原告(反訴被告)：上海露華娜餐飲管理有限公司，住中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)浦東大道981號(hào)4幢2樓A室。
　　法定代表人：王振明，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：楊幼敏，上海市外灘律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張君毅，上海市外灘律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司，住中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)浦東大道981號(hào)。
　　法定代表人：李晉昭，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：傅春明，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐鑫，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　
　　原告上海露華娜餐飲管理有限公司訴被告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年9月21日立案后，被告在法定期間內(nèi)提起反訴，本院依法合并審理。本案先適用簡(jiǎn)易程序，于2017年12月28日公開開庭進(jìn)行審理，后依法轉(zhuǎn)為普通程序，于2018年11月26日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司的委托訴訟代理人張君毅、被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司的委托訴訟代理人傅春明、徐鑫到庭參加訴訟。本案審理過(guò)程中，雙方當(dāng)事人先后申請(qǐng)庭外和解，并經(jīng)原告申請(qǐng)，本院依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海露華娜餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱露華娜公司)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告向原告賠償餐廳裝修費(fèi)及設(shè)備等物品損失人民幣(以下幣種同)652.20萬(wàn)元；2、判令被告向原告返還租賃押金40萬(wàn)元；3、判令被告向原告賠償勞動(dòng)爭(zhēng)議賠償款730,701.72元及以上述金額為本金自2017年6月10日起至實(shí)際清償日止，按照日萬(wàn)分之1.75標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的延遲履行金(日萬(wàn)分之1.75的標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)最高人民法院的執(zhí)行規(guī)定，2017年6月10日的起算時(shí)間是勞動(dòng)爭(zhēng)議案件裁決書生效并應(yīng)當(dāng)付款的日期)。事實(shí)和理由：原告系坐落本市浦東新區(qū)濱江大道2792號(hào)(濱江E座)“露華娜西班牙風(fēng)情酒吧餐廳”(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)的承包經(jīng)營(yíng)方，被告系該餐廳建筑物的權(quán)利人。案外人上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司、上海中礎(chǔ)投資管理有限公司于2005年5月20日簽訂了《承包經(jīng)營(yíng)合同》，后會(huì)同原、被告簽訂了《四方主體變更合同》將《承包經(jīng)營(yíng)合同》中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了原、被告，即被告成為發(fā)包方、原告成為承包經(jīng)營(yíng)方。承包經(jīng)營(yíng)期限自2005年6月15日至2010年6月14日。在承包期限屆滿后，原告仍然繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)露華娜西班牙風(fēng)情酒吧餐廳，并繼續(xù)向被告支付承包經(jīng)營(yíng)費(fèi)。被告于2016年12月12日向原告發(fā)出通知，告知因“北濱江綠地貫通及景觀提升改造工程”的施工將影響經(jīng)營(yíng)，要求原告在施工期間服從現(xiàn)場(chǎng)管理，并承諾將施工造成的影響減少到最小。原告為此進(jìn)行了必要的準(zhǔn)備和安排，并盡力配合。然而被告于2016年12月29日又向原告發(fā)出了提前終止通知函，認(rèn)為租賃合同已于2016年6月14日到期，通知原告自2017年1月1日起提前終止租賃關(guān)系，要求原告于2017年2月6日前搬遷。原告為此提出異議，雙方數(shù)次進(jìn)行協(xié)商，但未果。