原告：付某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，戶籍所在地唐山市，現(xiàn)住唐山市。
原告：胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，戶籍所在地唐山市玉田縣，現(xiàn)住址同上。
二原告委托代理人：竇貴清，河北紀君華律師事務(wù)所律師。
被告：唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：曹興祿，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：薛鵬，該公司法務(wù)專員。

原告付某某、胡某某與被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員徐本民獨任審判，公開開庭進行了審理。原告付某某、胡某某的委托代理人竇貴清、被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人薛鵬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張強、劉麗麗訴稱，2012年12月29日，原、被告簽訂《車位長租協(xié)議》。協(xié)議書約定：原告自被告處承租座落于浭陽詩苑小區(qū)地下2層150號車位，租賃期限為2013年8月1日至2080年5月28日，租賃期限為66年零10個月，租賃費用總計人民幣110000元，即每月137.157元。協(xié)議簽訂當(dāng)日，被告一次性收取了原告租賃費共計110000元。原、被告所簽協(xié)議中約定的租賃期限明顯超出合同法所規(guī)定的最長租賃期20年，超出的562個月租期無效，被告多收取的77082.23元租費理應(yīng)返還。原告為維護自身合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，請求依法判令：1、原、被告所簽訂的《車位長租協(xié)議》中超出20年租期之外的46年零10個月租期無效，被告返還給原告租金77082.23元，并自2012年12月29日起至返還之日止按照中國人民銀行同期同類貸款利率標準給付原告利息；2、被告承擔(dān)本案訴訟費。
被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，1、原告提出本案的合同有效期為20年，明顯為適用合同法二百一十四條，屬于適用法律錯誤。該條款規(guī)定的是房屋租賃合同，而本案并非房屋租賃，不應(yīng)簡單、機械地使用該條的規(guī)定。適用該條規(guī)定必然導(dǎo)致租賃合同部分無效，明顯不利于被告合理、合法”合同”權(quán)益的保護。根據(jù)目前市場該涉案車位不能辦理分割獨立產(chǎn)權(quán)，被告采用這種合同形式是為達到銷售去化目的。根據(jù)合同的第一條約定，涉案合同實為使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議，即使按照租賃合同形式判斷，也規(guī)定了法定租賃期滿后該車位的使用方式及期限，足以表明，原告所提出的日期不應(yīng)單純?yōu)樽赓U期限的日期，本合同有特殊約定，可以判定該合同實際租賃期為20年，超出20年可以免費使用，本合同的約定價格，正是基于此種車位銷售方式而設(shè)定，沒有違反法律規(guī)定，不應(yīng)按照原告所提出的方式進行退款。2、被告作為涉案小區(qū)開發(fā)商，為保障廣大業(yè)主停車需要，投巨資建設(shè)地下車庫，被告本應(yīng)將地下車位出售給業(yè)主使用以盡快收回投資資金，但因現(xiàn)階段地下車位無法辦理獨立產(chǎn)權(quán)證，被告無奈才采取現(xiàn)階段唐山市乃至我國普遍采取的長期租賃方式，將涉案地下車位租賃原告使用。原、被告簽署合同時，雙方均同意租賃期限為長期（66年），租賃合同是雙方的真實意思表示，雙方應(yīng)誠信遵守。現(xiàn)原告若不同意履行，可解除該合同，但需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。原告起訴所主張超出二十年部分無效，違反了雙方簽署租賃合同的初衷和誠實守信的基本做人準則，必將損害被告的合法權(quán)益。如果將租賃合同超出二十年部分認定無效，并按66年標準計算每年租金標準，返還原告超出二十年的絕大部分合同租賃費用，原告將以極低的價格租賃使用涉案地下車位，任何一個開發(fā)商、一個地下車位的建設(shè)者，都不可能以如此低廉的價格短期租賃給承租人使用，那將明顯顯失公平。3、縱觀整個唐山房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)地下車位的市場乃至全國市場，地下車位均因無法辦理獨立產(chǎn)權(quán)，而采取長期租賃形式，租給業(yè)主使用，若法院支持原告的請求，勢必影響整個市場，導(dǎo)致開發(fā)商的建設(shè)資金無法及時回收，影響開發(fā)商投資建設(shè)地下車庫的積極性，進而影響小區(qū)業(yè)主的基本生活、停車需要。綜上可見，原告請求法院判令該合同超出二十年部分無效、按66年的標準計算每年的租金標準并判令被告退還超出二十年后的絕大部分租金，顯然缺乏法律規(guī)定，且有失公允，依法應(yīng)予以駁回。
經(jīng)審理查明，2012年12月15日，原告付某某、胡某某與被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《浭陽新城車位長租協(xié)議》。該協(xié)議約定：被告將位于唐山市豐潤區(qū)浭陽新城-浭陽詩苑地下-2層150號車位的出租給二原告,租賃期限自2013年8月1日至2080年5月28日止；租金總額應(yīng)為人民幣110000元。在簽訂合同當(dāng)日二原告將租賃費用110000元交付給了被告。合同簽訂后，被告將合同中約定的車位交付給二原告使用。
以上事實有原、被告陳述、浭陽新城車位長租協(xié)議、收據(jù)等證據(jù)可以證實。

本院認為，本案系租賃合同糾紛?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。原、被告簽訂的車位長租協(xié)議約定的租賃期限已超過二十年，對于二十年租賃期限的約定對雙方當(dāng)事人具有約束力，超過二十年租賃期限的部分約定無效。對于二原告要求被告返還超出二十年部分的租賃費的訴訟請求，理據(jù)充分，本院予以支持。但原告請求被告支付租賃費占用利息的訴訟請求，理據(jù)不足，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條、第二百一十二條、第二百一十四條之規(guī)定判決如下：

一、原告付某某、胡某某與被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年12月15日所簽訂的《浭陽新城車位長租協(xié)議》中約定的超出20年租期的部分無效；
二、被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)返還原告付某某、胡某某租賃費77082.23元；
二、駁回原告付某某、胡某某的其他訴訟請求。
案件受理費864元，由被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

審判員 徐本民

書記員： 于桂紅