上訴人（原審被告）：襄陽寶某典當(dāng)有限公司，住所地湖北省襄陽市樊城區(qū)新華路4號(hào)（鐵道大廈門面房）。
法定代表人：劉萍，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：高偉，湖北春園律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：任某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省谷城縣。
委托訴訟代理人：任擁軍，湖北谷伯律師事務(wù)所律師。
原審第三人：谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司，住所地湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路。
法定代表人：占華茹，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：詹朝忠，谷城縣東方國際大酒店副總經(jīng)理。
原審第三人：襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省襄陽市樊城區(qū)漢江路。
法定代表人：王斌，該公司經(jīng)理。

上訴人襄陽寶某典當(dāng)有限公司（以下簡稱寶某公司）因與被上訴人任某某、原審第三人谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱嘉太商業(yè)公司）、襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉太地產(chǎn)公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（2014）鄂襄陽中民三初字第00252號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人寶某公司的委托訴訟代理人高偉，被上訴人任某某的委托訴訟代理人任擁軍到庭參加訴訟。原審第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太地產(chǎn)公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
寶某公司上訴請(qǐng)求：撤銷湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（2014）鄂襄陽中民三初字第00252號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)，判決任某某承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：1、任某某聲稱所購買的10、11號(hào)房的購買時(shí)間是在2009年10月29日，而在2009年10月29日，該工地都沒有開始建設(shè)，嘉太地產(chǎn)公司沒有預(yù)售許可證，嘉太地產(chǎn)公司與任某某簽訂的《商品房買賣合同》也沒有到房管局辦理網(wǎng)簽手續(xù)，根本不具備銷售條件。10、11號(hào)房屋的所有權(quán)人及所涉土地使用權(quán)人均為嘉太商業(yè)公司，嘉太地產(chǎn)公司將屬于他人所有的房屋銷售給任某某是違法與無效的。2、2011年7月18日，寶某公司借款給嘉太商業(yè)公司時(shí)曾實(shí)地勘察過10、11號(hào)房屋，上述房屋是連門窗都沒有的毛胚房。此后法院查封上述房屋時(shí)，甚至到于2013年2月8日解除查封時(shí)，上述房屋仍是毛胚房。像這樣不具備出租條件的房屋，嘉太商業(yè)公司還支付2009年10月至20012年6月前的房屋租金10多萬元，明顯不合常理。此外，任某某聲稱嘉太商業(yè)公司向其支付租金10多萬元的證據(jù)是任某某的銀行存折，寶某公司認(rèn)為從上述銀行存折看不出來是何人將款項(xiàng)支付給任某某的，應(yīng)當(dāng)將嘉太商業(yè)公司向任某某支付款項(xiàng)的銀行流水完整提供出來才能予以甄別。綜上，寶某公司認(rèn)為任某某與嘉太商業(yè)公司之間的《租賃協(xié)議》也是虛假和偽造的。3、嘉太商業(yè)公司與嘉太地產(chǎn)公司的股東雖然有重合部分，但是并不完全相同，嘉太商業(yè)公司的股東為王媛、楊平，而嘉太地產(chǎn)公司的股東為王媛、王斌、楊平；兩家公司的法定代表人并不相同，一家法定代表人為占華茹，一家法定代表人為王斌；兩家公司的營業(yè)場所亦不相同，一個(gè)在谷城縣，一個(gè)在襄陽市。嘉太商業(yè)公司與嘉太地產(chǎn)公司是兩個(gè)完全獨(dú)立的民事主體，應(yīng)就各自的行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。不能因?yàn)橥蹑隆⑼醣?、楊平是親屬關(guān)系，就認(rèn)為嘉太商業(yè)公司、嘉太地產(chǎn)公司混同為一個(gè)公司，原審法院認(rèn)定上述二家公司屬于一套班子，兩塊牌子系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
任某某辯稱：1、一審判決認(rèn)定的基本事實(shí)是有證據(jù)證實(shí)的，寶某公司在上訴狀中羅列的一系列理由均是主觀推斷，沒有證據(jù)證明。二、任某某對(duì)涉案7-11號(hào)房屋有真實(shí)所有權(quán)，請(qǐng)求二審法院依法認(rèn)定涉案的7-11號(hào)房屋歸任某某所有。
任某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)任某某是谷城東方國際大酒店第七層7-10、7-11二套房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)人，判令東方嘉太商業(yè)公司履行協(xié)助辦理權(quán)屬登記義務(wù)；2、解除對(duì)上述房產(chǎn)的查封；3、本案訴訟費(fèi)用由寶某公司承擔(dān)。
