上訴人（原審被告、反訴原告）：仙桃市新東方商貿(mào)有限公司。住所地：仙桃市錢溝建材市場(chǎng)新建B37-48。
法定代表人：肖俊，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：周莉芬，湖北驚天（武漢）律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：仙桃市華美包裝印務(wù)股份有限公司。住所地：仙桃市桃源大道。
法定代表人：羅會(huì)元，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：蔣甘林，男，該公司副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：吳利芳，湖北龍?zhí)锫蓭熓聞?wù)所律師。

上訴人仙桃市新東方商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新東方公司）因與被上訴人仙桃市華美包裝印務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱華美公司）租賃合同糾紛一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2016）鄂9004民初3586號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月5日立案后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人新東方公司的法定代表人肖俊及委托訴訟代理人周莉芬，被上訴人華美公司的委托訴訟代理人蔣甘林、吳利芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
新東方公司上訴請(qǐng)求：撤銷原判，改判支持新東方公司的反訴請(qǐng)求，駁回華美公司的訴訟請(qǐng)求，或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：華美公司與新東方公司簽訂租賃合同后，未將租賃物交付新東方公司。2015年12月28日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定華美公司將原有倉(cāng)庫(kù)內(nèi)雜物和設(shè)備及時(shí)清理并轉(zhuǎn)運(yùn)出去，保證新東方公司的使用面積。新東方公司保證對(duì)石榮華父母居住現(xiàn)狀不受影響的情況下，對(duì)墻院場(chǎng)地進(jìn)行小投入裝修整改等內(nèi)容。華美公司在補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，仍未按照約定保證新東方公司的使用面積，未確保新東方公司對(duì)倉(cāng)庫(kù)及場(chǎng)地正常施工使用，新東方公司實(shí)際使用面積不足合同約定的一半。對(duì)于新東方公司未能實(shí)際使用租賃物的部分，不應(yīng)支付租金。
華美公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
華美公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除華美公司與新東方公司簽訂的租賃合同；2.新東方公司支付華美公司租金13萬(wàn)元；3.新東方公司支付華美公司違約金（截至起訴之日為39000元）；4.新東方公司騰退廠房和場(chǎng)地。新東方公司向一審法院反訴請(qǐng)求：1.華美公司繼續(xù)履行合同；2.華美公司賠償新東方公司經(jīng)濟(jì)損失153300元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年4月，華美公司與新東方公司達(dá)成倉(cāng)庫(kù)租賃意向協(xié)議后，新東方公司于2015年4月7日向華美公司支付2015年5月至12月租金153300元，后雙方于2015年5月1日簽訂了書面的《租賃合同》，合同約定，華美公司將位于仙桃市桃源大道的一棟鋼構(gòu)廠房的所有房屋及場(chǎng)地租賃給新東方公司使用，租賃期為三個(gè)合同期，第一合同期為2015年5月1日至2018年12月31日，第二合同期為2019年1月1日至2023年12月31日，第三合同期為2024年1月1日至2028年12月31日止，租金約定為：第一合同期租金為每年23萬(wàn)元，第一年租期為當(dāng)年5月至12月，租金為153300元。租金的支付約定為：每年租金應(yīng)在前一年的12月31日前一次性付清，如延期則按年租金的每日1‰計(jì)算違約金，如延期超三個(gè)月，出租方有權(quán)單方終止合同。2015年12月28日，雙方就租賃倉(cāng)庫(kù)的相關(guān)問(wèn)題又重訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議僅就倉(cāng)庫(kù)內(nèi)雜物及人員的居住進(jìn)行了協(xié)商約定，并未對(duì)租期及租金另行約定。此后，新東方公司于2016年1月8日支付2016年度租金10萬(wàn)元，下欠2016年度租金13萬(wàn)元。
