上訴人（原審原告）付某余，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人崔湧海，黑龍江信誠律師事務(wù)所北京分所律師。
上訴人（原審被告）哈爾濱新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)文化街84號。
法定代表人劉忠，該公司董事長。
委托代理人那國海，黑龍江齊開律師事務(wù)所律師。
委托代理人王憲偉，黑龍江法融律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）七臺河市房屋征收辦公室，住所地七臺河市桃山區(qū)學府街。
負責人李興仁，該辦公室主任。
委托代理人張勇，該辦公室副主任。
委托代理人趙君宏，該辦公室法律顧問。

上訴人付某余與上訴人哈爾濱新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新世界公司）、被上訴人七臺河市房屋征收辦公室（以下簡稱征收辦公室）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，七臺河市中級人民法院于2014年7月25日作出（2013）七民初字第13號民事判決書。付某余、新世界公司不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2015年1月26日公開開庭審理了本案，上訴人付某余及委托代理人崔湧海，上訴人新世界公司委托代理人那國海、王憲偉，被上訴人征收辦公室委托代理人張勇、趙君宏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認定，新世界公司于2011年10月14日獲得七臺河市規(guī)劃局頒發(fā)的九九嘉園建設(shè)項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2012年3月25日新世界公司作為甲方與作為乙方的付某余簽訂房屋征收補償協(xié)議書，該協(xié)議書約定：“1、甲方因九九嘉園建設(shè)項目需要，依據(jù)市政府第119號會議紀要精神，征收乙方坐落七臺河市桃山區(qū)風華街運管社區(qū)建筑面積269.74平方米（有證建筑面積276.26平方米），乙方選擇的補償方式是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2、甲方給予乙方搬遷補助款3，000.00元，乙方選定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋位于3號樓4單元302室（建筑面積110平方米）。3、乙方自行過渡安置，甲方自乙方搬遷之日起給以乙方6，000.00元臨時安置費（600.00元×10個月）。臨時安置費多退少補，逾期不能回遷的，甲方自過渡期屆滿之日起給付乙方雙倍臨時安置費（以月為單位，不足一個月按一個月計算），因乙方原因不能回遷的，甲方不負責支付臨時安置費。該協(xié)議文本末尾有手寫體備注：自選三號樓壹樓商服貳佰平方米（建筑面積）靠西側(cè)”。付某余提供的房屋征收補償協(xié)議書文本最后有“在辦理產(chǎn)權(quán)證照時所需費用由甲方負責。李新東”的手寫體，新世界公司提供的房屋征收補償協(xié)議書文本最后有沒有“在辦理產(chǎn)權(quán)證照時所需費用由甲方負責。李新東”的手寫體。征收辦公室作為監(jiān)管單位在該房屋征收補償協(xié)議書中加蓋公章。
上述房屋征收補償協(xié)議書簽訂后，付某余將被該協(xié)議書中約定的房屋交付給新世界公司，新世界公司將付某余交付的房屋予以拆除。2012年8月10日新世界公司獲得七臺河市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的九九嘉園工程商品房預收許可證，2013年1月新世界公司開發(fā)建設(shè)的九九嘉園項目工程竣工，2013年3月27日新世界公司與案外人張楊簽訂商品房買賣合同，新世界公司將九九嘉園小區(qū)3號樓4單元302室（產(chǎn)籍號：1-697815-019-040302）出售給案外人張楊。該合同約定出售商品房的建筑面積是104.63平方米，單價為每平方米4，014.145元，合同總金額為420，000.00元。案外人張楊于商品房買賣合同簽訂的當日將420，000.00購房款全額給付新世界公司，并于當日向七臺河市物業(yè)管理中心繳納8，400.01元的住宅專項維修基金。案外人張楊將九九嘉園小區(qū)3號樓4單元302室進行裝修后，現(xiàn)已經(jīng)實際入住。
