原告：何某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住潛江市，
委托訴訟代理人：何建林，湖北林華安律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
被告：羅某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣，
被告：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣，
被告：龔曉毛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣，
第三人：王剛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣茅坪鎮(zhèn)屈原東路13號(hào)，公民身份號(hào)碼：xxxx。
第三人：佘剛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣，
第三人：姚舜德，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣，
第三人共同委托訴訟代理人：王剛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣，代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

原告何某、何愛平訴被告羅某、劉某、龔曉毛房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依被告龔曉毛的申請(qǐng)依法追加本案租賃房屋的次承租人王剛、佘剛、姚舜德為本案第三人參加訴訟，并于2016年12月7日由審判員周秭民適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理，后因案情復(fù)雜，本案依法轉(zhuǎn)為普通程序，由審判員周秭民擔(dān)任審判長(zhǎng)、與人民陪審員陳世明、杜雷林組成合議庭，于2017年4月18日公開開庭進(jìn)行了審理。二原告的委托訴訟代理人何建林和被告羅某、劉某、龔曉毛及第三人佘剛、姚舜德的委托訴訟代理人即第三人王剛到庭參加訴訟，在訴訟的過程中，原告何愛平以非本案適格主體為由撤回了起訴。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告何某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令三被告根據(jù)《房屋租賃合同》的約定按日租金489元（178500元÷365天）支付從2016年5月1日起至房屋返還之日止的租金，并按法律規(guī)定支付逾期利息；2、解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，由三被告返還出租房屋；3、三被告承擔(dān)違約責(zé)任，按合同約定向原告支付違約金30萬元；4、三被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由:原告何某系秭歸縣茅坪鎮(zhèn)君臨天下2號(hào)樓四層401號(hào)房屋的所有權(quán)人。2011年11月9日，原告何某委托父親何愛平以自己的名義與三被告簽訂《房屋租賃合同》，將上述房屋租賃給三被告用于經(jīng)營(yíng)。合同約定租期為9年，自2012年2月1日起至2021年5月1日止（含三個(gè)月裝修期）；租金每滿3年一定，即前3年每年租金17萬元；中間3年每年租金以17萬元為基數(shù)按最低不低于5%最高不超過10%的幅度上漲，具體金額由雙方協(xié)商確定；最后3年每年租金按同樓租金價(jià)格低壹萬元支付。租金遵循先交納后經(jīng)營(yíng)的原則，每年度交納一次，由三被告將租金匯至何愛平62×××18的農(nóng)業(yè)銀行潛江支行賬戶中，第一次租金支付后合同即生效，以后每年度的租金于當(dāng)年的5月1日前支付。同時(shí)合同約定，租賃房屋未經(jīng)原告書面同意，被告不得轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)包，否則原告有權(quán)提前解除合同。合同履行至2015年度，三被告開始拖欠原告房屋租金，經(jīng)原告多次催要，三被告才通過他人匯款向原告支付了2015年度的租金，2016年度的租金本應(yīng)在2016年5月1日前交納，但三被告經(jīng)原告多次催要后仍沒有交納，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特向法院提起訴訟。訴訟過程中，三被告提供了2014年12月21日與王剛、佘剛、姚舜德簽訂的《秭歸縣足生堂養(yǎng)生館轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并要求追加王剛、佘剛、姚舜德為本案第三人參加訴訟?；诒桓鎸?duì)出租房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)及《房屋租賃合同》的約定，原告依法將訴訟請(qǐng)求變更為上述的四項(xiàng)請(qǐng)求，請(qǐng)求法院依法判處。
