上訴人（原審原告）：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）：隨州市世景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：胡文明，董事長。
委托代理人：王艷（代理權(quán)限：一般代理），湖北盈謙律師事務(wù)所律師。

上訴人何某某為與被上訴人隨州市世景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“世景房地產(chǎn)公司”）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第01226號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年5月19日受理后，依法由代理審判員張歡擔(dān)任審判長，與代理審判員周鑫、李超組成合議庭，于2015年6月23日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人何某某、被上訴人世景房地產(chǎn)公司的委托代理人王艷，均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告何某某訴稱，2012年3月7日，我與被告世景房地產(chǎn)公司簽訂購房合同，購買了被告開發(fā)的位于隨州市迎賓大道汽車東站旁香山怡景第10號樓1單元503號房。房屋面積為90.76平方米，每平方米3623.40元，購房款共計(jì)328860元已全額交付。按照《商品房買賣合同》第八條約定，被告應(yīng)于2012年8月31日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付給我使用?！渡唐贩抠I賣合同》第十一條規(guī)定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)?！薄渡唐贩抠I賣合同》第九條規(guī)定：“商品房逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金。截至起訴日，被告仍未按照合同約定將上述預(yù)售的商品房交付于我，要求被告繼續(xù)履行雙方簽訂的合同，盡快依法依合同約定交付房產(chǎn)。被告逾期24個月，按照合同約定，被告應(yīng)支付違約金。為維護(hù)我的合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，請求判令：1、被告按照合同約定履行交房義務(wù)；2、被告賠償給我因逾期交房違約金118389元（暫計(jì)至2014年8月31日，全部遲延履行違約金請計(jì)至實(shí)際交付房屋之日止）；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原審被告世景房地產(chǎn)公司辯稱，我公司認(rèn)為原告的訴訟請求沒有事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回?！渡唐贩抠I賣合同》第八條“交付條件”中，雙方明確約定“如遇到下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同的外，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期：3.因政府或公共事業(yè)部門行為影響?！痹诒景钢?，我公司開發(fā)的房屋逾期交付原告，是因?yàn)檎悠诮坏丶半娏Σ块T遲遲未遷移高壓線，造成我公司工程延誤。根據(jù)上述約定，政府延期交地及電力部門遲遲未遷移高壓線是政府和公共事業(yè)部門行為影響，我公司可據(jù)實(shí)予以延期，并不承擔(dān)違約責(zé)任。即使我公司存在違約行為，原告請求的違約金過高，應(yīng)予以核減?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！钡谑邨l規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”根據(jù)上述規(guī)定，在本案中，延期交房的損失為原告不能入住而產(chǎn)生的房租費(fèi)用，原告所購房屋面積為90平方米，一年的房租約為8000元，而原告請求違約金為11萬余元，超過實(shí)際損失的30%，應(yīng)予核減。若原告想退房，我公司同意與其解除合同，退還購房款。
原審查明，2012年3月7日，原告何某某與被告世景房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：何某某購買世景房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于隨州市文峰塔居委會香山怡景小區(qū)的商品房第10幢1單元503號房，建筑面積90.76平方米，房屋單價(jià)為每平方米3623.40元，總價(jià)款328860元。付款方式為買受人簽合同時(shí)首付138860元，余款190000元辦理銀行按揭。第七條約定：“（1）逾期在60日以內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之2的違約金，合同繼續(xù)履行?！钡诎藯l約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格……。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同的外，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期：3、因政府或公共事業(yè)部門行為影響?！钡诰艞l約定：“（2）、逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天至實(shí)際交付之日，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金?！钡谑粭l約定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)?！焙文衬痴J(rèn)為世景房地產(chǎn)公司未達(dá)到交房要求，遂訴至法院。
原審另查明，2011年8月30日，何某某向世景房地產(chǎn)公司支付10000元房款，當(dāng)年9月6日簽認(rèn)購書時(shí)，何某某又交款40000元。2012年3月1日，何某某通過刷卡方式再次向世景房地產(chǎn)公司支付88860元。合同簽訂后，何某某于2012年3月27日辦理了銀行按揭貸款190000元。何某某交付房款合計(jì)328860元。
