原告:付某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，私營業(yè)主，住宜昌市。委托訴訟代理人：李孝潔，湖北誠弘律師事務所律師。被告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住宜昌市夷陵區(qū)。

原告付某向本院提出訴訟請求：1．判令被告立即向原告給付截止2017年12月31日的房屋租金101627元；2018年1月1日后的租金按照27209元/月給付。2．判令被告向原告給付違約金50000元。3．由被告承擔本案訴訟費用。事實和理由：2013年4月12日，原、被告雙方簽訂一份《租房合同》，約定：“原告將位于夷陵區(qū)東湖路186號負一層門面房屋出租給被告用于網(wǎng)吧經(jīng)營；租賃期間自2013年8月1日至2018年8月1日；第一年租金每月20000元，自第二年起每年按照8%的上漲比例逐年遞增，每月底繳納次月房租……”其后，被告在上述租賃房屋內經(jīng)營網(wǎng)吧。自2017年7月以來，被告交租就有些拖延，截止2017年12月31日累計拖欠原告租金101627元。被告的違約行為嚴重損害了原告的合法權益，現(xiàn)訴請法院，望判如所請。被告李某辯稱：原告的請求不符合事實。我于2017年9月30日已經(jīng)向原告退房，原告也表示同意，所以不存在違約。原告發(fā)布房屋租賃信息并沒有告知我，因為原告同意9月30日房屋到期了所以他才發(fā)布招租廣告。并且原告在同意后已對該房屋繼續(xù)進行招租，在朋友圈發(fā)的有信息，在電臺打的有廣告。原告對該房屋進行出售沒有提前通知我，導致我無法經(jīng)營。我未向原告拖欠房租。2017年5月1日至7月30日，計75582元，減去已付6萬元，下欠15582元；同年8月1日至9月30日，計54418元，扣除已付5萬元，下欠4418元；共計下欠2萬元，訂合同時向原告交3萬元押金，扣除下欠的2萬元后，原告還欠我1萬元的押金。請法院駁回原告的訴訟請求。原告付某為支持其訴訟主張，提供了《租賃合同》一份。證明雙方的租賃關系及租金標準。被告李某對原告付某提交的租賃合同真實性沒有異議，但認為與原告于2017年9月30日就解除了合同，不欠原告房屋租費。被告李某為證明其答辯意見，提供了以下證據(jù)：1、原告于2017年9月、10月在58同城網(wǎng)上發(fā)布出售（租）房屋的信息。其中9月份發(fā)布4份，10月份發(fā)布2份。2、2017年10月24日、10月30日，原告在微信朋友圈發(fā)布房屋出售（租）信息2份。3、2017年11月16日，原告在電視臺發(fā)布房屋出租信息1份。4、原告在出租房屋大門內張貼“門面出租”信息2份。以上證據(jù)證明被告于2017年9月30日向原告退房后，原告已對該房屋在58同城網(wǎng)、微信朋友圈上發(fā)布出售和招租信息，在租房大門內張貼“門面出租”信息，在電視臺發(fā)布出租信息。被告沒有拖欠原告房租，也不存在違約。5、2017年8月17日VCD視頻資料。證明被告經(jīng)營場所（網(wǎng)吧）因遭受自然災害無法正常經(jīng)營，隨后被告向原告口頭提出解除合同請求。6、照片二張。證明2017年8月17日被告經(jīng)營場所（網(wǎng)吧）外面遭受暴雨后受災的情況。原告付某對被告提交的證據(jù)質證意見如下：對證據(jù)一至證據(jù)四提出異議，認為被告所述房屋租賃關系已終止的理由不成立。被告沒有提出申請，原告也不知道被告要續(xù)租。招租廣告是屬實的，但當時是由于被告提出不再續(xù)租，原告擔心房屋空檔才在58同城網(wǎng)上招租。招租對原、被告雙方的租賃合同并不影響，最終房屋仍空置在被告名下，雙方至今沒有辦理退房手續(xù)。對證據(jù)五的真實性提出異議，認為該視頻資料是開庭后提交，舉證不符合法定程序，且該視頻無法反映全貌，不能證明被告遭受災害并無法經(jīng)營的主張。對證據(jù)六提出異議，認為“李好網(wǎng)吧”（經(jīng)營房屋）外側有門檻，小量雨水尚不足以流入房內。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對于當事人雙方?jīng)]有爭議的證據(jù)和事實，本院予以確認并在卷佐證。