何某某
何紅霞（上海建緯（武漢）律師事務(wù)所）
武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司
邱啟雄（湖北高馳律師事務(wù)所）
姚億如（湖北高馳律師事務(wù)所）

原告何某某。
委托代理人何紅霞，上海建緯（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人易勝兵，董事長。
委托代理人邱啟雄，湖北高馳律師事務(wù)所律師。
委托代理人姚億如，湖北高馳律師事務(wù)所律師。
原告何某某與被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱武漢財富興園公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員屠俊霞獨任審判，公開開庭進行了審理。原告何某某的委托代理人何紅霞，被告武漢財富興園公司的委托代理人姚億如到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告武漢財富興園公司對原告何某某提供的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:對證據(jù)1-6的真實性無異議，對關(guān)聯(lián)性及證明目的有異議，該證據(jù)不能證明原告的具體損失，其次不能闡明延遲完成備案手續(xù)的原因，本案遲延取得備案手續(xù)是由不可抗力的因素造成的。
原告何某某對被告武漢財富興園公司提供的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:對證據(jù)1的真實性無異議，對判決書查明事實的內(nèi)容無異議，對證明目的有異議，被告在2012年8月25日才取得備案證，正好證明被告延期交房，原告對規(guī)劃無異議，也沒有參與群信群訪，該證據(jù)也正好證明了被告不具備交房條件，存在違約；對證據(jù)2的真實性無異議，對證明目的有異議。
原告何某某、被告武漢財富興園公司對本院依申請調(diào)取的證據(jù)均無異議。
本院對上述經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)材料認(rèn)證如下:原告何某某提交的證據(jù)1-6，因被告武漢財富興園公司對其真實性無異議，本院予以采信。被告武漢財富興園公司提交的證據(jù)，因原告何某某對其真實性無異議，本院亦予以采信。本院依申請調(diào)取的證據(jù)，因雙方當(dāng)事人對其真實性均無異議，本院亦予以采信。
本院根據(jù)庭審中確認(rèn)的證據(jù)和雙方當(dāng)事人在庭上的陳述，綜合認(rèn)定本案事實如下:
2011年3月22日，武漢財富興園公司（出賣人）與何某某（買受人）簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，約定:何某某向武漢財富興園公司購買其開發(fā)的位于武漢市東西湖環(huán)湖路北南京二十一世紀(jì)以西的武漢國際（服務(wù)外包）企業(yè)公園一期公寓第42幢1單元9層2號商品房，合同面積為91.14平方米，合同總金額399，744元；……第九條、出賣人應(yīng)在2011年12月31日前，將符合下列條件的商品房交付給買受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ楎炇眨?、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計要求建成，并滿足使用要求；3、供電、給水、排水等設(shè)施按設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)；5、供電:每戶設(shè)獨立電表；6、給水:每戶設(shè)獨立水表；7、燃?xì)?交房時燃?xì)夤艿涝O(shè)施安裝到戶，點火時間按燃?xì)夤疽?guī)定執(zhí)行，買受人自行辦理開通手續(xù)；8、綠化:交房時，該期規(guī)劃范圍內(nèi)綠化工程基本完工；9、排水:交房時排水設(shè)施達(dá)到使用條件；10、電梯:交房時電梯設(shè)施達(dá)到使用條件。因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起15日內(nèi)書面告知買受人；第十條、出賣人逾期交房的違約責(zé)任:出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按如下方式處理:（1）逾期不超過30日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五（該比率不應(yīng)小于第（1）項中的比率）的違約金；第十一條、交接……由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理:出賣人發(fā)出書面通知十五日內(nèi)（以郵戳為準(zhǔn)），買受人未能辦理交接手續(xù)，視同出賣人于發(fā)出通知之第十六日已將該商品房交付買受人使用，買受人自該交付日起須承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費。同時，商品房風(fēng)險責(zé)任由買受人承擔(dān)。合同還約定了其它權(quán)利義務(wù)。
合同簽訂后，何某某依約按房屋的實測面積90.94平方米向武漢財富興園公司給付了購房款398，867元。2011年12月31日前，武漢財富興園公司通知何某某辦理入伙手續(xù)，何某某于2012年1月14日收房。
本院認(rèn)為，原告何某某與被告武漢財富興園公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房期限內(nèi)交付符合合同約定的房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即支付相應(yīng)的違約金。
關(guān)于違約金計算的起止時間問題。本院認(rèn)為，被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房時間即2011年12月31日前交房，故應(yīng)當(dāng)從其次日起即2012年1月1日起計付逾期交房違約金。原告何某某已于2012年1月14日收房，故被告武漢財富興園公司逾期交房違約金應(yīng)計算至2012年1月14日止，共計14天。
