石家莊市四方農(nóng)資連鎖有限公司
賈彥軍（河北千山恒業(yè)律師事務(wù)所）
趙鵬波（河北千山恒業(yè)律師事務(wù)所）
任某
張敏卿（河北光縣顯律師事務(wù)所）
任長浩

上訴人（原審被告）石家莊市四方農(nóng)資連鎖有限公司，住所地石家莊市新華區(qū)學府路103號。
法定代表人趙文杰，該公司總經(jīng)理。
委托代理人賈彥軍、趙鵬波，河北千山恒業(yè)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）任某。
委托代理人張敏卿，河北光縣顯律師事務(wù)所律師。
委托代理人任長浩。
上訴人四方農(nóng)資連鎖有限公司（以下簡稱四方公司）因租賃合同糾紛一案，不服石家莊市橋西區(qū)人民法院（2012）西民一初字第00480號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定，2007年12月26日，四方公司租賃了河北省泰康醫(yī)藥公司座落在石家莊市西二環(huán)南路21號4層樓房的第4層及第1層庫房，租期為11年，自2008年1月1日至2018年12月31日。租金為每年5萬元，每年4月份支付下一年度租金；用途為辦公室和貨物中轉(zhuǎn)，改變用途須經(jīng)出租方書面同意；單方解除合同支付違約金20萬元等內(nèi)容。自此，該房屋由四方公司使用至今。對此事實，任某提交了《房屋租賃合同》，經(jīng)質(zhì)證，四方公司認可。2009年四方公司法人代表趙文杰以河北省泰康醫(yī)藥公司欠其款為由向橋西法院起訴，石家莊市橋西區(qū)法院作出了（2009）西民二初字第00045號判決，由于河北省泰康醫(yī)藥公司拒不執(zhí)行該判決，趙文杰向石家莊市橋西區(qū)法院申請執(zhí)行，橋西區(qū)法院作出了（2009）西執(zhí)字第387-2號民事裁定，2011年1月28日為履行（2009）西執(zhí)字第387-2號裁定，法院委托拍賣公司公開拍賣四方公司現(xiàn)租用的石家莊市西二環(huán)南路21號4層樓房，參加拍賣會的有:河北省泰康醫(yī)藥公司法人代表、趙文杰的兒子趙炯、本案任某等。在該拍賣會上任某了解到該房屋有租賃，經(jīng)詢問今后的租金如何繳納，得到的答復(fù)是:“當然是交給新的競買人”、“租金肯定交給新的競買人”。在此情況下，任某以440萬元價格購買了“河北省泰康醫(yī)藥公司位于石家莊市橋西區(qū)西環(huán)南路21號房地產(chǎn)，建筑面積約為1488.16平方米，房屋所有權(quán)證為石房權(quán)證西字第××號。對以上事實，有石家莊市橋西區(qū)法院（2009）西民二初字第00045號判決書、（2009）西執(zhí)字第387-2號裁定書、（2009）西執(zhí)字第387-3號執(zhí)行裁定書、拍賣會的視頻可證實。經(jīng)質(zhì)證，四方公司的法定代表人對判決書、裁定書、拍賣現(xiàn)場均認可，但認為，拍賣會自己沒有參加是委托自己的兒子趙炯參加的，在拍賣中申請人沒有發(fā)言權(quán)同時認為不需要說明。任某在取得該房產(chǎn)的所有權(quán)后，于2011年7月5日向四方公司催要2011年2月至2012年4月的房屋租金，并向四方公司發(fā)出了“催告函”。對此事實，四方公司認可，但認為，在2012年1月21日，由于河北省泰康醫(yī)藥公司急需錢，就將房租交給了泰康醫(yī)藥14萬元付到了2012年10月份，對此事實，四方公司提交了一份署名為“安進印”的收條，收條載明:“今收到石家莊市四方農(nóng)資連鎖有限公司現(xiàn)金14萬元壹拾肆萬元正，我與泰康醫(yī)藥整修款全部結(jié)清。安進印2010年1月21日”。經(jīng)質(zhì)證，任某認為，由于河北省泰康醫(yī)藥公司欠四方公司的款，四方公司就一直沒有給付過河北省泰康醫(yī)藥公司的租金，對此，任某提交了一份2011年3月18日的法院“執(zhí)行筆錄”，該筆錄是法院工作人員向河北省泰康醫(yī)藥公司的法人代表雷滿堂的詢問:“？我們在執(zhí)行中趙玉杰拿出一份租賃合同，你講一下這份租賃合同的事:2007年12月26日我公司資金困難，趙文杰原來所有的辦公地址拆遷，他找到我稱，欠我們借款怎么辦，我稱，企業(yè)困難，他們又沒有地方辦公，就提出要租一樓、四樓，一樓是倉庫、四樓是辦公室，因我公司欠他們太多，就沒有給租金……等內(nèi)容”。由于雙方達不成協(xié)議，任某向原審法院起訴，要求解除與四方公司的租賃合同。
