原告：付某某。委托訴訟代理人：汪初建，湖北金楚律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：阮文迪，湖北金楚律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。被告：周某。委托訴訟代理人：陳超，湖北百思得律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：楊凱，湖北百思得律師事務(wù)所律師。被告：嚴(yán)功奇。委托訴訟代理人：陳超，湖北百思得律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：楊凱，湖北百思得律師事務(wù)所律師。第三人：武漢搜房怡然居客房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地：湖北省武漢市江岸區(qū)江漢路250號(hào)船舶國(guó)際廣場(chǎng)18層R2號(hào)。法定代表人：高凡春。委托訴訟代理人：胡莎，該公司員工。

原告付某某的請(qǐng)求判令：1、被告繼續(xù)履行原被告雙方于2016年7月5日簽訂的《武漢市存量房屋買賣合同》，并辦理房屋過戶手續(xù)；2、被告向原告支付違約金46萬元；3、由被告承擔(dān)本案的律師費(fèi)、居間服務(wù)費(fèi)、訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等費(fèi)用。事實(shí)和理由：2016年7月5日，原被告在武漢搜房天下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司米蘭映像分公司的居間下簽訂了《武漢市存量房屋買賣合同》。該合同約定：原告購(gòu)買被告位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)珞瑜東路22號(hào)恒大華府A區(qū)9棟1層02號(hào)商品房，建筑面積375.87平方米。原告應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日向被告支付購(gòu)房定金24萬元，除已付定金24萬元與擬申請(qǐng)貸款金額248萬元外，原告分兩次向被告支付剩余的成交總價(jià)款，第一次于提前還貸日，即2016年8月10日向被告支付135萬元，第二次在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完成當(dāng)天再向被告支付剩余的房款53萬元。合同還約定：任意一方未履行本合同約定義務(wù)，經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍未履行該義務(wù)，守約方可以選擇是否繼續(xù)履行合同。如守約方選擇繼續(xù)履行的，甲乙雙方須繼續(xù)履行，違約方須按該房屋成交總價(jià)的10%向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，原告于2016年7月5日如約向被告支付了購(gòu)房定金24萬元，2016年8月10日再次按照合同約定向被告支付136萬元購(gòu)房款。2016年9月22日，被告以無錢辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)為名要求原告繼續(xù)支付購(gòu)房款，當(dāng)日，原告再次向被告支付了13萬的購(gòu)房款。被告在收到原告上述購(gòu)房款后，卻以房屋出售價(jià)格過低，要求原告增加房屋成交價(jià)，否則既不辦理房屋過戶手續(xù)，也不退還原告已支付的購(gòu)房款。期間，原告曾多次與被告協(xié)商繼續(xù)履行合同，但被告堅(jiān)決表示不履行。被告不誠(chéng)信的行為不僅浪費(fèi)了原告大量的時(shí)間和精力，而且嚴(yán)重?fù)p害了原告的利益。原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益，故訴至法院請(qǐng)求判如所請(qǐng)。被告周某、嚴(yán)功奇辯稱：1、涉案合同存在違反《合同法》第五十二條的情形，屬于無效合同，應(yīng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求；2、本案涉及的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、居間費(fèi)、保全費(fèi)等一切費(fèi)用由原告承擔(dān)，本次交易存在大量謊言及違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定等情形，涉案房屋屬于兩被告的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原告在明知被告周某無處分權(quán)利的情形下，與被告周某共同欺騙被告嚴(yán)功奇，嚴(yán)重?fù)p害了被告嚴(yán)功奇的利益，第三人作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)于雙方違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的交易行為不予阻止，嚴(yán)重?fù)p害了被告嚴(yán)功奇的合法權(quán)利，涉案合同應(yīng)屬無效合同，各方均不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任；3、涉案合同中的大量格式條款及違約條款等未向兩被告說明，應(yīng)屬無效；且原告并未實(shí)際取得或占有房屋，不適用善意取得制度，本案中并無守約方與違約方，雙方均存在過錯(cuò)，互相不承擔(dān)責(zé)任。