三被告辯稱：2011年11月9日與原告簽訂《房屋租賃合同》及關(guān)于租期、租金的約定均屬實(shí)，被告在承租的前三年均按時(shí)向原告交納了租金。關(guān)于轉(zhuǎn)租問題：一、被告轉(zhuǎn)租房屋給第三人已經(jīng)得到了原告的同意。2014年12月份，被告通知原告，表示想將以承租房屋經(jīng)營(yíng)的“秭歸縣足生堂養(yǎng)生館”轉(zhuǎn)讓給第三人，原告口頭同意被告轉(zhuǎn)租，且當(dāng)月第三人王剛、佘剛、姚舜德與原告的父親何愛平、委托代理人何建林及三被告的代表羅某一起在“世紀(jì)星大酒店”吃飯，飯后到“圣瑪麗中西餐廳”喝茶，由原告與第三人共同商討房屋轉(zhuǎn)租事宜，當(dāng)時(shí)達(dá)成了轉(zhuǎn)租的口頭協(xié)議。二、現(xiàn)已知在被告將房屋轉(zhuǎn)租給第三人后，原告于2015年5月份按第四年漲價(jià)后的租金直接收取了第三人2015年度的租金178000元，另外減免了租金500元，原告與第三人之間已經(jīng)形成了事實(shí)上的承租關(guān)系。若原告當(dāng)時(shí)不同意轉(zhuǎn)讓給第三人，按照房屋租賃合同的規(guī)定原告可以解除合同，既然原告收取了第三人的租金，且在長(zhǎng)達(dá)一年的時(shí)間內(nèi)沒有解除合同就視為已經(jīng)認(rèn)可了轉(zhuǎn)讓事宜。三、2016年4月，第三人經(jīng)營(yíng)的“秭歸縣足生堂養(yǎng)生館”停業(yè)后，原告的委托代理人何建林與第三人王剛、佘剛在“足生堂”大廳商量了解除房屋租賃及交接事宜，因?yàn)樵媾c第三人對(duì)租金和投資損失有分歧而沒有達(dá)成一致意見，事后就不知道他們是怎么處理的了。
綜上所述，被告在轉(zhuǎn)讓“秭歸縣足生堂養(yǎng)生館”時(shí)通知了原告，與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，被告便退出了一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而且原告也收取了第三人交納的租金，目前房屋也由第三人實(shí)際占有使用。同時(shí)，根據(jù)被告與第三人簽訂的《秭歸縣足生堂養(yǎng)生館轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第六條約定，轉(zhuǎn)讓后的所有債權(quán)債務(wù)由第三人負(fù)責(zé)。故拖欠的房屋租金應(yīng)該由第三人承擔(dān)，請(qǐng)求法院依法駁回原告對(duì)被告的訴訟請(qǐng)求。
第三人共同述稱：一、第三人與三被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效協(xié)議，因?yàn)檗k理轉(zhuǎn)租沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)人同意。二、原告與三被告、三被告與第三人之間的法律關(guān)系屬兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。三、付給原告租金是被告羅某指定的交租賬戶，但第三人并不知道賬戶是原告的，當(dāng)時(shí)第三人也不知道何愛平這個(gè)人，第三人的理解是錢付給羅某的。四、2016年4月26日，原告代理人何建林與被告羅某到“足生堂”找第三人時(shí)，王剛已當(dāng)面通知羅某和原告代理人何建林解除合同，協(xié)議終止并保留要求三被告賠償?shù)臋?quán)利。故本案的訴訟與第三人沒有關(guān)系。
經(jīng)審理查明：原告何某系秭歸縣茅坪鎮(zhèn)君臨天下2號(hào)樓四層401號(hào)房屋的所有權(quán)人。2011年11月9日，原告何某委托父親何愛平以自己的名義與三被告簽訂《房屋租賃合同》，將上述房屋租賃給三被告用于經(jīng)營(yíng)。合同約定租期為9年，自2012年2月1日起至2021年5月1日止（含三個(gè)月裝修期）；租金從2012年5月1日開始計(jì)算，每滿3年一定，即2012年5月1日至2015年4月30日每年租金17萬元；2015年5月1日至2018年4月30日每年租金以17萬元為基數(shù)按最低不低于5%最高不超過10%的幅度上漲，具體金額由雙方協(xié)商確定；2018年5月1日至2021年5月1日每年租金按同樓租金價(jià)格低壹萬元支付。租金遵循先交納后經(jīng)營(yíng)的原則，每年度交納一次，由三被告將租金匯至何愛平62×××18的農(nóng)業(yè)銀行潛江支行賬戶中，第一次租金支付后合同即生效，以后每年度的租金于當(dāng)年的5月1日前支付。同時(shí)合同約定，租賃房屋未經(jīng)原告書面同意，被告不得轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)包，否則原告有權(quán)提前解除合同。另約定如果原、被告違反合同約定，違約方須向?qū)Ψ劫r付違約金30萬元及一切經(jīng)濟(jì)損失。
