付某
王滌非（黑龍江焦點律師事務所）
哈爾濱亞麻房地產開發(fā)有限公司
衛(wèi)睿博（黑龍江國脈匯通律師事務所）

原告付某，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人王滌非，黑龍江焦點律師事務所律師。
被告哈爾濱亞麻房地產開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)亞麻街24號。
法定代表人李錫江，該公司董事長。
委托代理人衛(wèi)睿博，黑龍江國脈匯通律師事務所律師。
原告付某訴被告哈爾濱亞麻房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年10月27日受理后，依法組成合議庭，于2015年12月15日公開開庭進行了審理。
原告付某及其委托代理人王滌非與被告哈爾濱亞麻房地產開發(fā)有限公司的委托代理人衛(wèi)睿博到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱:原、被告于2010年1月17日簽訂了《商品房買賣合同書》及《補充協(xié)議》，合同約定:原告購買被告開發(fā)建設的位于哈爾濱市香坊區(qū)民生路94號4棟2單元2002室房屋，該房屋建筑面積共176.64平方米、套內建筑面積141.33平方米，房屋總價款1626463元，被告應于2010年12月31日前向原告交付房屋。
另《補充協(xié)議》中約定:在買受人按約履行已方義務的情況下，出賣人承諾自房屋交付日其540日內，將買受人之房屋所有權登記及房屋抵押登記辦理完畢。
如出賣人或指定代辦機構未能按前述期限將買受人之房屋所有權登記及房屋抵押登記辦理完畢時，出賣人自逾期之日起按放假總額日萬分之一的標準向買受人支付違約金，直至將買受人之房屋所有權登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢，在合同及補充協(xié)議簽訂之日，原告以銀行按揭的方式向被告支付了全部購房價款，至此，原告已依法履行了全部義務。
而被告應按照《商品房買賣合同書》及補充協(xié)議的約定，于2010年12月31日起540日內（即2012年6月23日前）將原告購買的房屋所有權證登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢，否則，被告就應按照雙方的約定從2012年6月24日起向原告支付違約金，事實上，被告至今仍未按照約定將原告購買的房屋所有權登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢，被告的行為已構成違約，故原告訴至法院，請求判令:1、被告按照合同約定支付原告逾期辦理房屋產權證違約金195826.15元（自2012年6月24日計算至2015年10月10日止，共計1204天，按房屋總價款的日萬分之一計算；2、剩余違約金原告保留另行主張的權利；3、訴訟費由被告承擔。
被告辯稱:一、被告認為本案已經超過訴訟時效，按照原告的訴請其要求違約金的起始日期為2012年6月24日，按照民事訴訟法的約定，原告的訴訟已經超出訴訟時效，法院應當依法駁回原告的訴訟請求。
被告認為原告的實際進戶日期是2011年1月26日，故原告的訴訟時效應當?shù)?014年7月20日，本案原告是2015年10月20日起訴至法院，已經超出了法定的訴訟時效，按照法律時效已經喪失了訴訟權、勝訴權，所以本案應當依法駁回訴訟請求。
二、即便是法院沒有依程序駁回原告訴請，違約金計算的起始日期應當為實際交付的次日，而不是2012年6月25日，實際進戶日期是2011年1月26日，違約金起算日期是2012年7月19日開始計算，終止日期按照合同約定應當為被告完成報備工作，即2013年9月29日終止。
關于違約金數(shù)額問題，被告認為依據(jù)合同法及合同法的解釋，在原告沒有舉示任何證據(jù)證明由于被告的逾期完成報備工作為其造成損失，故在本案中合同約定違約金數(shù)額，過分高于損失，人民法院應當予以減少。
三、關于違約金的計算期間問題，應自房屋交付使用次日起至2013年9月29日被告取得《商品房銷售許可證》。
1、起始日期:按照《商品房買賣合同書》第十五條約定，出賣人應當在商品房交付使用后540日內，持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產權登記機關備案。
