代某
張齊林（黑龍江森林律師事務(wù)所）
海林市泛華置業(yè)有限公司
吳紅偉（黑龍江宏碩律師事務(wù)所）
彭江（黑龍江九州律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）代某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，海林市人民醫(yī)院護(hù)士，住所地黑龍江省海林市。
委托代理人張齊林，黑龍江森林律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）海林市泛華置業(yè)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市海林市。
法定代表人羅云兵，男，該公司經(jīng)理。
委托代理人吳紅偉，黑龍江宏碩律師事務(wù)所律師。
原審被告楊文龍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住所地黑龍江省海林市。
委托代理人彭江，黑龍江九州律師事務(wù)所律師。
上訴人代某因與被上訴人海林市泛華置業(yè)有限公司（以下簡稱泛華置業(yè)公司）、原審被告楊文龍商品房銷售合同糾紛一案，不服海林市人民法院（2014）海民初字第276號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人代某委托代理人張齊林、被上訴人泛華置業(yè)公司委托代理人吳紅偉、原審被告楊文龍委托代理人彭江到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，該份證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，對該證據(jù)不予采信。
由于被上訴人提出申請，本院依職權(quán)到海林市地方稅務(wù)局海林分局進(jìn)行了調(diào)查，證實商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)于2011年7月1日在海林市地稅局開始正式發(fā)放使用，企業(yè)在開具商品銷售預(yù)收款專用票據(jù)時分全款和按揭貸款兩種情況，其中按揭貸款必須開具兩張，銀行依據(jù)其辦理按揭貸款。
上訴人質(zhì)證認(rèn)為，對形式要件有異議，按照民訴法規(guī)定單位出具證據(jù)除單位蓋公章應(yīng)有法人代表簽字。對其中按揭貸款票據(jù)必須開具兩張，上訴人認(rèn)為其應(yīng)出示其相應(yīng)的依據(jù)，不應(yīng)簡單的說必須出示，僅憑一紙證明不能證明該收據(jù)必須用于按揭貸款。結(jié)合該票據(jù)中資金方式，如果是按揭貸款應(yīng)體現(xiàn)為貸款字樣，而不是現(xiàn)金，本案爭議的兩份票據(jù)都體現(xiàn)的是現(xiàn)金而非貸款，該證據(jù)不能證明被上訴人出示了兩份預(yù)收款發(fā)票就是貸款所用，對于上訴人來說，被上訴人為上訴人出具幾張票據(jù)是由被上訴人決定，上訴人只依據(jù)被上訴人出具的票據(jù)內(nèi)容來確定上訴人所有的權(quán)利，只有票據(jù)能夠證實上訴人已交付了全部購房款以及上訴人所持有的權(quán)利。該證據(jù)不能證明被上訴人主張的觀點。
被上訴人質(zhì)證認(rèn)為，對真實性合法性證明力均沒有異議。該證據(jù)是人民法院兩名辦案人到海林市地方稅務(wù)局調(diào)取，其內(nèi)容客觀真實。民訴法解釋對單位出具證明的要求是其要加蓋出證單位印章并有法定代表人簽字，民訴法解釋針對這一規(guī)定是指由當(dāng)事人提供的有關(guān)單位證明，而非法院調(diào)取證據(jù)的要求，該份證據(jù)是海林市地方稅務(wù)局向牡丹江中級法院出具的情況說明，不是民訴法解釋中所要求的證明。
原審被告質(zhì)證認(rèn)為，海林市地方稅務(wù)局不是法人單位，因此出具的文書應(yīng)屬無效，其他意見同上訴人一致。
上訴人補充質(zhì)證認(rèn)為，該份證明沒有體現(xiàn)被上訴人說上訴人交納12萬元，法庭依職權(quán)核實，應(yīng)了解本案被上訴人是否對訴爭房屋稅款交付完畢，如果交付完畢說明上訴人款項已經(jīng)付清，通過該情況說明只是對票據(jù)形式是否用于貸款進(jìn)行說明，而沒有解決稅款是否繳納。票據(jù)在運用過程中，上訴人出示了其他房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的預(yù)收房款發(fā)票，體現(xiàn)的有資金的發(fā)票和貸款發(fā)票是區(qū)分開的。本案被上訴人對該情況說明沒有異議，說明其也是按照出證單位出示票據(jù)。這份情況說明沒有解決被上訴人是否對訴爭房屋繳納了稅款問題。也沒有證實本案上訴人出具的兩份票據(jù)中那一份是貸款票據(jù)，既然沒有貸款票據(jù)，上訴人就不存在貸款這一事實。