2012年11月12日七臺河市天行小額貸款有限公司分別與李新東、劉福、劉洪波簽訂借款合同，李新東、劉福、劉洪波合計向七臺河市天行小額貸款有限公司借款700萬元，借款期限為6個月（自2012年11月12日起至2013年5月12日止?。?。2012年11月12日七臺河市天行小額貸款有限公司作為抵押權(quán)人（甲方）與作為抵押人的新世界公司（乙方）簽訂抵押合同，該合同約定：1、乙方自愿向甲方提供抵押擔保，乙方所擔保的主債權(quán)為甲方依據(jù)其分別與李新東、劉福、劉洪波于2012年11月12日簽訂的三份借款合同。2、乙方抵押擔保的范圍包括主債權(quán)本金、利息、復利、罰息、違約金、損害賠償金、匯率損失（因匯率變動引起的相關(guān)損失）以及實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。3、抵押物詳見《抵押物清單》?！兜盅何锴鍐巍纷鳛楸竞贤郊c本合同具有同等法律效力。七臺河市天行小額貸款有限公司與新世界公司簽字確認的《抵押物清單》（九九嘉園商服面積及價格表）中包括九九嘉園小區(qū)3號樓一層5戶商服樓，抵押清單注明：3號樓一層5戶商服樓的產(chǎn)籍號分別為1-697815-019-000104、1-697815-019-000105、1-697815-019-000106、1-697815-019-000107、1-697815-019-000108，5戶商服樓面積均為94.56平方米、單價均為8，000.00元、總價均為757，280.00元、抵押金額均為300，000.00元。新世界公司與七臺河市天行小額貸款有限公司簽訂抵押合同后，雙方到七臺河市房地產(chǎn)管理局對《抵押物清單》中列明的房屋及車庫進行抵押登記，設(shè)立抵押權(quán)。截止現(xiàn)在，新世界公司沒有解除九九嘉園3號樓一層5戶商服樓的抵押權(quán)。九九嘉園小區(qū)3號樓一層共計8戶商服樓，產(chǎn)籍號自東向西排列為1-697815-019-000101、1-697815-019-000102、1-697815-019-000103、1-697815-019-000104、1-697815-019-000105、1-697815-019-000106、1-697815-019-000107、1-697815-019-00108。七臺河市金廈房地產(chǎn)測繪有限責任公司出具的九九嘉園3號樓的測繪報告顯示，九九嘉園3號樓一層101戶的建筑面積為160.699平方米，102戶的建筑面積為77.698平方米，103戶、104戶、105戶、106戶、107戶、108戶的建筑面積均為94.663平方米。經(jīng)查詢七臺河市房地產(chǎn)管理局商品房管理科的商品房銷售管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)顯示：2013年5月30日新世界公司將九九嘉園小區(qū)3號樓一層101戶以建筑面積每平方米7，688.86元的價格轉(zhuǎn)讓給劉國峰，九九嘉園3號樓一層102戶、103戶被司法機關(guān)查封。
付某余一審訴稱，2012年3月25日付某余與新世界公司、征收辦公室簽訂房屋征收補償協(xié)議書，約定：1、新世界公司、征收辦公室征收付某余所有的位于七臺河市桃山區(qū)風華街運管社區(qū)36號的住宅及商用房屋，征收房屋的建筑面積是276.26平方米。2、征收的補償方式是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，新世界公司、征收辦公室用在原地建設(shè)的九九嘉園小區(qū)3號樓4單元302室住宅樓一戶（建筑面積110平方米）及該樓靠西側(cè)200平方米商服樓補償付某余。3、新房交付時間是2013年1月，逾期不能回遷的，新世界公司、征收辦公室自過渡期滿之日起給付付某余雙倍臨時安置費。協(xié)議簽訂后，付某余履行協(xié)議的約定，新世界公司、征收辦公室沒有依據(jù)協(xié)議的約定將補償房屋交付給付某余。新世界公司于2013年3月27日將補償給付某余的九九嘉園小區(qū)3號樓4單元302室出售案外人張楊。新世界公司、征收辦公室的行為構(gòu)成違約，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定，新世界公司、征收辦公室應(yīng)當承擔繼續(xù)履行協(xié)議，賠償付某余損失的民事責任。請求法院判令：1、新世界公司、征收辦公室將九九嘉園小區(qū)3號樓靠西側(cè)建筑面積200平方米的商服樓立即交付給付某余，為付某余辦理產(chǎn)權(quán)證照，并由新世界公司、征收辦公室承擔相應(yīng)費用；2、新世界公司、征收辦公室返還并賠償付某余883，111.90元；3、新世界公司、征收辦公室給付付某余自2013年1月至一審判決之日的臨時安置費，依據(jù)每月1，200.00元的標準計算；4、新世界公司、征收辦公室賠償付某余自2013年1月至一審判決之日的逾期交房的營業(yè)損失，依據(jù)每月7，000.00元的標準計算；5、新世界公司與征收辦公室互負連帶責任；6、訴訟費用由新世界公司、征收辦公室承擔。