上訴人（原審被告、反訴原告）：仙桃市新東方商貿有限公司。住所地：仙桃市錢溝建材市場新建B37-48。
法定代表人：肖俊，該公司總經理。
委托訴訟代理人：周莉芬，湖北驚天（武漢）律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：仙桃市華美包裝印務股份有限公司。住所地：仙桃市桃源大道。
法定代表人：羅會元，該公司總經理。
委托訴訟代理人：蔣甘林，男，該公司副總經理。
委托訴訟代理人：吳利芳，湖北龍?zhí)锫蓭熓聞账蓭煛?/p>

上訴人仙桃市新東方商貿有限公司（以下簡稱新東方公司）因與被上訴人仙桃市華美包裝印務股份有限公司（以下簡稱華美公司）租賃合同糾紛一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2016）鄂9004民初3586號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月5日立案后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人新東方公司的法定代表人肖俊及委托訴訟代理人周莉芬，被上訴人華美公司的委托訴訟代理人蔣甘林、吳利芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
新東方公司上訴請求：撤銷原判，改判支持新東方公司的反訴請求，駁回華美公司的訴訟請求，或發(fā)回重審。事實和理由：華美公司與新東方公司簽訂租賃合同后，未將租賃物交付新東方公司。2015年12月28日，雙方簽訂補充協(xié)議，約定華美公司將原有倉庫內雜物和設備及時清理并轉運出去，保證新東方公司的使用面積。新東方公司保證對石榮華父母居住現(xiàn)狀不受影響的情況下，對墻院場地進行小投入裝修整改等內容。華美公司在補充協(xié)議簽訂后，仍未按照約定保證新東方公司的使用面積，未確保新東方公司對倉庫及場地正常施工使用，新東方公司實際使用面積不足合同約定的一半。對于新東方公司未能實際使用租賃物的部分，不應支付租金。
華美公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
華美公司向一審法院起訴請求：1.解除華美公司與新東方公司簽訂的租賃合同；2.新東方公司支付華美公司租金13萬元；3.新東方公司支付華美公司違約金（截至起訴之日為39000元）；4.新東方公司騰退廠房和場地。新東方公司向一審法院反訴請求：1.華美公司繼續(xù)履行合同；2.華美公司賠償新東方公司經濟損失153300元。
一審法院認定事實：2015年4月，華美公司與新東方公司達成倉庫租賃意向協(xié)議后，新東方公司于2015年4月7日向華美公司支付2015年5月至12月租金153300元，后雙方于2015年5月1日簽訂了書面的《租賃合同》，合同約定，華美公司將位于仙桃市桃源大道的一棟鋼構廠房的所有房屋及場地租賃給新東方公司使用，租賃期為三個合同期，第一合同期為2015年5月1日至2018年12月31日，第二合同期為2019年1月1日至2023年12月31日，第三合同期為2024年1月1日至2028年12月31日止，租金約定為：第一合同期租金為每年23萬元，第一年租期為當年5月至12月，租金為153300元。租金的支付約定為：每年租金應在前一年的12月31日前一次性付清，如延期則按年租金的每日1‰計算違約金，如延期超三個月，出租方有權單方終止合同。2015年12月28日，雙方就租賃倉庫的相關問題又重訂了一份補充協(xié)議，該協(xié)議僅就倉庫內雜物及人員的居住進行了協(xié)商約定，并未對租期及租金另行約定。此后，新東方公司于2016年1月8日支付2016年度租金10萬元，下欠2016年度租金13萬元。
一審法院認為，華美公司與新東方公司簽訂的租賃合同合法有效，應受法律保護，合同在履行過程中新東方公司未能按合同約定期限支付租金，按合同約定華美公司享有解除合同的權利，華美公司要求解除租賃合同以及要求新東方公司給付租金，并按約定支付違約金、騰退廠房和場地的訴訟請求，應予支持，新東方公司的反訴及辯稱理由無證據證明，該院不予支持。根據《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、解除華美公司與新東方公司所簽訂的租賃合同。二、新東方公司支付給華美公司2016年租金13萬元，并支付該款延期違約金39000元。三、新東方公司騰退華美公司出租的廠房場地。四、駁回新東方公司的反訴請求。上列應付款項應于該判決生效后十日內履行。如果未按該判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費2900元，減半收取1450元，反訴費3376元，減半收取1688元，合計3138元，由新東方公司承擔。
