上訴人（原審被告）佟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，哈爾濱市道外區(qū)百花劇場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人楊大勇，男，xxxx年xx月xx日出生，無(wú)固定職業(yè)，住黑龍江省尚志市。
被上訴人（原審原告）哈爾濱兒童藝術(shù)劇院，住所地哈爾濱市道外區(qū)錢塘街180號(hào)。
法定代表人趙國(guó)忠，院長(zhǎng)。
委托代理人徐佩利，黑龍江公意律師事務(wù)所律師。

上訴人佟某某因與被上訴人哈爾濱兒童藝術(shù)劇院（以下簡(jiǎn)稱藝術(shù)劇院）房屋租賃合同糾紛一案，不服哈爾濱市道外區(qū)人民法院（2012）外民二初字第536號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，藝術(shù)劇院、佟某某于2007年2月7日簽訂《出租合同》一份，雙方約定，佟某某租賃藝術(shù)劇院所有的坐落于哈爾濱市道外區(qū)錢塘街180號(hào)原劇場(chǎng)開辦曲藝廳，租期為五年，自2007年4月20日至2012年4月20日止；2007年4月20日至2010年4月20日的租金為每年40，000元，2010年4月20日至2012年4月20日的租金為每年60，000元，每年按照簽訂合同日期算起，一次性支付；佟某某向藝術(shù)劇院交付抵押金10，000元，合同期滿后，佟某某如無(wú)第五項(xiàng)第四條所涉及的事項(xiàng)（劇場(chǎng)內(nèi)原有設(shè)備，經(jīng)雙方清點(diǎn)，由佟某某暫時(shí)使用的設(shè)備佟某某應(yīng)妥善保管，如有丟失或損壞將按價(jià)賠償或從抵押金中扣除），藝術(shù)劇院則將抵押金返還佟某某；佟某某負(fù)責(zé)支付甲方辦公區(qū)域內(nèi)的用水、用電、取暖（不低于市政府規(guī)定供暖標(biāo)準(zhǔn)）及排污費(fèi)用和臨時(shí)鍋爐工工資（每月不高于1200元）；佟某某在2007年包燒期之前將現(xiàn)有鍋爐改造為環(huán)保型鍋爐，所需一切費(fèi)用由佟某某全部承擔(dān)。合同簽訂后，佟某某向藝術(shù)劇院交納了相應(yīng)租金，并開始使用該出租房屋進(jìn)行演出。2008年8月27日，藝術(shù)劇院向黑龍江力得爾工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)咨詢事務(wù)所有限責(zé)任公司申請(qǐng)對(duì)藝術(shù)劇院所有的劇場(chǎng)及辦公樓附屬工程進(jìn)行房屋可靠性鑒定和危房危險(xiǎn)性鑒定，鑒定意見為安全性不符合標(biāo)準(zhǔn)要求，顯著影響整體承載，構(gòu)成局部危房。2009年4月2日，藝術(shù)劇院根據(jù)該鑒定結(jié)論書面通知佟某某租賃房屋構(gòu)成局部危房，要求終止履行雙方簽訂的租賃協(xié)議。但佟某某不同意解除合同，要求藝術(shù)劇院對(duì)租賃房屋進(jìn)行維修。2009年4月27日，藝術(shù)劇院根據(jù)局部危房的鑒定結(jié)論拒絕了佟某某提出的更換環(huán)保型鍋爐及對(duì)劇場(chǎng)進(jìn)行內(nèi)飾裝修改造的請(qǐng)求，但同意佟某某提出的對(duì)劇場(chǎng)屋頂漏水進(jìn)行維修。后藝術(shù)劇院經(jīng)向上級(jí)主管部門請(qǐng)示，對(duì)該房屋的屋頂及墻體進(jìn)行了維修。2011年9月20日、2011年11月3日，藝術(shù)劇院向佟某某發(fā)出通知，要求佟某某立即向藝術(shù)劇院支付拖欠的相關(guān)款項(xiàng)，并要求解除租賃合同，但佟某某以藝術(shù)劇院所出租房屋系危房、佟某某已停業(yè)為由拒絕支付上述費(fèi)用。2011年3月7日，藝術(shù)劇院向佟某某提出解除終止租賃關(guān)系的請(qǐng)求，并告知佟某某不同意對(duì)出租房屋進(jìn)行維修。2011年10月25日，佟某某經(jīng)營(yíng)的哈爾濱市道外區(qū)紅星戲院百花劇場(chǎng)向藝術(shù)劇院發(fā)出通知一份，即《關(guān)于我劇院停業(yè)的通知》，內(nèi)容為，根據(jù)貴院對(duì)我劇場(chǎng)進(jìn)行維修，至今沒(méi)有維修，現(xiàn)房屋已對(duì)觀眾有危害和不安全隱患，貴院在2010年不經(jīng)論證改造鍋爐，增大燃燒容量，對(duì)我劇場(chǎng)包燒增加費(fèi)用支出幾倍，使我劇場(chǎng)無(wú)法經(jīng)營(yíng)，造成經(jīng)濟(jì)損失。