付某余在一審開庭審理前，以新世界公司將補償給付某余的九九嘉園小區(qū)3號樓靠西側(cè)200平方米商服樓抵押給他人為由，變更訴訟請求，請求法院判令：1、解除付某余與新世界公司、征收辦公室之間訂立的房屋征收補償協(xié)議書第五條第一項及備注補充條款；2、新世界公司、征收辦公室返還并賠償付某余4，323，111.90元；3、新世界公司、征收辦公室給付付某余自2013年1月至一審判決之日的臨時安置費，依據(jù)每月1，200.00元的標準計算；4、新世界公司、征收辦公室賠償付某余自2013年1月至一審判決之日的逾期交房的營業(yè)損失，依據(jù)每月7，000.00元的標準計算；5、新世界公司與征收辦公室互負連帶責任；6、訴訟費用由新世界公司、征收辦公室承擔。
新世界公司一審辯稱，新世界公司依據(jù)七臺河市人民政府的拆遷規(guī)劃及拆遷征收補償方案，拆遷付某余房屋的事實存在，但新世界公司在履行拆遷征收補償協(xié)議過程中，不存在違約行為，更不存在侵權(quán)行為。新世界公司同意依據(jù)七臺河市人民政府的拆遷征收補償方案確定的補償原則履行拆遷職責，付某余的訴訟請求無事實及法律依據(jù)，請法院依法予以駁回。
征收辦公室一審辯稱，同意新世界公司的答辯意見。征收辦公室不是房屋征收補償協(xié)議的合同主體，該房屋征收補償協(xié)議沒有對征收辦公室的權(quán)利、義務(wù)進行約定。征收辦公室是對付某余與新世界公司簽訂的房屋征收補償協(xié)議予以見證，督促合同的雙方積極履行合同及協(xié)商解決爭議，因此征收辦公室在本案中不應(yīng)承擔任何責任。
原審法院認為，新世界公司是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，其在獲得七臺河市規(guī)劃局頒發(fā)的九九嘉園建設(shè)項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證后與付某余簽訂房屋征收補償協(xié)議，該協(xié)議是新世界公司作為拆遷人與被拆遷人付某余針對拆遷付某余房屋的補償方式、補償安置房屋的位置和面積、搬遷過渡安置費等事項訂立的協(xié)議，且該協(xié)議明確約定新世界公司以位置、用途特定的房屋對付某余進行補償安置，故該協(xié)議的性質(zhì)屬于拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立的房屋拆遷安置補償合同。該協(xié)議是合同相對人的真實意思表示，且不違法法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故依法具有法律效力。
關(guān)于付某余與新世界公司簽訂的房屋征收補償協(xié)議是否應(yīng)當予以解除的問題。雙方簽訂的房屋征收補償協(xié)議約定以所有權(quán)調(diào)換形式補償安置給付某余的房屋是九九嘉園小區(qū)3號樓靠西側(cè)200平方米一層商服樓和3號樓4單元302室，而九九嘉園小區(qū)3號樓一層從西至東共計8戶商服樓，且從西至東的排列的5戶商服樓的建筑面積均為94.663平方米，故新世界公司應(yīng)當將九九嘉園小區(qū)3號樓一層從西至東排列的前二戶建筑面積共計189.326平方米商服樓（產(chǎn)籍號分別為：1-697815-019-000108、1-697815-019-000107）及3號樓3單元302室（產(chǎn)籍號：1-697815-019-040302）補償安置給付某余。新世界公司在房屋征收補償協(xié)議訂立后，在未告知付某余的情況下，分別將應(yīng)當補償安置給付某余的二戶商服樓及一戶住宅樓予以抵押和出售。新世界公司用應(yīng)當補償安置給付某余的二戶商服樓提供押擔保的借款合同約定的還款期限是2013年5月12日，現(xiàn)借款合同約定的還款期限屆滿至今已經(jīng)超過一年，新世界公司至今仍然沒有解除上述二戶商服樓的抵押權(quán)。且新世界公司將應(yīng)當補償安置給付某余的一戶住宅樓出售給案外人張楊后，案外人張楊現(xiàn)已經(jīng)實際占有、使用該房屋。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷安置補償協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。”