原告：余某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省黃石市西塞山區(qū)，委托訴訟代理人：周慧平，湖北文光律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。被告：丁某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省黃石市西塞山區(qū)，被告：伍某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省黃石市西塞山區(qū)，二被告共同委托訴訟代理人：胡俊，湖北祥德律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告訴稱，2011年下半年，原告通過他人介紹認(rèn)識(shí)被告丁某，同年11月原告通過銀行轉(zhuǎn)賬、支付現(xiàn)金方式給付被告丁某337500元用于購買商品房。2011年11月4日，被告丁某向原告出具書面收條，收條記載“今收到余某某購房款叁拾叁萬柒仟伍佰元整，每平方貳仟柒佰元計(jì)算，如房子不要，拿的現(xiàn)金按貳分月息計(jì)算”?，F(xiàn)被告既不能為原告提供房子，又沒有錢還給原告，原告多次找被告催要，被告于2017年7月3日還原告利息50000元，其余本金及利息未能歸還，故原告訴至法院，請(qǐng)求：判令被告立即償還購房款337500元以及自2011年11月4日起按月息2分至本息清結(jié)之日止期間的利息。被告丁某辯稱，1、丁某從未向原告余某某借款，原告訴稱借貸與事實(shí)不符，人民法院應(yīng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。2、原告與鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司已形成商品房買賣合同關(guān)系，原告起訴被告毫無依據(jù)。3、原告應(yīng)與鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司及時(shí)進(jìn)行結(jié)算，選擇繼續(xù)履行合同或者解除合同。綜上，原告的起訴缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，請(qǐng)求人民法院依法駁回其全部訴訟請(qǐng)求。被告伍某某口頭辯稱：對(duì)于丁某所辦理的該項(xiàng)業(yè)務(wù)及收款伍某某并不知曉，而且該款項(xiàng)并沒有用于家庭共同生活。即使原告訴稱的借款屬實(shí)，這也與伍某某無關(guān)，不屬于夫妻共同債務(wù)，伍某某不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)任何法律責(zé)任。經(jīng)審理查明，2011年2月22日，鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司（委托方）與黃石市中鼎房地產(chǎn)投資顧問有限公司（受托方）簽訂《“盛昌公館”項(xiàng)目獨(dú)家全程策劃、銷售代理合同書》，約定委托方將其開發(fā)的“盛昌公館”項(xiàng)目交由受托方進(jìn)行銷售，受托方按照一定比例提取銷售代理費(fèi)用。同日，黃石市中鼎房地產(chǎn)投資顧問有限公司與丁某簽訂《合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》，約定由丁某投入項(xiàng)目保證金2000000元及看房車輛，雙方共同合作銷售“盛昌公館”，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)五五分成。2011年下半年，丁某向原告余某某推銷“盛昌公館”房屋。同年11月4日，余某某通過銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付方式給付被告丁某337500元。丁某向余某某出具書面收條，收條記載“今收到余某某購房款叁拾叁萬柒仟伍佰元整，每平方貳仟柒佰元計(jì)算，如房子不要，拿的現(xiàn)金按貳分月息計(jì)算”。2013年8月18日，原告余某某與鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》。合同約定，余某某購買1棟1單元2503號(hào)房屋一套，房屋建筑面積115.71平米，單價(jià)每平方米3980元，總金額460525元，2014年3月28日之前交付房屋。由于余某某初始選擇10樓，最終選定的25樓，房屋價(jià)值減小，所以丁某退還了余某某多付的購房款20000元。此后，鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司一房二賣，將1棟1單元2503號(hào)房屋又出售給了案外人張文濤，并辦理了備案登記，該房屋現(xiàn)已由張文濤占有使用。余某某多次找丁某，明確表示不要房子，要求退還購房款，丁某于2017年7月3日退還了余某某50000元。另查明，由于鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司差欠銷售代理費(fèi)，故拿出五套房屋作為抵償。這五套房屋由黃石市中鼎房地產(chǎn)投資顧問有限公司分得二套，丁某分得三套。丁某將其中一套賣給了余某某，售房款由丁某收取。鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司按照《商品房買賣合同》確定的房屋售價(jià)460525元抵扣其應(yīng)付的銷售代理費(fèi)。還查明，丁某與伍某某系夫妻，雙方于2001年3月30日登記結(jié)婚。
原告余某某訴被告丁某、伍某某買賣合同糾紛一案，本院于2017年8月29日立案受理。被告丁某在答辯期內(nèi)對(duì)管轄權(quán)提出異議，本院于2017年9月20日裁定駁回，后被告丁某不服提出上訴，黃石市中級(jí)人民法院作出（2017）鄂02民轄終91號(hào)民事裁定書，裁定駁回丁某的上訴。本院依法適用簡(jiǎn)易程序于2018年1月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告余某某及其委托訴訟代理人周慧平，被告丁某、伍某某及其共同委托訴訟代理人胡俊到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案存在以下爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、關(guān)于原告余某某與被告丁某之間的法律關(guān)系如何認(rèn)定。余某某與丁某之間的基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為買賣合同關(guān)系。對(duì)此，本院作如下認(rèn)證分析：丁某銷售給余某某的房屋來源，是鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司抵給丁某的房屋，售房款歸丁某所有。按照合同法第一百三十二條的規(guī)定，“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”。