一審法院查明：2009年10月28日，任某某向嘉太商業(yè)公司交購房定金20000元。次日，嘉太地產(chǎn)公司與任某某簽訂《商品房買賣合同》，合同約定任某某購買東方國際大酒店第1座7層建筑面積為113平方米的10號(hào)、11號(hào)房，總金額330000元；2009年10月29日交付首付款150000元，貸款180000元，貸款年限十年；嘉太地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；自本合同生效之日起30天內(nèi)，由嘉太地產(chǎn)公司向谷城縣房管局申請(qǐng)登記備案。在上述《商品房買賣合同》上，雙方又注明：于2010年11月29日更改為7-11號(hào)，總金額為128772元整。恢復(fù)原合同按兩套房（7-10、7-11）繼續(xù)，（租金一直執(zhí)行的兩間房），前更改作廢。于2010年11月29日退回7-10號(hào)，保留7-11號(hào)，并補(bǔ)齊7-11號(hào)貸款金額，轉(zhuǎn)為一次性付款7-11號(hào)；恢復(fù)原合同，按兩間房（7-10、7-11）繼續(xù)，（租金執(zhí)行的兩間房），前更改作廢。10月29日，任某某、鞏詩杰與嘉太商業(yè)公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定：甲方在簽定《商品房買賣合同》及租賃協(xié)議之后，乙方即支付甲方后兩年即2017年10月29日至2019年10月29日期間所得費(fèi)用99600元，此費(fèi)用將抵作房款使用。乙方將按月向甲方支付其所得費(fèi)用，支付時(shí)間分別為2009年11月至2017年11月期間每月的25日。在銀行按揭辦理下來前每月支付金額為1950元整；在銀行按揭辦理完成后，甲方每月所得費(fèi)用為4150元整，其中每月還銀行月供為2200元整，此費(fèi)用由乙方代還。雙方在該《租賃協(xié)議》上注明：于2010年11月29日更換7樓11號(hào)，面積45平方米?；謴?fù)原合同按兩間房（7-10、7-11）繼續(xù)。（租金一直執(zhí)行的兩間房），前更改作廢。于2010年11月29日更換7樓11號(hào)，之后每月租金1650元。前更改作廢，租金仍按原合同執(zhí)行。收購價(jià)更改為171000元整。前更改作廢，收購價(jià)仍為429600元整。2009年11月3日，任某某向嘉太商業(yè)公司交購房款130000元。后嘉太商業(yè)公司向任某某陸續(xù)支付了2012后6月份的租金。2011年3月31日，本案爭議房屋所有權(quán)人登記為嘉太商業(yè)公司；2011年4月24日本案爭議房屋所涉土地使用權(quán)人登記為嘉太商業(yè)公司。
另查明，寶某公司訴嘉太商業(yè)公司、王斌、楊平、王媛典當(dāng)糾紛案，湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（以下簡稱襄陽中院）于2013年2月6日作出（2012）鄂襄陽中民四初字第00025號(hào)民事調(diào)解書，載明該案當(dāng)事人達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：一、原、被告雙方共同確認(rèn)，截止2013年2月1日，四被告共欠原告寶某公司借款5000000元。二、四被告同意于2013年6月30日前歸還上述5000000元借款。若四被告逾期還款，從逾期之日起以5000000元為基數(shù)，按銀行一年期同類貸款利率四倍計(jì)算利息至還清之日。原告放棄其他訴訟主張。三、原告寶某公司于本協(xié)議簽訂后十個(gè)工作日內(nèi)向法院申請(qǐng)解除對(duì)被告東方嘉太商業(yè)公司位于谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路房屋（房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)：谷城縣房權(quán)證城關(guān)鎮(zhèn)字第××號(hào)）的查封。該處房產(chǎn)解除查封后所貸款項(xiàng)優(yōu)先用于償還上述5000000元借款。后四被告未履行該法律文書所確定的義務(wù)，寶某公司向襄陽中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。該院于2013年8月7日作出（2013）鄂襄陽中執(zhí)字第00067號(hào)民事裁定：查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人所有的5200000元財(cái)產(chǎn)或凍結(jié)、扣留、提取相同金額的銀行存款、應(yīng)得收入及其他收益。并依法查封了嘉太商業(yè)公司位于谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路的房屋（第七層，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)：谷城縣房權(quán)證城關(guān)鎮(zhèn)字第××號(hào)）。2013年11月22日，襄陽中院作出（2013）鄂襄陽中執(zhí)字第00067號(hào)民事裁定：拍賣被執(zhí)行人嘉太商業(yè)公司所有的位于谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路東方國際大酒店第七層房地產(chǎn)（房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)：谷城縣房權(quán)證城關(guān)鎮(zhèn)字第××號(hào)）。任某某向襄陽中院提出執(zhí)行異議，該院作出（2014）鄂襄陽中執(zhí)異字第000015號(hào)執(zhí)行裁定駁回任某某異議。任某某遂提起本案訴訟。