的規(guī)定及該司法解釋第八條“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人?！钡囊?guī)定，新世界公司的違約行為，導致付某余現(xiàn)在已經(jīng)無法取得九九嘉園小區(qū)3號樓4單元302室和3號樓靠西側(cè)200平方米一層商服樓的所有權(quán)，致使雙方簽訂的房屋征收補償協(xié)議的合同目的不能實現(xiàn)，在付某余主張解除雙方簽訂的房屋征收補償協(xié)議中以所有權(quán)調(diào)換形式補償安置條款的情況下，對付某余與新世界公司簽訂的房屋征收補償協(xié)議，應(yīng)當予以解除。
關(guān)于付某余與新世界公司簽訂的房屋征收補償協(xié)議解除后，新世界公司如何承擔返還責任的問題。由于雙方簽訂的房屋征收補償協(xié)議的性質(zhì)是以所有權(quán)調(diào)換形式訂立房屋拆遷安置補償合同，故付某余將房屋征收補償協(xié)議中約定的拆遷房屋交付給新世界公司后，該交付的拆遷房屋視為付某余獲得安置補償房屋的對價。而新世界公司應(yīng)當補償安置給付某余的房屋竣工時的市場價值，即為付某余交付給新世界公司的拆遷房屋的價值，該價值應(yīng)當視為付某余給付新世界公司的購房款。在解除雙方簽訂的房屋征收補償協(xié)議時，新世界公司應(yīng)當依據(jù)補償安置給付某余房屋竣工時的市場價值，給付付某余房屋安置補償款。新世界公司出售給案外人張楊的住宅樓的銷售價格為每平方米建筑面積4，014.145元，房屋征收補償協(xié)議約定所有權(quán)調(diào)換住宅樓的面積為建筑面積110平方米，故該戶住宅樓的市場價值為441，555.95元。新世界公司出售給案外人劉國峰九九嘉園小區(qū)3號樓101戶的銷售價格為每平方米建筑面積7，688.86元，房屋征收補償協(xié)議約定所有權(quán)調(diào)換一層商服樓的面積為建筑面積200平方米，故該戶商服樓的市場價值為1，537，772.00元。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規(guī)定，新世界公司應(yīng)當依據(jù)該上述市場價值給付付某余房屋安置補償款1，979，327.95元及承擔相應(yīng)的賠償責任。
關(guān)于付某余與新世界公司簽訂的房屋征收補償協(xié)議解除后，新世界公司如何承擔賠償責任的問題。由于新世界公司違反房屋征收補償協(xié)議的約定，致使不能實現(xiàn)合同目的，導致房屋征收補償協(xié)議解除，付某余是合同解除的無過錯方。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規(guī)定，新世界公司應(yīng)當賠償付某余的損失并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，付某余主張的損失是2013年1月至判決之日的臨時安置費22，800.00元（1，200.00元×19個月）、營業(yè)損失費133，000.00元（7，000.00元×19個月），綜合考慮付某余的實際損失，從平衡雙方當事人利益的角度考慮，新世界公司包括賠償付某余臨時安置費及營業(yè)損失在內(nèi)，應(yīng)當承擔1，979，327.95元房屋安置補償款0.6倍，即1，187，596.77元的賠償責任。
關(guān)于征收辦公室對于新世界公司的給付及賠償義務(wù)是否應(yīng)當承擔連帶責任的問題。房屋征收補償協(xié)議是付某余與新世界公司簽訂的，該協(xié)議中并沒有對征收辦公室權(quán)利、義務(wù)進行約定，征收辦公室只是作為監(jiān)管單位在房屋征收補償協(xié)議中予以蓋章，故征收辦公室并不是房屋征收補償協(xié)議的合同相對人。付某余主張征收辦公室與新世界公司互相承擔連帶責任，無事實和法律依據(jù)，對付某余的該項主張，依法不予支持。
綜上，原審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規(guī)定，判決如下：一、解除付某余與新世界公司于2012年3月25日簽訂的房屋征收補償協(xié)議；二、新世界公司于本判決生效之日起10日內(nèi)給付付某余九九嘉園小區(qū)3號樓4單元302室樓房的房屋安置補償款441，555.95元；三、新世界公司于本判決生效之日起10日內(nèi)給付付某余九九嘉園小區(qū)3號樓靠西側(cè)200平方米一層商服樓的房屋安置補償款1，537，772.00元；四、新世界公司于本判決生效之日起10日內(nèi)給付付某余解除房屋征收補償協(xié)議的賠償款1，187，596.77元；五、駁回付某余的其他訴訟請求。案件受理41，384.90元，付某余承擔11，068.11元，新世界公司承擔30，316.79元，保全費5，000.00元，由新世界公司承擔。

