原告(反訴被告)：上海露華娜餐飲管理有限公司，住中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)浦東大道981號4幢2樓A室。
　　法定代表人：王振明，董事長。
　　委托訴訟代理人：楊幼敏，上海市外灘律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張君毅，上海市外灘律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司，住中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)浦東大道981號。
　　法定代表人：李晉昭，董事長。
　　委托訴訟代理人：傅春明，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐鑫，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　
　　原告上海露華娜餐飲管理有限公司訴被告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年9月21日立案后，被告在法定期間內(nèi)提起反訴，本院依法合并審理。本案先適用簡易程序，于2017年12月28日公開開庭進(jìn)行審理，后依法轉(zhuǎn)為普通程序，于2018年11月26日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司的委托訴訟代理人張君毅、被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司的委托訴訟代理人傅春明、徐鑫到庭參加訴訟。本案審理過程中，雙方當(dāng)事人先后申請庭外和解，并經(jīng)原告申請，本院依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海露華娜餐飲管理有限公司(以下簡稱露華娜公司)向本院提出訴訟請求：1、判令被告向原告賠償餐廳裝修費及設(shè)備等物品損失人民幣(以下幣種同)652.20萬元；2、判令被告向原告返還租賃押金40萬元；3、判令被告向原告賠償勞動爭議賠償款730,701.72元及以上述金額為本金自2017年6月10日起至實際清償日止，按照日萬分之1.75標(biāo)準(zhǔn)計算的延遲履行金(日萬分之1.75的標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)最高人民法院的執(zhí)行規(guī)定，2017年6月10日的起算時間是勞動爭議案件裁決書生效并應(yīng)當(dāng)付款的日期)。事實和理由：原告系坐落本市浦東新區(qū)濱江大道2792號(濱江E座)“露華娜西班牙風(fēng)情酒吧餐廳”(以下簡稱涉案房屋)的承包經(jīng)營方，被告系該餐廳建筑物的權(quán)利人。案外人上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司、上海中礎(chǔ)投資管理有限公司于2005年5月20日簽訂了《承包經(jīng)營合同》，后會同原、被告簽訂了《四方主體變更合同》將《承包經(jīng)營合同》中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了原、被告，即被告成為發(fā)包方、原告成為承包經(jīng)營方。承包經(jīng)營期限自2005年6月15日至2010年6月14日。在承包期限屆滿后，原告仍然繼續(xù)承包經(jīng)營露華娜西班牙風(fēng)情酒吧餐廳，并繼續(xù)向被告支付承包經(jīng)營費。被告于2016年12月12日向原告發(fā)出通知，告知因“北濱江綠地貫通及景觀提升改造工程”的施工將影響經(jīng)營，要求原告在施工期間服從現(xiàn)場管理，并承諾將施工造成的影響減少到最小。原告為此進(jìn)行了必要的準(zhǔn)備和安排，并盡力配合。然而被告于2016年12月29日又向原告發(fā)出了提前終止通知函，認(rèn)為租賃合同已于2016年6月14日到期，通知原告自2017年1月1日起提前終止租賃關(guān)系，要求原告于2017年2月6日前搬遷。原告為此提出異議，雙方數(shù)次進(jìn)行協(xié)商，但未果。