為了客人的生命安全，減少不必要的損失，我劇場(chǎng)決定在2011年11月1日停業(yè)，在停業(yè)期間我劇場(chǎng)不負(fù)責(zé)合同中規(guī)定的供水、供電，貴院并負(fù)責(zé)我劇場(chǎng)的停業(yè)期間的一切經(jīng)濟(jì)損失，劇場(chǎng)的設(shè)備凍壞、受損并出現(xiàn)其他隱患全部由貴院承擔(dān)法律責(zé)任及解決責(zé)任。此后，佟某某經(jīng)營(yíng)的劇場(chǎng)停止了演出活動(dòng)，佟某某將該房屋改為庫(kù)房，用于存放花盆等物品。現(xiàn)藝術(shù)劇院以雙方簽訂的租賃合同已屆滿為由訴至法院，要求佟某某遷出租賃房屋，并支付拖欠的租金及鍋爐改造費(fèi)、電費(fèi)及冬季采暖購(gòu)煤費(fèi)用。
藝術(shù)劇院訴稱，2007年2月7日，藝術(shù)劇院、佟某某簽訂房屋《承租合同》，合同約定，佟某某承租藝術(shù)劇院所有的坐落于哈爾濱市道外區(qū)錢塘街180號(hào)劇場(chǎng)及部分附屬房屋，用于開辦曲藝廳，租期為五年，自2007年4月20日起至2012年4月20日止，前三年租金為每年40，000元，后兩年租金為每年60，000元；由佟某某負(fù)責(zé)承租區(qū)及與其接壤的藝術(shù)劇院辦公樓的水費(fèi)、電費(fèi)、冬季采暖包燒；佟某某出資在2007年包燒期前，將現(xiàn)有鍋爐改造為環(huán)保型鍋爐以及其他事項(xiàng)。佟某某在合同履行過(guò)程中擅自違約，沒(méi)有出資改造鍋爐，為了維護(hù)辦公樓供暖，藝術(shù)劇院自行出資110，000元，將鍋爐改造。2008年9月經(jīng)鑒定佟某某承租部分系危房，無(wú)維修價(jià)值。藝術(shù)劇院將此結(jié)論通知佟某某，佟某某表示愿意繼續(xù)承租該房。2009年采暖期開始，佟某某以經(jīng)營(yíng)收入低為由，只在演出日供暖，為了維護(hù)劇場(chǎng)采暖系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，藝術(shù)劇院自行支付采暖費(fèi)236，404元，佟某某至今仍欠藝術(shù)劇院租金120，000元，且2012年4月20日租賃期滿后，佟某某仍占用藝術(shù)劇院房屋，故請(qǐng)求判令：1、佟某某立即從承租藝術(shù)劇院的房屋中遷出；2、佟某某按合同約定支付藝術(shù)劇院墊付的鍋爐改造費(fèi)110，000元；3、佟某某按合同約定支付藝術(shù)劇院墊付的鍋爐用電費(fèi)42，364元；4、佟某某按合同約定支付藝術(shù)劇院墊付的冬季采暖煤款194，040元；5、判令佟某某按合同約定支付所欠藝術(shù)劇院的房屋租金120，000元；6、案件受理費(fèi)由佟某某承擔(dān)。
佟某某辯稱，不同意藝術(shù)劇院的訴訟請(qǐng)求。一、藝術(shù)劇院要求佟某某遷出沒(méi)有依據(jù)。雖然合同約定的租期已屆滿，但是由于藝術(shù)劇院在2008年9月自行申請(qǐng)出租房為危房，佟某某以書面形式要求其修復(fù)或佟某某自行修復(fù)，但藝術(shù)劇院均不同意，既不允許佟某某使用房屋，又拒不修復(fù)，此期間，房屋無(wú)法使用，所以，從2008年9月開始房屋租期應(yīng)當(dāng)順延，直至藝術(shù)劇院將房屋修復(fù)或經(jīng)鑒定可以使用時(shí)開始繼續(xù)計(jì)算租期，佟某某認(rèn)為雙方租賃合同一直處于中止階段，租期尚未屆滿，藝術(shù)劇院無(wú)權(quán)要求佟某某遷出。二、藝術(shù)劇院要求支付鍋爐改造費(fèi)用無(wú)依據(jù)。改造鍋爐是合同約定佟某某的義務(wù)，但是，佟某某向藝術(shù)劇院發(fā)出《關(guān)于更換環(huán)保型鍋爐報(bào)告》，希望藝術(shù)劇院為佟某某更換鍋爐做好前期準(zhǔn)備工作，并積極配合。但藝術(shù)劇院回復(fù)以“對(duì)鍋爐的改造需取得上級(jí)主管部門的同意，我院尚需與有關(guān)部門協(xié)商”為由，不同意佟某某對(duì)現(xiàn)有鍋爐進(jìn)行改造。藝術(shù)劇院在此之后又自行更換大功率鍋爐，既費(fèi)電又費(fèi)煤，該鍋爐不符合實(shí)際需要，所以佟某某不同意藝術(shù)劇院自行更換的鍋爐，也不同意支付此款。三、藝術(shù)劇院要求支付2009年供暖期至2012年4月20日的鍋爐用電費(fèi)、冬季采暖煤款沒(méi)有依據(jù)。