原告：余某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)。
委托訴訟代理人：熊海波、肖文婷，湖北真武律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。
被告：蘭傳員，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住棗陽市。

原告余某某與被告蘭傳員確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院于2016年1月27日受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告余某某及其委托訴訟代理人熊海波、肖文婷，被告蘭傳員到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
余某某向本院提出訴訟請求：請求確認(rèn)余某某與蘭傳員于2013年2月26日簽訂的協(xié)議無效；判令蘭傳員將房屋騰退移交給余某某；蘭傳員承擔(dān)訴訟費用。事實和理由：2013年初，余某某自籌資金在自己的位于襄陽市××新區(qū)××北路××號（白馬廣場航天小區(qū)對面）的宅基地上將房屋三層主體工程完成，但由于缺少資金，即于2013年2月26日與蘭傳員簽訂協(xié)議，約定由蘭傳員出資對房屋進(jìn)行裝修（主要是刷墻、安裝門窗和水管、電路等），同時基于余某某已將主體工程完工的事實，蘭傳員同意給予余某某200000元的建房補(bǔ)償。同時雙方約定：房屋建成裝修完畢后，余某某對第一層房屋的從北向南的第三間、第四間門面及第二層房屋享有所有權(quán)；蘭傳員對第一層房屋的從北向南的第一間、第二間及第三層房屋享有所有權(quán)。協(xié)議還約定房屋完工后任何一方不能在三層房屋上加蓋房屋，同時如遇征地拆遷，雙方按各自所有的房屋享受賠償或補(bǔ)償?shù)仁马棥f(xié)議簽訂后，蘭傳員按照約定將房屋建至三層后又在三層房屋上加建第四層簡易房，并在此經(jīng)營賓館。余某某認(rèn)為其與蘭傳員簽訂的合作建房協(xié)議，違背了我國《土地管理法》及有關(guān)法律的有關(guān)禁止性規(guī)定，應(yīng)為無效協(xié)議，請求法院支持余某某的訴求。
蘭傳員辯稱，其是和余紅林簽訂的合同，余某某是甲方，余紅林、程新華是丙方，余紅林是余某某的弟弟，程新華是余紅林的妻子。蘭傳員是乙方，合同是有效的，是在三方同意的情況下簽訂的，按的有手印。蘭傳員與余某某之間還有另外一份合同，房屋是合理合法的，是余某某、余紅林、程新華同意劃給蘭傳員的，讓其騰房是不可能的。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
余某某原系襄陽市高新區(qū)黃家村1組農(nóng)民，2011年轉(zhuǎn)為居民，現(xiàn)戶籍地襄陽市××區(qū)××北路××號。蘭傳員的戶籍地為棗陽市××鎮(zhèn)××組，戶口性質(zhì)為湖北居民戶口。雙方訴爭的房屋原系余某某父母及其兄弟姐妹共有，后經(jīng)其家庭商議，由余某某在該屋基上建蓋四間平房及一個院落。1997年12月31日，余某某在向高新區(qū)土地管理局繳納土地手續(xù)費654.50元、規(guī)劃手續(xù)費654.50元后，該局于1998年元月20日為余某某核發(fā)訴爭房屋所在地的《農(nóng)民建房用地準(zhǔn)用證》，確認(rèn)余某某為該宅基地的土地使用權(quán)人，并同意在93.5平方米內(nèi)建住宅。
2012年4月，余某某與其弟余紅林、弟媳程新華準(zhǔn)備在其老屋基上拆舊建新，雙方協(xié)商房屋由余紅林建設(shè)，建成之后每月給余某某一至二千元生活費。房屋主體建成尚未全部完工過程中，余某某與余紅林、程新華發(fā)生矛盾，導(dǎo)致無法繼續(xù)合作建房。余某某即在公開的場所張貼房屋合建信息，蘭傳員見信息后即與余某某聯(lián)系。雙方經(jīng)商議并協(xié)同程新華于2013年2月26日簽訂《協(xié)議書》約定：余某某（甲方）、蘭傳員（乙方）、程新華（丙方）1.甲乙雙方共建甲方所有的位于襄陽市××新區(qū)××北路××號房屋，土地證號：襄郊地批字（**），將房屋建至三層。甲方保證土地、房屋（權(quán)）屬無爭議，并在簽訂協(xié)議后先付甲方2萬元，下欠18萬元，竣工后一次性付清。后因建房產(chǎn)生的一切費用，包括材料費用、裝修費用等，由乙方全部承擔(dān)。裝修標(biāo)準(zhǔn)：地磚墻磚30元平方米以上；管道以中等裁（材料）為標(biāo)準(zhǔn)；裝修樓層1-3樓。2.工程竣工裝修完畢后，甲方享有以下房屋的所有權(quán)：第一層房屋從北向南第三間、第四間門面，第二層所有房屋。乙方享有以下房屋的所有權(quán)：第一層從北向南第一間第二間門面房，第三屋（層）所有房屋。