原告（執(zhí)行案外人）：何勝魁，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃梅縣，
被告（申請執(zhí)行人）：黃石市黃石港區(qū)永某小額貸款有限責(zé)任公司，住所地：黃石市黃石港區(qū)廣場路28號。
法定代表人：殷婷茹，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：易楊，湖北善遠律師事務(wù)所律師。
被告（被執(zhí)行人）：湖北梅某美置業(yè)有限公司，住所地：鄂州市花湖開發(fā)區(qū)大泉路6號。
法定代表人：王太平，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：李云能，該公司員工。

原告何勝魁與黃石市黃石港區(qū)永某小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡稱：永某公司）、湖北梅某美置業(yè)有限公司（以下簡稱：梅某美公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年10月25日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告何勝魁、被告永某公司的委托訴訟代理人易楊、被告梅某美公司的委托訴訟代理人李云能到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告何勝魁向本院提出訴訟請求：1、立即停止對位于鄂州市花湖鎮(zhèn)××村（武黃高速出站口，迎賓大道以南）北大凱旋門第1幢3單元1601號房屋的強制執(zhí)行，并解除對該處房屋的查封，停止對該處房屋的拍賣。2、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：2016年10月28日，其與被告梅某美公司簽訂《商品房買賣合同》，購買梅某美公司開發(fā)的位于鄂州市花湖鎮(zhèn)××村“北大凱旋門”第1幢3單元1601號房屋，雙方在合同中約定了房屋價格、付款方式等內(nèi)容。合同簽訂后，其支付了全部購房款，被告梅某美公司沒有履行房屋交付義務(wù)。被告永某公司系與梅某美公司、王太平、黃石國泰置業(yè)有限公司（以下簡稱：國泰公司）、黃石藍溪汽配商貿(mào)城管理有限公司（以下簡稱：藍溪汽配公司）借款合同糾紛執(zhí)行案件的申請人，梅某美公司系被申請人，在執(zhí)行程序中永某公司向黃石市中級人民法院申請對其購買的商品房進行執(zhí)行，其對執(zhí)行提出異議申請，被黃石市中級人民法院作出的（2017）鄂02執(zhí)異170號執(zhí)行裁定駁回。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和債權(quán)”、《中華人民共和國合同法》第二百八十六條“建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”以及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二款“消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款受償權(quán)不得對抗買受人”之規(guī)定，其對案涉房屋享有的權(quán)利可以排除執(zhí)行。
被告永某公司辯稱，其對本案標的擁有抵押權(quán)，法院執(zhí)行措施無任何不當，原告的訴訟請求沒有事實與法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。1、已經(jīng)生效的黃石市中級人民法院（2015）鄂黃石中民開初字第00033號民事判決已經(jīng)確認永某公司對北大凱旋門項目中的363套房屋（含案涉房屋）于2013年9月25日在鄂州市房產(chǎn)局進行了抵押登記，取得物權(quán)他項權(quán)證的事實，該判決還明確“永某公司對梅某美公司用于抵押的位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)北大凱旋門項目1號樓135套、2號樓48套、3號樓60套、4號樓60套、5號樓60套計363套商品房有優(yōu)先受償權(quán)（詳見抵押房屋清單）?！币罁?jù)該生效判決，法院依法采取查封、評估、拍賣等執(zhí)行措施合法有據(jù)。2、梅某美公司未經(jīng)永某公司同意出售抵押物，侵害了永某公司的抵押權(quán)，該抵押權(quán)應(yīng)當在本案中得到切實維護。原告簽訂商品房買賣合同時間在抵押權(quán)登記時間（2013年9月25日）以后，其購買的房屋屬于永某公司的抵押物，梅某美公司在出售房屋時，未經(jīng)得抵押權(quán)人的同意，也沒有將房屋已設(shè)置抵押的真實情況告知買受人，屬于欺詐簽訂的合同，該合同轉(zhuǎn)讓行為與《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用
若干問題的解釋》第六十七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定相悖，不能對抗抵押權(quán)。3、原告的訴訟請求不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條的規(guī)定。該司法解釋第二十七條規(guī)定“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！蹦壳?，我國法律、司法解釋對依法辦理抵押權(quán)登記的優(yōu)先受償權(quán)不能對抗異議人的情形沒有作出除外規(guī)定。原告依據(jù)該司法解釋第二十九條之規(guī)定提起訴訟，但其情形與之不符。其一，本案出售房屋并沒有登記在開發(fā)企業(yè)名下，開發(fā)商并沒有對出售房屋進行產(chǎn)權(quán)的初始登記；相反，全部出售房屋的物權(quán)登記權(quán)利人為永某公司；其二，原告與梅某美公司簽訂的商品房買賣合同合法，但并未發(fā)生法律效力。梅某美公司屬于無權(quán)處分，根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，屬于效力待定合同，因永某公司對合同效力不予追認，合同無效。
被告梅某美公司無答辯意見，請求法院依法審理。
原告何勝魁為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一、身份證復(fù)印件，擬證明原告主體資格。
證據(jù)二、黃石市中級人民法院（2017）鄂02執(zhí)異170號執(zhí)行裁定書，擬證明案涉房屋被查封、其執(zhí)行異議申請被裁定駁回。
證據(jù)三、商品房買賣合同一份，擬證明其2016年10月28日購買涉案房屋。
證據(jù)四、商品房抵付工程款協(xié)議及房屋清單，擬證明擬證明案涉房屋于2013年8月17日約定抵付工程款，其有權(quán)購得該房屋。
證據(jù)五、收款收據(jù)，擬證明其付款情況。
被告永某公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、黃石市中級人民法院（2015）鄂黃民開終字33號民事判決書，擬證明本案原告訴爭的房屋于2013年9月25日已經(jīng)抵押登記給永某公司，永某公司取得他項物權(quán)憑證。
證據(jù)二、黃石市中級人民法院（2016）鄂02執(zhí)66號查封公告，擬證明案涉房屋已被查封。
證據(jù)三、報案單，擬證明永某公司發(fā)現(xiàn)梅某美公司出售抵押房屋后，以該公司法人代表涉嫌合同詐騙報案，要求保護永某公司及房屋買受人利益。
被告梅某美公司沒有向本院提交證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告梅某美公司對原告提交的證據(jù)均無異議。被告永某公司對原告提交的證據(jù)的真實性無異議，但認為原告并沒有實際付款，而是抵扣工程款，不屬于商品房消費者，且其商品房買賣合同沒有登記備案，不能達到證明目的。原告對被告永某公司提交的證據(jù)一、證據(jù)二無異議，對證明三，認為與其無關(guān)。被告梅某美公司對被告永某公司證據(jù)的真實性無異議。
上述證據(jù)，除永某公司提交的證據(jù)三是其單方提交的報案材料，不是證明案件事實的證據(jù)外，本院對其他證據(jù)的真實性予以采信，對擬證明內(nèi)容，結(jié)合案件事實進行綜合認定。
經(jīng)審理查明：2016年10月28日，原告何勝魁與被告梅某美公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告梅某美公司開發(fā)并已取得預(yù)售許可證的位于鄂州市花湖鎮(zhèn)××村（武黃高速出站口，迎賓大道以南）“北大凱旋門”第1幢3單元1601號房屋（總價款451152元，合同簽訂后，原告以工程款抵扣了全部購房款，但被告梅某美公司至今沒有履行房屋交付義務(wù)。事實上，該房屋于2013年9月25日已被抵押給永某公司，并在鄂州市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心辦理了抵押登記。2016年，本院在執(zhí)行申請執(zhí)行人永某公司與被執(zhí)行人梅某美公司、王太平、國泰公司、藍溪汽配公司借款合同糾紛一案中，作出（2016）鄂02執(zhí)66號執(zhí)行裁定，于8月16日查封了被執(zhí)行人梅某美公司開發(fā)的“北大凱旋門”項目1號樓1-901號等計363套商住房屋（含本案案涉房屋）。原告認為查封錯誤，提出書面異議，后被裁定駁回，故提起案外人執(zhí)行異議之訴。

