何某雙
陳琳（湖北宏義律師事務(wù)所）
老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司
鄭琦紅（湖北正音律師事務(wù)所）
湖北正音律師事務(wù)所（湖北正音律師事務(wù)所）

原告何某雙，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人陳琳，系湖北宏義律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司。住所地:老河口市東啟街與中山路交叉路口。
法定代表人熊國順，該公司董事長。
委托代理人鄭琦紅，系湖北正音律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
委托代理人劉芳菲，系湖北正音律師事務(wù)所實習(xí)律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
原告何某雙與被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司（以下簡稱建某開發(fā)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案。本院于2014年7月28日受理后，依法適用簡易程序，由審判員蔣亞平獨任審判，于2014年9月11日公開開庭進行了審理，原告何某雙及其委托代理人陳琳，被告建某開發(fā)公司的委托代理人劉芳菲均到庭參加了訴訟。原、被告雙方同意三個月調(diào)解期限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告方為證明所陳述的事實及支持其主張，舉出了如下證據(jù):
證據(jù)一、中華人民共和國居民身份證一份。用于證明原告何某雙個人身份信息；
證據(jù)二、商品房認購書一份。用以證明雙方的商品房認購合同關(guān)系；
證據(jù)三、承諾書一份。用以證明被告承諾于2009年9月30日與原告簽訂商品房合同，否則賠償違約金20000元；
證據(jù)四、2010年1月8日，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同一份。用以證明雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，及合同約定的被告交房時間為2010年10月1日前；
證據(jù)五、2010年1月8日，被告建某開發(fā)公司明珠華府項目部出具的收據(jù)一張。用以證明原告何某雙合同簽訂時已預(yù)交購房款96088元；
證據(jù)六、（1）、個人購房借款擔(dān)保合同一份。用以證明原告何某雙以房屋作抵押從工商銀行貸款200000元，并支付給建某開發(fā)公司；（2）、2010年8月26日借款憑證一份。用以證明原告何某雙向建某開發(fā)公司支付200000元購房款；
證據(jù)七、明珠華府住宅交房通知書一份。用以證明交房時間為2011年7月1日；
證據(jù)八、2014年6月11日，老河口市信訪局出具的證明一份。用以證明原告一直在主張自已的權(quán)利。
被告建某開發(fā)公司辯稱:一、原告何某雙起訴已超出法定訴訟時效，人民法院依法應(yīng)當(dāng)駁回其起訴。
二、雙方已達成協(xié)議，原告何某雙已簽字同意賠償條件，現(xiàn)又起訴，實屬不講誠信。
原告何某雙于2012年3月1日在答辯人處簽名同意賠償條件，現(xiàn)在接受我單位給予的代繳一年物業(yè)管理費1403元及免費安裝價值2000元的可視對講門禁的賠償后，又違背承諾起訴，于法于情于理都不對。
我單位對原告免費享受的一年物業(yè)費及可視對講門禁安裝費，將依法保留反訴的權(quán)利。
被告建某開發(fā)公司為證明陳述的事實，舉出了如下證據(jù):
證據(jù)一、2010年1月8日，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同一份。用以證明雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及合同約定被告交房時間為檢驗合格；
證據(jù)二、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄一份。用以證明被告開發(fā)的明珠華府商住綜合樓于2011年5月份同意驗收，交房時間為2011年5月13日；
證據(jù)三、原告同意賠償條件的字據(jù)一份。用以證明原告同意賠償條件；
證據(jù)四、通知一份。用以證明被告替原告交納物業(yè)費、可視對講門禁費。
當(dāng)事人之間質(zhì)證情況及人民法院對證據(jù)審核認定情況如下:
原告向法庭提交的證據(jù)一、四、五、六，被告質(zhì)證后均無異議，本院予以采信；被告向法庭提交的證據(jù)一、原告質(zhì)證后對其真實性無異議，本院予以采信。
原告向法庭提交的證據(jù)二、三，被告質(zhì)證后認為與本案無關(guān)，本院認為，本案審理的法律關(guān)系與該兩份證據(jù)不存在關(guān)聯(lián)性，故本院對該兩份證據(jù)不予采信；原告向法庭提交證據(jù)七，系被告明珠華府項目部向明珠華府業(yè)主發(fā)送住宅交房通知書，被告質(zhì)證后認為此證據(jù)系復(fù)印件不予質(zhì)證，本院認為，原告向法院提交證據(jù)七雖然是復(fù)印件，但經(jīng)本院與原件核實是一致的，因此，被告質(zhì)證異議不能成立，本院對證據(jù)七予以采信；原告向法院提交證據(jù)八，系老河口市信訪局出具的證明，被告質(zhì)證認為信訪件是證人證言范疇，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，信訪證明只能證明原告一直在信訪；本院認為，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，但出具證明是國家行政機關(guān)（信訪局），后經(jīng)本院核實，明珠華府業(yè)主確實多次到信訪局上訪要求解決延期交房的賠償問題，因此，被告質(zhì)證異議不能成立，本院對證據(jù)八予以采信。被告向法庭提交的證據(jù)二，系工程質(zhì)量竣工驗收記錄，原告質(zhì)證認為系復(fù)印件不予質(zhì)證，本院認為，被告雖提交的復(fù)印件，但經(jīng)本院與原件核實一致，本院對該證據(jù)的真實性予以采信，但對被告證明交房時間為2011年5月13日不予采納。證據(jù)三，原告質(zhì)證認為，當(dāng)時簽字是為了領(lǐng)取鑰匙，雙方并沒有簽訂賠償協(xié)議，也沒有放棄自已的權(quán)利，本院認為，原告在筆記本上簽字的主要目的是領(lǐng)取購房的鑰匙，且賠償?shù)姆秶蛢?nèi)容沒有約定，本院對該證據(jù)不予采信；證據(jù)四，原告質(zhì)證認為并不能證明被告替原告交納一年的物業(yè)費，本院認為，該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，本院對該證據(jù)不予采信。
綜上所述，本院認為:原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是真實意思表示，且沒有違反國家法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護。合同關(guān)于交房期限的約定明確，被告逾期交房構(gòu)成違約行為，原告訴請被告承擔(dān)逾期交房的違約金于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告辯稱，工程竣工經(jīng)驗收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗收合格記錄足以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由，本院認為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同在交房期限條款中約定的出賣人應(yīng)將經(jīng)驗收合格的房屋交付買受人，是為保障房屋質(zhì)量對出賣人做出的約束，屬于出賣人的合同義務(wù)，若房屋未經(jīng)驗收合格，買受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)并追究出賣人相應(yīng)責(zé)任。被告提出的相關(guān)法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章中關(guān)于建筑工程或商品房交付使用應(yīng)經(jīng)驗收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對建筑工程施工人、房地產(chǎn)開發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設(shè)質(zhì)量安全，與商品房買賣合同中關(guān)于交房期限的約定，以及出賣人按照商品房買賣合同約定的交房期限履行交房義務(wù)并無必然聯(lián)系。因原告一直到國家行政機關(guān)（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時效中斷情形.原告在筆記本上簽字的法律行為是為了領(lǐng)取購房鑰匙，被告所稱原告同意賠償條件并非原告真實意思表示，且賠償?shù)姆秶蛢?nèi)容在筆記本上沒有明確約定，也不符合雙方達成合義的形式要件。為此，被告抗辯事由不能成立，本院不予支持。被告申請因約定違約金數(shù)額過高，請求法院予以調(diào)整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告何某雙主張被告因簽訂合同的違約責(zé)任與本案不能合并審理，但可以在法律允許范圍內(nèi)另行主張權(quán)利。原根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向何某雙支付違約金13323.96元（計算方式為:支付房價款×逾期月數(shù)×中國人民銀行同期月貸款利率，即296088元×9×0.06÷12=13323.96元）；
二、駁回原告何某雙的其他訴訟請求。
被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費904元，減半收取452元，由原告何某雙負擔(dān)352元，被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司負擔(dān)100元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

