上訴人（原審被告）武漢華某全友置業(yè)有限公司。住所地：湖北省武漢市武昌區(qū)同成富苑B棟18層2室。
法定代表人郭顯恩，該公司總經(jīng)理。
委托代理人周吉林，湖北誠信聯(lián)合律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為參與庭審，代為提起、變更訴訟請求，進行和解、調(diào)解，代收法律文書等。
被上訴人（原審原告）余某。
委托代理人付文斌，湖北偉岸律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認、反駁上訴請求，進行和解，代收法律文書等。
原審第三人袁賢意。
原審第三人熊蓮枝。

上訴人武漢華某全友置業(yè)有限公司（以下簡稱武漢華某全友公司）與被上訴人余某、原審第三人袁賢意、熊蓮枝房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省麻城市人民法院（2014）鄂麻城民一初字第00083號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月13日立案后，依法組成由審判員楊靜擔任審判長，審判員倪志勇、朱衛(wèi)參加的合議庭，于2014年11月10日公開開庭進行了審理。上訴人武漢華某全友公司的委托代理人周吉林，被上訴人余某的委托代理人付文斌以及第三人袁賢意、熊蓮枝均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2009年1月9日，余某在武漢華某全友公司簽訂了一份（金橋世家）二期項目認購協(xié)議書，余某認購武漢華某全友公司開發(fā)的麻城市金橋大道“金橋世家”40棟3單元301號住宅，認購單價為1150元每平方米，認購總價為173190元，約定付款時間為2009年1月19日，一次性交清房款，該物業(yè)于2009年8月28日前交付使用及其他相關(guān)事宜。武漢華某全友公司于2009年1月19日在認購協(xié)議上簽名蓋章，余某于當日一次性交清了房款173190元，武漢華某全友公司出具了收款收據(jù)。2013年5月23日袁賢意、熊蓮枝與武漢華某全友公司簽訂了商品房買賣合同及補充協(xié)議一份，合同約定，由袁賢意、熊蓮枝購買武漢華某全友公司開發(fā)的涉案商品房40棟3單元301號住宅，面積為153.18平方米，合同簽訂后袁賢意、熊蓮枝于當日向武漢華某全友公司支付了全部購房款536130元，隨后，武漢華某全友公司將涉案房屋交付給袁賢意、熊蓮枝，袁賢意、熊蓮枝接收房屋后對涉案房屋進行了水電等裝飾裝修。2014年1月6日袁賢意、熊蓮枝繳納了房屋買賣契稅，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。余某在得知武漢華某全友公司將涉案房屋出售給袁賢意、熊蓮枝后，于2013年7月15日找到了武漢華某全友公司要求其交付涉案房屋，武漢華某全友公司以各種理由推諉，遂釀成糾紛。另查明：武漢華某全友公司具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，已取得了商品房預售許可證書，涉案房屋屬武漢華某全友公司開發(fā)的商品房。
原審認為，案件爭議的焦點如下：第一，余某與武漢華某全友公司簽訂的認購協(xié)議屬不屬于房屋買賣合同？余某和袁賢意、熊蓮枝都是買受人，應(yīng)由誰取得涉案房屋?！吨腥A人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記手續(xù)等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定，“……法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，……”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，“商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該合同應(yīng)認定為商品房買賣合同”。余某與武漢華某全友公司簽訂商品房認購協(xié)議，系雙方自愿簽訂的合同，亦沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記手續(xù)才生效，且余某已按協(xié)議約定繳清了全部購房款，該認購協(xié)議應(yīng)認定為商品房買賣合同，合同已成立生效。后武漢華某全友公司與袁賢意、熊蓮枝就涉案商品房簽訂了商品房買賣合同，雖未辦理房屋過戶登記手續(xù)，但合同已成立和生效，袁賢意、熊蓮枝已按合同約定履行了義務(wù)，武漢華某全友公司亦將涉案商品房交付給了袁賢意、熊蓮枝，袁賢意、熊蓮枝已接收了房屋，還進行了部分裝飾裝修，并繳納了房屋買賣契稅，合同得到了實際履行，且袁賢意、熊蓮枝在此房屋買賣中沒有任何過錯，依照合同的實際履行原則，涉案商品房應(yīng)歸袁賢意、熊蓮枝所有，并由武漢華某全友公司配合辦理房屋過戶登記手續(xù)，對袁賢意、熊蓮枝訴請的要求確認與武漢華某全友公司簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議有效，予以支持。對袁賢意、熊蓮枝要求賠償因商品房被查封而造成的經(jīng)濟損失（比照逾期交房約定執(zhí)行，計算至第三人實際占有房屋止），因涉案商品房的查封是為了對涉案商品房進行確權(quán)，現(xiàn)將涉案房屋判由袁賢意、熊蓮枝所有后并沒有影響第三人對房屋的實際占有，袁賢意、熊蓮枝對涉案商品房的裝修裝飾同樣由袁賢意、熊蓮枝所有，且袁賢意、熊蓮枝沒有證據(jù)證明造成了直接經(jīng)濟損失，其要求比照逾期交房計算損失沒有事實依據(jù)，不予支持。
第二，未取得房屋的買受人的相關(guān)損失如何計算？余某與武漢華某全友公司簽訂的認購協(xié)議屬商品房買賣合同，余某已履行了合同約定的義務(wù)，武漢華某全友公司在未解除合同前將合同約定的標的物出售給了袁賢意、熊蓮枝，且已交付履行，導致余某的合同目的無法實現(xiàn)，武漢華某全友公司已構(gòu)成違約。合同法第九十四條規(guī)定，“有下列情形的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為導致不能實現(xiàn)合同目的”、第一百零七條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。第一百一十三條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益……”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，“具備下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任；……（二）商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將房屋出賣給第三人”，據(jù)此對余某的訴訟請求：第一，解除合同，由武漢華某全友公司退還余某已付的購房款173190元及利息（從2009年1月19日起至判決書確定的給付利息之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算），第二，賠償可期待利益即武漢華某全友公司現(xiàn)出售涉案房屋的價格536130元減去余某已付的全額房款173190元的溢價部分，計幣362940元；
第三，承擔已付房款一倍173190元的賠償責任有事實依據(jù)和法律根據(jù)，予以支持，對于武漢華某全友公司以認購書是商品房買賣的預約書，不是買賣合同，余某的主張已超過法定訴訟時效，武漢華某全友公司多次通知余某辦理房屋手續(xù)，而余某一直未與武漢華某全友公司簽訂買賣合同，武漢華某全友公司有權(quán)處分涉案房屋的抗辯理由，因雙方自愿簽訂的認購協(xié)議，系雙方當事人真實意思，且余某已全部支付了涉案房屋的房款，依照最高人民法院相關(guān)司法解釋，應(yīng)視為商品房買賣合同，雖然根據(jù)合同約定2009年8月28日交房，但武漢華某全友公司沒有證據(jù)證明已向余某盡到了通知義務(wù)和與原告解除認購協(xié)議，且武漢華某全友公司沒有將房屋交付給余某之前，合同處于持續(xù)履行狀態(tài)，余某在雙方?jīng)]有解除合同之前主張權(quán)利，沒有超過法定訴訟時效，在涉案房屋未發(fā)生產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移前，武漢華某全友公司雖有權(quán)處分，但構(gòu)成了合同違約，對余某應(yīng)依法承擔違約責任，綜上，武漢華某全友公司的抗辯理由不成立，不予采納。故依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十三條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、解除余某與武漢華某全友公司2009年1月19日簽訂的金橋世家二期項目認購協(xié)議。二、武漢華某全友公司退還余某已付的購房款173190元及相應(yīng)利息（利息從2009年1月19日起至判決書確定的給付之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算），并賠償余某的損失362940元及承擔已付購房款一倍即173190元的賠償責任。三、駁回余某其他訴訟請求。四、武漢華某全友公司與袁賢意、熊蓮枝于2013年5月23日簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議合法有效，涉案的金橋世家第40幢3單元301號商品房歸袁賢意、熊蓮枝所有。五、駁回袁賢意、熊蓮枝其他的訴訟請求。六、上述具有給付義務(wù)的當事人于本判決生效后五日內(nèi)履行給付義務(wù)，如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二審經(jīng)審理查明，袁賢意、熊蓮枝為訴爭的房屋辦理了產(chǎn)權(quán)證，房屋所有人為袁賢意、熊蓮枝。其他事實與原審查明事實一致。