被告在未事先通知原告的情況下于2017年2月27日凌晨強(qiáng)行驅(qū)趕原告的值班員工，并強(qiáng)行拆除了餐廳，搬走了餐廳內(nèi)的全部物品、財產(chǎn)，致使原告物品以及重要經(jīng)營文件、資料、財務(wù)賬冊均下落不明。經(jīng)原告初步統(tǒng)計，被告的此次強(qiáng)拆行為導(dǎo)致原告店面及店內(nèi)設(shè)施設(shè)備、食品酒品等物料損失達(dá)652.20萬元，其中包括原告于2016年下半年對餐廳進(jìn)行的總體裝修改造損失450萬元。餐廳被強(qiáng)拆后，原告的數(shù)十位員工因失去工作而依法提起了勞動仲裁。根據(jù)上海市浦東新區(qū)勞動人事爭議仲裁委員浦勞人仲(2017)辦字第814號、第2592-2605號裁決書，原告應(yīng)向15位員工支付工資、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等費用共計765,76.43元。此外，原告因無法履行與原材料供應(yīng)商的合同而面臨相應(yīng)的賠償訴訟，損失仍在擴(kuò)大。原告認(rèn)為，承包經(jīng)營合同約定的承包期限雖已屆滿，但雙方仍繼續(xù)履行合同，應(yīng)視為雙方仍然保持了承包經(jīng)營關(guān)系。被告2016年12月12日發(fā)出的通知，亦明確表示繼續(xù)履行承包經(jīng)營合同，因此被告2016年12月29日單方終止合同違背了誠實信用原則，其擅自強(qiáng)行拆除餐廳、搬走物品財產(chǎn)的行為已嚴(yán)重侵害了原告的經(jīng)營權(quán)與財產(chǎn)權(quán)，對相關(guān)財產(chǎn)、資料的損壞、滅失及由此造成的所有損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。為此，原告依據(jù)相關(guān)法律提起訴訟，請求法院判如所請。
　　被告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司(以下簡稱陸家嘴公司)辯稱，不同意原告的所有訴請。關(guān)于第一項訴訟請求，雙方之間的關(guān)系是租賃合同關(guān)系，租賃期間終止，根據(jù)合同相關(guān)約定，原告對于房屋的裝修、設(shè)施、設(shè)備等均應(yīng)由原告處理，原告未作處理的，根據(jù)合同4.5條，這些也不應(yīng)由被告承擔(dān)任何責(zé)任。關(guān)于第二項訴訟請求，被告已在本案中提出反訴，因原告的違約行為，被告有權(quán)向原告收取違約金，這些違約金應(yīng)當(dāng)在租賃押金中扣除(被告現(xiàn)主張扣除22萬元違約金)，另還要扣除保管費，扣除這兩項，押金尚不足以抵扣上述費用，不存在返還問題。關(guān)于第三項訴訟請求，因原、被告之間的關(guān)系為房屋租賃關(guān)系，原告主張其與其員工之間的勞動爭議，被告作為出租人對原告自己經(jīng)營過程中產(chǎn)生的勞動成本、勞動爭議不承擔(dān)任何責(zé)任。同時，被告認(rèn)為雙方簽訂的租賃合同合法有效，涉案房屋雖然是臨時建筑，但是在臨時使用期限到期后已經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)延長使用期限，而且涉案餐廳經(jīng)營多年，一直可以辦出營業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營許可證等，因此涉案房屋合法，租賃合同有效。
　　反訴原告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司向本院提出反訴請求：1、要求確認(rèn)反訴人和被反訴人之間的租賃關(guān)系已經(jīng)于2017年1月1日解除；2、判令被反訴人向反訴人支付違約金22萬元(根據(jù)承包合同第4.6條約定，按照當(dāng)時租金標(biāo)準(zhǔn)的2倍即每日11,000元，從2017年2月7日計算至2017年2月27日，反訴人僅計算了20天，共計22萬元)；3、判令被反訴人向反訴人支付因存放被反訴人的物品而產(chǎn)生的保管費用(按每日480元，從2017年2月27日起計算至實際取回物品之日止)。事實和理由：根據(jù)原、被告簽訂的承包經(jīng)營合同及補(bǔ)充協(xié)議，合同約定的租賃期限至2016年6月14日止。