原告：代某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，秦皇島市交警支隊(duì)工作人員，現(xiàn)住秦皇島市，公民身份號(hào)碼×××。
委托訴訟代理人：趙文璽，河北德圣律師事務(wù)所律師。
被告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)業(yè)，公民身份號(hào)碼×××。
委托訴訟代理人：顧青龍，河北港城律師事務(wù)所律師。
被告：艾某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公民身份號(hào)碼×××。
被告：張義群，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公民身份號(hào)碼×××。

原告代某某與被告張某、張義群、艾某某案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年6月27日立案后，依法適用普通程序，于2018年2月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告代某某委托訴訟代理人趙文璽、被告張某委托訴訟代理人顧青龍到庭參加了訴訟，被告張義群、艾某某經(jīng)公告送達(dá)開(kāi)庭傳票傳喚未到庭，故依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告代某某向本院提出訴訟請(qǐng)求，1、撤銷秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)法院（2017）冀0391執(zhí)異16號(hào)裁定書及（2017）冀0391執(zhí)異16號(hào)民事裁定書，并解除和平花園19棟2單元1402號(hào)房產(chǎn)的查封保全，不得執(zhí)行該房產(chǎn)；2、請(qǐng)求確認(rèn)原告與被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》合法有效，判令被告配合原告辦理和平花園19棟2單元1402號(hào)房屋過(guò)戶手續(xù)。事由與理由：2009年7月22日，原告與被告張義群、艾某某夫妻簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，同年就已實(shí)際入住，至今己7年有余。原告向被告張義群夫婦交付了房屋的首付款，其后的尾款是由于被告張義群夫婦拒不配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶登記，才導(dǎo)致申請(qǐng)人沒(méi)有交清全款。原告一直在找被告張義群夫婦，只要其配合辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，即刻交清尾款。沒(méi)有交清全款，完全是由被告張義群夫婦所致，而非原告?zhèn)€人原因。原告符合我國(guó)法律及司法解釋的相關(guān)規(guī)定，人民法院不應(yīng)查封并執(zhí)行原告合法占有的不動(dòng)產(chǎn)，請(qǐng)求人民法院支持原告訴訟請(qǐng)求。
被告張某辯稱，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議并主張排除執(zhí)行的，需同時(shí)滿足四個(gè)條件，但本案中原告提供的證據(jù)未能滿足相關(guān)條件。具體分述如下：1、原告與被告張義群、艾某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中的有關(guān)約定及原告自認(rèn)的履約情況均與一般交易慣例完全不符，存在惡意串通倒簽買賣協(xié)議以排除其他債權(quán)人、規(guī)避執(zhí)行的較大可能性。第一，協(xié)議第二條約定，原告在被告取得房屋產(chǎn)權(quán)后兩年內(nèi)分期付款完畢，被告在收取全款后過(guò)戶。根據(jù)一般交易慣例，出賣人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后，沒(méi)有理由為買受人預(yù)留如此之長(zhǎng)的付款時(shí)間。買受人也不會(huì)在未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前就支付全部?jī)r(jià)款；第二，協(xié)議第三條約定，在原告支付首付款后，即將房屋交付給原告使用，且由原告交付物業(yè)、配套、公維等費(fèi)用。協(xié)議約定的應(yīng)由原告繳納的費(fèi)用實(shí)際上均在被告從開(kāi)發(fā)商處收取房屋時(shí)即已繳納，不存在由原告繳納該等費(fèi)用的可能性。據(jù)原告陳述，和平花園小區(qū)在買賣協(xié)議簽訂時(shí)剛剛竣工，既然如此，案外人又何必從被告處購(gòu)買該房屋，而不是從開(kāi)發(fā)商處直接購(gòu)買呢？或者在購(gòu)買該房屋后采取申請(qǐng)更名、辦理預(yù)告登記手續(xù)等保障其權(quán)益呢？第三，據(jù)原告主張于2009至2011年間，又向被告支付3.5萬(wàn)元用于辦理房屋所有權(quán)證。但直至房屋被采取保全措施前，原告在六、七年時(shí)間里并未通過(guò)任何可被第三人獲悉的方式（如提起訴訟、向開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)局核實(shí)房屋登記狀況等）向被告主張權(quán)利。在雙方并無(wú)其他密切關(guān)系的情況下，這種履約方式顯然不合常理，也足以說(shuō)明原告怠于行使權(quán)利。