按照此約定，計算逾期完成備案的違約金的起始時間應當自房屋交付使用次日計算540日。
2、終止期限:《補充協(xié)議》第五條第二款明確約定關于產權登記的違約金的支付終止時間為“出賣人將辦理房屋所有權登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案之義務履行完畢時止”。
在此前的開庭過程中，被告曾申請法院到哈爾濱市住房保障局商品房銷售管理處調查取證，該部門負責人證明被告取得《商品房銷售許可證》就證明完成了合同中約定的“出賣人將辦理房屋所有權登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”的工作。
2013年9月29日,被告取得了四季上東一期項目的《商品房銷售許可證》,所以違約金計算的終止期限就應當是2013年9月29日。
本案中原、被告雙方除簽署《哈爾濱市商品房買賣合同書》之外，還簽署了合同的補充協(xié)議，此補充協(xié)議的目的就是要解決購房者的個性化需求，解決格式合同中無法解決的問題，是就格式合同沒有約定或約定不足的問題在雙方當事人協(xié)商一致的基礎上自愿簽署的，不存在不能協(xié)商的問題,所以此補充協(xié)議并非格式條款。
不能夠適用關于格式合同的法律。
原告所言對《補充協(xié)議》第五條適用《合同法》41條是不正確的，《補充協(xié)議》第五條對出賣人因其原因導致買受人約定期限內不能取得房屋所有權證的違約金支付方式做了清楚、明確的約定，對此條款的理解不存在兩種以上解釋，也就不存在應當作出不利于被告的解釋的問題。
四、合同約定違約金數(shù)額過分高于實際損失，人民法院應當依法予以減少。
原告依據(jù)《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條意欲說明關于違約金的約定不存在過高的問題，但這一條款恰恰能夠駁斥原告的觀點。
第一、此條明確規(guī)定90日并不是法律強制性規(guī)定的日期，當事人對此日期是可以自由約定的。
第二、此條規(guī)定的違約金的計算方式是在合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的前提下才能適用的。
在本案當中，原被告房屋買賣合同明確約定承擔違約責任的前提是出賣人應當在商品房交付使用后540日內完成報備工作、對違約金的計算方式有明確約定、逾期完成報備工作沒有給買受人造成任何損失。
所以，解釋的第18條在本案中不能適用。
根據(jù)最高院2011年公布的指導案例韶關市匯豐華南創(chuàng)展企業(yè)有限公司與廣東省環(huán)境工程裝備總公司廣東省環(huán)境保護工程研究設計院合同糾紛案，對違約金約定過高案件，法院應當依據(jù)《合同法》解釋（二）第二十九條規(guī)定，按照不高于實際損失30%標準依法調整，做出了明確的指導。
在指導案例裁定中明確說明，根據(jù)《合同法》第114條第2款規(guī)定:“……約定的違約金過分高于實際損失的，當事人可請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
”《合同法》解釋（二）第二十九條規(guī)定:當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的”過分高于造成的損失”根據(jù)以上的法律規(guī)定，可見我國《合同法》對違約金的規(guī)定強調違約金補償性的理念，以填補守約方的損失為主要功能，而不以嚴厲懲罰為目的。
過高的違約金約定可能與公平原則存在沖突，還存在誘發(fā)道德風險的可能。
因此，第一，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當依法予以調整；第二，確定約定的違約金的數(shù)額是否過高，要根據(jù)《合同法》及《合同法解釋二》的規(guī)定，應當以實際損失數(shù)額為確認的基礎，將合同以外的其他損失排除在外。
對于當事人在其他合同受到的損失，即使與爭議合同有一定的牽連關系，也不能認定為本合同實際損失的依據(jù)。
原告為證明其訴訟主張的事實成立，在舉證期限內向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、商品房買賣合同書一份。