之后雙方并未簽訂書面協(xié)議，雙方建立不定期租賃關(guān)系。根據(jù)合同法第232條規(guī)定，不定期租賃合同的當(dāng)事人可以隨時解除合同。2016年12月29日，反訴人向被反訴人發(fā)出了提前終止通知函，載明自2017年1月1日起，反訴人與被反訴人的租賃關(guān)系終止，并聲明反訴人搬遷期限至2017年2月6日。但是，自反訴人發(fā)出提前終止通知函后，被反訴人一直未按約定將涉案房屋返還，因此，反訴人又于2017年2月23日通過公證送達(dá)的方式向被反訴人送達(dá)告知函，敦促被反訴人及時返還涉案房屋，并說明若被反訴人怠于履行的，反訴人將采取自力救濟(jì)的方式收回標(biāo)的物業(yè)。2017年2月27日，因被反訴人仍未履行返還義務(wù)，反訴人自行收回涉案房屋。當(dāng)日，反訴人委托物業(yè)管理方將標(biāo)的物業(yè)內(nèi)可移動的物品取出，運至濱江大道2300號-2450號地下車庫進(jìn)行保存，同時委托了上海市浦東公證處對整個搬運過程進(jìn)行了公證，反訴人對被反訴人的物品進(jìn)行保管的行為構(gòu)成無因管理，根據(jù)民法總則第121條，被反訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無因管理所產(chǎn)生的必要費用。被反訴人的物品總計占用地下車庫6個車位，按每個車位對外收費80元/日計算，反訴人為保管被反訴人的物品而產(chǎn)生的費用為480元/日。綜上，反訴人與被反訴人之間的租賃關(guān)系已于2017年1月1日終止。在租賃關(guān)系終止后，被反訴人怠于履行租賃物的返還義務(wù)已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向反訴人支付違約金22萬元、無因管理產(chǎn)生的費用480元/日。
　　反訴被告上海露華娜餐飲管理有限公司對反訴原告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司的反訴辯稱，不同意其反訴請求，對于合同關(guān)系的解除，被反訴人認(rèn)為根據(jù)客觀事實，雙方租賃關(guān)系于2017年2月27日解除，而不是1月1日。關(guān)于第二項反訴請求，雙方合同的租賃期限至2016年6月14日已經(jīng)屆滿，之后雙方是實際租賃關(guān)系，實際租賃關(guān)系就不應(yīng)當(dāng)按照原合同的約定。本案的糾紛產(chǎn)生并不是因為被反訴人違約造成。關(guān)于第三項反訴請求，反訴人實施的不是無因管理的行為，而是反訴人侵權(quán)擅自處分了被反訴人的物品，一切費用應(yīng)由反訴人承擔(dān)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：包括涉案房屋即北濱江E座在內(nèi)的濱江大道北段臨時休閑設(shè)施項目于2005年9月14日經(jīng)上海市浦東新區(qū)人民政府批準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明使用期限自2005年11月8日起至2007年11月8日止。2005年5月20日，以上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司作為甲方、上海中礎(chǔ)投資管理有限公司作為乙方簽訂《承包經(jīng)營合同》，約定“甲方提供坐落在浦東濱江(北濱江)的E座經(jīng)營場所與乙方協(xié)作開設(shè)西班牙風(fēng)情酒吧餐廳……”合同第2.2條約定經(jīng)營權(quán)期限為2005年6月15日至2010年6月14日。合同第4.6條約定“乙方逾期返還的，則每逾期一天，應(yīng)當(dāng)向甲方支付相當(dāng)于終止前一個月的日承包經(jīng)營費用的2倍的違約金。”第6.11.1條約定乙方在對該經(jīng)營點進(jìn)行裝修時必須事先向甲方遞交設(shè)計圖紙，甲方須在七日內(nèi)給予書面回復(fù)。乙方在獲得甲方書面同意后可進(jìn)行裝修施工。甲方不得無理拒絕或拖延同意，并無故或任意修改乙方圖紙。該經(jīng)營點的裝修的布局由乙方按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)組織施工。