原告付某某，女，漢族，****年**月**日出生，無(wú)固定職業(yè)，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人楊華，
黑龍江譽(yù)嚴(yán)律師事務(wù)所律師。
委托代理人馬春山，男，漢族，1955年4月11日，無(wú)固定職業(yè)，住哈爾濱市呼蘭區(qū)。
被告
黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)紅河五街區(qū)515棟6單元4層5號(hào)。
法定代表人陳麗瀅，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人賈德斌，該公司經(jīng)理。
委托代理人雷莆洲，該公司經(jīng)理。
原告付某某訴被告

黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年4月7日受理后，于同年5月19日公開開庭進(jìn)行了審理，原告付某某的委托代理人楊華、馬春山，被告
黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人賈德斌、雷莆洲到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：2010年5月13日，原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于哈爾濱市香坊區(qū)××號(hào)水××小區(qū)××單元××室，原告以現(xiàn)金的方式向被告支付了全部購(gòu)房款684414元，被告于2011年1月7日將房屋交付原告。2012年6月14日，原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于哈爾濱市香坊區(qū)××號(hào)水××小區(qū)××室，原告以現(xiàn)金的方式向被告支付了全部購(gòu)房款348240元，被告于2011年6月30日將房屋交付原告。但至起訴前，被告一直未為原告辦理產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)，導(dǎo)致原告一直未能取得產(chǎn)權(quán)證。原、被告雙方所簽訂的商品房買賣合同書系被告單方擬定而且在簽訂合同時(shí)，被告沒(méi)有盡到提示義務(wù)，合同第十五條違反我國(guó)法律規(guī)定，被告違約后違約金擬定為按照已付房?jī)r(jià)款0.2%的定額標(biāo)準(zhǔn)支付，顯然單方免除其責(zé)任并與合同中原告違約條款不對(duì)等又違反公平原則，故該條款應(yīng)為無(wú)效條款。故為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，訴至法院，請(qǐng)求判令：1、請(qǐng)求判令被告協(xié)助原告辦理房屋權(quán)屬證明書；2、請(qǐng)求判令被告向原告支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金74510元（一年期貸款利率6%×413946×2012年12月29日起至2015年12月29日止共計(jì)3年=74510）；3、請(qǐng)求判令被告返還原告產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)利息2679元（一年期貸款利率6%×8930×2011年1月15日起至2016年1月15日止共計(jì)5年=2679），以上合計(jì)74777元；4、請(qǐng)求判令本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告辯稱：被告于2016年3月在哈爾濱市住宅與房產(chǎn)管理局取得了預(yù)轉(zhuǎn)銷手續(xù)，同月在哈爾濱市房屋交易中心商品房科辦理了房屋交易手續(xù)，于4月14日交納了交易手續(xù)費(fèi)392400元，于5月16日交納了初始登記費(fèi)60650元，在今年被告已經(jīng)加大力度著手產(chǎn)權(quán)的辦理，如今在交易中心也交納了初始登記費(fèi)用，相應(yīng)初始登記的手續(xù)在2016年5月末應(yīng)可完成，轉(zhuǎn)到香坊區(qū)審核后即可辦理產(chǎn)權(quán)證。原告提出的第一項(xiàng)請(qǐng)求，被告已在加緊辦理權(quán)屬證明；原告提出第二項(xiàng)請(qǐng)求支付違約金82737元，逾期辦理產(chǎn)權(quán)無(wú)必然聯(lián)系，被告不同意原告的訴訟請(qǐng)求，原告提出的違約金是以總房款計(jì)算違約利率，因?yàn)樵尜?gòu)買的房屋為期房，購(gòu)買期間五證齊全，且不應(yīng)產(chǎn)生相應(yīng)的違約金，不存在違約情況。在原告與被告簽訂的購(gòu)房合同中已明確約定產(chǎn)權(quán)證逾期辦理的違約金比例，被告同意按合同約定執(zhí)行；原告提出的第三項(xiàng)請(qǐng)求產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)利息2793元，被告在進(jìn)戶期間僅收取與市場(chǎng)價(jià)格相一致的產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)500元（有房貸的收取500元），沒(méi)有房貸的由購(gòu)房人自愿交300元，有的交了，有的沒(méi)交，此項(xiàng)收費(fèi)在購(gòu)房人與銀行簽訂的貸款合同中有相應(yīng)約定。公積金貸款方式購(gòu)買的是由購(gòu)房人在哈爾濱市交易中心的代辦公司辦理，原告提出的其他代辦費(fèi)可能包括辦理房屋產(chǎn)權(quán)證需繳納的契稅、專項(xiàng)維修資金等產(chǎn)權(quán)費(fèi)用，是由被告代收、代繳，因被告為購(gòu)房人在貸款銀行提供階段性擔(dān)保，因此需統(tǒng)一收費(fèi)，統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一抵押登記。公積金貸款方式是由購(gòu)房人在哈爾濱市房產(chǎn)住宅局所屬的住房公積金中心辦理的，在辦理時(shí)也相應(yīng)交納了產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，契稅、專項(xiàng)維修基金等產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用。被告不同意承擔(dān)訴訟費(fèi)。
