原告：付某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，牡丹江市龍鳳公墓職工，住黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)。
委托訴訟代理人：濮榮勤，牡丹江市陽明區(qū)前進(jìn)法律服務(wù)所法律服務(wù)工作者。
被告：呂某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省綏芬河市。
委托訴訟代理人：何某（與呂某某系夫妻關(guān)系），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省綏芬河市。
被告：何某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省綏芬河市。
委托訴訟代理人：袁叢銘，黑龍江晨光律師事務(wù)所律師。
被告：牡丹江江灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市陽明區(qū)光華街234號，統(tǒng)一社會信用代碼91231000565188645X。
法定代表人：時(shí)延寶，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：宋傳東，黑龍江宋傳東律師事務(wù)所律師。

原告付某某與被告呂某某、何某、牡丹江江灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“江灣公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年3月15日立案后，依法適用簡易程序，于2018年4月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告付某某及其委托訴訟代理人濮榮勤、被告何某及其委托訴訟代理人袁叢銘、被告江灣公司委托訴訟代理人宋傳東到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告付某某向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告簽訂的購房協(xié)議書，并返還原告購房款210000元人民幣；2.判令被告承擔(dān)房屋增值部分的違約賠償；3.判令被告承擔(dān)案件受理費(fèi)。事實(shí)和理由：2015年10月10日，經(jīng)房屋中介的介紹，原告以210000元人民幣在江灣公司售樓處購買了江灣公司在牡丹江市陽明區(qū)光華街開發(fā)建設(shè)的丹江·盛世華庭小區(qū)x棟xx單元x層xx號、建筑面積83.15平方米的商品住宅一處，并與被告呂某某、江灣公司共同簽訂了購房協(xié)議書。嗣后，在被告江灣公司的指令下，原告之妻王振敏通過銀行向被告呂某某的丈夫何某轉(zhuǎn)賬支付了購房款，被告呂某某、何某夫婦共同為原告出具了收據(jù)，并加蓋了被告江灣公司的合同專用章。2017年11月，原告獲悉因被告江灣公司之過而致該房屋被法院依法查封執(zhí)行，致原、被告簽訂的購房協(xié)議書不能履行，無法實(shí)現(xiàn)原告購房目的。故此，訴至法院，請求依法判令解除協(xié)議。
被告呂某某、何某辯稱，1.原告主張房屋現(xiàn)只是處于查封狀態(tài)，牡丹江市中級人民法院對該房屋并未進(jìn)行評估和拍賣，原告主張無法實(shí)現(xiàn)合同目的，解除合同，該理由不成立；2.被法院查封系因被告江灣公司未按照合同約定統(tǒng)一辦理備案機(jī)打合同，法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)，二被告在該購房協(xié)議中的義務(wù)均已履行，原告要求與二被告解除合同沒有事實(shí)根據(jù)；3.原告與被告江灣公司約定2016年5月30日辦理機(jī)打合同，但是在2017年5月30日期間并未辦理，也正是因?yàn)闆]有辦理導(dǎo)致房屋被法院查封，解除合同的除斥期間起算點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為2016年6月1日，原告要求解除合同的期限已經(jīng)屆滿。
被告江灣公司辯稱，原告在被告呂某某、何某處購買房屋是不爭的事實(shí)，款項(xiàng)也是支付給二被告的。而被告呂某某、何某房屋的來源是借貸，被告呂某某、何某將自己的款項(xiàng)借給了案外人李翠芬，李翠芬將所借款項(xiàng)用在了案外人強(qiáng)盛公司，被告江灣公司與原告簽訂認(rèn)購協(xié)議只是代替強(qiáng)盛公司償還債務(wù)，不是購房款債務(wù)，而是民間借貸債務(wù)。原告要求解除合同，按照解除合同的法律后果，未履行的不再履行，已履行的視情況恢復(fù)原狀?；诒景副桓娼瓰彻臼谴鎻?qiáng)盛公司償還債務(wù)，原告應(yīng)當(dāng)直接向被告呂某某、何某主張權(quán)利，不應(yīng)當(dāng)向被告江灣公司主張。綜上，駁回原告對被告江灣公司的訴訟請求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。原告付某某為支持其主張，向法庭提交如下證據(jù)：證據(jù)一、2015年10月10日原告與被告呂某某、江灣公司簽訂的購房協(xié)議書及被告呂某某、何某出具的收據(jù)各一份、原告付某某匯款憑證二張；證據(jù)二、2015年9月28日案外人李翠芬、被告何某與被告呂某某、江灣公司簽訂的購房協(xié)議書及案外人李翠芬出具的收據(jù)各一份。本院認(rèn)為，三被告對原告提交上述證據(jù)的真實(shí)性無異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。被告呂某某、何某、江灣公司未向法庭提交證據(jù)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年9月28日，案外人李翠芬、被告何某（甲方、賣房人）與被告呂某某（乙方、買房人）、江灣公司（丙方、售樓處）簽訂購房協(xié)議書，主要約定：1.經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方同意用在強(qiáng)盛公司融資款購買的丹江·盛世華庭商品房賣給乙方。2.甲乙雙方商品房買賣確定后，簽訂購房協(xié)議時(shí)必須有丙方確認(rèn)簽字生效。3.該商品房坐落于丹江·盛世華庭小區(qū)2棟01單元3層07號，建筑面積83.15平方米，該住宅單價(jià)為2958元/㎡，總價(jià)款為245963元。4.乙方認(rèn)購的房屋需在2016年5月30日后攜帶雙方簽訂的購房協(xié)議及其他相關(guān)手續(xù)到丹江·盛世華庭售樓處簽訂房產(chǎn)的正式購房合同。正式合同內(nèi)容必須與本協(xié)議內(nèi)容一致，乙方不得擅自變更，否則產(chǎn)生的一切后果及損失由乙方負(fù)責(zé)。5.乙方認(rèn)購的房屋在2016年5月30日后統(tǒng)一辦理備案機(jī)打合同報(bào)房產(chǎn)，2016年5月30日前售樓處不辦理、不接待。6.本認(rèn)購書一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份，經(jīng)甲乙丙三方簽署后即生效。自《商品房買賣合同》正式簽訂之日起，本商品房認(rèn)購書自動作廢，由丙方收回。甲乙雙方所有權(quán)利義務(wù)均以《商品房買賣合同》所注為準(zhǔn)。丙方只證實(shí)此房屋屬于甲方。如出現(xiàn)買賣糾紛，由甲乙雙方負(fù)責(zé)。同日，案外人李翠芬出具交款人為何某的收據(jù)一份，載明的交款事由為融資抵頂?shù)そな⑹廊A庭2#01單元3層07號、人民幣為245963元。2015年10月10日，被告呂某某（甲方、賣房人）與原告付某某（乙方、買房人）、江灣公司（丙方、售樓處）針對涉案房屋又簽訂了一份購房協(xié)議書，協(xié)議書主要約定與案外人李翠芬、何某、呂某某、江灣公司于2015年9月28日簽訂購房協(xié)議書一致。同日，呂某某、何某給付某某出具收到盛世華庭住宅2號樓307室購房款210000元、總房款全部付清的收據(jù)，并加蓋了江灣公司合同專用章。
另查，何某與呂某某系夫妻關(guān)系。上述協(xié)議簽訂后，案外人李翠芬、何某及呂某某、付某某未與江灣公司簽訂經(jīng)房產(chǎn)部門備案的商品房買賣合同。江灣公司于2014年11月21日取得丹江·盛世華庭商品房預(yù)售許可證。目前涉案房屋尚未竣工驗(yàn)收，不具備交付使用條件。