一審法院認(rèn)為，華美公司與新東方公司簽訂的租賃合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，合同在履行過(guò)程中新東方公司未能按合同約定期限支付租金，按合同約定華美公司享有解除合同的權(quán)利，華美公司要求解除租賃合同以及要求新東方公司給付租金，并按約定支付違約金、騰退廠房和場(chǎng)地的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持，新東方公司的反訴及辯稱理由無(wú)證據(jù)證明，該院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第二百二十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、解除華美公司與新東方公司所簽訂的租賃合同。二、新東方公司支付給華美公司2016年租金13萬(wàn)元，并支付該款延期違約金39000元。三、新東方公司騰退華美公司出租的廠房場(chǎng)地。四、駁回新東方公司的反訴請(qǐng)求。上列應(yīng)付款項(xiàng)應(yīng)于該判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按該判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)2900元，減半收取1450元，反訴費(fèi)3376元，減半收取1688元，合計(jì)3138元，由新東方公司承擔(dān)。
本院二審期間，華美公司未提交新證據(jù)，新東方公司圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：許明發(fā)的證人證言，可以證明涉案鋼構(gòu)廠房一側(cè)的門口堆放垃圾，廠房?jī)?nèi)有麻將機(jī)，本院予以采信。2017年7月17日，本院組織雙方當(dāng)事人到涉案鋼構(gòu)廠房進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。該鋼構(gòu)廠房朝南方向有一扇大門進(jìn)入廠房院內(nèi)停車場(chǎng)，停車場(chǎng)內(nèi)靠近大門的西部有石榮華父母居住的房屋。過(guò)了停車場(chǎng)是鋼結(jié)構(gòu)廠房，分東西兩側(cè)廠房，各有一扇門進(jìn)出，東西兩側(cè)廠房均呈長(zhǎng)方形，南北長(zhǎng)65.859米。其中東側(cè)廠房寬16.660米，除了冷庫(kù)外，由新東方公司使用。西側(cè)廠房寬19.824米，門外堆放磚石、木板等垃圾，車輛無(wú)法進(jìn)出，門內(nèi)入口處有竹椅和竹床，石榮華的奶奶在現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)坐在竹床上，西側(cè)廠房靠近門的西部有麻將桌、簡(jiǎn)易床，床上有被子。
二審查明，2015年5月1日，華美公司與新東方公司簽訂《租賃合同》，約定華美公司將位于仙桃市桃源大道3號(hào)的一棟鋼構(gòu)廠房的所有房屋及場(chǎng)地租賃給新東方公司使用（作倉(cāng)儲(chǔ)、展廳自主經(jīng)營(yíng)）。租賃期內(nèi)，新東方公司不得損壞房屋整體結(jié)構(gòu)，如需改進(jìn)必須提前告知華美公司，經(jīng)華美公司書面同意后，方可施工整改。整修費(fèi)用由新東方公司自行負(fù)擔(dān)，在退場(chǎng)時(shí)也不得向新東方公司索要此項(xiàng)費(fèi)用。合同期內(nèi)，除不可抗力因素外，華美公司與新東方公司必須嚴(yán)格遵守履行合同，任何一方違反本合同的約定均屬違約行為；違約方必須承擔(dān)另一方所有實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，另以兩年租金之和作為損失方的補(bǔ)償金。合同還對(duì)其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定。
2015年12月12日，華美公司向新東方公司的法定代表人肖俊出具書面的《華美公司舊廠裝修計(jì)劃》，載明車間內(nèi)拆除小間隔墻，倉(cāng)庫(kù)內(nèi)整體統(tǒng)一使用；保留冷庫(kù)，另行協(xié)商處理。車間外東西兩邊墻院不動(dòng)，雙面粉刷美化；南邊不拆除，大門適當(dāng)加寬，保證車輛通行；在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)人及相關(guān)部門批準(zhǔn)下，新東方公司自己負(fù)責(zé)建30平方米左右臨時(shí)接待室，合同期滿產(chǎn)權(quán)無(wú)條件屬華美公司。場(chǎng)地適當(dāng)整理。