被告在未事先通知原告的情況下于2017年2月27日凌晨強(qiáng)行驅(qū)趕原告的值班員工，并強(qiáng)行拆除了餐廳，搬走了餐廳內(nèi)的全部物品、財(cái)產(chǎn)，致使原告物品以及重要經(jīng)營(yíng)文件、資料、財(cái)務(wù)賬冊(cè)均下落不明。經(jīng)原告初步統(tǒng)計(jì)，被告的此次強(qiáng)拆行為導(dǎo)致原告店面及店內(nèi)設(shè)施設(shè)備、食品酒品等物料損失達(dá)652.20萬(wàn)元，其中包括原告于2016年下半年對(duì)餐廳進(jìn)行的總體裝修改造損失450萬(wàn)元。餐廳被強(qiáng)拆后，原告的數(shù)十位員工因失去工作而依法提起了勞動(dòng)仲裁。根據(jù)上海市浦東新區(qū)勞動(dòng)人事爭(zhēng)議仲裁委員浦勞人仲(2017)辦字第814號(hào)、第2592-2605號(hào)裁決書，原告應(yīng)向15位員工支付工資、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等費(fèi)用共計(jì)765,76.43元。此外，原告因無(wú)法履行與原材料供應(yīng)商的合同而面臨相應(yīng)的賠償訴訟，損失仍在擴(kuò)大。原告認(rèn)為，承包經(jīng)營(yíng)合同約定的承包期限雖已屆滿，但雙方仍繼續(xù)履行合同，應(yīng)視為雙方仍然保持了承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系。被告2016年12月12日發(fā)出的通知，亦明確表示繼續(xù)履行承包經(jīng)營(yíng)合同，因此被告2016年12月29日單方終止合同違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，其擅自強(qiáng)行拆除餐廳、搬走物品財(cái)產(chǎn)的行為已嚴(yán)重侵害了原告的經(jīng)營(yíng)權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)，對(duì)相關(guān)財(cái)產(chǎn)、資料的損壞、滅失及由此造成的所有損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。為此，原告依據(jù)相關(guān)法律提起訴訟，請(qǐng)求法院判如所請(qǐng)。
　　被告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱陸家嘴公司)辯稱，不同意原告的所有訴請(qǐng)。關(guān)于第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，雙方之間的關(guān)系是租賃合同關(guān)系，租賃期間終止，根據(jù)合同相關(guān)約定，原告對(duì)于房屋的裝修、設(shè)施、設(shè)備等均應(yīng)由原告處理，原告未作處理的，根據(jù)合同4.5條，這些也不應(yīng)由被告承擔(dān)任何責(zé)任。關(guān)于第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，被告已在本案中提出反訴，因原告的違約行為，被告有權(quán)向原告收取違約金，這些違約金應(yīng)當(dāng)在租賃押金中扣除(被告現(xiàn)主張扣除22萬(wàn)元違約金)，另還要扣除保管費(fèi)，扣除這兩項(xiàng)，押金尚不足以抵扣上述費(fèi)用，不存在返還問題。關(guān)于第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，因原、被告之間的關(guān)系為房屋租賃關(guān)系，原告主張其與其員工之間的勞動(dòng)爭(zhēng)議，被告作為出租人對(duì)原告自己經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的勞動(dòng)成本、勞動(dòng)爭(zhēng)議不承擔(dān)任何責(zé)任。同時(shí)，被告認(rèn)為雙方簽訂的租賃合同合法有效，涉案房屋雖然是臨時(shí)建筑，但是在臨時(shí)使用期限到期后已經(jīng)過(guò)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限，而且涉案餐廳經(jīng)營(yíng)多年，一直可以辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營(yíng)許可證等，因此涉案房屋合法，租賃合同有效。