合同并對其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。后以上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司為甲方、上海中礎(chǔ)投資管理有限公司為乙方、被告(反訴原告)陸家嘴公司為丙方、原告(反訴被告)露華娜公司為丁方簽訂了《四方主體變更合同》，其中第一條約定“甲方將其在原合同中的全部權(quán)利義務(wù)由丙方全部享有和承擔(dān)，乙方將其在原協(xié)議中的全部權(quán)利義務(wù)由丁方全部享有和承擔(dān)。本合同生效后，原承包經(jīng)營事項，甲、乙雙方不再參與?！钡谒臈l約定“本合同是原合同的修改和補(bǔ)充，本合同與原合同不一致的，以本合同為準(zhǔn)。本合同未涉及的內(nèi)容和條款仍按原合同執(zhí)行?！?010年4月27日，原告(反訴被告)陸家嘴公司作為甲方、被告(反訴原告)露華娜公司作為乙方、案外人上海富都物業(yè)管理有限公司作為丙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定就涉案房屋在原合同的基礎(chǔ)上經(jīng)營期限延長至2013年6月14日，同時約定甲方委托丙方承擔(dān)北濱江地區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)范圍包括北濱江E座，乙方同意接受丙方提供的物業(yè)管理服務(wù)并支付物業(yè)管理費。2013年3月29日，上列三方再次簽訂《補(bǔ)充協(xié)議二》，約定就涉案房屋營業(yè)期限延長3年，即自2013年6月15日起至2016年6月14日止。該補(bǔ)充協(xié)議二還約定：“2.承包經(jīng)營費用……2015年6月15日至2016年6月14日期間每年的承包經(jīng)營費用為198萬元，每一個月一期的費用為16.50萬元。3.物業(yè)管理費年物業(yè)管理費為40萬元，每三個月一期的費用為10萬元。4.公共事業(yè)費用及其他費用水費的單價為3.74元/立方米，電費的單價為1.35元/千瓦時，生活垃圾清運費1,500元/月，餐飲垃圾費用由商家與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門自行簽署，按照實際發(fā)生的數(shù)量繳納。以上費用如遇政府知道價格調(diào)整，應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。5.支付進(jìn)度承包經(jīng)營費用和物業(yè)管理費的支付時間按照原合同分別向甲方和丙方制定賬戶支付，每個月支付一次，乙方應(yīng)當(dāng)在每年的每月的10日之前向甲方及丙方支付?！?016年6月14日合同到期之后，雙方未再行簽署書面協(xié)議。2016年12月12日，被告(反訴原告)陸家嘴公司作為業(yè)主方發(fā)送《通知》，內(nèi)容為：“北濱江各商戶：按照上海市政府的部署，浦江兩岸開放空間的貫通項目已成為上?！笆濉敝攸c的民生項目……現(xiàn)貴司位于此次貫通工程所涉及的范圍內(nèi)，為配合市府工程的推進(jìn)及加快建設(shè)，我司將全力以赴完成好濱江貫通各項任務(wù)，請各商戶積極支持配合。“北濱江綠地貫通及景觀提升改造工程”，計劃施工時間為：2016年12月15日開工。整個改造工程將采取分段施工，其中濱江大道北段路面段施工，將于4月底結(jié)束。在“北濱江綠地貫通及景觀改造工程”施工期間，有可能會影響到濱江大道商家的沿途車輛出行，具體方案施工現(xiàn)場將與商戶積極溝通協(xié)調(diào)，我們努力將施工影響減少到最小，留出進(jìn)出通道，改造工程我司力爭于明年9月底前實現(xiàn)全部貫通……”2016年12月29日，被告(反訴原告)陸家嘴公司向原告(反訴被告)發(fā)送《提前終止通知函》，載明：“貴司于2005年6月起租賃了我司濱江大道2792號(原北濱江E座)，租賃合同已于2016年6月14日到期，到期后雙方未簽署書面續(xù)租合同。近日我司接政府有關(guān)部門通知，為全面推進(jìn)黃浦江東岸貫通工作，部分濱江建筑將被限期拆除，貴司所租賃的物業(yè)已被政府列入此次被濱江第二批拆除范圍。