本院二審期間，華美公司未提交新證據，新東方公司圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：許明發(fā)的證人證言，可以證明涉案鋼構廠房一側的門口堆放垃圾，廠房內有麻將機，本院予以采信。2017年7月17日，本院組織雙方當事人到涉案鋼構廠房進行現(xiàn)場勘驗。該鋼構廠房朝南方向有一扇大門進入廠房院內停車場，停車場內靠近大門的西部有石榮華父母居住的房屋。過了停車場是鋼結構廠房，分東西兩側廠房，各有一扇門進出，東西兩側廠房均呈長方形，南北長65.859米。其中東側廠房寬16.660米，除了冷庫外，由新東方公司使用。西側廠房寬19.824米，門外堆放磚石、木板等垃圾，車輛無法進出，門內入口處有竹椅和竹床，石榮華的奶奶在現(xiàn)場勘驗時坐在竹床上，西側廠房靠近門的西部有麻將桌、簡易床，床上有被子。
二審查明，2015年5月1日，華美公司與新東方公司簽訂《租賃合同》，約定華美公司將位于仙桃市桃源大道3號的一棟鋼構廠房的所有房屋及場地租賃給新東方公司使用（作倉儲、展廳自主經營）。租賃期內，新東方公司不得損壞房屋整體結構，如需改進必須提前告知華美公司，經華美公司書面同意后，方可施工整改。整修費用由新東方公司自行負擔，在退場時也不得向新東方公司索要此項費用。合同期內，除不可抗力因素外，華美公司與新東方公司必須嚴格遵守履行合同，任何一方違反本合同的約定均屬違約行為；違約方必須承擔另一方所有實際經濟損失，另以兩年租金之和作為損失方的補償金。合同還對其他權利義務進行約定。
2015年12月12日，華美公司向新東方公司的法定代表人肖俊出具書面的《華美公司舊廠裝修計劃》，載明車間內拆除小間隔墻，倉庫內整體統(tǒng)一使用；保留冷庫，另行協(xié)商處理。車間外東西兩邊墻院不動，雙面粉刷美化；南邊不拆除，大門適當加寬，保證車輛通行；在當地產權人及相關部門批準下，新東方公司自己負責建30平方米左右臨時接待室，合同期滿產權無條件屬華美公司。場地適當整理。
2015年12月28日，華美公司與新東方公司就《租賃合同》未盡事宜簽訂《倉庫租賃合同補充協(xié)議》，約定華美公司將原有倉庫內雜物及設備（不含冷庫）及時清理并轉運出去，保證新東方公司使用面積。在不觸動整體框架的情況下，新東方公司有權對租賃倉庫、場地進行小投入裝修，任何人不得干擾，華美公司確保新東方公司租賃倉庫及場地正常施工使用。新東方公司保證對石榮華父母的居住現(xiàn)狀不受影響的情況下，對院墻場地進行小投入裝修整改，并給予二老適當的照顧。該協(xié)議與原《租賃合同》發(fā)生沖突時，以該協(xié)議為準。雙方還對其他權利義務進行了約定。華美公司的原法定代表人別美林在該補充協(xié)議上注明修改方案需經華美公司同意后執(zhí)行。
華美公司在二審中陳述，石榮華與別美林共同設立華美公司。涉案鋼構廠房的西側廠房靠近北部的空間在華美公司于2015年5月1日向新東方公司交付租賃物時堆放著設備、輪胎等。華美公司在2015年12月28日前后將該區(qū)域的設備、輪胎等進行清理，在2016年1月將該區(qū)域的雜物殘渣清完。新東方公司擬清理西側廠房門外堆放磚石、木板等垃圾，華美公司以其沒有支付租金為由不同意。
新東方公司在二審中同意涉案鋼構廠房的東側廠房內的冷庫不用清理。本院對一審法院查明的新東方公司下欠2016年度租金13萬元的事實不予確認，一審法院查明的其他事實屬實，本院予以確認。

本院認為，華美公司與新東方公司簽訂的《租賃合同》和《倉庫租賃合同補充協(xié)議》，是雙方當事人真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效，具有法律約束力，雙方當事人應全面履行自己的義務。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十六條規(guī)定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。本案中華美公司應將涉案鋼構廠房的所有房屋及場地交付新東方公司使用，并在租賃期間保證新東方公司能將廠房用于倉儲和展廳的自主經營。但華美公司將租賃物交給新東方公司時，并沒有將西側廠房空間清理出來，新東方公司僅能使用東側廠房。新東方公司在2015年12月28日簽訂《倉庫租賃合同補充協(xié)議》前后將西側廠房靠近北部的空間的設備、輪胎等進行清理，但新東方公司仍無法將西側廠房用作倉儲和展廳，因為西側廠房門外堆放了磚石、木板等垃圾，門內入口處有竹椅和竹床，西側廠房靠近門的西部有麻將桌、簡易床，石榮華的奶奶居住在此。另外，華美公司阻止新東方公司清理西側廠房門外堆放的磚石、木板等垃圾，導致新東方公司運輸貨物的車輛無法進出西側廠房。