　　反訴原告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1、要求確認(rèn)反訴人和被反訴人之間的租賃關(guān)系已經(jīng)于2017年1月1日解除；2、判令被反訴人向反訴人支付違約金22萬(wàn)元(根據(jù)承包合同第4.6條約定，按照當(dāng)時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)的2倍即每日11,000元，從2017年2月7日計(jì)算至2017年2月27日，反訴人僅計(jì)算了20天，共計(jì)22萬(wàn)元)；3、判令被反訴人向反訴人支付因存放被反訴人的物品而產(chǎn)生的保管費(fèi)用(按每日480元，從2017年2月27日起計(jì)算至實(shí)際取回物品之日止)。事實(shí)和理由：根據(jù)原、被告簽訂的承包經(jīng)營(yíng)合同及補(bǔ)充協(xié)議，合同約定的租賃期限至2016年6月14日止。之后雙方并未簽訂書面協(xié)議，雙方建立不定期租賃關(guān)系。根據(jù)合同法第232條規(guī)定，不定期租賃合同的當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。2016年12月29日，反訴人向被反訴人發(fā)出了提前終止通知函，載明自2017年1月1日起，反訴人與被反訴人的租賃關(guān)系終止，并聲明反訴人搬遷期限至2017年2月6日。但是，自反訴人發(fā)出提前終止通知函后，被反訴人一直未按約定將涉案房屋返還，因此，反訴人又于2017年2月23日通過(guò)公證送達(dá)的方式向被反訴人送達(dá)告知函，敦促被反訴人及時(shí)返還涉案房屋，并說(shuō)明若被反訴人怠于履行的，反訴人將采取自力救濟(jì)的方式收回標(biāo)的物業(yè)。2017年2月27日，因被反訴人仍未履行返還義務(wù)，反訴人自行收回涉案房屋。當(dāng)日，反訴人委托物業(yè)管理方將標(biāo)的物業(yè)內(nèi)可移動(dòng)的物品取出，運(yùn)至濱江大道2300號(hào)-2450號(hào)地下車庫(kù)進(jìn)行保存，同時(shí)委托了上海市浦東公證處對(duì)整個(gè)搬運(yùn)過(guò)程進(jìn)行了公證，反訴人對(duì)被反訴人的物品進(jìn)行保管的行為構(gòu)成無(wú)因管理，根據(jù)民法總則第121條，被反訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)因管理所產(chǎn)生的必要費(fèi)用。被反訴人的物品總計(jì)占用地下車庫(kù)6個(gè)車位，按每個(gè)車位對(duì)外收費(fèi)80元/日計(jì)算，反訴人為保管被反訴人的物品而產(chǎn)生的費(fèi)用為480元/日。綜上，反訴人與被反訴人之間的租賃關(guān)系已于2017年1月1日終止。在租賃關(guān)系終止后，被反訴人怠于履行租賃物的返還義務(wù)已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向反訴人支付違約金22萬(wàn)元、無(wú)因管理產(chǎn)生的費(fèi)用480元/日。
　　反訴被告上海露華娜餐飲管理有限公司對(duì)反訴原告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司的反訴辯稱，不同意其反訴請(qǐng)求，對(duì)于合同關(guān)系的解除，被反訴人認(rèn)為根據(jù)客觀事實(shí)，雙方租賃關(guān)系于2017年2月27日解除，而不是1月1日。關(guān)于第二項(xiàng)反訴請(qǐng)求，雙方合同的租賃期限至2016年6月14日已經(jīng)屆滿，之后雙方是實(shí)際租賃關(guān)系，實(shí)際租賃關(guān)系就不應(yīng)當(dāng)按照原合同的約定。本案的糾紛產(chǎn)生并不是因?yàn)楸环丛V人違約造成。關(guān)于第三項(xiàng)反訴請(qǐng)求，反訴人實(shí)施的不是無(wú)因管理的行為，而是反訴人侵權(quán)擅自處分了被反訴人的物品，一切費(fèi)用應(yīng)由反訴人承擔(dān)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：包括涉案房屋即北濱江E座在內(nèi)的濱江大道北段臨時(shí)休閑設(shè)施項(xiàng)目于2005年9月14日經(jīng)上海市浦東新區(qū)人民政府批準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明使用期限自2005年11月8日起至2007年11月8日止。2005年5月20日，以上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司作為甲方、上海中礎(chǔ)投資管理有限公司作為乙方簽訂《承包經(jīng)營(yíng)合同》，約定“甲方提供坐落在浦東濱江(北濱江)的E座經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與乙方協(xié)作開設(shè)西班牙風(fēng)情酒吧餐廳……”合同第2.2條約定經(jīng)營(yíng)權(quán)期限為2005年6月15日至2010年6月14日。合同第4.6條約定“乙方逾期返還的，則每逾期一天，應(yīng)當(dāng)向甲方支付相當(dāng)于終止前一個(gè)月的日承包經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的2倍的違約金?！钡?.11.1條約定乙方在對(duì)該經(jīng)營(yíng)點(diǎn)進(jìn)行裝修時(shí)必須事先向甲方遞交設(shè)計(jì)圖紙，甲方須在七日內(nèi)給予書面回復(fù)。