綜上，原告與被告的合同約定及履約情形均與一般交易慣例完全不符，雙方所簽訂的協(xié)議應(yīng)為規(guī)避執(zhí)行而倒簽形成，不符合”在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”的條件原告提交的物業(yè)公司證明不足以證實(shí)已實(shí)際占有該房屋，原告仍需提供以其本人名義繳納相關(guān)費(fèi)用的單據(jù)、或其實(shí)際居住于該房屋的其他佐證。另外，雖然物業(yè)公司在證明中明確原告在2009年7月起入住，但原告并非小區(qū)登記業(yè)主，物業(yè)公司在時(shí)隔將近八年之久還能如此準(zhǔn)確記錄相關(guān)人員的入住時(shí)間，就進(jìn)一步加深了買賣協(xié)議是倒簽、《證明》是根據(jù)買賣協(xié)議特意制作的合理懷疑。本案也不符合”已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”的條件。原告對(duì)上述房屋均不應(yīng)享有能夠排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。請(qǐng)法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告張義群、艾某某經(jīng)法院公告開(kāi)庭傳票傳喚未到庭、未提交書面答辯意見(jiàn)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1.原告提供房屋買賣協(xié)議、被告張義群出具的收條，證明原告與被告張義群簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定購(gòu)房款395000元，原告向被告張義群交納購(gòu)房款140000元；2、秦皇島市啟泰物業(yè)證明、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、采暖費(fèi)票據(jù)，主張自2009年7月23日領(lǐng)取房屋鑰匙后原告一直在該房屋居住。對(duì)原告證據(jù)一的證據(jù)效力予以認(rèn)定，證據(jù)一證實(shí)原告未全額繳納購(gòu)房款，故證據(jù)二繳納相關(guān)費(fèi)用及證明原告是否入住房屋與本案不具有關(guān)聯(lián)性，不予認(rèn)定。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：張某（另案原告）與被告張義群、艾某某民間借貸糾紛一案，依張某的申請(qǐng)本院作出（2016）冀0391民初1919號(hào)民事裁定書，查封了被告張義群位于秦皇島市海港區(qū)和平花園19-2-1402號(hào)房產(chǎn)一套。2016年12月2日，張某與張義群、艾某某達(dá)成調(diào)解協(xié)議，本院作出（2016）冀0391民初1919號(hào)民事調(diào)解書，雙方約定被告張義群償還原告張某借款615000元，被告艾某某對(duì)該債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。后被告張義群、艾某某未按調(diào)解協(xié)議約定償還欠款，張某向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，在案件執(zhí)行過(guò)程中，原告代某某提出異議，要求解除查封，經(jīng)本院（2017）冀0391執(zhí)異16號(hào)執(zhí)行裁定書裁定駁回原告的異議請(qǐng)求，后原告提起執(zhí)行異議之訴。庭審中原告代某某提交其與被告張義群簽訂房屋買賣協(xié)議，該協(xié)議落款時(shí)間為2009年7月22日，約定：一、乙方（代某某）自愿以總價(jià)款為395000元購(gòu)買坐落于和平花園19棟二單元1402室房屋一套。二、乙方自甲方取得上述房屋所有權(quán)且經(jīng)房產(chǎn)部門登記后兩年內(nèi)分期給付甲方房款，甲方收到全部房款后，配合乙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。過(guò)戶費(fèi)由乙方承擔(dān)。三、甲方在收到乙方上述房屋首付款（105000元）應(yīng)將上述房產(chǎn)交付給乙方使用。......五、如乙方在甲方得到產(chǎn)權(quán)登記后兩年后，不能將剩余款項(xiàng)交付甲方，乙方應(yīng)承擔(dān)房屋總價(jià)款的20%作為違約金交由乙方并將房屋交還甲方；如甲方在取得產(chǎn)權(quán)登記兩年后，不配合乙方辦理過(guò)戶，則甲方應(yīng)承擔(dān)房屋總價(jià)款的20%作為違約金補(bǔ)償乙方。同時(shí)提交收條四份，證明其以現(xiàn)金形式交納了購(gòu)房款140000元。原告主張其購(gòu)買房屋后即裝修入住至今。

本院認(rèn)為，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。本案中原告并未支付全部購(gòu)房款，且在本院執(zhí)行階段也未將剩余房款交付執(zhí)行，無(wú)論是否因原告自身原因未交清全部購(gòu)房款，均不能構(gòu)成原告能夠排除執(zhí)行的理由。
綜上所述，原告對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、三百一十二條第二款，《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告代某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)7230元，由原告代某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 張一
人民陪審員 高杰
人民陪審員 公嚴(yán)春

書記員： 李思元