原審還查明，2010年1月8日，隨州市土地收購儲備中心代表政府土地管理機(jī)構(gòu)與世景房地產(chǎn)公司的法定代表人胡文明簽訂《成交確認(rèn)書》。該確認(rèn)書第3條規(guī)定：成交價(jià)即為該塊土地的地價(jià)款，包括出讓土地的征地成本和地上附屬物拆遷費(fèi)用。由此說明地上附屬物的拆遷工作由政府職能部門負(fù)責(zé)。本案爭議房屋位于的土地應(yīng)于2010年7月19日前交付被告世景房地產(chǎn)公司，但因拆遷移墳、廠房搬遷、拆除高壓線等原因，一直延期交地，直到2012年9月高壓線拆遷后世景房地產(chǎn)公司才得以全面施工，客觀上造成世景房地產(chǎn)公司不能按期交房。2013年8月28日，世景房地產(chǎn)公司在《隨州日報(bào)》刊登交房通告，于同年8月31日起開始交房，何某某未收房。
原審法院認(rèn)為，原告何某某與被告世景房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法成立并有效。合同簽訂后，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。世景房產(chǎn)公司在房屋建成后發(fā)出交房通告，已盡到告知義務(wù)，現(xiàn)原告要求被告交房，雙方的意思表示一致，應(yīng)當(dāng)予以支持。關(guān)于原告何某某要求被告支付違約金的訴訟請求，逾期交房是因政府地上附屬物拆遷延誤交地所致，符合合同約定的出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期的條件之一，故被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條之規(guī)定，判決：一、被告隨州市世景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起5日內(nèi)向原告何某某交付其購買的香山怡景小區(qū)商品房第10幢1單元503號房；二、駁回原告何某某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)2670元，由何某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，2011年7月10日，發(fā)包方（甲方）世景房地產(chǎn)公司與承包方（乙方）祁運(yùn)然簽訂《建筑工程承包合同》，承包工程為香山怡景小區(qū)第10棟，工期為2011年7月10日至2012年5月10日。香山怡景居住小區(qū)10#樓經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位對工程竣工驗(yàn)收合格，驗(yàn)收時(shí)間為2013年7月17日。甲方世景房地產(chǎn)公司的法定代表人胡文明簽字并加蓋公司印章，乙方祁運(yùn)然簽字及隨州市沿河建筑工程有限公司蓋章確認(rèn)。香山怡景小區(qū)10#樓的《建設(shè)工程施工許可證》的編號為xxxx，發(fā)證單位為隨州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，發(fā)證日期為2011年5月30日。蔣洛35千伏輸電線路影響了香山怡景小區(qū)10#樓的工程建設(shè)，導(dǎo)致建房最多只能建兩層，該線路實(shí)際于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除。
另查明，何某某與世景房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》的補(bǔ)充協(xié)議第五條約定：“本合同項(xiàng)下相關(guān)事宜的通知送達(dá)方式如無特別約定為掛號信、特快專遞、公告，通知的送達(dá)時(shí)間為掛號信、特快專遞發(fā)出三日后或公告見報(bào)三日后?！?br/>還查明，隨州市國土資源局于2009年12月下發(fā)的出讓文件中的《國有建設(shè)用地使用權(quán)競買須知隨州市G（2009）26號》，其中“三、出讓宗地的基本情況”第4項(xiàng)內(nèi)容為“該宗地范圍內(nèi)的地上附屬物拆遷由隨州市政府組織專班負(fù)責(zé)在2010年5月31日前拆遷完畢后將凈地交付競得人?！?br/>原審認(rèn)定其他事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)為世景房地產(chǎn)公司是否存在逾期交房的違約行為？如存在違約行為，世景房地產(chǎn)公司應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任？
上訴人何某某與被上訴人世景房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。何某某作為購房人按合同約定向世景房地產(chǎn)公司付清購房款，已履行了自己的義務(wù)，世景房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)依約定按時(shí)交付房屋。世景房地產(chǎn)公司在《商品房買賣合同》第八條亦約定了商品房的交付條件為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三條規(guī)定：“建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)?！钡谑鶙l規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！ㄔO(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”本案中，世景房地產(chǎn)公司在二審提交了香山怡景小區(qū)10#樓的《單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》，證明本案爭議的房屋已于2013年7月17日經(jīng)建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、勘察單位驗(yàn)收合格。因上訴人與被上訴人在《商品房買賣合同》中約定本案爭議的房屋應(yīng)當(dāng)“經(jīng)驗(yàn)收合格”而非“經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”，法律法規(guī)也沒有明確規(guī)定商品房必須以在建設(shè)行政主管部門辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)作為交付條件，故本案爭議的房屋在2013年7月17日經(jīng)建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、勘察單位驗(yàn)收合格而符合雙方約定的交付條件，上訴人何某某上訴稱本案爭議的商品房至今沒有通過驗(yàn)收合格，不符合交付條件的上訴理由不能成立，本院不予支持。