本院認(rèn)為，原告付某某與被告呂某某、江灣公司于2015年10月10日簽訂購房協(xié)議書，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)按協(xié)議約定履行各自義務(wù)。原告向被告呂某某、何某支付購房全款210000元后，被告江灣公司至今未與原告簽訂正式商品房買賣合同，也未到房產(chǎn)部門進(jìn)行備案登記，且被告江灣公司在庭審中自認(rèn)涉案房屋經(jīng)施工單位申請法院予以查封、無法確定履行時(shí)間，致使原告無法實(shí)現(xiàn)購房目的，故原告要求解除購房協(xié)議書并返還購房款的訴請，本院予以支持。被告呂某某、何某基于房屋買賣合同關(guān)系收取原告購房款210000元，協(xié)議解除后，呂某某、何某有義務(wù)將收取的購房款210000元返還原告付某某。原、被告簽訂的購房協(xié)議書是約定原告與江灣公司將來訂立本約的合同，該協(xié)議違約僅是導(dǎo)致原告喪失訂立本約的機(jī)會，且原告所受經(jīng)濟(jì)損失系信賴?yán)鎿p失，并不包含可得利益損失。故原告主張房屋增值部分的違約賠償依據(jù)不足，本院不予支持，其申請委托評估涉案房屋現(xiàn)值亦不予準(zhǔn)許。被告呂某某、何某雖辯稱原告行使解除權(quán)的期限已超出除斥期間，因原、被告未約定解除權(quán)行使期限，二被告亦未能舉證證實(shí)原告經(jīng)其催告后在合理期限內(nèi)不行使解除權(quán)，原告解除權(quán)尚未消滅，故對二被告答辯意見不予采納。
綜上，依照《中國人民共和國民法總則》第一百一十九條、《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十四條第一款第（四）項(xiàng)、第九十五條、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告付某某與被告呂某某、牡丹江江灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年10月10日簽訂的《購房協(xié)議書》；
二、被告呂某某、何某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告付某某購房款210000元；
三、駁回原告付某某其他的訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4450元，減半收取計(jì)2225元，由被告呂某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判員 李坤

書記員： 徐雯雯