根據以上事實可以認定華美公司未按照《租賃合同》的約定將涉案鋼構廠房的所有房屋及場地交付新東方公司，未在租賃期間保持涉案鋼構廠房的西側廠房符合《租賃合同》約定的新東方公司用于倉儲和展廳的用途，構成違約。在華美公司持續(xù)違約的狀態(tài)下，新東方公司使用租賃物和實現(xiàn)收益的目的受到影響，有權拒付不能使用部分比例相當的租金，以減少租金來行使抗辯權。華美公司在自己存在違約行為，新東方公司不存在違約行為的情況下，請求新東方公司向華美公司支付違約金，沒有事實和法律依據，本院不予支持。華美公司向人民法院請求解除華美公司與新東方公司簽訂的《租賃合同》，不符合法定解除合同或約定解除合同的條件，本院不予支持。華美公司與新東方公司簽訂的《租賃合同》和《倉庫租賃合同補充協(xié)議》繼續(xù)有效，本院對新東方公司關于華美公司繼續(xù)履行合同的訴訟請求予以支持，對華美公司關于新東方公司騰退廠房和場地的訴訟請求不予支持。華美公司與新東方公司均應繼續(xù)按照雙方簽訂的《租賃合同》和《倉庫租賃合同補充協(xié)議》全面履行自己的義務。華美公司應排除妨礙，保證新東方公司能按合同約定的用途使用涉案鋼構廠房的西側廠房。新東方公司應按照合同約定和其實際使用的面積向華美公司支付租金。
新東方公司實際使用涉案鋼構廠房的東側廠房，應向華美公司支付其實際使用該部分比例相當的租金。根據雙方簽訂的《租賃合同》約定，涉案鋼構廠房的所有房屋和場地在2016年的租金為23萬元，涉案鋼構廠房所包含的東西兩側廠房均呈長方形，南北長度相同，東西寬36.484米，其中東側廠房寬16.660米，西側廠房寬19.824米，故東側廠房2016年租金為105027元（計算方式為23萬元×16.660米÷36.484米），西側廠房的租金為124973元（計算方式為23萬元×19.824米÷36.484米）?？紤]東側廠房的冷庫面積，新東方公司并未使用，故本院酌定新東方公司在2016年應向華美公司支付租金10萬元。因新東方公司已于2016年1月8日向華美公司支付2016年租金10萬元，故應視為新東方公司已向華美公司支付涉案鋼構廠房2016年租金，本院對華美公司請求新東方公司支付2016年租金13萬元的訴訟請求不予支持。
根據華美公司與新東方公司簽訂的《租賃合同》，約定合同期內，除不可抗力因素外，華美公司與新東方公司必須嚴格遵守履行合同，任何一方違反本合同的約定均屬違約行為；違約方必須承擔另一方所有實際經濟損失。新東方公司請求華美公司賠償經濟損失153300元，主要是根據其不能使用的面積計算的損失。因華美公司在2015年5月1日至12月31日期間，已交付涉案鋼構廠房的東側廠房供新東方公司使用，故本院僅以新東方公司未能按合同約定實際使用涉案鋼構廠房的西側廠房計算其損失。因本院酌定新東方公司使用涉案鋼構廠房的東側廠房一年應向華美公司支付租金10萬元，則新東方公司應向華美公司支付2015年5月1日至12月31日的8個月期間實際使用涉案鋼構廠房的東側廠房的租金66667元（計算方式為10萬元÷12個月×8個月），新東方公司已向華美公司支付該期間的租金153300元，故華美公司應賠償新東方公司在2015年5月1日至12月31日期間未能使用涉案鋼構廠房的西側廠房的損失86633元（計算方式為153300元-66667元）。
綜上所述，新東方公司的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百一十六條、第二百二十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第（二）項，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省仙桃市人民法院（2016）鄂9004民初3586號民事判決；
二、仙桃市華美包裝印務股份有限公司與仙桃市新東方商貿有限公司繼續(xù)履行雙方簽訂的《租賃合同》和《倉庫租賃合同補充協(xié)議》，仙桃市華美包裝印務股份有限公司在本判決生效之日起15日內排除妨礙，保證仙桃市新東方商貿有限公司能按合同約定的用途使用涉案鋼構廠房的西側廠房；
三、仙桃市華美包裝印務股份有限公司在本判決生效之日起10日內賠償仙桃市新東方商貿有限公司損失86633元；
四、駁回仙桃市華美包裝印務股份有限公司的訴訟請求；
五、駁回仙桃市新東方商貿有限公司的其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費2900元，減半收取1450元，反訴費3376元，減半收取1688元，合計3138元，由仙桃市華美包裝印務股份有限公司負擔2404元，仙桃市新東方商貿有限公司承擔734元；二審案件受理費3680元，由仙桃市華美包裝印務股份有限公司負擔2080元，仙桃市新東方商貿有限公司承擔1600元。
本判決為終審判決。

審判長　王　勇 審判員　丁　盼 審判員　趙湘湘

法官助理劉汝梁 書記員張茂