原審認為，任某通過拍賣依法取得原屬河北泰康醫(yī)藥公司所有的橋西區(qū)西環(huán)南路21號房地產(chǎn)的所有權(quán)，四方公司是認可的，對四方公司租賃該房屋的一樓、四樓任某也是認可的。在拍賣會中，雖然四方公司的法定代表人趙文杰沒有參加拍賣會，但其委托其兒子趙炯參加拍賣會四方公司認可。在拍賣會中，拍賣機構(gòu)明確說明了競買成功后租金交給新的競買人，趙文杰的委托代理人沒有提出異議，對此有拍賣視頻可證實。雖然四方公司沒有參加拍賣會，但趙文杰作為四方公司的法定代表人應(yīng)當明知租金的繳納情況而不明示，其責任應(yīng)由四方公司自己承擔。從法院對河北泰康醫(yī)藥公司法人代表雷滿堂的詢問筆錄上看，四方公司一直未向泰康醫(yī)藥公司交納租金，那么四方公司為泰康醫(yī)藥公司墊付的裝修款抵頂什么時間的租金四方公司沒有提交相應(yīng)的證據(jù)證實，故不予采信。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等的原則，任某在取得該房產(chǎn)的所有權(quán)后四方公司應(yīng)按原合同約定向任某繳納租金，未按約定交納租金的應(yīng)視為違約，雖然合同中未約定解除合同的條件，但根據(jù)法律規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。任某在取得該房產(chǎn)的所有權(quán)后曾向四方公司主張權(quán)利，并給了四方公司一定的時間，但四方公司仍未按約定履行，所以任某有權(quán)要求解除合同，四方公司應(yīng)支付所欠租金和逾期利息?；?，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十七條 ?、第二百二十九條 ?之規(guī)定，原審判決為:一、解除石家莊市四方農(nóng)資連鎖有限公司與河北省泰康醫(yī)藥公司在2007年12月26日簽訂的房屋租賃合同；自本判決生效后一個月內(nèi)，被告石家莊市四方農(nóng)資連鎖有限公司將租賃的橋西區(qū)西環(huán)南路21號房屋的一樓、四樓騰清交給任某。二、自本判決生效后十日內(nèi)，被告石家莊市四方農(nóng)資連鎖有限公司支付給原告任某2011年1月28日至2012年6月28日的租金70839元及按照房屋租賃合同約定的租金支付自2012年6月29日至實際騰清房屋時止的租金及利息（利息按實際所欠租金數(shù)自2012年7月起參照中國人民銀行同期貸款利率計算至判決生效止）。三、駁回原告任某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費2237元減半收取1118.5元，由被告石家莊市四方農(nóng)資連鎖有限公司承擔。
判后，原審被告石家莊市四方農(nóng)資連鎖有限公司不服，向本院提起上訴，其主要上訴理由為:原審法院拒絕上訴人證人出庭作證，并曲解2011年3月18日的法院“執(zhí)行筆錄”，混淆了房屋拍賣與房屋租賃關(guān)系；由于被上訴人斷水、斷電，使出租房屋不具備使用條件，其沒有理由要求這一時間的房租，原審判決認定事實不清。請求:依法撤銷原審判決，駁回被上訴人的訴訟請求；訴訟費用由被上訴人承擔。
本院認為，上訴人在本案訴爭房產(chǎn)拍賣過程中回答競買人問題時并未提及存在債務(wù)及以租金沖抵裝修款等事宜，且上訴人在拍賣過程中亦明確表示租金交給新的競買人，應(yīng)視為其對租金繳納的認可。證人雷滿堂的證言與被上訴人所提供的拍賣視頻資料相互矛盾，且無其他證據(jù)予以佐證，對該證人證言本院不予采信。上訴人承認其未向被上訴人繳納過房租，經(jīng)被上訴人催要，其仍未履行租賃合同所規(guī)定的交納租金的義務(wù)，依法被上訴人有權(quán)解除租賃合同，故被上訴人要求與上訴人解除房屋租賃合同并由上訴人支付租金的主張原審法院予以支持是正確的。依據(jù)拍賣過程的視頻資料顯示本案所訴爭房屋在拍賣時已處于無水電暖的情況，該客觀事實并非由被上訴人造成，且上訴人一直在使用該房屋，上訴人據(jù)此不支付房租的主張不能成立。綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審訴訟費2237元，由上訴人石家莊市四方農(nóng)資連鎖有限公司負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，上訴人在本案訴爭房產(chǎn)拍賣過程中回答競買人問題時并未提及存在債務(wù)及以租金沖抵裝修款等事宜，且上訴人在拍賣過程中亦明確表示租金交給新的競買人，應(yīng)視為其對租金繳納的認可。證人雷滿堂的證言與被上訴人所提供的拍賣視頻資料相互矛盾，且無其他證據(jù)予以佐證，對該證人證言本院不予采信。上訴人承認其未向被上訴人繳納過房租，經(jīng)被上訴人催要，其仍未履行租賃合同所規(guī)定的交納租金的義務(wù)，依法被上訴人有權(quán)解除租賃合同，故被上訴人要求與上訴人解除房屋租賃合同并由上訴人支付租金的主張原審法院予以支持是正確的。依據(jù)拍賣過程的視頻資料顯示本案所訴爭房屋在拍賣時已處于無水電暖的情況，該客觀事實并非由被上訴人造成，且上訴人一直在使用該房屋，上訴人據(jù)此不支付房租的主張不能成立。綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審訴訟費2237元，由上訴人石家莊市四方農(nóng)資連鎖有限公司負擔。

審判長：李德利
審判員：史占群
審判員：張素華

書記員：王超