本院認為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該合同應(yīng)認定為商品房買賣合同?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。余某與武漢華某全友公司自愿簽訂商品房認購協(xié)議，該協(xié)議約定了當事人的基本情況，商品房的基本情況，商品房的銷售方式，商品房的價款及交付時間，物業(yè)的交付商品房面積差異的處理方式，其他事項的約定，該協(xié)議的內(nèi)容具備了上述法定的商品房買賣合同的主要條款，且余某已按協(xié)議約定繳清了全部購房款，故該認購協(xié)議符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定的情形，應(yīng)認定為商品房買賣合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：……（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。余某與武漢華某全友公司簽訂認購協(xié)議后，武漢華某全友公司又將該房屋出賣給原審第三人袁賢意、熊蓮枝，且袁賢意、熊蓮枝已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，導致該商品房買賣合同不能實現(xiàn)，余某無法取得房屋，故原判決解除購房合同，武漢華某全友公司返還已付購房款及利息、賠償損失，承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，于法有據(jù)。武漢華某全友公司上訴稱其與余某簽訂的商品房認購協(xié)議不是商品房買賣合同，其不應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任以及余某存在過錯的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，判決恰當，本院依法予以維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費9161元，由上訴人武漢華某全友置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　楊　靜 審判員　倪志勇 審判員　朱　衛(wèi)

書記員：劉延超