原告為證明其主張成立，向法庭舉示如下證據(jù)：
證據(jù)一、商品房買賣合同書二份，證實(shí)原告于2010年9月29日與被告簽訂了商品房買賣合同書，該合同約定進(jìn)戶日期為2012年6月14日和2010年5月13日，合同還約定對(duì)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記被告需承擔(dān)的違約責(zé)任的比例為0.2%，該比例系被告單方制定，制定前未與原告協(xié)商，原告對(duì)此沒(méi)有任何的修改的權(quán)利，且該比例明顯偏低，對(duì)原告顯失公平。故原告不同意按該比例追究被告違約金責(zé)任。被告應(yīng)按法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。原告在購(gòu)買商品房時(shí)，就辦理房產(chǎn)證事宜與被告在合同中進(jìn)行了明確約定，但因被告提供的是事先準(zhǔn)備好的格式合同，且在未辦理房產(chǎn)證違約金的設(shè)定上，被告為最大限度保護(hù)自身利益，單方面決定了違約金標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此原告無(wú)任何修改權(quán)利，原告只能按照被告決定的違約金標(biāo)準(zhǔn)簽訂購(gòu)房合同，這對(duì)原告而言是極其不公平。在被告收取原告產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)用，并至今未辦理房產(chǎn)證的情況下，適用合同約定的違約金將導(dǎo)致被告承擔(dān)的違約成本極低，失去了違約金的制裁、懲罰作用，侵害了原告的合法權(quán)益。依據(jù)《合同法》第114條第2款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！币罁?jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第28條的規(guī)定：“當(dāng)事人依照合同法第114條第2款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持的規(guī)定，在逾期辦證違約金約定過(guò)低的情況下，買房人有權(quán)根據(jù)自己的實(shí)際損失情況，要求增加違約金?！备鶕?jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”基于上述法律的規(guī)定，就本案中被告逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任若按原合同約定將對(duì)原告顯失公平，因此原告有權(quán)請(qǐng)求法院對(duì)本案的違約金進(jìn)行增加，以平衡雙方權(quán)利義務(wù)，對(duì)守約方進(jìn)行保護(hù)，對(duì)違約方進(jìn)行制裁。我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力采取的是成立要件主義。即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或權(quán)利的設(shè)立。因此，在辦理房產(chǎn)證之前，買房人只能得到債權(quán)的保護(hù)，而得不到物權(quán)的保護(hù)。由于登記才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，登記的遲延毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)影響買房人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，給買房人造成損失。體現(xiàn)在不能辦理房屋抵押登記取得新的資金、不能根據(jù)需要隨時(shí)出售房屋、并且會(huì)面對(duì)房屋被出賣人抵押、再次出售等等風(fēng)險(xiǎn)和損失。在客觀現(xiàn)實(shí)中，憑原告一己之力，要想將這些損失具體化是非常復(fù)雜和不容易做到的。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照
中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！备鶕?jù)該司法解釋對(duì)遲延辦證未約定違約金和損失難以確定的情況規(guī)定了違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，那么在違約金約定過(guò)低的情況下可以參照適用上述標(biāo)準(zhǔn)，故而本案中被告應(yīng)向原告支付的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照原告已付購(gòu)房款總額，參照
中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。即按房款總額的逾期貸款利率（每天萬(wàn)分之二點(diǎn)一，年利率為6％）計(jì)算違約金。
證據(jù)二、交費(fèi)票據(jù)2張（時(shí)間均為2010年4月2日、2010年5月3日），原告已按合同約定交付了購(gòu)房款684414元、348240元。
經(jīng)質(zhì)證，對(duì)證據(jù)一、被告對(duì)該合同的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)原告要求的利息按6%計(jì)算，被告同意按合同的約定0.2%給付違約金；對(duì)證據(jù)二、被告對(duì)該兩張票據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)其證明的問(wèn)題無(wú)異議。
被告未向本庭提交證據(jù)。