綜上所述，本院認為:原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是真實意思表示，且沒有違反國家法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護。合同關(guān)于交房期限的約定明確，被告逾期交房構(gòu)成違約行為，原告訴請被告承擔(dān)逾期交房的違約金于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告辯稱，工程竣工經(jīng)驗收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗收合格記錄足以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由，本院認為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同在交房期限條款中約定的出賣人應(yīng)將經(jīng)驗收合格的房屋交付買受人，是為保障房屋質(zhì)量對出賣人做出的約束，屬于出賣人的合同義務(wù)，若房屋未經(jīng)驗收合格，買受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)并追究出賣人相應(yīng)責(zé)任。被告提出的相關(guān)法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章中關(guān)于建筑工程或商品房交付使用應(yīng)經(jīng)驗收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對建筑工程施工人、房地產(chǎn)開發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設(shè)質(zhì)量安全，與商品房買賣合同中關(guān)于交房期限的約定，以及出賣人按照商品房買賣合同約定的交房期限履行交房義務(wù)并無必然聯(lián)系。因原告一直到國家行政機關(guān)（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時效中斷情形.原告在筆記本上簽字的法律行為是為了領(lǐng)取購房鑰匙，被告所稱原告同意賠償條件并非原告真實意思表示，且賠償?shù)姆秶蛢?nèi)容在筆記本上沒有明確約定，也不符合雙方達成合義的形式要件。為此，被告抗辯事由不能成立，本院不予支持。被告申請因約定違約金數(shù)額過高，請求法院予以調(diào)整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告何某雙主張被告因簽訂合同的違約責(zé)任與本案不能合并審理，但可以在法律允許范圍內(nèi)另行主張權(quán)利。原根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向何某雙支付違約金13323.96元（計算方式為:支付房價款×逾期月數(shù)×中國人民銀行同期月貸款利率，即296088元×9×0.06÷12=13323.96元）；
二、駁回原告何某雙的其他訴訟請求。
被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費904元，減半收取452元，由原告何某雙負擔(dān)352元，被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司負擔(dān)100元。

審判長：蔣亞平

書記員：余瑾