故我司通知如下：1、自2017年1月1日起，我司與貴司的租賃關(guān)系提前終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。2、貴司合理搬遷期限至2017年2月6日，我司屆時將切斷水、電供應(yīng)，請貴司盡快停止?fàn)I業(yè)，并配合物業(yè)公司做好返還房屋的相關(guān)工作……”2017年2月27日，被告(反訴原告)自行收回涉案房屋，并將原告(反訴被告)在涉案房屋內(nèi)的相關(guān)設(shè)備、物品存放于濱江大道2300號—2450號地下車庫。另外，庭審中雙方一致確認(rèn)，就涉案房屋原告(反訴被告)與被告(反訴原告)之間實際為租賃關(guān)系，原告向被告支付了保證金40萬元、原告租金支付到2016年12月31日止。關(guān)于上述事實，當(dāng)事人沒有爭議，本院予以確認(rèn)并有證據(jù)在卷佐證。
　　對有爭議的證據(jù)和事實，本院認(rèn)定如下：被告陸家嘴公司向法庭提交了一組證據(jù)：告知函及其公證書，露華娜公司對該份證據(jù)形式真實性沒有異議，但是表示并沒有收到過。對此本院認(rèn)為，該份證據(jù)已經(jīng)過公證，根據(jù)公證書記載，該告知函是于2017年2月23日上午由公證處工作人員陪同陸家嘴公司代理人至露華娜公司經(jīng)營場所送達(dá)，交給經(jīng)常場所內(nèi)自稱為露華娜公司的二名工作人員，因該二名工作人員均拒絕簽收，故將告知函放置于上述工作人員面前的辦公桌上。因此，本院認(rèn)定該份告知函系有效送達(dá)，對于被告稱沒有收到該份函的意見，本院不予采納。另外，被告陸家嘴公司還提供了上海富都物業(yè)管理有限公司出具的付款通知書、網(wǎng)上銀行電子回單、發(fā)票等證據(jù)，證明露華娜公司欠付2016年12月到2017年2月之間的物業(yè)費及公共事業(yè)費，陸家嘴公司已經(jīng)代其墊付。被告提供的發(fā)票顯示陸家嘴公司支付2016年12月15日至2016年12月31日期間物業(yè)費18,630元、2016年12月至2017年2月期間的電費64,558.72元、2016年12月至2017年2月的水費2,750元、2017年1月-2月垃圾清運費3,000元，共計88,938.72元。原告露華娜公司表示被告提供的證據(jù)顯示期間內(nèi)的物業(yè)費及公共事業(yè)費確實沒有支付，但是對于具體金額不能確定，不同意支付。對此本院認(rèn)為，露華娜公司庭審中自認(rèn)上述期間的費用并沒有支付，陸家嘴公司也已提供了網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬憑證、發(fā)票等證據(jù)證明其支付了上述期間費用，露華娜公司雖然不同意支付，但是并沒有提供證據(jù)證明其有不支付上述費用的事由，故對于被告墊付物業(yè)費及公共事業(yè)費的相應(yīng)證據(jù)，本院予以采納。
　　審理中，原、被告雙方于2018年3月14日至3月23日期間對于存放于濱江大道2300號—2450號地下車庫的物品進(jìn)行了交接，制作了相應(yīng)的搬走物品清單、未發(fā)現(xiàn)物品清單并由雙方人員簽字。交接后，原告(反訴被告)露華娜公司于2018年4月9日向本院提出申請，要求對露華娜公司取回的餐廳物品的貶值價值、缺失的餐廳物品價值進(jìn)行司法鑒定。本院依法委托上海立信資產(chǎn)評估有限公司進(jìn)行相應(yīng)的司法鑒定，上海立信資產(chǎn)評估有限公司于2018年10月10日出具司法鑒定報告書，鑒定結(jié)果為“在鑒定基準(zhǔn)日(2018年9月7日)露華娜公司取出物品的貶值價值為42,241.03元，缺失物品市場價值為78,677.72元，合計120,918.74元。”2018年11月7日，上海立信資產(chǎn)評估有限公司向本院出具補(bǔ)充說明，對司法鑒定報告書進(jìn)行更正，表示缺失物品評估值修改后為228,993.40元。同時說明由于缺失物品已無實物，僅能依據(jù)視頻進(jìn)行確認(rèn)存在，物品的具體數(shù)量無法精確確認(rèn)，僅為申請方提供的數(shù)量。