本院認(rèn)為，該證據(jù)系本院依職權(quán)調(diào)取，該證據(jù)客觀、真實，對該證據(jù)予以采信。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述，并結(jié)合一審、二審質(zhì)證雙方當(dāng)事人的證據(jù)，本院二審認(rèn)定的事實與一審認(rèn)定的事實相符。
另查，海林市地方稅務(wù)局海林分局出具情況說明:“商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)于2011年7月1日在海林市地稅局開始正式發(fā)放使用，企業(yè)在開具商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)時分全款和按揭貸款兩種情況，其中按揭貸款票據(jù)必須開具兩張，銀行依據(jù)其辦理按揭貸款”。
本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人于2011年3月8日簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強行性規(guī)定，該合同合法有效。合同約定上訴人以257150元的價格購買位于海林市俄羅斯新城34號建筑面積為51.43㎡門市房一戶，同時購買該門市房東側(cè)面積32.34㎡閣樓，價款為22萬元，總價款為477150元。上訴人于簽訂合同當(dāng)日向被上訴人交付購房款為357150元，收款事由寫有“俄羅斯新城134號門市購房款”。該款雙方當(dāng)事人均沒有異議，其中閣樓款22萬元，門市款137150元。上訴人在原審時對被上訴人甲方留存合同、在中國建設(shè)股份有限公司海林支行登記文本合同形式要件均沒有異議，原審法院予以當(dāng)庭認(rèn)定有效，購買該門市房付款方式時明確約定:甲方留存合同記載:“首付一半，其余辦理貸款；登記文本合同記載:“首付一半，其余辦理貸款（首付137150元，剩余12萬元辦理貸款）?！鄙显V人在原審提供的登記文本合同付款方式時明確約定為一次性付款:“一次性付款，257150元”。其在原審?fù)彆r自認(rèn)是為了辦理過戶時找被上訴人更改所致。上訴人在2011年11月16日到中國建設(shè)股份有限公司海林支行申請住房貸款，貸款數(shù)額為12萬元，其后未予辦理貸款。現(xiàn)上訴人持有兩張2011年9月19日牡丹江市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)，一份數(shù)額為137150元，另一份為12萬元及銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一份認(rèn)為其已完全履行給付購房款義務(wù)；被上訴人認(rèn)為上訴人還有12萬元購房款未交付。本案的爭議是上訴人是否已交付剩余12萬元購房款。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》法釋（2001）33號第64條的規(guī)定，審判人員應(yīng)當(dāng)依照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律的規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗，對證據(jù)有無證明力和證明力大小獨立進(jìn)行判斷。本案中，上訴人向被上訴人交付的購房款357150元包含閣樓款22萬元，被上訴人給上訴人出具了三聯(lián)單記帳收款收據(jù)，是上訴人與被上訴人進(jìn)行房屋買賣交易的憑證，而上訴人持有的兩張牡丹江市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)，海林市地方稅務(wù)局海林分局出具證明證實:“企業(yè)在開具商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)時分全款和按揭貸款兩種情況，其中按揭貸款票據(jù)必須開具兩張，銀行依據(jù)其辦理按揭貸款”。首先說明預(yù)收款專用票據(jù)是房屋銷售方與稅務(wù)局之間的交易票據(jù)，不是稅務(wù)局與上訴人之間的交易憑證，其次如果上訴人已交付了全部購房款，銷售方應(yīng)向稅務(wù)部門開具全款收據(jù)，不用開具兩張預(yù)收款收據(jù)，如開具兩份預(yù)收款專用票據(jù)說明有貸款情況的發(fā)生與上訴人代某向中國建設(shè)股份有限公司海林支行申請個人住房貸款相吻合，與被上訴人舉示的雙方簽訂的商品房買賣合同付款方式明確約定首付一半，其余辦理貸款即剩余12萬元購房款用于貸款相一致，已形成了證據(jù)鏈條，現(xiàn)上訴人沒有12萬元三聯(lián)單記帳憑證收據(jù)，其以持有的兩份預(yù)收款專用票據(jù)來抗辯其已交付購房款缺乏法律依據(jù)，原審法院判決由上訴人給付被上訴人購房款12萬元是正確的，對于原審法院判決給付71460元違約金的問題，本院向上訴人進(jìn)行釋明，如其違約金過分高于造成的損失的，是否申請予以調(diào)整，其代理人認(rèn)可予以調(diào)整，但上訴人向本院書面請求時不同意調(diào)整，視其放棄申請調(diào)整。