乙方在獲得甲方書面同意后可進(jìn)行裝修施工。甲方不得無(wú)理拒絕或拖延同意，并無(wú)故或任意修改乙方圖紙。該經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的裝修的布局由乙方按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)組織施工。合同并對(duì)其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。后以上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司為甲方、上海中礎(chǔ)投資管理有限公司為乙方、被告(反訴原告)陸家嘴公司為丙方、原告(反訴被告)露華娜公司為丁方簽訂了《四方主體變更合同》，其中第一條約定“甲方將其在原合同中的全部權(quán)利義務(wù)由丙方全部享有和承擔(dān)，乙方將其在原協(xié)議中的全部權(quán)利義務(wù)由丁方全部享有和承擔(dān)。本合同生效后，原承包經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，甲、乙雙方不再參與?！钡谒臈l約定“本合同是原合同的修改和補(bǔ)充，本合同與原合同不一致的，以本合同為準(zhǔn)。本合同未涉及的內(nèi)容和條款仍按原合同執(zhí)行。”2010年4月27日，原告(反訴被告)陸家嘴公司作為甲方、被告(反訴原告)露華娜公司作為乙方、案外人上海富都物業(yè)管理有限公司作為丙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定就涉案房屋在原合同的基礎(chǔ)上經(jīng)營(yíng)期限延長(zhǎng)至2013年6月14日，同時(shí)約定甲方委托丙方承擔(dān)北濱江地區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)范圍包括北濱江E座，乙方同意接受丙方提供的物業(yè)管理服務(wù)并支付物業(yè)管理費(fèi)。2013年3月29日，上列三方再次簽訂《補(bǔ)充協(xié)議二》，約定就涉案房屋營(yíng)業(yè)期限延長(zhǎng)3年，即自2013年6月15日起至2016年6月14日止。該補(bǔ)充協(xié)議二還約定：“2.承包經(jīng)營(yíng)費(fèi)用……2015年6月15日至2016年6月14日期間每年的承包經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為198萬(wàn)元，每一個(gè)月一期的費(fèi)用為16.50萬(wàn)元。3.物業(yè)管理費(fèi)年物業(yè)管理費(fèi)為40萬(wàn)元，每三個(gè)月一期的費(fèi)用為10萬(wàn)元。4.公共事業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用水費(fèi)的單價(jià)為3.74元/立方米，電費(fèi)的單價(jià)為1.35元/千瓦時(shí)，生活垃圾清運(yùn)費(fèi)1,500元/月，餐飲垃圾費(fèi)用由商家與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門自行簽署，按照實(shí)際發(fā)生的數(shù)量繳納。以上費(fèi)用如遇政府知道價(jià)格調(diào)整，應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。5.支付進(jìn)度承包經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)的支付時(shí)間按照原合同分別向甲方和丙方制定賬戶支付，每個(gè)月支付一次，乙方應(yīng)當(dāng)在每年的每月的10日之前向甲方及丙方支付?！?016年6月14日合同到期之后，雙方未再行簽署書面協(xié)議。2016年12月12日，被告(反訴原告)陸家嘴公司作為業(yè)主方發(fā)送《通知》，內(nèi)容為：“北濱江各商戶：按照上海市政府的部署，浦江兩岸開放空間的貫通項(xiàng)目已成為上?！笆濉敝攸c(diǎn)的民生項(xiàng)目……現(xiàn)貴司位于此次貫通工程所涉及的范圍內(nèi)，為配合市府工程的推進(jìn)及加快建設(shè)，我司將全力以赴完成好濱江貫通各項(xiàng)任務(wù)，請(qǐng)各商戶積極支持配合?！氨睘I江綠地貫通及景觀提升改造工程”，計(jì)劃施工時(shí)間為：2016年12月15日開工。整個(gè)改造工程將采取分段施工，其中濱江大道北段路面段施工，將于4月底結(jié)束。在“北濱江綠地貫通及景觀改造工程”施工期間，有可能會(huì)影響到濱江大道商家的沿途車輛出行，具體方案施工現(xiàn)場(chǎng)將與商戶積極溝通協(xié)調(diào)，我們努力將施工影響減少到最小，留出進(jìn)出通道，改造工程我司力爭(zhēng)于明年9月底前實(shí)現(xiàn)全部貫通……”2016年12月29日，被告(反訴原告)陸家嘴公司向原告(反訴被告)發(fā)送《提前終止通知函》，載明：“貴司于2005年6月起租賃了我司濱江大道2792號(hào)(原北濱江E座)，租賃合同已于2016年6月14日到期，到期后雙方未簽署書面續(xù)租合同。