　　另原告(反訴被告)露華娜公司還申請對涉案房屋的裝修裝飾價值進(jìn)行鑒定，本院依法委托上海大華工程造價咨詢有限公司進(jìn)行相應(yīng)鑒定，上海大華工程造價咨詢有限公司于2018年7月17日向本院出具“退回司法鑒定申請函”，表示“鑒定標(biāo)的物位于浦東新區(qū)陸家嘴西路XXX號濱江大道北段E座內(nèi)，但現(xiàn)場已經(jīng)被拆除。申請人(露華娜公司)提供的裝飾裝修施工圖紙并不齊全，提供的錄像主要為搬遷室內(nèi)器物時的記錄，無工程審價可用內(nèi)容。聯(lián)系被告方律師，得知其對錄像以外的資料均不予以認(rèn)可。綜合以上情況，我司鑒定人對此案所涉標(biāo)的物無法進(jìn)行工程審價，經(jīng)與承辦法官交流后，特向貴院提請退回此鑒定項目?！?br/>　　本院認(rèn)為，首先，關(guān)于合同效力。證據(jù)顯示涉案房屋為臨時建筑，建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的使用期限自2005年11月8日起至2007年11月8日止，之后未有主管部門出具正式書面文件進(jìn)行延期。截至2013年3月29日雙方簽訂最后一次補(bǔ)充協(xié)議之時，涉案房屋的臨時使用期限已經(jīng)屆滿，故雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)屬無效。對于被告(反訴原告)認(rèn)為涉案房屋為合法臨時建筑，雙方租賃合同及其補(bǔ)充協(xié)議合法有效的主張，本院不予采納。被告陸家嘴公司作為出租人，提供具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋是其基本義務(wù)，而原告露華娜公司作為實際使用人，在簽訂租賃合同時也應(yīng)當(dāng)對于房屋權(quán)屬情況進(jìn)行充分考察，盡到合理注意義務(wù)，因此，對于合同無效，本院認(rèn)定雙方均有過錯，鑒于合同無效，反訴原告依據(jù)合同主張違約金的反訴請求，本院不予支持。
　　其次，關(guān)于裝修裝飾及物品缺失、貶值損失負(fù)擔(dān)。當(dāng)事人雙方對于2016年6月14日以后原告實際使用涉案房屋沒有爭議，對于2016年12月12日和2016年12月29日被告向原告的兩次發(fā)函也沒有爭議。同時根據(jù)2017年2月23日告知函顯示“截至2017年2月22日，貴司仍未能向我司返還房屋?；谏鲜銮闆r，請貴司務(wù)必立即向我司交還上述房屋，將房屋內(nèi)物品搬離清空。我司將于2017年2月24日起，依據(jù)上述“合同”的約定及“通知”的要求行使收回北濱江E座房屋的權(quán)利，特通知貴司相關(guān)人員在我司行使收回北濱江E座房屋的當(dāng)天委派貴司工作人員到場配合交接，若房屋內(nèi)仍然存放有物品，視為遺棄物，我司將予以處置，并由貴司承擔(dān)相關(guān)責(zé)任?！本C上，陸家嘴公司在12月29日的函件中已明確表示終止租賃關(guān)系并給予其搬遷限至2017年2月6日，2017年2月23日又再次發(fā)函給露華娜公司要求其立即搬離，但是露華娜公司一直未進(jìn)行相關(guān)搬離工作，因此陸家嘴公司于2017年2月27日至涉案房屋搬離露華娜公司的相關(guān)物品并收回房屋的行為具有合理依據(jù)，且已盡到了事先通知義務(wù)，故對于露華娜公司的損失應(yīng)由其自身承擔(dān)主要過錯。但是，陸家嘴公司在搬離物品之時，并沒有露華娜公司人員在場，且搬離露華娜公司的物品之后，也未提供證據(jù)證明其曾告知過露華娜公司物品放在何處或者何時讓其來領(lǐng)取，因此對露華娜公司的損失應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。對于裝飾裝修損失，由于原告提供的裝修合同及相應(yīng)清單等證據(jù)沒有原件，被告均不予認(rèn)可，原告也無其他證據(jù)證明裝修的具體情況及相應(yīng)金額，且本院委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)向本院表示由于現(xiàn)場已經(jīng)被拆除，根據(jù)現(xiàn)有材料也無法對裝修裝飾的價值進(jìn)行鑒定，因此對于原告裝飾裝修損失，本院無法支持。關(guān)于取出物品貶值損失及缺失物品損失，本院考慮到物品的自然折舊、雙方的過錯程度等因素，酌情確定被告負(fù)擔(dān)76,300元。對于反訴原告陸家嘴公司要求反訴被告露華娜公司支付存放的露華娜公司的物品而產(chǎn)生的保管費用，陸家嘴公司并未舉證證明其占用六個車位有實際支出相應(yīng)費用，因此，對于該反訴訴請，本院不予支持。