合同簽訂后，原告將房屋交付被告經(jīng)營(yíng)使用，被告依約交納了2015年4月30日前的租金。在合同履行的過程中，被告曾于2014年12月向原告表達(dá)過想將以承租房屋經(jīng)營(yíng)的“秭歸縣足生堂養(yǎng)生館”轉(zhuǎn)讓給第三人的想法，并且被告羅某、原告的代理人何愛平、何建林及第三人王剛、佘剛、龔曉毛曾一起到“世紀(jì)星大酒店”吃飯，隨后一起到“圣瑪麗中西餐廳”喝茶，就房屋轉(zhuǎn)租事宜共同進(jìn)行商討，但最終未能形成書面的轉(zhuǎn)租協(xié)議。
2014年12月21日，三被告與第三人王剛、佘剛、姚舜德簽訂了《秭歸縣足生堂養(yǎng)生館轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定被告將“秭歸縣足生堂養(yǎng)生館”全部轉(zhuǎn)讓給第三人，轉(zhuǎn)讓范圍包括被告承租的房屋、養(yǎng)生館內(nèi)的所有設(shè)備、設(shè)施、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同等一切有形和無形資產(chǎn)。轉(zhuǎn)讓款為人民幣63萬元，其中包括被告已經(jīng)支付至2015年4月30日的房屋租金。第三人接手秭歸縣足生堂養(yǎng)生館后，分別于2015年5月16日給原告父親何愛平的62×××21建行賬戶轉(zhuǎn)款5萬元、2015年5月19日轉(zhuǎn)款128000元，共計(jì)轉(zhuǎn)款178000元，用于支付2015年5月1日至2016年4月30日期間的租金。
2016年4月26日，原告代理人何建林與被告羅某一起到“足生堂”找到第三人王剛，催交2016年度的房屋租金，王剛當(dāng)時(shí)表示要解除合同終止協(xié)議，同時(shí)就退還房屋與經(jīng)營(yíng)設(shè)備的拆除問題未能與原告達(dá)成一致協(xié)議。原告認(rèn)為自己與第三人沒有關(guān)系，關(guān)于房屋租金只找被告，遂于2016年10月25日向本院提起訴訟，請(qǐng)求：1、判令三被告根據(jù)《房屋租賃合同》的約定按日租金489元（178500元÷365天）支付從2016年5月1日起至房屋返還之日止的租金，并按法律規(guī)定支付逾期利息；2、解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，三被告返還出租房屋；3、三被告承擔(dān)違約責(zé)任，按合同約定向原告支付違約金30萬元；4、三被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
同時(shí)查明，秭歸縣足生堂養(yǎng)生館自2016年4月30日起停止經(jīng)營(yíng)，因房屋內(nèi)有第三人的資產(chǎn)，故房屋現(xiàn)由第三人鎖住。
上述事實(shí)，有三方當(dāng)事人在本案庭審中的陳述、《委托書》公證書復(fù)印件、《房屋租賃合同》、《秭歸縣足生堂養(yǎng)生館轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、轉(zhuǎn)賬憑證兩份等證據(jù)在卷佐證，上述證據(jù)經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證和本院審查，可以采信。

本院認(rèn)為：一、關(guān)于王剛、佘剛、姚舜德的訴訟地位問題。因本案原告訴訟請(qǐng)求中要求解除與被告簽訂的《房屋租賃合同》，返還租賃房屋，而被告與王剛、佘剛、姚舜德簽訂的《秭歸縣足生堂養(yǎng)生館轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的部分又必須以原、被告的《房屋租賃合同》存在為基礎(chǔ)，故雖然原告與被告、被告與王剛、佘剛、姚舜德分屬于兩個(gè)不同法律關(guān)系的當(dāng)事人，但本案的處理結(jié)果可能與王剛、佘剛、姚舜德有法律上的利害關(guān)系，基于本案裁判結(jié)果生效后執(zhí)行的考慮，本院根據(jù)被告龔曉毛的申請(qǐng)，依法追加王剛、佘剛、姚舜德為本案第三人參加訴訟并無不當(dāng)。
二、關(guān)于合同是否具備解除的法定條件問題。被告與第三人的轉(zhuǎn)租，雖然未經(jīng)原告書面同意，但是在轉(zhuǎn)租之前，三被告已經(jīng)口頭通知原告，并且被告的代表羅某與原告的委托代理人何愛平、何建林、第三人王剛、佘剛、龔曉毛就房屋轉(zhuǎn)租事宜進(jìn)行過商討，同時(shí)收取了租金，以上事實(shí)足以認(rèn)定原告知道或者應(yīng)當(dāng)知道被告轉(zhuǎn)租的事實(shí)，且在長(zhǎng)達(dá)一年多的時(shí)間里，原告對(duì)被告的轉(zhuǎn)租行為并沒有提出異議，原告在訴訟中以被告轉(zhuǎn)租未經(jīng)其書面同意為由請(qǐng)求解除合同，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條第一款對(duì)出租人解除權(quán)的特別規(guī)定，原告不能以此為由行使合同解除權(quán)，但是被告拒絕向原告交納2016年度的租金，第三人也不同意代為向原告支付租金，現(xiàn)原告堅(jiān)持以此理由要求解除合同的請(qǐng)求本庭予以支持。