近日我司接政府有關(guān)部門通知，為全面推進(jìn)黃浦江東岸貫通工作，部分濱江建筑將被限期拆除，貴司所租賃的物業(yè)已被政府列入此次被濱江第二批拆除范圍。故我司通知如下：1、自2017年1月1日起，我司與貴司的租賃關(guān)系提前終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。2、貴司合理搬遷期限至2017年2月6日，我司屆時(shí)將切斷水、電供應(yīng)，請(qǐng)貴司盡快停止?fàn)I業(yè)，并配合物業(yè)公司做好返還房屋的相關(guān)工作……”2017年2月27日，被告(反訴原告)自行收回涉案房屋，并將原告(反訴被告)在涉案房屋內(nèi)的相關(guān)設(shè)備、物品存放于濱江大道2300號(hào)—2450號(hào)地下車庫(kù)。另外，庭審中雙方一致確認(rèn)，就涉案房屋原告(反訴被告)與被告(反訴原告)之間實(shí)際為租賃關(guān)系，原告向被告支付了保證金40萬(wàn)元、原告租金支付到2016年12月31日止。關(guān)于上述事實(shí)，當(dāng)事人沒有爭(zhēng)議，本院予以確認(rèn)并有證據(jù)在卷佐證。
　　對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：被告陸家嘴公司向法庭提交了一組證據(jù)：告知函及其公證書，露華娜公司對(duì)該份證據(jù)形式真實(shí)性沒有異議，但是表示并沒有收到過(guò)。對(duì)此本院認(rèn)為，該份證據(jù)已經(jīng)過(guò)公證，根據(jù)公證書記載，該告知函是于2017年2月23日上午由公證處工作人員陪同陸家嘴公司代理人至露華娜公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所送達(dá)，交給經(jīng)常場(chǎng)所內(nèi)自稱為露華娜公司的二名工作人員，因該二名工作人員均拒絕簽收，故將告知函放置于上述工作人員面前的辦公桌上。因此，本院認(rèn)定該份告知函系有效送達(dá)，對(duì)于被告稱沒有收到該份函的意見，本院不予采納。另外，被告陸家嘴公司還提供了上海富都物業(yè)管理有限公司出具的付款通知書、網(wǎng)上銀行電子回單、發(fā)票等證據(jù)，證明露華娜公司欠付2016年12月到2017年2月之間的物業(yè)費(fèi)及公共事業(yè)費(fèi)，陸家嘴公司已經(jīng)代其墊付。被告提供的發(fā)票顯示陸家嘴公司支付2016年12月15日至2016年12月31日期間物業(yè)費(fèi)18,630元、2016年12月至2017年2月期間的電費(fèi)64,558.72元、2016年12月至2017年2月的水費(fèi)2,750元、2017年1月-2月垃圾清運(yùn)費(fèi)3,000元，共計(jì)88,938.72元。原告露華娜公司表示被告提供的證據(jù)顯示期間內(nèi)的物業(yè)費(fèi)及公共事業(yè)費(fèi)確實(shí)沒有支付，但是對(duì)于具體金額不能確定，不同意支付。對(duì)此本院認(rèn)為，露華娜公司庭審中自認(rèn)上述期間的費(fèi)用并沒有支付，陸家嘴公司也已提供了網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬憑證、發(fā)票等證據(jù)證明其支付了上述期間費(fèi)用，露華娜公司雖然不同意支付，但是并沒有提供證據(jù)證明其有不支付上述費(fèi)用的事由，故對(duì)于被告墊付物業(yè)費(fèi)及公共事業(yè)費(fèi)的相應(yīng)證據(jù)，本院予以采納。
　　審理中，原、被告雙方于2018年3月14日至3月23日期間對(duì)于存放于濱江大道2300號(hào)—2450號(hào)地下車庫(kù)的物品進(jìn)行了交接，制作了相應(yīng)的搬走物品清單、未發(fā)現(xiàn)物品清單并由雙方人員簽字。交接后，原告(反訴被告)露華娜公司于2018年4月9日向本院提出申請(qǐng)，要求對(duì)露華娜公司取回的餐廳物品的貶值價(jià)值、缺失的餐廳物品價(jià)值進(jìn)行司法鑒定。本院依法委托上海立信資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行相應(yīng)的司法鑒定，上海立信資產(chǎn)評(píng)估有限公司于2018年10月10日出具司法鑒定報(bào)告書，鑒定結(jié)果為“在鑒定基準(zhǔn)日(2018年9月7日)露華娜公司取出物品的貶值價(jià)值為42,241.03元，缺失物品市場(chǎng)價(jià)值為78,677.72元，合計(jì)120,918.74元?！?018年11月7日，上海立信資產(chǎn)評(píng)估有限公司向本院出具補(bǔ)充說(shuō)明，對(duì)司法鑒定報(bào)告書進(jìn)行更正，表示缺失物品評(píng)估值修改后為228,993.40元。同時(shí)說(shuō)明由于缺失物品已無(wú)實(shí)物，僅能依據(jù)視頻進(jìn)行確認(rèn)存在，物品的具體數(shù)量無(wú)法精確確認(rèn)，僅為申請(qǐng)方提供的數(shù)量。