本院認為，本案房屋征收補償協(xié)議書是雙方當事人真實意思表示，新世界公司具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，在取得本案工程規(guī)劃許可證后與付某余簽訂房屋征收補償協(xié)議，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，原審法院認定合同有效正確。
關(guān)于新世界公司認為該合同顯失公平，應(yīng)予撤銷的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見（試行）》規(guī)定，顯示公平的合同是指一方在緊迫或缺乏經(jīng)驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同，當事人雙方的權(quán)利義務(wù)極不對等，經(jīng)濟利益上不平衡，違反了公平、等價有償原則。新世界公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商，在訂立拆遷協(xié)議時，對交易過程中可能存在的商業(yè)風險，是自愿承擔的，這種風險造成的不平衡是在法律允許的限度范圍之內(nèi)。付某余依據(jù)拆遷協(xié)議應(yīng)該獲得的利益沒有超出法律允許的范疇，不構(gòu)成顯失公平的法定情形。且新世界公司主張合同顯失公平，沒有在法定時限內(nèi)予以撤銷，其認為合同顯示公平應(yīng)予撤銷的訴訟主張不能成立。
關(guān)于付某余與新世界公司簽訂的房屋征收補償協(xié)議是否應(yīng)當解除的問題。雙方簽訂的房屋征收補償協(xié)議約定安置給付某余的住宅已被新世界公司另售給案外人張楊，案外人張楊已經(jīng)支付全部價款并實際占有、使用該房屋；約定安置給付某余的商服抵押給七臺河市天行小額貸款有限公司。至二審庭審結(jié)束前，新世界公司仍未主張與案外人張楊處的房屋買賣合同無效或向付某余履行合同，亦未解除商服的抵押，致使新世界公司與付某余簽訂的房屋征收補償協(xié)議的合同目的不能實現(xiàn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規(guī)定，付某余有權(quán)請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失。
關(guān)于新世界公司懲罰性賠償數(shù)額問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的懲罰性賠償適用于出賣人欺詐與惡意違約的情形，賠償限額為不超過已付購房款的一倍，具體賠償數(shù)額通過具體案情，根據(jù)出賣人的過錯程度、主觀惡性、情節(jié)輕重、獲利數(shù)額、損失大小、社會影響程度、經(jīng)濟狀況，以及購房人受侵害程度以及填補性賠償數(shù)額等具體情節(jié)由法官自由裁量。原審法院根據(jù)開發(fā)商的過錯程度，購房人受侵害的程度，開發(fā)商的經(jīng)濟狀況等情況綜合考量，包括臨時安置費及營業(yè)損失在內(nèi)確定懲罰性賠償?shù)臄?shù)額為已付購房款的0.6倍，屬于法院自由裁量范圍，且較為合理，應(yīng)予維持。
關(guān)于征收辦公室應(yīng)否承擔連帶責任問題。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，承擔連帶責任須有當事人的約定或法律的規(guī)定。征收辦公室在付某余與新世界公司簽訂的房屋征收補償協(xié)議上以監(jiān)管人名義簽字，但合同中并未約定監(jiān)管人應(yīng)對新世界公司的合同義務(wù)承擔連帶責任，不存在約定連帶責任。我國現(xiàn)行法律法規(guī)沒有對房屋征收補償協(xié)議中監(jiān)管人承擔連帶責任的規(guī)定，征收辦公室沒有合同約定的義務(wù)，對于付某余的損害后果沒有主觀過錯和違法行為，付某余主張征收辦公室應(yīng)承擔連帶賠償責任，沒有法律依據(jù)，不應(yīng)支持。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費54，660.20元，由付某余負擔13，275.30元，哈爾濱新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔41，384.90元。
本判決為終審判決。

審 判 長 王廣厚