因?yàn)榇似陂g租賃合同處于中止?fàn)顟B(tài)，佟某某沒(méi)有支付此款項(xiàng)的義務(wù)。四、藝術(shù)劇院要求支付2010年4月至2012年4月的租金沒(méi)有依據(jù)。因?yàn)樵撈陂g藝術(shù)劇院擅自對(duì)租賃房屋鑒定為危房，告知佟某某不能使用，又拒絕維修，導(dǎo)致租賃合同中止履行，現(xiàn)又來(lái)主張此期間租金顯然是自相矛盾，該要求無(wú)理。五、本案中藝術(shù)劇院的各項(xiàng)要求均系無(wú)理要求，請(qǐng)求人民法院予以駁回。相反，由于藝術(shù)劇院的租賃物被其自己申請(qǐng)鑒定為危房，目前，該房到底是否為危房尚無(wú)權(quán)威定論，租賃合同處于中止價(jià)段，給佟某某造成經(jīng)濟(jì)損失上百萬(wàn)元。所以，藝術(shù)劇院不但無(wú)權(quán)主張佟某某遷出房屋及各項(xiàng)費(fèi)用，而且依法還應(yīng)履行提供符合租賃合同約定的出租房屋的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)房屋是否系危房，如果是危房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，如不是危房應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同所約定的責(zé)任。另外，藝術(shù)劇院賠償佟某某此期間的所有損失，以維護(hù)佟某某的合法權(quán)益。
原審判決認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等責(zé)任。本案中，藝術(shù)劇院、佟某某簽訂的承租合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律或行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，為有效合同?，F(xiàn)藝術(shù)劇院向佟某某提供了合同約定的房屋，佟某某雖交納了部分租金，但未如約將全部租金交給藝術(shù)劇院。佟某某雖抗辯藝術(shù)劇院為其提供的房屋因系危房、雙方租賃合同應(yīng)順延，但其抗辯理由不成立，原因如下：首先，藝術(shù)劇院自行委托的危房鑒定，無(wú)論從形式還是內(nèi)容均不具有合法性。根據(jù)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》，只有市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行安全鑒定。其次，佟某某不認(rèn)可藝術(shù)劇院提供的危房鑒定，卻又以租賃房屋是危房、無(wú)法使用為由主張雙方租賃合同處于中止?fàn)顟B(tài)，其抗辯理由相互矛盾。如佟某某認(rèn)為危房鑒定報(bào)告無(wú)法律依據(jù)，則可以不同意藝術(shù)劇院解除雙方租賃合同的請(qǐng)求，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)劇場(chǎng)，但佟某某卻稱因房屋無(wú)法使用已停止演出活動(dòng)、雙方合同處于中止履行狀態(tài)；如佟某某認(rèn)可藝術(shù)劇院出具的鑒定報(bào)告，認(rèn)為出租房屋構(gòu)成危房、無(wú)法使用，則應(yīng)與藝術(shù)劇院解除租賃合同，自訴爭(zhēng)房屋中遷出，但佟某某收到危房鑒定報(bào)告后，不但不同意解除租賃合同，還繼續(xù)使用訴爭(zhēng)房屋用于演出經(jīng)營(yíng)，在停業(yè)演出后，亦占有該房屋存放物品至今。最后，佟某某抗辯租賃房屋的租期應(yīng)當(dāng)順延，直至藝術(shù)劇院將房屋修復(fù)或經(jīng)鑒定可以使用后，方可繼續(xù)計(jì)算租期，但未向法庭提供證據(jù)證明租賃房屋系危房或存在影響佟某某開辦劇場(chǎng)的安全隱患，相反佟某某的演出設(shè)備一直在該房屋內(nèi)，雙方租賃合同始終在履行，不存在中止履行的情況。綜上，佟某某的抗辯理由既相互矛盾又無(wú)證據(jù)支持，其違約行為違反了相關(guān)法律的規(guī)定及公平正義原則，故藝術(shù)劇院訴請(qǐng)佟某某給付拖欠租金并遷出租賃房屋的訴訟請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。