三、關(guān)于返還房屋的問題?！斗课葑赓U合同》解除后，被告應(yīng)當(dāng)將承租房屋返還給原告，雖然第三人因新的協(xié)議而實(shí)際占有房屋，但因原、被告房屋租賃合同的解除而失去了履行的基礎(chǔ)，故被告與第三人共同負(fù)有將房屋返還給原告的義務(wù)。
四、關(guān)于租金的問題。根據(jù)《房屋租賃合同》約定，2016年度的房屋租金應(yīng)為178500元，原告請(qǐng)求被告按日租金489元（178500元÷365天）支付從2016年5月1日至房屋返還之日止租金的請(qǐng)求本院予以支持。至于被告辯稱應(yīng)當(dāng)由第三人向原告交納房屋租金的意見，因原告與被告簽訂的《房屋租賃合同》和被告與第三人簽訂的《秭歸縣足生堂養(yǎng)生館轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是兩份相對(duì)獨(dú)立的合同，分屬兩個(gè)不同的法律關(guān)系。本院依據(jù)法律規(guī)定推定原告同意轉(zhuǎn)租并不意味被告就退出了與原告的《房屋租賃合同》法律關(guān)系，相反，被告仍為《房屋租賃合同》的一方當(dāng)事人，仍應(yīng)當(dāng)遵守合同約定，按期向原告交納租金。且在本案審理過程中，第三人也不同意代為向原告支付租金，故被告方的上述辯解意見，本院不予采納。至于被告與第三人在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于交納房屋租金的相關(guān)約定，與本案不屬同一法律關(guān)系，不宜在本案中一并解決，雙方可以自行協(xié)商或另行起訴處理。
五、關(guān)于利息與違約金的問題。原告在起訴時(shí)，既要求被告方按照法律規(guī)定支付逾期交付租金的利息損失，又要求被告方按照合同約定支付違約金，因支付利息和違約金均具有對(duì)原告損失的彌補(bǔ)作用，故二者不能同時(shí)得到支持。根據(jù)約定優(yōu)先于法定的原則，同時(shí)考慮到違約金具有對(duì)不守約、不誠(chéng)信當(dāng)事人的懲罰作用，故本案優(yōu)先適用違約金的約定。但原、被告在《房屋租賃合同》中約定違約方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金30萬元，該約定的違約金高于造成的損失，應(yīng)當(dāng)予以減少，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條的規(guī)定，本院根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，同時(shí)考慮到當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、預(yù)期利益及當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)能力等，以年租金178500元為基礎(chǔ)，酌情認(rèn)定被告支付原告違約金30000元。
本案在審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達(dá)成一致協(xié)議。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條、第一百一十四條、第二百二十四條、第二百二十七條、最高人民法院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條、最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》（二）第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條第二款、最高人民法院《關(guān)于適用的解釋》第八十一條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、解除何某與羅某、劉某、龔曉毛于2011年11月9日簽訂的《房屋租賃合同》，羅某、劉某、龔曉毛、王剛、佘剛、姚舜德于本判決生效后10日內(nèi)將秭歸縣茅坪鎮(zhèn)君臨天下2號(hào)樓四層401號(hào)房屋返還給何某。
二、羅某、劉某、龔曉毛于本判決生效后10日內(nèi)按日租金489元（178500元÷365天）向何某支付從2016年5月1日起至房屋返還之日止的租金，并支付違約金30000元。
三、駁回何某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)3870元，由羅某、劉某、龔曉毛共同負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 周秭民
人民陪審員 陳世明
人民陪審員 杜雷林

書記員： 胡紅霞