證明:1、原告與被告存在商品房買賣合同關系。
2、合同條款第八條約定:被告最晚交付房屋日期是2010年12月31日。
3、合同條款第十五條約定:被告應當在房屋交付使用后540日內，持辦理權屬登記需由被告提供的資料到產權登記機關備案。
證據(jù)二、合同補充協(xié)議一份。
證明:1、對于貸款買房的買受人，第一條第4款第（2）項的約定“在買受人按約履行己方義務的情況下，出賣人承諾自房屋交付日起540日內，將買受人之房屋所有權登記及房屋抵押登記辦理完畢。
如出賣人或其指定代辦機構未能按前述期限，將買受人之房屋所有權登記及房屋抵押登記辦理完畢時，出賣人自逾期之日起按房價款總額日萬分之一的標準向買受人支付違約金，直至將買受人之房屋所有權登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢止。
”2、對于一次性付款的買受人，合同第五條約定，因被告原因，原告在房屋交付后540日內仍沒有取得產權證的，被告應按已付房價款總額日萬分之一的標準向原告支付違約金，直至出賣人將辦理房屋所有權登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案之義務履行完畢時止，即買房人辦產權證需要開發(fā)商提供的全部資料備案完成日。
3、違約金的起算時間應當從合同約定的最晚交付日期開始計算。
合同約定2010年12月31日前交付房屋，并承諾交付后540天內辦理產權登記或備案，故應從2012年6月24日起開始計算違約金，（因開發(fā)商違約逾期交房，故這里的房屋交付日期，不是房屋逾期的實際交付日期，而是被告承諾的最晚交付日期），按日萬分之一，計算至產權登記至原告名下日，或被告履行了可以辦理產權證應由其提供給產權處的全部備案手續(xù)日止。
證據(jù)三、原告購買爭議房屋的房價款專用票據(jù)復印件2張、收據(jù)復印件一張、借款借據(jù)回單復印件一張。
證明原告已按合同約定履行了付房款的義務，并且辦理了按揭。
證據(jù)四、個人購房抵押借款合同復印件一份。
證明原告已經通過興業(yè)銀行辦理了按揭手續(xù)興業(yè)銀行已將貸款支付給被告。
經質證，被告對證據(jù)一、證據(jù)二的真實性、合法性沒有異議，對證明問題有異議，商品房買賣合同，明確約定了，被告應當于2012年12月31日前將房屋交付，并于商品房交付的540日內到房屋產權機關備案，原告提交的此份證據(jù)能夠證明被告違約的起始日期按照原告提供的合同應當自2012年6月25日起，按照民事訴訟法規(guī)定，原告的起訴期超出訴訟時效，法院應當依法駁回原告的訴訟請求。
對證據(jù)三、證據(jù)四沒有異議。
被告為證明其反駁主張的事實成立，在舉證期限屆滿前向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、《哈爾濱市商品房買賣合同書》及合同補充協(xié)議一份，證明問題:1、原被告之間房屋買賣關系合法有效成立；2、關于產權辦理的約定為:出賣人應當在商品房交付使用后540日內，持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產權登記機關備案。
3、關于產權辦理的違約金計算起止時間約定為:如因出賣人的原因，導致買受人不能在商品房交付使用后540日內取得房屋所有權證的，自前述期限屆滿之次日起，由出賣人向買受人支付違約金，直至出賣人將辦理房屋所有權登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案之義務履行完畢時止。
合同明確約定了被告交付的時間為2010年12月31日，被告在此日期之前通知了原告可以進戶，逾期計算違約金的起始日期應當為通知進戶日期的次日540日，由此證明原告的訴訟超過了訴訟時效。
證據(jù)二、業(yè)主入住手續(xù)一套，證明被告交付給原告商品房的時間為2011年1月26日。
證據(jù)三、申請法院調取證據(jù)的筆錄一份。
證明被告取得《商品房銷售許可證》即證明其已經完成了合同約定的“持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產權登記機關備案工作”。
購買和開具發(fā)票不屬于報備環(huán)節(jié)。
證據(jù)四、《商品房銷售許可證》一份。
