋演出經(jīng)營，但其仍在占有使用，租賃合同在事實上仍屬繼續(xù)履行狀態(tài)，沒有履行中止，租期應當順延的事實根據(jù)。因此，佟某某主張合同履行中止，租期順延，不應遷出的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關于租金的問題。佟某某上訴主張其演出經(jīng)營停業(yè)時租期尚未屆滿，即使計算租金，在2011年11月1日后的租金也不應再予計算。因佟某某于2010年4月20日后再未向藝術劇院支付房屋租金，在停業(yè)后亦并沒有將房屋移交藝術劇院，仍繼續(xù)占有使用該房屋，可視為租賃合同繼續(xù)履行，佟某某應按合同約定履行租金給付義務。即便如佟某某所述，停業(yè)后租賃房屋處于閑置狀態(tài)，因其未采取積極救濟措施，且事實上房屋仍在佟某某的掌控之下，因此，導致房屋閑置的租金損失，佟某某亦存在過錯。原審根據(jù)藝術劇院的訴請，判令佟某某給付藝術劇院2010年4月至2012年4月20日的房屋租金120000元，并無不當，本院予給予維持。
綜上，原審判決認定事實清楚，判決結果正確。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2125.43元，由上訴人佟某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　劉松濤 審　判　員　　韓玉梅 代理審判員　　董茂建

書記員：馬立娜