上訴人（原審被告）：熊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省云夢(mèng)縣。
上訴人（原審被告）：鄒某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省云夢(mèng)縣，系熊某某之妻。
二上訴人共同委托訴訟代理人：饒立民，湖北夢(mèng)云律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：余某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省云夢(mèng)縣。
委托訴訟代理人：劉晶，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。

上訴人熊某某、鄒某某因與被上訴人余某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省云夢(mèng)縣人民法院（2016）鄂0923民初847號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月15日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人熊某某及二上訴人共同委托訴訟代理人饒立民、被上訴人余某及其委托訴訟代理人劉晶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
熊某某、鄒某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判認(rèn)定《房屋買賣協(xié)議》有效，駁回余某一審訴訟請(qǐng)求，并承擔(dān)所有訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：1、一審判決認(rèn)定熊某某、鄒某某購買訴爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)適用房未超過5年錯(cuò)誤。上訴人購買訴爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)間為2011年9月22日，一審開庭時(shí)間為2016年9月29日，在法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)滿5年，符合經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的規(guī)定。2、一審判決認(rèn)定雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議違反社會(huì)公共利益錯(cuò)誤。3、本案所涉的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》系部門規(guī)章，一審判決以雙方《房屋買賣協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議違反法律政策規(guī)定，認(rèn)定協(xié)議無效屬于適用法律錯(cuò)誤。4、上訴人在雙方簽訂房屋買賣協(xié)議前已經(jīng)告知余某房屋系經(jīng)濟(jì)適用房的事實(shí)，并未隱瞞，雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定5年后辦理房屋過戶手續(xù)，屬于附期限合同。且涉案房屋并非完全意義上的經(jīng)濟(jì)適用房，標(biāo)準(zhǔn)面積是90平方米，價(jià)格為1470元/平方米，標(biāo)準(zhǔn)外面積27.35平方米，價(jià)格為1837.5元/平方米，屬于市場(chǎng)價(jià)格。
余某辯稱，上訴人的上訴理由無事實(shí)依據(jù)，上訴人對(duì)涉案經(jīng)濟(jì)適用房沒有取得完全產(chǎn)權(quán)，根本不具備交易資格，在此情況下進(jìn)行了房屋買賣，導(dǎo)致余某無法實(shí)際取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
余某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，熊某某、鄒某某向余某返還全部購房款245000元，余某向熊某某、鄒某某返還已交付的房屋；2、熊某某、鄒某某賠償余某的利息損失（按銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至返還房款之日止）；3、熊某某、鄒某某賠償余某房屋裝修損失17000元；4、本案訴訟費(fèi)用由熊某某、鄒某某承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：對(duì)于余某購買房屋及雙方當(dāng)事人簽訂《房屋買賣協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議的事實(shí)予以確認(rèn)。對(duì)于余某主張其裝修房屋損失17000元的事實(shí)不予認(rèn)定。
一審法院認(rèn)為，本案系雙方當(dāng)事人買賣經(jīng)濟(jì)適用房引發(fā)的糾紛，經(jīng)濟(jì)適用房系政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部等七部委發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》相關(guān)規(guī)定，余某不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，同時(shí)，根據(jù)該辦法第30條第2款“購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購”之規(guī)定，熊某某、鄒某某購買該經(jīng)濟(jì)適用房未超過5年，不符合直接上市交易的相關(guān)法律政策規(guī)定，不得擅自向他人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房。此外，雙方當(dāng)事人還簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定待購房滿5年后協(xié)助余某辦理房屋過戶手續(xù)，故說明雙方對(duì)買賣的房屋系經(jīng)濟(jì)適用房是明知的，且具有共同規(guī)避國(guó)家政策強(qiáng)制性規(guī)定的主觀故意，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議違反了社會(huì)公共利益，侵害了其他符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件人員的利益，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無效，雙方已取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以相互返還。余某請(qǐng)求確認(rèn)與熊某某、鄒某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，熊某某、鄒某某向余某返還全部購房款245000元，余某向熊某某、鄒某某退還已交付房屋的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，予以支持。余某主張熊某某、鄒某某賠償其購房款的利息損失，因余某明知該房屋屬經(jīng)濟(jì)適用房而購買，自身存在過錯(cuò)，且以銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算購房款的利息損失，無法律依據(jù)，不予支持。余某還主張熊某某、鄒某某賠償其房屋裝修工程損失17000元，因缺乏充足的事實(shí)依據(jù)，不予支持。判決：一、余某與熊某某、鄒某某簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房買賣協(xié)議無效；二、熊某某、鄒某某限于本判決生效后十五日內(nèi)向余某返還購房款245000元；余某同時(shí)向熊某某、鄒某某返還位于云夢(mèng)縣城關(guān)鎮(zhèn)××北××樓××單元××室的房屋一套；三、駁回余某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5260元，減半收取2630元，由熊某某、鄒某某共同負(fù)擔(dān)，限于本判決生效之日交納。

本院認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。依照《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《意見》）第十一條規(guī)定：“嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購房合同中予以明確。政府回購的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。”建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》是根據(jù)上述國(guó)務(wù)院《意見》所制訂的具體適用辦法，其法律淵源是國(guó)務(wù)院《意見》，而該《意見》系國(guó)務(wù)院發(fā)布，屬于行政法規(guī)。熊某某、鄒某某自2012年12月21日購買涉案經(jīng)濟(jì)適用住房后，僅擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，只能由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。且根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)及云夢(mèng)縣住房保障和房屋管理局與熊某某、鄒某某簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房合同》第一條約定，涉案經(jīng)濟(jì)適用住房土地為劃撥用地，合同僅載明出賣人取得該劃撥用地的土地使用面積，購買人所購買的每套房屋的土地使用權(quán)并未明確，熊某某、鄒某某僅取得房屋所有權(quán)證，而沒有取得土地使用權(quán)證。依照國(guó)務(wù)院《意見》第十一條規(guī)定，即使購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，也應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，且政府有優(yōu)先回購權(quán)。而截止本院二審法庭辯論終結(jié)，熊某某、鄒某某也不能提供其已經(jīng)辦理了向政府交納土地收益等價(jià)款、政府同意其轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的必備手續(xù)的證據(jù)。因此，熊某某、鄒某某與余某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且國(guó)務(wù)院《意見》第十一條中“購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)”、“不得直接上市交易”、“政府可優(yōu)先回購”等規(guī)定是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人的處置權(quán)的限制，也表明經(jīng)濟(jì)適用住房屬于限制流通物，屬于對(duì)合同效力性的強(qiáng)制規(guī)定。熊某某、鄒某某關(guān)于《經(jīng)濟(jì)適用住房交易辦法》系部門規(guī)章，涉案合同不存在“違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”情形的上訴理由無事實(shí)和法律依據(jù)。
綜上所述，熊某某、鄒某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5260元，由熊某某、鄒某某共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　毛峰 審判員　　鮑龍 審判員　　戴捷

書記員：陳青