上訴人上訴稱原審認(rèn)定上訴人未交付12萬元購房款是錯誤的、三份錄音不能作為認(rèn)定事實的依據(jù)、被上訴人出具兩份預(yù)收款收據(jù)與上訴人交付全款后再行貸款不發(fā)生矛盾，符合事實及常理及原審適用法律錯誤沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，上訴人代某上訴的理由不能成立，故依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（一）項之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4129元，由上訴人代某承擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，該份證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，對該證據(jù)不予采信。
由于被上訴人提出申請，本院依職權(quán)到海林市地方稅務(wù)局海林分局進(jìn)行了調(diào)查，證實商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)于2011年7月1日在海林市地稅局開始正式發(fā)放使用，企業(yè)在開具商品銷售預(yù)收款專用票據(jù)時分全款和按揭貸款兩種情況，其中按揭貸款必須開具兩張，銀行依據(jù)其辦理按揭貸款。
上訴人質(zhì)證認(rèn)為，對形式要件有異議，按照民訴法規(guī)定單位出具證據(jù)除單位蓋公章應(yīng)有法人代表簽字。對其中按揭貸款票據(jù)必須開具兩張，上訴人認(rèn)為其應(yīng)出示其相應(yīng)的依據(jù)，不應(yīng)簡單的說必須出示，僅憑一紙證明不能證明該收據(jù)必須用于按揭貸款。結(jié)合該票據(jù)中資金方式，如果是按揭貸款應(yīng)體現(xiàn)為貸款字樣，而不是現(xiàn)金，本案爭議的兩份票據(jù)都體現(xiàn)的是現(xiàn)金而非貸款，該證據(jù)不能證明被上訴人出示了兩份預(yù)收款發(fā)票就是貸款所用，對于上訴人來說，被上訴人為上訴人出具幾張票據(jù)是由被上訴人決定，上訴人只依據(jù)被上訴人出具的票據(jù)內(nèi)容來確定上訴人所有的權(quán)利，只有票據(jù)能夠證實上訴人已交付了全部購房款以及上訴人所持有的權(quán)利。該證據(jù)不能證明被上訴人主張的觀點。
被上訴人質(zhì)證認(rèn)為，對真實性合法性證明力均沒有異議。該證據(jù)是人民法院兩名辦案人到海林市地方稅務(wù)局調(diào)取，其內(nèi)容客觀真實。民訴法解釋對單位出具證明的要求是其要加蓋出證單位印章并有法定代表人簽字，民訴法解釋針對這一規(guī)定是指由當(dāng)事人提供的有關(guān)單位證明，而非法院調(diào)取證據(jù)的要求，該份證據(jù)是海林市地方稅務(wù)局向牡丹江中級法院出具的情況說明，不是民訴法解釋中所要求的證明。
原審被告質(zhì)證認(rèn)為，海林市地方稅務(wù)局不是法人單位，因此出具的文書應(yīng)屬無效，其他意見同上訴人一致。
上訴人補充質(zhì)證認(rèn)為，該份證明沒有體現(xiàn)被上訴人說上訴人交納12萬元，法庭依職權(quán)核實，應(yīng)了解本案被上訴人是否對訴爭房屋稅款交付完畢，如果交付完畢說明上訴人款項已經(jīng)付清，通過該情況說明只是對票據(jù)形式是否用于貸款進(jìn)行說明，而沒有解決稅款是否繳納。票據(jù)在運用過程中，上訴人出示了其他房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的預(yù)收房款發(fā)票，體現(xiàn)的有資金的發(fā)票和貸款發(fā)票是區(qū)分開的。本案被上訴人對該情況說明沒有異議，說明其也是按照出證單位出示票據(jù)。這份情況說明沒有解決被上訴人是否對訴爭房屋繳納了稅款問題。也沒有證實本案上訴人出具的兩份票據(jù)中那一份是貸款票據(jù)，既然沒有貸款票據(jù)，上訴人就不存在貸款這一事實。
本院認(rèn)為，該證據(jù)系本院依職權(quán)調(diào)取，該證據(jù)客觀、真實，對該證據(jù)予以采信。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述，并結(jié)合一審、二審質(zhì)證雙方當(dāng)事人的證據(jù)，本院二審認(rèn)定的事實與一審認(rèn)定的事實相符。
另查，海林市地方稅務(wù)局海林分局出具情況說明:“商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)于2011年7月1日在海林市地稅局開始正式發(fā)放使用，企業(yè)在開具商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)時分全款和按揭貸款兩種情況，其中按揭貸款票據(jù)必須開具兩張，銀行依據(jù)其辦理按揭貸款”。