本院認為：本案爭議焦點是原告作為案外人對涉案房屋主張權(quán)利是否可阻卻法院的強制執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”,該項規(guī)定表明案外人對執(zhí)行標的除享有所有權(quán)可以阻止執(zhí)行外，尚未取得所有權(quán)，但享有應(yīng)當向其交付的債權(quán)請求權(quán)的，原則上不能阻止執(zhí)行，也不能對抗申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償權(quán)，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。該司法解釋第28-30條即為除外規(guī)定，因此，永某公司認為法律、司法解釋尚未作出除外規(guī)定，屬理解法律錯誤。根據(jù)該司法解釋第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”之規(guī)定，原告對案涉房屋享有的應(yīng)向其交付的債權(quán)請求權(quán)是否可阻卻法院的強制執(zhí)行，必須滿足上述三個條件。從審查情況來看，原告與梅某美公司的《商品房買賣合同》是在法院查封之后簽訂，不符合“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”的條件，因此，其對案涉房屋的權(quán)利不能夠排除執(zhí)行。
綜上所述，原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九之規(guī)定，判決如下：

駁回原告何勝魁的訴訟請求。
案件受理費100元，由何勝魁負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（二）項的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯于湖北省高級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶名：湖北省財政廳非稅收入財政專戶，賬號：05×××69-1。上訴人在上訴期間屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理）。

審判長 何秀星
審判員 戴俊英
審判員 盧麗華

書記員： 嚴彬彬