第一層房屋從北向南第五間門面，第一層至第三層樓梯間由甲乙雙方共有。3.甲方保證家族、鄰居無人干涉施工，并提供施工場地、施工所需的水電、水電費用由乙方支付。4.乙方負(fù)責(zé)房屋竣工后水電雙通，分開戶頭，該費用由乙方承擔(dān)。5.乙方負(fù)責(zé)工程安全，施工過程中發(fā)生的一切安全事故由乙方承擔(dān)，與甲方無關(guān)。6.甲乙雙方在三層房屋竣工裝修完畢后卻不能在三層房屋上加蓋房屋。如遇到征地拆遷，甲乙雙方按各自所有的房屋享受賠償或補(bǔ)償（包括但不限于賠償款或補(bǔ)償款、還建房屋等）。7.違約責(zé)任。若任何一方違約，由違約方向守約方支付違約金按房屋的價值的3%。8.本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字生效，具有同等法律效力。注：20萬元由丙方程新華收，房屋的所有權(quán)，甲乙雙方于丙方無任合（何）房屋糾紛。
合同簽訂后，蘭傳員開始對該房屋進(jìn)行裝修裝飾，并于2014年2月5日將原余紅林、程新華夫婦建房所投入的20萬元全部支付完畢。程新華收到該款后在上述《協(xié)議書》右上角書寫“本人程新華原投資余某某建房主體房款20萬元，蘭傳員已全部付清。此協(xié)議與程新華余紅林夫婦無任何糾紛、無任何關(guān)系”，余某某、蘭傳員、余紅林、程新華均簽名捺印確認(rèn)。房屋裝修完畢，因蘭傳員需要使用該房屋經(jīng)營賓館，其與余某某于2015年4月1日簽訂《租房合同》約定：位于高××××組甲方余紅偉（衛(wèi)）和乙方蘭傳員合建房余紅偉（衛(wèi)）二樓租給蘭傳員，每年租金3萬元，租期為10年，房租不變。甲方無權(quán)干涉乙方經(jīng)營方式，乙方投入裝修費用，遇到拆遷，一切賠償與甲方無關(guān)，一切賠償由乙方享受。甲方無權(quán)享受賠償待遇，只享受原房屋賠償待遇。付款方式：每年租金按兩次付清，每半年付一半。租金時間：從2015年8月1日開始計算至2025年8月1號止。注：違約金為20萬元。甲方無權(quán)干涉乙方裝修任何方式。隔熱層由乙方投資建，賠付由甲乙雙方各享受一半。乙方搬家時間：2015年4月8日。以上合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽字后生效。
該租房合同在履行過程中，余某某以蘭傳員在原房屋上加蓋一層未付租金為由，與蘭傳員發(fā)生糾紛。雙方再行協(xié)商后于2015年10月21日由余某某、余母余義香（甲方）與蘭傳員之子蘭安龍（乙方）簽訂《房屋補(bǔ)充協(xié)議》約定：經(jīng)居委會協(xié)商，由于余某某經(jīng)濟(jì)困難，蘭傳員在余某某二樓房屋租金基礎(chǔ)上另加1萬元租金。每年付1萬元，先預(yù)付五年的租金5萬元，后五年的房屋租金每年一付清。協(xié)議簽訂后，蘭傳員即向余某某支付5萬元租金，余某某在該協(xié)議下方出具收條，載明：今收到蘭傳員現(xiàn)金5萬元。雙方在履行上述各協(xié)議的過程中，再次因瑣事發(fā)生糾紛，余某某即以與蘭傳員簽訂的合作建房協(xié)議無效為由，向本院提出訴訟。

本院認(rèn)為，根據(jù)本案已查明的事實，本案訴爭的集體用地為余某某，其作為集體組織成員，有權(quán)在宅基地上自建房屋。余某某與蘭傳員簽訂的協(xié)議書，雖存在合伙建房的約定，但并不能改變余某某為宅基地合法使用權(quán)人的事實。該協(xié)議的約定，應(yīng)屬蘭傳員對余某某所有的集體用地上用益物權(quán)的設(shè)定?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百一十七條規(guī)定，“用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和受益的權(quán)利”，第一百一十八條規(guī)定，“國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和受益?！庇嗄衬撑c蘭傳員簽訂的協(xié)議書內(nèi)容，約定的是投資方式以及相關(guān)收益，并未改變宅基地的使用權(quán)人的性質(zhì)，并無違反國家法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的約定，該協(xié)議應(yīng)屬有效。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

駁回余某某的訴訟請求。
案件受理費500元，由余某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名：湖北省襄陽市中級人民法院，賬號17×××56。上訴人也可以直接到襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 蘇俊
審判員 周建軍
審判員 陶華蘭

書記員： 鐘陽