本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人于2011年3月8日簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強行性規(guī)定，該合同合法有效。合同約定上訴人以257150元的價格購買位于海林市俄羅斯新城34號建筑面積為51.43㎡門市房一戶，同時購買該門市房東側(cè)面積32.34㎡閣樓，價款為22萬元，總價款為477150元。上訴人于簽訂合同當(dāng)日向被上訴人交付購房款為357150元，收款事由寫有“俄羅斯新城134號門市購房款”。該款雙方當(dāng)事人均沒有異議，其中閣樓款22萬元，門市款137150元。上訴人在原審時對被上訴人甲方留存合同、在中國建設(shè)股份有限公司海林支行登記文本合同形式要件均沒有異議，原審法院予以當(dāng)庭認(rèn)定有效，購買該門市房付款方式時明確約定:甲方留存合同記載:“首付一半，其余辦理貸款；登記文本合同記載:“首付一半，其余辦理貸款（首付137150元，剩余12萬元辦理貸款）?！鄙显V人在原審提供的登記文本合同付款方式時明確約定為一次性付款:“一次性付款，257150元”。其在原審?fù)彆r自認(rèn)是為了辦理過戶時找被上訴人更改所致。上訴人在2011年11月16日到中國建設(shè)股份有限公司海林支行申請住房貸款，貸款數(shù)額為12萬元，其后未予辦理貸款?，F(xiàn)上訴人持有兩張2011年9月19日牡丹江市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)，一份數(shù)額為137150元，另一份為12萬元及銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一份認(rèn)為其已完全履行給付購房款義務(wù)；被上訴人認(rèn)為上訴人還有12萬元購房款未交付。本案的爭議是上訴人是否已交付剩余12萬元購房款。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》法釋（2001）33號第64條的規(guī)定，審判人員應(yīng)當(dāng)依照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律的規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗，對證據(jù)有無證明力和證明力大小獨立進(jìn)行判斷。本案中，上訴人向被上訴人交付的購房款357150元包含閣樓款22萬元，被上訴人給上訴人出具了三聯(lián)單記帳收款收據(jù)，是上訴人與被上訴人進(jìn)行房屋買賣交易的憑證，而上訴人持有的兩張牡丹江市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)，海林市地方稅務(wù)局海林分局出具證明證實:“企業(yè)在開具商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)時分全款和按揭貸款兩種情況，其中按揭貸款票據(jù)必須開具兩張，銀行依據(jù)其辦理按揭貸款”。首先說明預(yù)收款專用票據(jù)是房屋銷售方與稅務(wù)局之間的交易票據(jù)，不是稅務(wù)局與上訴人之間的交易憑證，其次如果上訴人已交付了全部購房款，銷售方應(yīng)向稅務(wù)部門開具全款收據(jù)，不用開具兩張預(yù)收款收據(jù)，如開具兩份預(yù)收款專用票據(jù)說明有貸款情況的發(fā)生與上訴人代某向中國建設(shè)股份有限公司海林支行申請個人住房貸款相吻合，與被上訴人舉示的雙方簽訂的商品房買賣合同付款方式明確約定首付一半，其余辦理貸款即剩余12萬元購房款用于貸款相一致，已形成了證據(jù)鏈條，現(xiàn)上訴人沒有12萬元三聯(lián)單記帳憑證收據(jù)，其以持有的兩份預(yù)收款專用票據(jù)來抗辯其已交付購房款缺乏法律依據(jù)，原審法院判決由上訴人給付被上訴人購房款12萬元是正確的，對于原審法院判決給付71460元違約金的問題，本院向上訴人進(jìn)行釋明，如其違約金過分高于造成的損失的，是否申請予以調(diào)整，其代理人認(rèn)可予以調(diào)整，但上訴人向本院書面請求時不同意調(diào)整，視其放棄申請調(diào)整。上訴人上訴稱原審認(rèn)定上訴人未交付12萬元購房款是錯誤的、三份錄音不能作為認(rèn)定事實的依據(jù)、被上訴人出具兩份預(yù)收款收據(jù)與上訴人交付全款后再行貸款不發(fā)生矛盾，符合事實及常理及原審適用法律錯誤沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，上訴人代某上訴的理由不能成立，故依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（一）項之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4129元，由上訴人代某承擔(dān)。

審判長：周曉光
審判員：李冬梅
審判員：李慧宇

書記員：李莎莎