　　另原告(反訴被告)露華娜公司還申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的裝修裝飾價(jià)值進(jìn)行鑒定，本院依法委托上海大華工程造價(jià)咨詢有限公司進(jìn)行相應(yīng)鑒定，上海大華工程造價(jià)咨詢有限公司于2018年7月17日向本院出具“退回司法鑒定申請(qǐng)函”，表示“鑒定標(biāo)的物位于浦東新區(qū)陸家嘴西路XXX號(hào)濱江大道北段E座內(nèi)，但現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)被拆除。申請(qǐng)人(露華娜公司)提供的裝飾裝修施工圖紙并不齊全，提供的錄像主要為搬遷室內(nèi)器物時(shí)的記錄，無(wú)工程審價(jià)可用內(nèi)容。聯(lián)系被告方律師，得知其對(duì)錄像以外的資料均不予以認(rèn)可。綜合以上情況，我司鑒定人對(duì)此案所涉標(biāo)的物無(wú)法進(jìn)行工程審價(jià)，經(jīng)與承辦法官交流后，特向貴院提請(qǐng)退回此鑒定項(xiàng)目?！?br/>　　本院認(rèn)為，首先，關(guān)于合同效力。證據(jù)顯示涉案房屋為臨時(shí)建筑，建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的使用期限自2005年11月8日起至2007年11月8日止，之后未有主管部門出具正式書面文件進(jìn)行延期。截至2013年3月29日雙方簽訂最后一次補(bǔ)充協(xié)議之時(shí)，涉案房屋的臨時(shí)使用期限已經(jīng)屆滿，故雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。對(duì)于被告(反訴原告)認(rèn)為涉案房屋為合法臨時(shí)建筑，雙方租賃合同及其補(bǔ)充協(xié)議合法有效的主張，本院不予采納。被告陸家嘴公司作為出租人，提供具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋是其基本義務(wù)，而原告露華娜公司作為實(shí)際使用人，在簽訂租賃合同時(shí)也應(yīng)當(dāng)對(duì)于房屋權(quán)屬情況進(jìn)行充分考察，盡到合理注意義務(wù)，因此，對(duì)于合同無(wú)效，本院認(rèn)定雙方均有過(guò)錯(cuò)，鑒于合同無(wú)效，反訴原告依據(jù)合同主張違約金的反訴請(qǐng)求，本院不予支持。
　　其次，關(guān)于裝修裝飾及物品缺失、貶值損失負(fù)擔(dān)。當(dāng)事人雙方對(duì)于2016年6月14日以后原告實(shí)際使用涉案房屋沒有爭(zhēng)議，對(duì)于2016年12月12日和2016年12月29日被告向原告的兩次發(fā)函也沒有爭(zhēng)議。同時(shí)根據(jù)2017年2月23日告知函顯示“截至2017年2月22日，貴司仍未能向我司返還房屋?；谏鲜銮闆r，請(qǐng)貴司務(wù)必立即向我司交還上述房屋，將房屋內(nèi)物品搬離清空。我司將于2017年2月24日起，依據(jù)上述“合同”的約定及“通知”的要求行使收回北濱江E座房屋的權(quán)利，特通知貴司相關(guān)人員在我司行使收回北濱江E座房屋的當(dāng)天委派貴司工作人員到場(chǎng)配合交接，若房屋內(nèi)仍然存放有物品，視為遺棄物，我司將予以處置，并由貴司承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。”綜上，陸家嘴公司在12月29日的函件中已明確表示終止租賃關(guān)系并給予其搬遷限至2017年2月6日，2017年2月23日又再次發(fā)函給露華娜公司要求其立即搬離，但是露華娜公司一直未進(jìn)行相關(guān)搬離工作，因此陸家嘴公司于2017年2月27日至涉案房屋搬離露華娜公司的相關(guān)物品并收回房屋的行為具有合理依據(jù)，且已盡到了事先通知義務(wù)，故對(duì)于露華娜公司的損失應(yīng)由其自身承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)。但是，陸家嘴公司在搬離物品之時(shí)，并沒有露華娜公司人員在場(chǎng)，且搬離露華娜公司的物品之后，也未提供證據(jù)證明其曾告知過(guò)露華娜公司物品放在何處或者何時(shí)讓其來(lái)領(lǐng)取，因此對(duì)露華娜公司的損失應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。對(duì)于裝飾裝修損失，由于原告提供的裝修合同及相應(yīng)清單等證據(jù)沒有原件，被告均不予認(rèn)可，原告也無(wú)其他證據(jù)證明裝修的具體情況及相應(yīng)金額，且本院委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)向本院表示由于現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)被拆除，根據(jù)現(xiàn)有材料也無(wú)法對(duì)裝修裝飾的價(jià)值進(jìn)行鑒定，因此對(duì)于原告裝飾裝修損失，本院無(wú)法支持。關(guān)于取出物品貶值損失及缺失物品損失，本院考慮到物品的自然折舊、雙方的過(guò)錯(cuò)程度等因素，酌情確定被告負(fù)擔(dān)76,300元。對(duì)于反訴原告陸家嘴公司要求反訴被告露華娜公司支付存放的露華娜公司的物品而產(chǎn)生的保管費(fèi)用，陸家嘴公司并未舉證證明其占用六個(gè)車位有實(shí)際支出相應(yīng)費(fèi)用，因此，對(duì)于該反訴訴請(qǐng)，本院不予支持。