藝術(shù)劇院訴請(qǐng)佟某某給付鍋爐改造費(fèi)、用電費(fèi)、煤款，但依雙方合同約定，鍋爐改造應(yīng)由佟某某完成，而藝術(shù)劇院在無(wú)法定事由的情況下，拒絕佟某某更換鍋爐的請(qǐng)求，反而私自自行更換鍋爐，且藝術(shù)劇院更換的鍋爐非雙方約定的環(huán)保型鍋爐，藝術(shù)劇院的行為違反雙方約定，故藝術(shù)劇院該項(xiàng)訴請(qǐng)不符合法律規(guī)定，本院不予支持。判決：一、佟某某于本判決發(fā)生法律效力后二十日內(nèi)從哈爾濱兒童藝術(shù)劇院所有的坐落于哈爾濱市道外區(qū)錢塘街180號(hào)房屋遷出；二、佟某某于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)給付哈爾濱兒童藝術(shù)劇院2010年4月20日至2012年4月20日的房屋租金120，000元；三、駁回哈爾濱兒童藝術(shù)劇院的其他訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定的事實(shí)與原審判決認(rèn)定的事實(shí)一致，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，關(guān)于佟某某、藝術(shù)劇院房屋租賃合同效力，合同履行是否存在中止，租期是否應(yīng)當(dāng)順延問(wèn)題。2007年2月7日佟某某與藝術(shù)劇院簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，形式內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。雙方應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。合同簽訂后藝術(shù)劇院已按合同約定將租賃房屋交付佟某某使用，佟某某亦向藝術(shù)劇院支付了部分租金。2009年4月2日，藝術(shù)劇院以租賃物為危房，書面通知佟某某要求與其解除租賃合同，但危房鑒定系藝術(shù)劇院自行委托，并不具有科學(xué)性、合法性。佟某某在收到通知后不但沒(méi)有因藝術(shù)劇院提供的租賃物存在瑕疵，停止使用進(jìn)而主張對(duì)方違約，將房屋返還藝術(shù)劇院，反而于2009年4月20日仍向藝術(shù)劇院交納了下一年度的租金，該行為表明租賃房屋符合其實(shí)現(xiàn)租賃目的的狀態(tài)，佟某某也愿意以房屋現(xiàn)狀繼續(xù)承租。藝術(shù)劇院在接受了租金后再未主張解除合同，也表明藝術(shù)劇院默許雙方租賃合同可以繼續(xù)履行。2011年11月1日，佟某某以書面形式告知藝術(shù)劇院其經(jīng)營(yíng)的劇場(chǎng)停止演出，證明在2009年4月至2011年11月期間租賃房屋仍處于適格的使用狀態(tài)，佟某某并沒(méi)有因危房停止使用。此后，佟某某雖未使用承租房屋演出經(jīng)營(yíng)，但其仍在占有使用，租賃合同在事實(shí)上仍屬繼續(xù)履行狀態(tài)，沒(méi)有履行中止，租期應(yīng)當(dāng)順延的事實(shí)根據(jù)。因此，佟某某主張合同履行中止，租期順延，不應(yīng)遷出的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于租金的問(wèn)題。佟某某上訴主張其演出經(jīng)營(yíng)停業(yè)時(shí)租期尚未屆滿，即使計(jì)算租金，在2011年11月1日后的租金也不應(yīng)再予計(jì)算。因佟某某于2010年4月20日后再未向藝術(shù)劇院支付房屋租金，在停業(yè)后亦并沒(méi)有將房屋移交藝術(shù)劇院，仍繼續(xù)占有使用該房屋，可視為租賃合同繼續(xù)履行，佟某某應(yīng)按合同約定履行租金給付義務(wù)。即便如佟某某所述，停業(yè)后租賃房屋處于閑置狀態(tài)，因其未采取積極救濟(jì)措施，且事實(shí)上房屋仍在佟某某的掌控之下，因此，導(dǎo)致房屋閑置的租金損失，佟某某亦存在過(guò)錯(cuò)。原審根據(jù)藝術(shù)劇院的訴請(qǐng)，判令佟某某給付藝術(shù)劇院2010年4月至2012年4月20日的房屋租金120000元，并無(wú)不當(dāng)，本院予給予維持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決結(jié)果正確。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2125.43元，由上訴人佟某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　劉松濤 審　判　員　　韓玉梅 代理審判員　　董茂建

書記員：馬立娜