丁某對(duì)于1棟1單元2503號(hào)房屋享有合法的處分權(quán)。從丁某出具的收條內(nèi)容來看，“今收到余某某購房款叁拾叁萬柒仟伍佰元整，每平方貳仟柒佰元計(jì)算”，雙方達(dá)成的是買賣合意。丁某在收條中承諾，房屋銷售單價(jià)為每平方米2700元，在余某某選定115.71平米的房屋之后，丁某退還了余某某20000元?？梢?，丁某是按照收條中確定的售價(jià)，即2700元每平米與余某某進(jìn)行結(jié)算。余某某與鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》約定房屋銷售單價(jià)為每平方米3980元，房屋總價(jià)460525元，但該合同的價(jià)格條款并不對(duì)余某某實(shí)際執(zhí)行。鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司并不要求余某某交付房款，只是按照合同價(jià)460525元抵扣了差欠丁某的銷售代理費(fèi)。至于合同售價(jià)高于真實(shí)售價(jià)而產(chǎn)生的價(jià)差，則由丁某自行承擔(dān)。鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司沒有對(duì)余某某開具過購房款發(fā)票或收據(jù)，余某某只持有丁某出具的購房款收條。庭審中，丁某提交了一張20000元收據(jù)復(fù)印件，證明余某某曾于2011年7月18日直接向鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司交付了購房款。但該復(fù)印中“余某某”三個(gè)字有明顯涂改痕跡，且收據(jù)的時(shí)間與案情不吻合，記載的房號(hào)也不對(duì)，本院不予采信。丁某雖然是“盛昌公館”項(xiàng)目的銷售代理，但其在向余某某售房過程中，有權(quán)自主決定價(jià)格、自行收取房款，還有權(quán)向買方承諾不要房子可退款并按月利率2%付息，這些事項(xiàng)顯然不是作為一個(gè)銷售代理人能夠有權(quán)決定的。因此，丁某向余某某出售房屋并非是在履行銷售代理人的職務(wù)行為。綜合上述分析，本院認(rèn)為，原告余某某與被告丁某之間的基礎(chǔ)法律關(guān)系屬于房屋買賣合同關(guān)系。當(dāng)原告余某某選擇不要房子，要求丁某按照收條約定退還房款本、息之后，雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為民間借貸，故原告以民間借貸為由提起訴訟。根據(jù)最高人民法院司法解釋，轉(zhuǎn)化型民間借貸被告方對(duì)于基礎(chǔ)法律關(guān)系提出抗辯，人民法院應(yīng)當(dāng)按照基礎(chǔ)法律關(guān)系審理。據(jù)此，本院對(duì)案由作出調(diào)整。二、關(guān)于被告丁某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。丁某作為房屋買賣合同的賣方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)標(biāo)的物的交付義務(wù)。但鑒于本案的特殊情況，丁某只享有房屋處分權(quán)，并不享有所有權(quán)，房屋的交付及辦證事宜需由第三人鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司來配合完成?，F(xiàn)由于鄂州市盛昌置業(yè)開發(fā)有限公司一房二賣，至使房屋已無法交付。按照合同法第一百二十一條規(guī)定，“當(dāng)事人一方因第三人原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”，故而因不能交房而產(chǎn)生的法律責(zé)任仍應(yīng)由丁某承擔(dān)。丁某在出具給余某某的收條中承諾，“如房子不要，拿的現(xiàn)金按貳分月息計(jì)算”，該承諾合法有效。根據(jù)該承諾，余某某有權(quán)選擇要房或不要房，現(xiàn)余某某已明確表示不要房子，也拒絕主張房屋相關(guān)權(quán)利，則丁某應(yīng)當(dāng)退還余某某購房款并支付約定利息。丁某已經(jīng)實(shí)際退還了余某某購房款7萬元，原告同意均扣收本金，尚余購房款267500元依法應(yīng)予退還。關(guān)于利息的起算時(shí)間，本院認(rèn)為，從《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間屆滿次日，即2014年3月29日起計(jì)付為宜。三、關(guān)于被告伍某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。伍某某與丁某系夫妻關(guān)系，本案所涉?zhèn)鶆?wù)發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間。伍某某辯稱，對(duì)于丁某從事的房屋銷售業(yè)務(wù)不知情，且余某某的購房款沒有用于家庭共同生活。被告伍某某對(duì)于自已的答辯觀點(diǎn)沒有提供任何證據(jù)。本院認(rèn)為，1、丁某在從事“盛昌公館”項(xiàng)目的銷售代理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，投入資金2000000元，前后歷經(jīng)六年多，作為配偶完全不知情不合常理。2、丁某差欠余某某的債務(wù)性質(zhì)，不屬于以個(gè)人名義超出家庭日常生活所需的借債，而是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生虧損。3、依據(jù)婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收益歸夫妻共同所有。按照權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任相統(tǒng)一的原則，因投資經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的負(fù)債應(yīng)由夫妻共同承擔(dān)。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百二十一條、第一百三十二條第一款、第一百三十五條，《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、被告丁某、伍某某共同返還原告余某某購房款267500元及利息（從2014年3月29日起按月利率2%計(jì)至債務(wù)清結(jié)之日止）；二、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。訴訟費(fèi)11833元，由原告余某某負(fù)擔(dān)1833元，被告丁某、伍某某共同負(fù)擔(dān)10000元。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。

審判員　　趙鈞

書記員：葉暢