關(guān)于合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高以及是否需要調(diào)整問題。本案中，在原告何某某購房之前，被告武漢財富興園公司就已調(diào)整了原審批規(guī)劃即取消42-45棟樓的架空層，而根據(jù)被告武漢財富興園公司營銷中心大廳的沙盤模型顯示，涉案樓盤42-45棟樓在對外銷售時并無架空層，且原告何某某在購買涉案房屋時，42棟樓的一樓早已建成，故原告何某某在購房時應(yīng)已知曉所購樓盤無架空層設(shè)計。另，經(jīng)專業(yè)部門認(rèn)定，取消架空層對日照和小區(qū)整體綠化并無影響，可見，取消架空層對原告并未造成實質(zhì)性影響，但部分業(yè)主通過群信群訪、堵馬路等過激方式維權(quán)，一定程度上也影響了涉案樓盤的規(guī)劃驗收進度。本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?等規(guī)定已確定我國違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴(yán)厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應(yīng)參照非違約方的實際損失。審理中，原告何某某主張被告武漢財富興園公司按照合同約定的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，但未提供有效證據(jù)證明其實際損失；被告武漢財富興園公司則辯稱合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院依法進行調(diào)整。本院認(rèn)為，合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應(yīng)依法予以調(diào)整，依據(jù)公平原則和誠實信用原則以及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)事人過錯程度等因素，本院確定本案違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)為已付購房款的日萬分之一。
綜上所述，被告武漢財富興園公司因遲延完成規(guī)劃驗收等因素所致遲延交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即被告武漢財富興園公司應(yīng)向原告何某某支付逾期交房違約金558元（398，867元×0.0001×14天）。故原告何某某主張被告武漢財富興園公司向其支付違約金47，769元的訴訟請求，本院在558元的范圍內(nèi)予以支持，超過的部分，不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告何某某支付逾期交房違約金558元；
二、駁回原告何某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費533元（原告何某某已預(yù)交），由原告何某某負(fù)擔(dān)527元，被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)6元，并在履行上述給付義務(wù)時一并支付給原告何某某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費533元，款匯武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶；帳戶:07×××93；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號:832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告何某某與被告武漢財富興園公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房期限內(nèi)交付符合合同約定的房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即支付相應(yīng)的違約金。
關(guān)于違約金計算的起止時間問題。本院認(rèn)為，被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房時間即2011年12月31日前交房，故應(yīng)當(dāng)從其次日起即2012年1月1日起計付逾期交房違約金。原告何某某已于2012年1月14日收房，故被告武漢財富興園公司逾期交房違約金應(yīng)計算至2012年1月14日止，共計14天。
關(guān)于合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高以及是否需要調(diào)整問題。本案中，在原告何某某購房之前，被告武漢財富興園公司就已調(diào)整了原審批規(guī)劃即取消42-45棟樓的架空層，而根據(jù)被告武漢財富興園公司營銷中心大廳的沙盤模型顯示，涉案樓盤42-45棟樓在對外銷售時并無架空層，且原告何某某在購買涉案房屋時，42棟樓的一樓早已建成，故原告何某某在購房時應(yīng)已知曉所購樓盤無架空層設(shè)計。另，經(jīng)專業(yè)部門認(rèn)定，取消架空層對日照和小區(qū)整體綠化并無影響，可見，取消架空層對原告并未造成實質(zhì)性影響，但部分業(yè)主通過群信群訪、堵馬路等過激方式維權(quán)，一定程度上也影響了涉案樓盤的規(guī)劃驗收進度。本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?等規(guī)定已確定我國違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴(yán)厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應(yīng)參照非違約方的實際損失。審理中，原告何某某主張被告武漢財富興園公司按照合同約定的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，但未提供有效證據(jù)證明其實際損失；被告武漢財富興園公司則辯稱合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院依法進行調(diào)整。本院認(rèn)為，合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應(yīng)依法予以調(diào)整，依據(jù)公平原則和誠實信用原則以及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)事人過錯程度等因素，本院確定本案違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)為已付購房款的日萬分之一。
綜上所述，被告武漢財富興園公司因遲延完成規(guī)劃驗收等因素所致遲延交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即被告武漢財富興園公司應(yīng)向原告何某某支付逾期交房違約金558元（398，867元×0.0001×14天）。故原告何某某主張被告武漢財富興園公司向其支付違約金47，769元的訴訟請求，本院在558元的范圍內(nèi)予以支持，超過的部分，不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告何某某支付逾期交房違約金558元；
二、駁回原告何某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費533元（原告何某某已預(yù)交），由原告何某某負(fù)擔(dān)527元，被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)6元，并在履行上述給付義務(wù)時一并支付給原告何某某。

審判長：屠俊霞

書記員：趙靚