對于有爭議的證據(jù)，本院結合原告的訴訟意見、被告的答辯意見以及舉證、質證和庭審情況，即對原告提交的《租賃合同》予以有效認定；對被告提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四予以有效認定；對證據(jù)五、證據(jù)六，結合被告的質證和庭審情況，將進行綜合判定。本院根據(jù)有效證據(jù)確認以下法律事實：1．2013年4月12日，原告付某與被告李某簽訂《租房合同》一份，該合同約定，原告將位于夷陵區(qū)東湖路186號職工住宅樓負一層門面房屋出租給被告用于經(jīng)營“李好網(wǎng)吧，”租賃期限為五年，自2013年8月1日至2018年8月1日；租金支付方式為先付后租，第一年月租金為2萬元，第二年起每年按照8%的上漲比例逐年遞增。合同生效后，被告向原告交付押金3萬元，約定合同期屆滿退還押金。同時，該合同第五條第一款約定，“租賃期間，甲方（付某）有權依照法定程序轉讓該租賃物；甲方出售房屋，須在兩個月前書面通知乙方（李某），在同等條件下，乙方有優(yōu)先購買權”。第七條約定，“有下列情形之一的，雙方任意一方可以解除合同：法定的不可抗力致合同無法繼續(xù)履行的；政府統(tǒng)一規(guī)劃或自然災害致合同無法繼續(xù)履行的。任意一方根本違約，致使合同目的不能實現(xiàn)的?！钡诎藯l第二款約定，“雙方違反本合同內容，應承擔違約金5萬元，如造成對方損失的，還應承擔相應的賠償責任。”合同并就雙方其他權利義務等事項進行了明確約定。2．2017年9月，被告經(jīng)營的網(wǎng)吧因受暴雨災害等原因無法正常經(jīng)營，開始拖欠原告房屋租金并口頭提出解除《租房合同》事宜，原告因擔心房屋空檔，先后在58同城網(wǎng)上發(fā)布出售（租）房屋信息。同年9月30日，被告找原告口頭協(xié)商解除房屋租賃和結算租費事宜后，關閉“李好網(wǎng)吧，”但雙方并沒有正式辦理書面房屋交接手續(xù)和房屋租費結算事宜，被告將網(wǎng)吧鑰匙放置網(wǎng)吧旁邊的門房處。3．2017年10月，原告再次在58同城網(wǎng)上發(fā)布出售（租）房屋信息，并在微信朋友圈發(fā)布房屋出租信息。同年11月16日，原告見無人購買和承租房屋，又在電視臺發(fā)布房屋出租信息，內容為：“夷陵區(qū)小溪塔十字街旺鋪出租?。ㄔ詈镁W(wǎng)吧）面積740平方米，適合做網(wǎng)吧、大型綜合餐飲、超市、臺球室、洗腳城、藥房診所、養(yǎng)生會所等等經(jīng)營項目。黃金地段，是您創(chuàng)業(yè)賺錢的首選！聯(lián)系人：付先生?！辈⒃诓コ鰰r，留有原告的聯(lián)系電話。4．2018年1月29日，原告在網(wǎng)吧旁邊門房處拿到“網(wǎng)吧”房屋鑰匙并在大門內張貼“門面出租”信息，并留有原告聯(lián)系電話。隨后，原告多次要求被告給付房屋租金，但被告以雙方已于2017年9月30日解除租房合同并未拖欠房租等為由拒付。2018年1月18日，原告向本院提起前述之訴。同時查明：按原、被告雙方簽訂的《租賃合同》約定，截止2017年9月30日，被告下欠原告房租20000元；截止2018年1月29日，被告下欠原告房租128836元。
原告付某與被告李某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月18日受理立案，依法適用簡易程序于同年3月7日公開開庭進行了審理。原告付某及其訴訟代理人李孝潔，被告李某到庭參加訴訟。本案在審理過程中，原告向本院申請三個月的庭外和解期限，但雙方未能達成一致意見。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案雙方爭議的焦點是：原、被告雙方是否解除房屋租賃合同？若雙方解除合同，其解除合同的時間如何認定？原告請求被告給付違約金的理由是否成立？現(xiàn)分別評述如下：一、關于原、被告雙方是否解除房屋租賃合同以及解除合同的時間如何認定問題?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十七條規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十一條規(guī)定，因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。