證明被告于2013年9月29日取得《商品房銷售許可證》，完成了合同約定的持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產權登記機關備案工作。
經質證，原告對證據(jù)一的真實性無異議，對證明問題有異議，主合同約定的是備案，補充協(xié)議中約定的是登記。
原告認為應當以補充協(xié)議為準。
被告義務為辦理房屋的所有權登記。
對證據(jù)二沒有異議。
對證據(jù)三的真實性、合法性和關聯(lián)性均有異議，根據(jù)原、被告雙方補充協(xié)議的約定，出賣人提供的資料報產權登記機關備案義務履行完畢時止，為被告方違約金支付的截止時間，對于報備義務法律并沒有明確規(guī)定，被告通過格式條款的方式與原告約定了報備義務，從合同的全部內容來分析本案中該條款雙方真實意思表示，目的是為了原告方在540日內不需要借助于被告方的力量可以辦理產權登記，現(xiàn)在由于被告方逾期辦理產權證，其單方解釋為報備義務為取得銷售許可時止報備義務履行完畢，該解釋沒有法律支持，也不符合合同訂立的目的、公平及誠實信用原則，作為本案法院調取的該證人所某某的，報備義務就是指取得銷售許可證的備案義務，原告認為該工作人員，其不具有對合同條款進行解釋的權利，關于報備義務履行完畢，有權解釋機關為立法部門或最高院的司法解釋，無論是被告的單方解釋還是產權處的副處長自己的理解，均不能夠代替法律規(guī)定，均不能夠證實被告取得了銷售許可證即完成了報備義務。
根據(jù)規(guī)定不是取得了銷售許可證就完成了產權備案登記手續(xù)。
證實不了被告的主張。
對證據(jù)四的真實性無異議，對證明問題有異議，取得許可證即完成報備義務是被告的單方解釋，沒有法律規(guī)定也違背誠實信用原則和公平原則。
其他同證據(jù)三的質證意見。
本院認為，原、被告于2010年1月17日簽訂的《商品房買賣合同書》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，內容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應屬合法有效。
原、被告應當按照合同的約定各自履行合同義務。
合同簽訂前原告通過銀行按揭貸款的方式向被告交付了全部購房款1626463元，被告應于2010年12月31日之前向原告交付房屋，被告于2011年1月26日為原告辦理了進戶手續(xù)，實際向原告交付了房屋。
按照合同的約定，被告應當自2011年1月1日起540日內將房屋產權登記證書及銀行抵押登記辦理完畢。
關于原告訴請的要求被告給付2012年6月24日至2015年10月10日期間逾期辦理產權證的違約金195826.15元的訴訟請求，根據(jù)原、被告簽訂的補充協(xié)議第一條第四款第二項的約定，違約金的起算日期應按合同約定的房屋交付時間2010年12月31日的次日起計算540日，即被告應自2011年1月1日起的540日內按合同約定為原告辦理房屋產權登記和銀行抵押登記，故本案中違約金的起算時間應當為2012年6月25日。
關于被告辯稱應當按實際入戶時間計算違約金起始時間的訴訟主張，本院認為原、被告在合同中約定的房屋最晚交付時間為2010年12月31日，況且原告已經交付了全額的購房款，延遲進戶的責任不應當由原告承擔，故本院對被告的該項訴訟主張不予支持。
關于違約金的截止日期問題，因原告尚未取得房屋產權登記證書和銀行抵押登記，對于違約金的截止日期及金額均無法確定，故該違約金的截止日期可暫計算至原告訴請的2015年10月10日時止，之后的違約金待日期確定后，原告可另行主張權利。
綜上，原告訴請的違約金應當自2012年6月25日起按總房款的日萬分之一的標準計算至2015年10月10日止（共計1203天），故被告應當給付原告違約金為195663.50元（1626463元×1/10000×1203天）。
關于被告辯稱因原告未能提供實際損失的證據(jù)，故要求適當降低違約金的訴訟主張，本院認為違約金的標準系原、被告在補充協(xié)議中明確約定的，且系雙方真實意思表示，被告按照約定承擔違約責任并無不當，該違約金的約定并未違反法律的禁止性規(guī)定，且被告對于違約金過高的主張亦未提供相關的證據(jù)予以證明，故本院對被告的該項訴訟主張不予支持。