還查明，嘉太商業(yè)公司股東為王媛、楊平，嘉太地產(chǎn)公司股東為王媛、王斌、楊平。王斌、楊平為夫妻關(guān)系，王媛為王斌、楊平之女。2009年6月23日，嘉太商業(yè)公司、嘉太地產(chǎn)公司向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱：嘉太地產(chǎn)公司于2009年5月經(jīng)襄樊市房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)成立，本公司是在原嘉太商業(yè)公司經(jīng)營運(yùn)行的基礎(chǔ)上成立，已具備房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，經(jīng)公司董事會(huì)全體表決，原三名股東不變，共同投資注冊(cè)資本金1000萬元，任命原嘉太商業(yè)公司法人代表王斌繼續(xù)擔(dān)任嘉太地產(chǎn)公司法人代表。嘉太商業(yè)公司與嘉太地產(chǎn)公司屬于一套班子，兩塊牌子。
一審法院認(rèn)為，任某某與嘉太地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》、任某某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《租賃協(xié)議》為各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。上述合同簽訂后，任某某即交付購房首付款15萬元，東方嘉太商業(yè)公司將任某某所購房屋以租賃的方式向其轉(zhuǎn)移了交付占有。本案中任某某已按合同約定履行了合同義務(wù)，爭議房屋未能完成過戶登記的原因并非任某某過錯(cuò)，而系嘉太地產(chǎn)公司違約造成，故任某某要求確認(rèn)其是谷城東方國際大酒店第七層7-11號(hào)房屋所有權(quán)人，并請(qǐng)求嘉太商業(yè)公司協(xié)助履行辦理相應(yīng)權(quán)屬登記義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。由于任某某與嘉太地產(chǎn)公司與嘉太商業(yè)公司分別簽訂了《商品房買賣合同》和《租賃協(xié)議》后，于2010年11月29日又對(duì)上述合同內(nèi)容進(jìn)行了變更，合同標(biāo)的物僅為7樓11號(hào)房產(chǎn)。雖然其后雙方又約定仍按原合同履行，但在一審?fù)徶?，其未提交上述變更合同的具體時(shí)間，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故對(duì)任某某要求確認(rèn)其是谷城東方國際大酒店第七層7-10號(hào)房屋所有權(quán)人的訴訟請(qǐng)求不予支持。本案中，寶某公司依據(jù)生效的（2012）鄂襄陽中民四初字第00025號(hào)民事調(diào)解書申請(qǐng)對(duì)本案爭議的房屋予以強(qiáng)制執(zhí)行，但任某某對(duì)爭議的房屋中的7-11號(hào)房產(chǎn)享有合法的物權(quán)，足以阻卻對(duì)該標(biāo)的物的執(zhí)行行為。寶某公司辯稱本案爭議的房屋與其申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的對(duì)象并非相同，與本案查明的事實(shí)不符，該理由一審法院不予采納。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十條、第三百一十一條、第三百一十二條、第三百一十四條第一款之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)位于谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路東方國際大酒店第七層房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為谷城縣房權(quán)證城關(guān)鎮(zhèn)字第××號(hào)7-11房屋為任某某所有；二、嘉太商業(yè)公司在判決生效之日起十五日內(nèi)履行協(xié)助任某某辦理上述房屋權(quán)屬登記義務(wù)；三、不得執(zhí)行位于谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路東方國際大酒店第七層房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為谷城縣房權(quán)證城關(guān)鎮(zhèn)字第××號(hào)7-11房屋；四、駁回任某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)6250元，由任某某、寶某公司各負(fù)擔(dān)3125元。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
二審審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人的訴辯意見，并經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)，本案二審爭議焦點(diǎn)為：任某某就本案訴爭房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