綜合原、被告的訴、辯主張、舉證及質(zhì)證情況，本院對(duì)以下事實(shí)予以確認(rèn)：2010年5月13日，原、被告簽訂商品房買賣合同書，合同約定原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于哈爾濱市香坊區(qū)××號(hào)水××小區(qū)××單元××室，原告以現(xiàn)金的方式向被告支付了全部購(gòu)房款684414元，被告于2011年1月7日將房屋交付原告。2012年6月14日，原、被告簽訂商品房買賣合同書，合同約定原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于哈爾濱市香坊區(qū)××號(hào)水××小區(qū)××室，原告以現(xiàn)金的方式向被告支付了全部購(gòu)房款348240元，被告于2011年6月30日將房屋交付原告。2011年1月7日，原告辦理了入戶。買賣合同第十五條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后720日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的材料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的：1、買受人退房，出賣人在60日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的0.1％賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.2％支付違約金”。被告于2016年3月在哈爾濱市住宅與房產(chǎn)管理局取得了預(yù)轉(zhuǎn)銷手續(xù)，同月在哈爾濱市房屋交易中心商品房科辦理了房屋交易手續(xù)，于2016年4月14日交納了交易手續(xù)費(fèi)，于2016年5月16日交納了初始登記費(fèi)，于2016年6月14日在哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局辦理了商品房初始登記證明，并于2016年6月21日在小區(qū)內(nèi)發(fā)布了公告，告知業(yè)主將辦理產(chǎn)權(quán)登記所需要的手續(xù)上交，用于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。另，在庭審過(guò)程中，本院多次組織原、被告調(diào)解，未能達(dá)成一致意見(jiàn)。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的房屋買賣合同為有效合同，合同內(nèi)容對(duì)雙方具有約束力。原告已經(jīng)按照合同約定履行了自己的義務(wù)，如期繳納房款并辦理了貸款，被告亦應(yīng)當(dāng)履行自己的義務(wù)，為原告辦理產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)，按照合同規(guī)定，被告已于2011年1月7日將房屋交付原告使用，故被告應(yīng)當(dāng)在2013年1月1日前為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，現(xiàn)被告超期仍未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，原告主張被告為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，符合法律及合同的規(guī)定，本院予以支持，考慮本小區(qū)業(yè)主的實(shí)際人數(shù)及辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書所需要的行政程序，故給予被告三個(gè)月期限為宜。關(guān)于原告主張的逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)違約金的問(wèn)題，依據(jù)原、被告間簽訂的房屋買賣合同，被告應(yīng)按已付房?jī)r(jià)款的0.2％支付違約金，現(xiàn)原告對(duì)合同中此部分約定有異議，根據(jù)原告的訴訟請(qǐng)求，實(shí)為約定的違約金低于造成的損失，要求提高違約金的意思表示，本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋買賣合同為有效合同，合同內(nèi)容對(duì)雙方具有約束力,買賣合同第十五條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后720日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的材料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的：1、買受人退房，出賣人在60日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的0.1％賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.2％支付違約金”。對(duì)于逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書所產(chǎn)生的違約金，合同明確約定了賠償標(biāo)準(zhǔn)，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定予以履行，現(xiàn)原告主張違約金約定數(shù)額過(guò)低，但該合同系雙方真實(shí)意思表示、自主訂立，故合同內(nèi)容應(yīng)對(duì)原告具有約束力，且原告未能舉證其因此造成的實(shí)際損失高于約定的違約金數(shù)額，故綜上所述，對(duì)于原告的兩處房產(chǎn)，因被告逾期辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)按照合同約定給付原告違約金1368.83元（0.2％×684414元）和696.48元（0.2％×348240元）合計(jì)2065.31元，原告主張的違約金分別為123194元和41788元，對(duì)于超出部分本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十四條及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告
黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起90日內(nèi)為原告付某某辦理房屋所有權(quán)證書；
二、被告
黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起7日內(nèi)給付原告付某某違約金2065.31元；
如未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元（原告已預(yù)交3600元），由被告
黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)部分與上款一并給付原告付某某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 趙一民
人民陪審員 劉曉輝
人民陪審員 陳麗穎

書記員： 趙雪