　　再次，關(guān)于保證金的返還。雙方對于原告向被告支付了40萬元保證金沒有爭議，本院已認(rèn)定合同無效，原告支付的保證金應(yīng)予返還。但是被告認(rèn)為原告還欠繳物業(yè)費及公共事業(yè)費，保證金應(yīng)該抵扣上述欠款，原告表示被告上述證據(jù)顯示期間內(nèi)的物業(yè)費及水電費確實沒有支付，但是對于具體金額不能確定，不同意支付。對此本院認(rèn)為，承包經(jīng)營合同第3.5條約定乙方(即原告)經(jīng)營實際發(fā)生的水、電、電話等費用應(yīng)據(jù)實向甲方(即被告)支付。雖然本院認(rèn)定雙方協(xié)議無效，但是根據(jù)庭審查明情況，原告自認(rèn)2017年1月1日至2017年2月27日期間的相應(yīng)物業(yè)費及公共事業(yè)費原告確實沒有支付，且原告作為房屋使用人，應(yīng)當(dāng)支付其實際使用涉案房屋期間發(fā)生的相應(yīng)物業(yè)費及公共事業(yè)費?，F(xiàn)被告已提交了發(fā)票、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等證明其已經(jīng)墊付，故對于被告要求從保證金中抵扣該部分款項的主張，本院予以支持。兩項費用抵扣后，被告應(yīng)再返還原告保證金311,061.28元。
　　關(guān)于原告還主張被告賠償其勞動爭議賠償款。此系原告作為餐廳經(jīng)營者與員工之間的勞動糾紛，與本案租賃合同并無直接關(guān)系。且被告在終止租賃關(guān)系前已經(jīng)數(shù)次發(fā)函給被告表示要解除租賃合同并且給予了被告合理寬限期，原告再行主張該項損失沒有依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條、第五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司與被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司就上海市浦東新區(qū)北濱江E座“西班牙風(fēng)情酒吧餐飲”簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及其對應(yīng)的承包經(jīng)營合同無效；
　　二、被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司剩余租賃保證金311，061.28元；
　　三、被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司搬出物品損失76,300元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司的其余訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司的其余反訴請求。
　　本訴案件受理費65,368.91元，由原告上海露華娜餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)62,100.91元，被告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)3,268元；反訴案件受理費3,128元，由反訴原告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)1,017元，反訴被告上海露華娜餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)2,111元；司法鑒定費10,000元，由原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)5,000元，被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)5,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　
　　
　　
　　

審判員：顧建民

書記員：周??婉