2015年12月28日，華美公司與新東方公司就《租賃合同》未盡事宜簽訂《倉(cāng)庫(kù)租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定華美公司將原有倉(cāng)庫(kù)內(nèi)雜物及設(shè)備（不含冷庫(kù)）及時(shí)清理并轉(zhuǎn)運(yùn)出去，保證新東方公司使用面積。在不觸動(dòng)整體框架的情況下，新東方公司有權(quán)對(duì)租賃倉(cāng)庫(kù)、場(chǎng)地進(jìn)行小投入裝修，任何人不得干擾，華美公司確保新東方公司租賃倉(cāng)庫(kù)及場(chǎng)地正常施工使用。新東方公司保證對(duì)石榮華父母的居住現(xiàn)狀不受影響的情況下，對(duì)院墻場(chǎng)地進(jìn)行小投入裝修整改，并給予二老適當(dāng)?shù)恼疹?。該協(xié)議與原《租賃合同》發(fā)生沖突時(shí)，以該協(xié)議為準(zhǔn)。雙方還對(duì)其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。華美公司的原法定代表人別美林在該補(bǔ)充協(xié)議上注明修改方案需經(jīng)華美公司同意后執(zhí)行。
華美公司在二審中陳述，石榮華與別美林共同設(shè)立華美公司。涉案鋼構(gòu)廠房的西側(cè)廠房靠近北部的空間在華美公司于2015年5月1日向新東方公司交付租賃物時(shí)堆放著設(shè)備、輪胎等。華美公司在2015年12月28日前后將該區(qū)域的設(shè)備、輪胎等進(jìn)行清理，在2016年1月將該區(qū)域的雜物殘?jiān)逋?。新東方公司擬清理西側(cè)廠房門外堆放磚石、木板等垃圾，華美公司以其沒有支付租金為由不同意。
新東方公司在二審中同意涉案鋼構(gòu)廠房的東側(cè)廠房?jī)?nèi)的冷庫(kù)不用清理。本院對(duì)一審法院查明的新東方公司下欠2016年度租金13萬(wàn)元的事實(shí)不予確認(rèn)，一審法院查明的其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，華美公司與新東方公司簽訂的《租賃合同》和《倉(cāng)庫(kù)租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。本案中華美公司應(yīng)將涉案鋼構(gòu)廠房的所有房屋及場(chǎng)地交付新東方公司使用，并在租賃期間保證新東方公司能將廠房用于倉(cāng)儲(chǔ)和展廳的自主經(jīng)營(yíng)。但華美公司將租賃物交給新東方公司時(shí)，并沒有將西側(cè)廠房空間清理出來(lái)，新東方公司僅能使用東側(cè)廠房。新東方公司在2015年12月28日簽訂《倉(cāng)庫(kù)租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》前后將西側(cè)廠房靠近北部的空間的設(shè)備、輪胎等進(jìn)行清理，但新東方公司仍無(wú)法將西側(cè)廠房用作倉(cāng)儲(chǔ)和展廳，因?yàn)槲鱾?cè)廠房門外堆放了磚石、木板等垃圾，門內(nèi)入口處有竹椅和竹床，西側(cè)廠房靠近門的西部有麻將桌、簡(jiǎn)易床，石榮華的奶奶居住在此。另外，華美公司阻止新東方公司清理西側(cè)廠房門外堆放的磚石、木板等垃圾，導(dǎo)致新東方公司運(yùn)輸貨物的車輛無(wú)法進(jìn)出西側(cè)廠房。根據(jù)以上事實(shí)可以認(rèn)定華美公司未按照《租賃合同》的約定將涉案鋼構(gòu)廠房的所有房屋及場(chǎng)地交付新東方公司，未在租賃期間保持涉案鋼構(gòu)廠房的西側(cè)廠房符合《租賃合同》約定的新東方公司用于倉(cāng)儲(chǔ)和展廳的用途，構(gòu)成違約。在華美公司持續(xù)違約的狀態(tài)下，新東方公司使用租賃物和實(shí)現(xiàn)收益的目的受到影響，有權(quán)拒付不能使用部分比例相當(dāng)?shù)淖饨?，以減少租金來(lái)行使抗辯權(quán)。華美公司在自己存在違約行為，新東方公司不存在違約行為的情況下，請(qǐng)求新東方公司向華美公司支付違約金，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。華美公司向人民法院請(qǐng)求解除華美公司與新東方公司簽訂的《租賃合同》，不符合法定解除合同或約定解除合同的條件，本院不予支持。華美公司與新東方公司簽訂的《租賃合同》和《倉(cāng)庫(kù)租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)有效，本院對(duì)新東方公司關(guān)于華美公司繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求予以支持，對(duì)華美公司關(guān)于新東方公司騰退廠房和場(chǎng)地的訴訟請(qǐng)求不予支持。華美公司與新東方公司均應(yīng)繼續(xù)按照雙方簽訂的《租賃合同》和《倉(cāng)庫(kù)租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》全面履行自己的義務(wù)。華美公司應(yīng)排除妨礙，保證新東方公司能按合同約定的用途使用涉案鋼構(gòu)廠房的西側(cè)廠房。新東方公司應(yīng)按照合同約定和其實(shí)際使用的面積向華美公司支付租金。