關于被告辯稱原告的訴請超過訴訟時效的問題，被告在合同約定的時間內并未為原告辦理房屋產權登記證書，并且至今仍未為原告辦理房屋產權登記證書，違約行為一直在持續(xù)，故本院認為被告的該項主張依據(jù)理由證據(jù)不足，對被告的該項訴訟主張不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（一）項 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告哈爾濱亞麻房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內給付原告付某違約金195663.50元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣4217元（原告已預交），由被告哈爾濱亞麻房地產開發(fā)有限公司負擔，與上款一并給付原告付某。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

本院認為，原、被告于2010年1月17日簽訂的《商品房買賣合同書》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，內容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應屬合法有效。
原、被告應當按照合同的約定各自履行合同義務。
合同簽訂前原告通過銀行按揭貸款的方式向被告交付了全部購房款1626463元，被告應于2010年12月31日之前向原告交付房屋，被告于2011年1月26日為原告辦理了進戶手續(xù)，實際向原告交付了房屋。
按照合同的約定，被告應當自2011年1月1日起540日內將房屋產權登記證書及銀行抵押登記辦理完畢。
關于原告訴請的要求被告給付2012年6月24日至2015年10月10日期間逾期辦理產權證的違約金195826.15元的訴訟請求，根據(jù)原、被告簽訂的補充協(xié)議第一條第四款第二項的約定，違約金的起算日期應按合同約定的房屋交付時間2010年12月31日的次日起計算540日，即被告應自2011年1月1日起的540日內按合同約定為原告辦理房屋產權登記和銀行抵押登記，故本案中違約金的起算時間應當為2012年6月25日。
關于被告辯稱應當按實際入戶時間計算違約金起始時間的訴訟主張，本院認為原、被告在合同中約定的房屋最晚交付時間為2010年12月31日，況且原告已經交付了全額的購房款，延遲進戶的責任不應當由原告承擔，故本院對被告的該項訴訟主張不予支持。
關于違約金的截止日期問題，因原告尚未取得房屋產權登記證書和銀行抵押登記，對于違約金的截止日期及金額均無法確定，故該違約金的截止日期可暫計算至原告訴請的2015年10月10日時止，之后的違約金待日期確定后，原告可另行主張權利。
綜上，原告訴請的違約金應當自2012年6月25日起按總房款的日萬分之一的標準計算至2015年10月10日止（共計1203天），故被告應當給付原告違約金為195663.50元（1626463元×1/10000×1203天）。
關于被告辯稱因原告未能提供實際損失的證據(jù)，故要求適當降低違約金的訴訟主張，本院認為違約金的標準系原、被告在補充協(xié)議中明確約定的，且系雙方真實意思表示，被告按照約定承擔違約責任并無不當，該違約金的約定并未違反法律的禁止性規(guī)定，且被告對于違約金過高的主張亦未提供相關的證據(jù)予以證明，故本院對被告的該項訴訟主張不予支持。
關于被告辯稱原告的訴請超過訴訟時效的問題，被告在合同約定的時間內并未為原告辦理房屋產權登記證書，并且至今仍未為原告辦理房屋產權登記證書，違約行為一直在持續(xù)，故本院認為被告的該項主張依據(jù)理由證據(jù)不足，對被告的該項訴訟主張不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（一）項 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告哈爾濱亞麻房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內給付原告付某違約金195663.50元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣4217元（原告已預交），由被告哈爾濱亞麻房地產開發(fā)有限公司負擔，與上款一并給付原告付某。

審判長：王超
審判員：熊依麗
審判員：王春艷

書記員：李朦