2017年8月，被告因遭受暴雨災害等原因無法繼續(xù)承租原告的房屋，并于2017年9月30日關閉網(wǎng)吧。本案中，原告主張雙方并沒有解除租賃合同，被告抗辯雙方已于2017年9月30日解除了租賃合同。由于被告沒有提供證據(jù)證實提前退租騰空房屋并通知原告，亦沒有證據(jù)證明雙方此前就退租騰房交接時間達成合意，且被告在關閉網(wǎng)吧后并未將網(wǎng)吧房屋鑰匙交給原告，雙方亦沒有書面證據(jù)證實已辦理《租房合同》解除和租費結算事宜，故此，被告抗辯雙方于“2017年9月30日解除租房合同并未拖欠房租”的理由，本院不予支持。2017年9月至同年11月，在合同期限屆滿前，原告先后在58同城網(wǎng)、微信朋友圈發(fā)布出售（租）房屋信息，在電視臺發(fā)布房屋出租信息，并在上述網(wǎng)站和電視臺留有原告的聯(lián)系電話。按雙方簽訂的《租賃合同》第五條第一款約定，“原告出售房屋，須在兩個月前書面通知被告”，但原告并沒有提供書面證據(jù)證明已通知被告。原告發(fā)布上述房屋出售（租）信息，可以認定被告不再承租房屋或雙方就解除房屋租賃事宜進行過協(xié)商，只是雙方?jīng)]有辦理書面解除合同和結算事宜。2018年1月29日，原告拿到被告所租房屋鑰匙后，在被告所租房屋大門內張貼“門面出租”信息，視為原告已接受房屋，雙方已實際解除房屋租賃合同，故原告主張“雙方并沒有終止房屋租賃”的理由，本院不予采信和支持。二、關于原告請求被告給付違約金的理由是否成立的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零八條規(guī)定，當事人一方明確表示或者以自已的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。第二百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。在本案中，被告在合同履行期限屆滿前，單方面提出提前解除房屋租賃合同，雖然構成違約，但被告系因自然災害等原因，且相比整個五年租賃期限，未到期租賃期限較短。原告在合同未到期，對被告提前解除《租賃合同》已經(jīng)知曉并著手對外發(fā)布出售和招租廣告信息等要約邀請，應認定原告與被告就提前解除房屋租賃合同進行過協(xié)商，且原告已經(jīng)知道并認可被告提前解除房屋租賃合同。同時，根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，由于原告沒有提供相關證據(jù)證實因被告違約行為造成其實際損失，故本院對原告主張被告向其給付違約金的請求不予支持。綜上，原告付某與被告李某簽訂的《租房合同》系雙方的真實意思表示，未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，本院對原告訴請被告向原告支付租賃期間租金的訴訟請求予以支持。在原告拿到所租房屋鑰匙并在房屋大門內張貼“門面出租”信息之日起，應視為雙方已解除房屋租賃合同，對原告主張“被告向原告給付違約金”的請求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十一條第二款、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十條、第二百三十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某給付原告付某截止2018年1月29日的房屋租金128836元。二、原告付某退還被告李某房屋押金30000元。三、上述一、二項相抵后，被告李某還應支付原告付某房屋租金98836元，該租金于本判決生效后三十日內支付。四、駁回原告付某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案受理費1938元（減半收取），由原告付某負擔500元，被告李某負擔1438元（該費用原告已預交，由被告直接支付給原告）。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　肖杰

書記員：王紅