新東方公司實(shí)際使用涉案鋼構(gòu)廠房的東側(cè)廠房，應(yīng)向華美公司支付其實(shí)際使用該部分比例相當(dāng)?shù)淖饨?。根?jù)雙方簽訂的《租賃合同》約定，涉案鋼構(gòu)廠房的所有房屋和場(chǎng)地在2016年的租金為23萬(wàn)元，涉案鋼構(gòu)廠房所包含的東西兩側(cè)廠房均呈長(zhǎng)方形，南北長(zhǎng)度相同，東西寬36.484米，其中東側(cè)廠房寬16.660米，西側(cè)廠房寬19.824米，故東側(cè)廠房2016年租金為105027元（計(jì)算方式為23萬(wàn)元×16.660米÷36.484米），西側(cè)廠房的租金為124973元（計(jì)算方式為23萬(wàn)元×19.824米÷36.484米）?？紤]東側(cè)廠房的冷庫(kù)面積，新東方公司并未使用，故本院酌定新東方公司在2016年應(yīng)向華美公司支付租金10萬(wàn)元。因新東方公司已于2016年1月8日向華美公司支付2016年租金10萬(wàn)元，故應(yīng)視為新東方公司已向華美公司支付涉案鋼構(gòu)廠房2016年租金，本院對(duì)華美公司請(qǐng)求新東方公司支付2016年租金13萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求不予支持。
根據(jù)華美公司與新東方公司簽訂的《租賃合同》，約定合同期內(nèi)，除不可抗力因素外，華美公司與新東方公司必須嚴(yán)格遵守履行合同，任何一方違反本合同的約定均屬違約行為；違約方必須承擔(dān)另一方所有實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。新東方公司請(qǐng)求華美公司賠償經(jīng)濟(jì)損失153300元，主要是根據(jù)其不能使用的面積計(jì)算的損失。因華美公司在2015年5月1日至12月31日期間，已交付涉案鋼構(gòu)廠房的東側(cè)廠房供新東方公司使用，故本院僅以新東方公司未能按合同約定實(shí)際使用涉案鋼構(gòu)廠房的西側(cè)廠房計(jì)算其損失。因本院酌定新東方公司使用涉案鋼構(gòu)廠房的東側(cè)廠房一年應(yīng)向華美公司支付租金10萬(wàn)元，則新東方公司應(yīng)向華美公司支付2015年5月1日至12月31日的8個(gè)月期間實(shí)際使用涉案鋼構(gòu)廠房的東側(cè)廠房的租金66667元（計(jì)算方式為10萬(wàn)元÷12個(gè)月×8個(gè)月），新東方公司已向華美公司支付該期間的租金153300元，故華美公司應(yīng)賠償新東方公司在2015年5月1日至12月31日期間未能使用涉案鋼構(gòu)廠房的西側(cè)廠房的損失86633元（計(jì)算方式為153300元-66667元）。
綜上所述，新東方公司的上訴請(qǐng)求部分成立。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第二百一十六條、第二百二十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省仙桃市人民法院（2016）鄂9004民初3586號(hào)民事判決；
二、仙桃市華美包裝印務(wù)股份有限公司與仙桃市新東方商貿(mào)有限公司繼續(xù)履行雙方簽訂的《租賃合同》和《倉(cāng)庫(kù)租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，仙桃市華美包裝印務(wù)股份有限公司在本判決生效之日起15日內(nèi)排除妨礙，保證仙桃市新東方商貿(mào)有限公司能按合同約定的用途使用涉案鋼構(gòu)廠房的西側(cè)廠房；
三、仙桃市華美包裝印務(wù)股份有限公司在本判決生效之日起10日內(nèi)賠償仙桃市新東方商貿(mào)有限公司損失86633元；
四、駁回仙桃市華美包裝印務(wù)股份有限公司的訴訟請(qǐng)求；
五、駁回仙桃市新東方商貿(mào)有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)2900元，減半收取1450元，反訴費(fèi)3376元，減半收取1688元，合計(jì)3138元，由仙桃市華美包裝印務(wù)股份有限公司負(fù)擔(dān)2404元，仙桃市新東方商貿(mào)有限公司承擔(dān)734元；二審案件受理費(fèi)3680元，由仙桃市華美包裝印務(wù)股份有限公司負(fù)擔(dān)2080元，仙桃市新東方商貿(mào)有限公司承擔(dān)1600元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　王　勇 審判員　丁　盼 審判員　趙湘湘

法官助理劉汝梁 書記員張茂