原告：代新華，女，漢族，1972年12月27日出生，住谷城縣。
委托訴訟代理人：劉東春，湖北銀谷律師事務(wù)所律師。
被告：鎮(zhèn)方軍，男，漢族，1975年1月8日出生，住谷城縣。
第三人：熊雪琴，女，漢族，1979年8月3日出生，住谷城縣。
被告鎮(zhèn)方軍、第三人熊雪琴共同委托訴訟代理人：程東海，湖北谷伯律師事務(wù)所律師。

原告代新華與被告鎮(zhèn)方軍房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年6月23日立案后，依法適用普通程序進(jìn)行了審理。2017年8月6日，第三人熊雪琴申請參加訴訟。本院審查后，依法追加熊雪琴作為第三人參加訴訟。2017年9月11日，本案公開開庭進(jìn)行了審理。原告代新華及委托訴訟代理人劉東春、被告鎮(zhèn)方軍和第三人熊雪琴共同委托訴訟代理人程東海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
代新華向本院提出訴訟請求：1.判令被告提供必要的證明文件,協(xié)助原告辦理位于谷城縣××號房屋（原房產(chǎn)證號為：谷城縣房權(quán)證城關(guān)字第××號，原產(chǎn)權(quán)人：鎮(zhèn)方軍）不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，將產(chǎn)權(quán)所有人變更為原告；辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)由被告承擔(dān)；2.被告支付原告逾期協(xié)助辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記的違約金191880元[參照中國人民銀行金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方式，即：購房款總額120萬元×罰息利率6.15%×（1+30%）×2年=191880元];3.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：2009年9月6日，原、被告簽訂房屋買賣合同，約定被告將位于谷城縣××號原房產(chǎn)證號為谷城縣房權(quán)證城關(guān)字第××號三間五層的房屋出售給原告；被告負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的過戶手續(xù)并承擔(dān)所有相關(guān)費(fèi)用；合同價(jià)款120萬元，其中在協(xié)議簽訂之日支付被告110萬元，余款10萬元待被告在2011年10月以前將土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的變更至原告名下時(shí)再一次性付清；如果一方違約，則向合同相對方雙倍支付房屋價(jià)款。合同簽訂后，原告依約支付被告110萬元，并實(shí)際占有了該房屋。此后，原告多次催促，被告至今沒有辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更，已經(jīng)構(gòu)成了違約?！吨腥A人民共和國合同法》第八條規(guī)定“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！辫b于“一方違約則支付房屋價(jià)款的雙倍于對方”的約定于法不符，而被告的違約行為是持續(xù)性行為，因此原告有權(quán)利要求被告支付違約金。由于原告起訴時(shí)至違約行為發(fā)生的2011年10月前已經(jīng)長達(dá)2064天，部分訴求已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，故遲延辦證違約金的起算時(shí)間為起訴之日起倒推兩年，即2017年6月4日至2015年6月4日?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！币勒丈鲜鲆?guī)定，違約金計(jì)算公式為購房款總額120萬元×罰息利率6.15%×（1+30%）×2年，違約金為191880元。
鎮(zhèn)方軍、熊雪琴辯稱，原、被告雙方不是真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系，被告應(yīng)當(dāng)負(fù)有清償借款義務(wù)，不應(yīng)當(dāng)負(fù)有交付房屋義務(wù)；熊雪琴作為鎮(zhèn)方軍配偶，與被告鎮(zhèn)方軍共同共有該房屋，鎮(zhèn)方軍未征求熊雪琴的同意而處置房屋的行為屬無處分權(quán)行為；原告所計(jì)算的違約金于法不符，且超出訴訟時(shí)效期間,不應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2002年4月24日，鎮(zhèn)方軍與熊雪琴登記結(jié)婚。
2009年9月6日，代新華與鎮(zhèn)方軍簽訂房屋買賣合同。合同主要約定，鎮(zhèn)方軍將位谷城縣××層層房屋[房產(chǎn)證號：谷城縣房權(quán)城關(guān)字第××號號，房屋所有權(quán)人:鎮(zhèn)方軍，土地使用權(quán)證號：谷城國用（2006）01-0158號]出售給原告；由鎮(zhèn)方軍負(fù)責(zé)辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用,代新華提供所需證件；合同價(jià)款120萬元，其中代新華于合同簽訂之日給付110萬元，余款10萬元等待鎮(zhèn)方軍在2011年10月以前將土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證辦理在代新華名下后再給付；在未辦理過戶前，鎮(zhèn)方軍將不動產(chǎn)權(quán)利證書交付給代新華；如是一方違約，則給付合同相對方雙倍合同價(jià)款數(shù)額的違約金。2009年9月9日,代新華支付110萬元后,鎮(zhèn)方軍交付不動產(chǎn)權(quán)利證書,并將房屋移交代新華占有。
因鎮(zhèn)方軍未辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，代新華與鎮(zhèn)方軍于2013年8月協(xié)商相關(guān)事宜。雙方口頭約定鎮(zhèn)方軍回購房屋，價(jià)款350萬元，其中在2013年10月給付定金40萬元，余款在2013年年底付清。2013年10月2日,鎮(zhèn)方軍給付代新華40萬元。因鎮(zhèn)方軍未付下余價(jià)款，也未辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，因此原告訴至本院。