　　再次，關(guān)于保證金的返還。雙方對(duì)于原告向被告支付了40萬(wàn)元保證金沒有爭(zhēng)議，本院已認(rèn)定合同無(wú)效，原告支付的保證金應(yīng)予返還。但是被告認(rèn)為原告還欠繳物業(yè)費(fèi)及公共事業(yè)費(fèi)，保證金應(yīng)該抵扣上述欠款，原告表示被告上述證據(jù)顯示期間內(nèi)的物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)確實(shí)沒有支付，但是對(duì)于具體金額不能確定，不同意支付。對(duì)此本院認(rèn)為，承包經(jīng)營(yíng)合同第3.5條約定乙方(即原告)經(jīng)營(yíng)實(shí)際發(fā)生的水、電、電話等費(fèi)用應(yīng)據(jù)實(shí)向甲方(即被告)支付。雖然本院認(rèn)定雙方協(xié)議無(wú)效，但是根據(jù)庭審查明情況，原告自認(rèn)2017年1月1日至2017年2月27日期間的相應(yīng)物業(yè)費(fèi)及公共事業(yè)費(fèi)原告確實(shí)沒有支付，且原告作為房屋使用人，應(yīng)當(dāng)支付其實(shí)際使用涉案房屋期間發(fā)生的相應(yīng)物業(yè)費(fèi)及公共事業(yè)費(fèi)。現(xiàn)被告已提交了發(fā)票、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等證明其已經(jīng)墊付，故對(duì)于被告要求從保證金中抵扣該部分款項(xiàng)的主張，本院予以支持。兩項(xiàng)費(fèi)用抵扣后，被告應(yīng)再返還原告保證金311,061.28元。
　　關(guān)于原告還主張被告賠償其勞動(dòng)爭(zhēng)議賠償款。此系原告作為餐廳經(jīng)營(yíng)者與員工之間的勞動(dòng)糾紛，與本案租賃合同并無(wú)直接關(guān)系。且被告在終止租賃關(guān)系前已經(jīng)數(shù)次發(fā)函給被告表示要解除租賃合同并且給予了被告合理寬限期，原告再行主張?jiān)擁?xiàng)損失沒有依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條、第五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司與被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司就上海市浦東新區(qū)北濱江E座“西班牙風(fēng)情酒吧餐飲”簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及其對(duì)應(yīng)的承包經(jīng)營(yíng)合同無(wú)效；
　　二、被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司剩余租賃保證金311，061.28元；
　　三、被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司搬出物品損失76,300元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司的其余反訴請(qǐng)求。
　　本訴案件受理費(fèi)65,368.91元，由原告上海露華娜餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)62,100.91元，被告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)3,268元；反訴案件受理費(fèi)3,128元，由反訴原告上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)1,017元，反訴被告上海露華娜餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)2,111元；司法鑒定費(fèi)10,000元，由原告(反訴被告)上海露華娜餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)5,000元，被告(反訴原告)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)5,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　
　　
　　
　　

審判員：顧建民

書記員：周??婉