上訴人（原審被告）武漢華某全友置業(yè)有限公司。住所地：湖北省武漢市武昌區(qū)同成富苑B棟18層2室。
法定代表人郭顯恩，該公司總經(jīng)理。
委托代理人周吉林，湖北誠(chéng)信聯(lián)合律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為參與庭審，代為提起、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解、調(diào)解，代收法律文書(shū)等。
被上訴人（原審原告）余某。
委托代理人付文斌，湖北偉岸律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、反駁上訴請(qǐng)求，進(jìn)行和解，代收法律文書(shū)等。
原審第三人袁賢意。
原審第三人熊蓮枝。

上訴人武漢華某全友置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)武漢華某全友公司）與被上訴人余某、原審第三人袁賢意、熊蓮枝房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服湖北省麻城市人民法院（2014）鄂麻城民一初字第00083號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月13日立案后，依法組成由審判員楊靜擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員倪志勇、朱衛(wèi)參加的合議庭，于2014年11月10日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人武漢華某全友公司的委托代理人周吉林，被上訴人余某的委托代理人付文斌以及第三人袁賢意、熊蓮枝均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2009年1月9日，余某在武漢華某全友公司簽訂了一份（金橋世家）二期項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，余某認(rèn)購(gòu)武漢華某全友公司開(kāi)發(fā)的麻城市金橋大道“金橋世家”40棟3單元301號(hào)住宅，認(rèn)購(gòu)單價(jià)為1150元每平方米，認(rèn)購(gòu)總價(jià)為173190元，約定付款時(shí)間為2009年1月19日，一次性交清房款，該物業(yè)于2009年8月28日前交付使用及其他相關(guān)事宜。武漢華某全友公司于2009年1月19日在認(rèn)購(gòu)協(xié)議上簽名蓋章，余某于當(dāng)日一次性交清了房款173190元，武漢華某全友公司出具了收款收據(jù)。2013年5月23日袁賢意、熊蓮枝與武漢華某全友公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議一份，合同約定，由袁賢意、熊蓮枝購(gòu)買(mǎi)武漢華某全友公司開(kāi)發(fā)的涉案商品房40棟3單元301號(hào)住宅，面積為153.18平方米，合同簽訂后袁賢意、熊蓮枝于當(dāng)日向武漢華某全友公司支付了全部購(gòu)房款536130元，隨后，武漢華某全友公司將涉案房屋交付給袁賢意、熊蓮枝，袁賢意、熊蓮枝接收房屋后對(duì)涉案房屋進(jìn)行了水電等裝飾裝修。2014年1月6日袁賢意、熊蓮枝繳納了房屋買(mǎi)賣(mài)契稅，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。余某在得知武漢華某全友公司將涉案房屋出售給袁賢意、熊蓮枝后，于2013年7月15日找到了武漢華某全友公司要求其交付涉案房屋，武漢華某全友公司以各種理由推諉，遂釀成糾紛。另查明：武漢華某全友公司具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，已取得了商品房預(yù)售許可證書(shū)，涉案房屋屬武漢華某全友公司開(kāi)發(fā)的商品房。
原審認(rèn)為，案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)如下：第一，余某與武漢華某全友公司簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬不屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同？余某和袁賢意、熊蓮枝都是買(mǎi)受人，應(yīng)由誰(shuí)取得涉案房屋?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l規(guī)定，“……法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，……”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該合同應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。余某與武漢華某全友公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，系雙方自愿簽訂的合同，亦沒(méi)有法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，且余某已按協(xié)議約定繳清了全部購(gòu)房款，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同已成立生效。后武漢華某全友公司與袁賢意、熊蓮枝就涉案商品房簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雖未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但合同已成立和生效，袁賢意、熊蓮枝已按合同約定履行了義務(wù)，武漢華某全友公司亦將涉案商品房交付給了袁賢意、熊蓮枝，袁賢意、熊蓮枝已接收了房屋，還進(jìn)行了部分裝飾裝修，并繳納了房屋買(mǎi)賣(mài)契稅，合同得到了實(shí)際履行，且袁賢意、熊蓮枝在此房屋買(mǎi)賣(mài)中沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，依照合同的實(shí)際履行原則，涉案商品房應(yīng)歸袁賢意、熊蓮枝所有，并由武漢華某全友公司配合辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，對(duì)袁賢意、熊蓮枝訴請(qǐng)的要求確認(rèn)與武漢華某全友公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議有效，予以支持。對(duì)袁賢意、熊蓮枝要求賠償因商品房被查封而造成的經(jīng)濟(jì)損失（比照逾期交房約定執(zhí)行，計(jì)算至第三人實(shí)際占有房屋止），因涉案商品房的查封是為了對(duì)涉案商品房進(jìn)行確權(quán)，現(xiàn)將涉案房屋判由袁賢意、熊蓮枝所有后并沒(méi)有影響第三人對(duì)房屋的實(shí)際占有，袁賢意、熊蓮枝對(duì)涉案商品房的裝修裝飾同樣由袁賢意、熊蓮枝所有，且袁賢意、熊蓮枝沒(méi)有證據(jù)證明造成了直接經(jīng)濟(jì)損失，其要求比照逾期交房計(jì)算損失沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，不予支持。