世景房地產(chǎn)公司于2013年8月28日在《隨州日報(bào)》刊登交房通告，即世景房地產(chǎn)公司按照《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第五條約定的通知送達(dá)方式向何某某履行了通知交房的義務(wù)。且世景房地產(chǎn)公司還提供了商品房的《隨州市新建商品住宅使用說明書》和《隨州市新建商品住宅質(zhì)量保證書》，符合《商品房買賣合同》第十一條的約定。以上事實(shí)能夠證明本案爭議的房屋具備《商品房買賣合同》約定的交付條件，雖然上訴人何某某至今未辦理收房的交接手續(xù)，但何某某拒絕收房的行為不影響對本案爭議房屋的交房時(shí)間的認(rèn)定，即世景房地產(chǎn)公司對該房屋的交付時(shí)間應(yīng)為2013年8月31日，世景房地產(chǎn)公司已履行通知義務(wù)，何某某可隨時(shí)辦理收房手續(xù)。故對何某某要求世景房地產(chǎn)公司履行交房義務(wù)的主張，本院不予支持。
本案中，世景房地產(chǎn)公司二審提交的《建筑工程承包合同》、《單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》載明，香山怡景小區(qū)10#樓的開工日期為2011年7月10日。根據(jù)上訴人何某某與被上訴人世景房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》第八條的約定，本案爭議的商品房應(yīng)于2012年8月31日前交付給何某某。世景房地產(chǎn)公司在原審提交的曾都區(qū)東城辦事處文峰塔社區(qū)居民委員會出具的《關(guān)于香山怡景小區(qū)建設(shè)情況說明》、原曾都區(qū)供電公司副總程正庭書寫的《拆除蔣洛35千伏線路的承諾》，以及本院對程正庭本人的調(diào)查筆錄，均能夠證明香山怡景小區(qū)10#樓因隨州市G（2009）26號地塊上的附屬物和蔣洛35千伏輸電線路未拆除而導(dǎo)致世景房地產(chǎn)公司無法正常施工和按照合同約定的期限交付房屋。因上訴人何某某與被上訴人世景房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定了延期交房的免責(zé)事由，即“如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期”，其中第3項(xiàng)為“因政府或公共事業(yè)部門行為影響”。本案中，根據(jù)隨州市土地收購儲備中心與世景房地產(chǎn)公司法定代表人胡文明簽訂的《成交確認(rèn)書》第3條約定的“成交價(jià)即為該塊土地的地價(jià)款，包括出讓土地的征地成本和地上附屬物拆遷費(fèi)用”以及隨州市國土資源局下發(fā)的《國有建設(shè)用地使用權(quán)競買須知隨州市G（2009）26號》文件載明的“該宗地范圍內(nèi)的地上附屬物拆遷由隨州市政府組織專班負(fù)責(zé)在2010年5月31日前拆遷完畢后將凈地交付競得人”之內(nèi)容可見，隨州市G（2009）26號地塊范圍內(nèi)的地上附屬物的拆遷屬于政府部門的職責(zé)范圍。因蔣洛35千伏輸電線路最終于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除，香山怡景小區(qū)10#樓于蔣洛35千伏輸電線路拆除后才恢復(fù)工程建設(shè)。故世景房地產(chǎn)公司因隨州市G（2009）26號地塊上的附屬物和蔣洛35千伏輸電線路未拆除導(dǎo)致無法按期交付房屋系政府或公共事業(yè)部門行為影響所致，屬于《商品房買賣合同》約定的免責(zé)事由。
根據(jù)何某某與世景房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》的約定，世景房地產(chǎn)公司在免責(zé)事由影響的合理期限內(nèi)不構(gòu)成違約，但對于超出合理期限的延期交房行為仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)世景房地產(chǎn)公司二審提交的《單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》顯示，香山怡景小區(qū)10#樓驗(yàn)收合格的時(shí)間為2013年7月17日，即2012年7月至2013年7月17日為香山怡景小區(qū)10#樓的實(shí)際建設(shè)周期，屬于世景房地產(chǎn)公司因政府或公共事業(yè)部門行為影響的延期交房的合理期限。因香山怡景小區(qū)10#樓在2013年7月17日后已具備交付條件，但該10#樓最終的交付時(shí)間為2013年8月31日，即世景房地產(chǎn)公司違約延期交房的時(shí)間為45天。故應(yīng)按照何某某與世景房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》第九條的約定計(jì)算世景房地產(chǎn)公司延期交房45天的違約金，即世景房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償何某某的違約金為2959.74元（328860×45×2?）。綜上，世景房地產(chǎn)公司對于香山怡景小區(qū)10#樓的延期交房的法律后果存在一定的違約行為，其應(yīng)按照《商品房買賣合同》的約定賠償何某某違約金2959.74元。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)部分不清，實(shí)體處理不當(dāng)，本院依法予以糾正。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第01226號民事判決；
二、隨州市世景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付何某某違約金2959.74元；
三、駁回何某某的其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)2670元，由何某某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)2660元，由何某某負(fù)擔(dān)2128元，隨州市世景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)532元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　張歡 代理審判員　　周鑫 代理審判員　　李超

書記員：王凌