上訴人（原審被告）付某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人高雙、閆曉峰，黑龍江司洋律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原審被告姚某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

上訴人付某某因與被上訴人李某某、原審被告姚某合同糾紛一案，不服大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2012）薩民初字第204號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2008年12月10日，原告李某某向被告付某某出具借據(jù)一張。該借據(jù)寫(xiě)明：今有杜淑琴借給李某某人民幣四萬(wàn)元整（40000元），于2009年3月10日歸還，每逾期一天收違約金人民幣100元整，若到期不還款，我全權(quán)委托付某某出售位于薩爾圖區(qū)新村X(qián)X室房地產(chǎn)。落款為借款人李某某。后經(jīng)核實(shí)，該筆欠款4萬(wàn)元系被告付某某從杜淑琴處借來(lái)之后又借給李某某，付某某將4萬(wàn)元已還給杜淑琴，故付某某主張其享有該筆4萬(wàn)元欠款的債權(quán)。2008年12月11日，原告李某某與被告付某某到薩爾圖區(qū)公證處辦理了委托公證，該委托書(shū)內(nèi)容為：現(xiàn)委托付某某為我的代理人，并以我的名義辦理如下事項(xiàng)：一、到大慶市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心領(lǐng)取大慶市薩爾圖區(qū)新村X(qián)X室房屋的房屋所有權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)利證。二、到大慶市房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理大慶市薩爾圖區(qū)新村X(qián)X室房屋注銷他項(xiàng)權(quán)利、領(lǐng)取注銷他項(xiàng)權(quán)利后的房屋所有權(quán)證，該房屋出售、代收房款，簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同及該房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)過(guò)戶等與之相關(guān)的事宜。委托期限為辦理完上述事宜為止。代理人在其權(quán)限范圍及代理期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)文件，我均予認(rèn)可。代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)。委托人：李某某。2009年10月10日，原告李某某兒子夏斌與被告付某某簽訂借款協(xié)議書(shū)，甲方（出借方）為付某某，乙方（借款方）為夏斌，雙方達(dá)成如下條款：一、甲方借給乙方人民幣115000元整。二、雙方約定還款日期為2009年11月10日之前，若乙方在2009年11月10日之前不還全款，那么甲方有權(quán)將該房屋過(guò)戶到自己（付某某）名下。三、雙方約定位于薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村X(qián)X室房地產(chǎn)以165000元整出售給甲方。過(guò)戶當(dāng)天甲方支付乙方剩余房款（伍萬(wàn)元整），同日原告李某某（乙方）又與被告付某某（甲方）在夏斌與付某某簽訂的借款協(xié)議書(shū)背面重新簽訂一份協(xié)議書(shū)。內(nèi)容如下：一、乙方欠甲方人民幣壹拾伍萬(wàn)元整，雙方約定于2009年11月20日當(dāng)天乙方還甲方人民幣貳萬(wàn)元整。二、乙方于2009年11月26日之前向甲方還剩余人民幣壹拾伍萬(wàn)元整。若2009年11月26日前乙方不能還錢(qián)給甲方，乙方自愿搬出東風(fēng)新村X(qián)X室，甲方給乙方人民幣伍萬(wàn)元整（倒房當(dāng)日）。三、如果甲方將乙方的房屋按市場(chǎng)價(jià)格貳拾萬(wàn)元整售出，那么甲方有權(quán)直接扣留壹拾伍萬(wàn)元整。2009年10月12日，被告付某某代表原告李某某與被告姚某簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約（房地產(chǎn)局備案），將原告李某某所有的東風(fēng)新村X(qián)X室房屋以10萬(wàn)元的價(jià)格出售給姚某并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。后經(jīng)庭審核實(shí)，被告付某某與被告姚某的實(shí)際交易價(jià)格為20萬(wàn)元。原告李某某認(rèn)為，被告付某某超越代理權(quán)限，違背原告李某某真實(shí)意思表示將房屋出售給被告姚某的行為損害了其合法權(quán)益，被告付某某代替原告李某某與被告姚某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。故訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)被告付某某與被告姚某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
原審認(rèn)為，本案系委托合同糾紛。原告李某某因拖欠被告付某某借款委托被告付某某出售位于薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村X(qián)X室房屋系雙方真實(shí)意思表示，并經(jīng)薩爾圖區(qū)公證處予以公證。原、被告雙方應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則如實(shí)履行合同義務(wù)，被告付某某在其與原告李某某簽訂的借款協(xié)議書(shū)約定的還款期限屆滿前，未經(jīng)原告李某某同意，將本案爭(zhēng)議房屋出售給案外人姚某，侵犯了原告李某某的合法權(quán)益。在被告付某某出售該房屋過(guò)程中，對(duì)于該房屋出售價(jià)格的確定、買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂及售樓款的收取，被告付某某均未告知原告李某某，未如實(shí)履行《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零一條規(guī)定的委托人的報(bào)告義務(wù)。案外人姚某在買(mǎi)賣(mài)該房過(guò)程中未現(xiàn)場(chǎng)查看房屋并了解該房屋實(shí)際占有使用情況即與被告付某某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不符合生活常理，其雖取得本案爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證，但其主觀有過(guò)錯(cuò)，不構(gòu)成善意取得。被告付某某與被告姚某簽訂的關(guān)于本案爭(zhēng)議房屋的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效合同，故原告李某某請(qǐng)求確認(rèn)被告付某某與被告姚某之間簽訂的薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村X(qián)X室房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，予以支持。關(guān)于原告李某某與被告付某某之間的借款糾紛，被告付某某可另行提起民事訴訟，維護(hù)其合法權(quán)益。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第五十二條、第四百零一條之規(guī)定，判決：被告付某某與被告姚某之間簽訂的關(guān)于大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村X(qián)X室房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。案件受理費(fèi)100元，由被告姚某、付某某負(fù)擔(dān)。
二審查明事實(shí)與一審一致。

本院認(rèn)為，本案中上訴人付某某在借款還款期屆滿前，未經(jīng)被上訴人李某某同意擅自處分涉案房屋，且上訴人付某某明知被上訴人李某某在涉案房屋中一直居住，提前處分涉案房屋沒(méi)有及時(shí)通知被上訴人李某某，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，其與姚某之間買(mǎi)賣(mài)行為，侵犯了被上訴人李某某的合法權(quán)益。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人姚某明知出賣(mài)人并不是房屋的所有權(quán)人，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)不查看房屋的使用狀況，即與上訴人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并辦理支付房款及過(guò)戶行為，顯然不符合生活常理及交易習(xí)慣，故姚某不構(gòu)成善意取得。綜上，本院認(rèn)為，一審法院認(rèn)定付某某與姚某之間簽訂的關(guān)于大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村X(qián)X室房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，本院予以確認(rèn)。故原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人的上訴請(qǐng)求本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人付某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　胡海陸 審　判　員　　袁麗斯 代理審判員　　傅　佳

書(shū)記員：李軍志