本院認(rèn)為，雖然本案爭議房屋的所有人不是嘉太地產(chǎn)公司而是嘉太商業(yè)公司，但是嘉太商業(yè)公司、嘉太地產(chǎn)公司于2009年6月23日向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱兩者屬于一套班子，兩塊牌子，故嘉太地產(chǎn)公司有權(quán)對(duì)外銷售本案爭議房屋，其與任某某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。即使嘉太地產(chǎn)公司無權(quán)與任某某簽訂《商品房買賣合同》，但由于本案所爭房屋的所有權(quán)人嘉太商業(yè)公司在與任某某簽訂的《租賃協(xié)議》中對(duì)《商品房買賣合同》未提出異議，嘉太商業(yè)公司并依《商品房買賣合同》收取任某某購房款13萬元，上述事實(shí)表明嘉太商業(yè)公司對(duì)嘉太地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣》的行為是認(rèn)可的，《商品房買賣合同》應(yīng)為有效。寶某公司上訴主張《商品房買賣合同》是無效合同，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
《商品房買賣合同》簽訂后，任某某向嘉太商業(yè)公司交納購房款13萬元，加上任某某已交的購房定金2萬元，共支付購房款15萬元，而《商品房買賣合同》約定本案爭議的7-11號(hào)房屋的房款為128772元，任某某已支付了房屋全部價(jià)款。任某某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《租賃協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。寶某公司上訴主張《租賃協(xié)議》是虛假和偽造的，因未提交證據(jù)證明，本院不予支持?！蹲赓U協(xié)議》簽訂后，嘉太商業(yè)公司因?yàn)槭褂帽景冈V爭房屋而向任某某陸續(xù)支付了2012年后6月份的租金，上述事實(shí)表明嘉太商業(yè)公司已向任某某交付了本案訴爭房屋，任定基通過租賃收益的方式已合法占有了本案訴爭房屋。因《商品房買賣合同》約定由出賣人在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，而嘉太商業(yè)公司未履行上述義務(wù)導(dǎo)致本案訴爭房屋產(chǎn)權(quán)未登記至任某某名下，任某某對(duì)此無任何過錯(cuò)。故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條“金錢債務(wù)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，任某某對(duì)本案訴爭房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，一審判決不得執(zhí)行本案訴爭房產(chǎn)并無不當(dāng)，本院予以維持。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”和第十四條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載后，買受人才能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)?！渡唐贩抠I賣合同》的成立和有效意味著買受人取得對(duì)出賣人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，如欲取得房屋所有權(quán)，將房屋所有權(quán)人從出賣人變更為買受人，應(yīng)當(dāng)履行法定的公示方式。故在不動(dòng)產(chǎn)登記沒有變更的情況下，本案爭議房屋的所有權(quán)變動(dòng)并未發(fā)生，任某某尚不能成為本案訴爭房屋的所有權(quán)人，其主張確認(rèn)對(duì)本案爭議房屋有所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求，依法不能支持，一審法院對(duì)此處理不當(dāng)，本院予以糾正。但任某某基于《商品房買賣合同》享有物權(quán)期待權(quán)，可要求嘉太商業(yè)公司、嘉太地產(chǎn)公司依約履行協(xié)助任某某辦理本案爭議房屋權(quán)屬登記義務(wù)。一審判決認(rèn)定嘉太商業(yè)公司和嘉太地產(chǎn)公司屬于一套班子、兩塊牌子系依據(jù)兩公司于2009年6月23日向谷城縣房產(chǎn)局致函所作出的陳述，寶某公司上訴對(duì)此提出異議不能成立，本院不予支持。
綜上所述，寶某公司的上訴請(qǐng)求部分成立。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第六條、第九條、第十四條和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（2014）鄂襄陽中民三初字第00252號(hào)民事判決主文第二、三項(xiàng)。
二、撤銷湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（2014）鄂襄陽中民三初字第00252號(hào)民事判決主文第一、四項(xiàng)。
三、駁回任某某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)6250，由襄陽寶某典當(dāng)有限公司負(fù)擔(dān)3125元，由任某某負(fù)擔(dān)3125元。
二審案件受理費(fèi)2000元，由襄陽寶某典當(dāng)有限公司負(fù)擔(dān)1000元，由任某某負(fù)擔(dān)1000元。
本判決為終審判決。

審判長　　邵震宇 審判員　　王捷明 審判員　　王潛勇

書記員：胡錦明