本院認(rèn)為，原告代新華與被告鎮(zhèn)方軍簽訂的房屋買賣合同，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的部分為有效合同，受法律保護(hù)。房屋權(quán)利證書登記權(quán)利人為鎮(zhèn)方軍，熊雪琴未登記在權(quán)利證書中，因此鎮(zhèn)方軍享有房屋處分權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條規(guī)定，即使該房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，該房屋已移轉(zhuǎn)占有多年，熊雪琴至今才提出權(quán)利主張，因此推定鎮(zhèn)方軍出售時(shí)，熊雪琴知曉處分房屋。代新華基于對不動產(chǎn)權(quán)利證書的信賴所取得的房屋應(yīng)予保護(hù)，本院對第三人主張鎮(zhèn)方軍房屋出售行為為無權(quán)處分的辯論意見不予采納。原、被告書面合同內(nèi)容中明確記載轉(zhuǎn)移所有權(quán)，因此本院對被告主張?jiān)?、被告系以買賣合同作為民間借貸擔(dān)保的辯論意見不予采納。根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷，原告主張被告回購房屋事實(shí)的真實(shí)性明顯高于被告主張交付的40萬元為清償民間借貸事實(shí)的真實(shí)性，本院認(rèn)定原、被告口頭約定被告回購房屋?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式?！薄吨腥A人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十條規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效?！痹?、被告房屋回購合同、定金合同均為口頭形式，被告也未履行主合同主要義務(wù)，因此原、被告回購合同、定金合同均未成立。如果回購合同成立，原合同權(quán)利義務(wù)自然終止。因回購合同未成立，原、被告均有過錯，被告應(yīng)恢復(fù)按原合同履行,原、被告可另行主張回購合同、定金合同締約過失法律責(zé)任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话偃鍡l規(guī)定“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。”現(xiàn)原告主張被告履行辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?lt;關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條明確規(guī)定出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此原告按照該司法解釋規(guī)定計(jì)算違約金缺乏法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定，原告早已占有房屋，并使用、收益，原告未舉出任何證據(jù)證明損失，兼顧合同履行情況，因被告提出違約金過高抗辯，因此本院對原告主張的違約金予以調(diào)整，本院參照2015年中國人民銀行中長期貸款基準(zhǔn)年利率5.40%計(jì)算2年確定違約金為129600元。因被告持續(xù)違約，因此本院對被告主張違約金已超過訴訟時(shí)效的抗辯意見不予采納。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條第二款、第三十六條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十五條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決如下：

一、被告鎮(zhèn)方軍協(xié)助原告代新華辦理位于谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)康樂路1號三間五層房屋[房產(chǎn)證號：谷城縣房權(quán)城關(guān)字第××號號，土地使用權(quán)證號：谷城國用（2006）01-0158號]不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記的義務(wù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，賠償原告違約金129600元。上述給付義務(wù)，被告鎮(zhèn)方軍于本判決生效后十五日內(nèi)履行。
二、駁回原告代新華其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)4138元，由被告鎮(zhèn)方軍負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯襄陽市中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名：襄陽市中級人民法院，賬17×××566。上訴人也可將上訴案件受理費(fèi)交給本院或直接到襄陽市中級人民法院交納。上訴人在上訴期限屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴案件受理費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。當(dāng)事人簽收本判決書后，視為已向當(dāng)事人送達(dá)了繳納上訴案件受理費(fèi)通知）。

審　判　長　　魯忠民 人民陪審員　　曾國愛 人民陪審員　　吳春麗

書記員：吳艷竹