第二，未取得房屋的買(mǎi)受人的相關(guān)損失如何計(jì)算？余某與武漢華某全友公司簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬商品房買(mǎi)賣(mài)合同，余某已履行了合同約定的義務(wù)，武漢華某全友公司在未解除合同前將合同約定的標(biāo)的物出售給了袁賢意、熊蓮枝，且已交付履行，導(dǎo)致余某的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，武漢華某全友公司已構(gòu)成違約。合同法第九十四條規(guī)定，“有下列情形的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的”、第一百零七條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益……”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，“具備下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任；……（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人又將房屋出賣(mài)給第三人”，據(jù)此對(duì)余某的訴訟請(qǐng)求：第一，解除合同，由武漢華某全友公司退還余某已付的購(gòu)房款173190元及利息（從2009年1月19日起至判決書(shū)確定的給付利息之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算），第二，賠償可期待利益即武漢華某全友公司現(xiàn)出售涉案房屋的價(jià)格536130元減去余某已付的全額房款173190元的溢價(jià)部分，計(jì)幣362940元；
第三，承擔(dān)已付房款一倍173190元的賠償責(zé)任有事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)，予以支持，對(duì)于武漢華某全友公司以認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)的預(yù)約書(shū)，不是買(mǎi)賣(mài)合同，余某的主張已超過(guò)法定訴訟時(shí)效，武漢華某全友公司多次通知余某辦理房屋手續(xù)，而余某一直未與武漢華某全友公司簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，武漢華某全友公司有權(quán)處分涉案房屋的抗辯理由，因雙方自愿簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思，且余某已全部支付了涉案房屋的房款，依照最高人民法院相關(guān)司法解釋?zhuān)瑧?yīng)視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雖然根據(jù)合同約定2009年8月28日交房，但武漢華某全友公司沒(méi)有證據(jù)證明已向余某盡到了通知義務(wù)和與原告解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，且武漢華某全友公司沒(méi)有將房屋交付給余某之前，合同處于持續(xù)履行狀態(tài)，余某在雙方?jīng)]有解除合同之前主張權(quán)利，沒(méi)有超過(guò)法定訴訟時(shí)效，在涉案房屋未發(fā)生產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移前，武漢華某全友公司雖有權(quán)處分，但構(gòu)成了合同違約，對(duì)余某應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，綜上，武漢華某全友公司的抗辯理由不成立，不予采納。故依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十三條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條、第八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、解除余某與武漢華某全友公司2009年1月19日簽訂的金橋世家二期項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)協(xié)議。二、武漢華某全友公司退還余某已付的購(gòu)房款173190元及相應(yīng)利息（利息從2009年1月19日起至判決書(shū)確定的給付之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算），并賠償余某的損失362940元及承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍即173190元的賠償責(zé)任。三、駁回余某其他訴訟請(qǐng)求。四、武漢華某全友公司與袁賢意、熊蓮枝于2013年5月23日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，涉案的金橋世家第40幢3單元301號(hào)商品房歸袁賢意、熊蓮枝所有。五、駁回袁賢意、熊蓮枝其他的訴訟請(qǐng)求。六、上述具有給付義務(wù)的當(dāng)事人于本判決生效后五日內(nèi)履行給付義務(wù)，如未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二審經(jīng)審理查明，袁賢意、熊蓮枝為訴爭(zhēng)的房屋辦理了產(chǎn)權(quán)證，房屋所有人為袁賢意、熊蓮枝。其他事實(shí)與原審查明事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該合同應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；
（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。余某與武漢華某全友公司自愿簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，該協(xié)議約定了當(dāng)事人的基本情況，商品房的基本情況，商品房的銷(xiāo)售方式，商品房的價(jià)款及交付時(shí)間，物業(yè)的交付商品房面積差異的處理方式，其他事項(xiàng)的約定，該協(xié)議的內(nèi)容具備了上述法定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，且余某已按協(xié)議約定繳清了全部購(gòu)房款，故該認(rèn)購(gòu)協(xié)議符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定的情形，應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：……（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。余某與武漢華某全友公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，武漢華某全友公司又將該房屋出賣(mài)給原審第三人袁賢意、熊蓮枝，且袁賢意、熊蓮枝已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致該商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能實(shí)現(xiàn)，余某無(wú)法取得房屋，故原判決解除購(gòu)房合同，武漢華某全友公司返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，于法有據(jù)。武漢華某全友公司上訴稱(chēng)其與余某簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任以及余某存在過(guò)錯(cuò)的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決恰當(dāng)，本院依法予以維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9161元，由上訴人武漢華某全友置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　楊　靜 審判員　倪志勇 審判員　朱　衛(wèi)

書(shū)記員：劉延超