搜房公司述稱：原被告通過我方居間簽訂涉案合同，合同合法有效，我方在簽約時(shí)會(huì)告知合同中的重要條款、價(jià)格等，房屋產(chǎn)權(quán)證顯示被告周某單獨(dú)享有房屋的所有權(quán)，所以合同只讓被告周某一人簽名，且被告嚴(yán)功奇出具了同意買賣涉案房屋的聲明，是被告方不想賣了所以交易進(jìn)行不下去了。原告付某某積極按照涉案合同履行了義務(wù)。經(jīng)審理查明：被告周某與被告嚴(yán)功奇系夫妻關(guān)系。涉案房屋位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)恒大華府A區(qū)9幢1層2號(hào)，在房管部門登記為周某一人名下，無共有人信息；該房屋在原被告簽訂涉案合同后貸款已經(jīng)償清。2016年7月5日，被告周某（甲方，賣方）與原告付某某（乙方，買方）在第三人搜房公司的居間下簽訂《武漢市存量房屋買賣合同》，約定：第一條，甲方所出售房屋物業(yè)地址位于恒大華府××區(qū)××房，建筑面積共373.17平方米，所在樓棟建筑總層數(shù)為4層，其中地上4層，地下0層。第二條，房屋權(quán)屬情況，（一）該房屋所有權(quán)證號(hào)/不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證證號(hào)為湖XXXXXX；（四）該房屋的抵押情況為：1、該房屋已經(jīng)設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為：交通銀行，抵押金額為140萬元。該房屋的抵押，甲方應(yīng)在簽訂合同后的第一個(gè)還款日辦理抵押注銷手續(xù)。第三條，成交總價(jià)格、付款方式、付款時(shí)間，（一）房屋成交價(jià)為460萬元，乙方應(yīng)在本合同簽訂當(dāng)日向甲方支付購(gòu)房定金24萬元，該筆款通過自行交接方式劃轉(zhuǎn)；（二）乙方選擇商業(yè)貸款申辦貸款，擬貸款金額為248萬元。甲乙雙方一致同意，乙方分2次向甲方支付除簽約當(dāng)日所支付的定金與擬貸款金額外的所有成交總價(jià)款。第一次于提前還款的當(dāng)天，乙方向甲方支付135萬元，資金通過自行交接方式劃轉(zhuǎn)。第二次于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理的當(dāng)天，乙方向甲方支付53萬元，資金通過自行交接方式劃轉(zhuǎn)；（三）甲乙雙方約定，辦理銀行貸款面簽的時(shí)間（雙方須提供齊全的貸款面簽資料）為不動(dòng)產(chǎn)登記證辦理出來10日內(nèi)，任何一方逾期的，適用本合同第九條第（五）款的約定；（四）甲乙雙方約定房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記當(dāng)日付部分購(gòu)房款的，甲方應(yīng)先行配合乙方辦理房屋過戶，乙方于見交易收件單后向甲方支付合同約定的相應(yīng)房屋價(jià)款，但甲乙雙方另有約定的除外。第五條，該房屋買賣交易的承諾，（一）甲方應(yīng)當(dāng)保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，未被限制轉(zhuǎn)讓，甲方承諾其配偶和該房屋的共有權(quán)人均知曉并同意本次房屋交易，認(rèn)可本合同及其他相關(guān)文件的約定，且無他人對(duì)該房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；乙方承諾其配偶和該房屋的共同買受人均知曉并同意本次房屋交易，且認(rèn)可本合同及其他相關(guān)文件的約定。如因一方違反前述承諾，導(dǎo)致該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由違反承諾方按照房屋成交總價(jià)款的20%賠償守約方的損失。本條款為獨(dú)立條款，即使本合同及其他文件因一方違反前述承諾，依法被變更、撤銷、解除、終止或認(rèn)定無效的，本條約依然有效，守約方仍可依據(jù)本條款追究違反承諾方的法律責(zé)任；（五）本合同簽署之日起，甲乙雙方、共有人承諾積極履行該房屋交易過程中的網(wǎng)簽、貸款、交稅、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷、房款、房屋交付等環(huán)節(jié)的義務(wù)并按要求提供材料，若任何一方違反本承諾，按本合同第九條第五款承擔(dān)違約責(zé)任；（六）乙方應(yīng)于出出地證/不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書之日起15日內(nèi)配合辦理進(jìn)抵押手續(xù)。若否，按本合同第九條第五款承擔(dān)違約責(zé)任。第七條，稅、費(fèi)相關(guān)規(guī)定，（一）本次交易應(yīng)繳納的所有稅費(fèi)以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中產(chǎn)生的其他費(fèi)用由乙方承擔(dān)全部……。第八條，（二）因一方原因?qū)е率丶s方未能在本條第一款約定的時(shí)間內(nèi)完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍不履行的，守約方有權(quán)單方解除合同。如守約方選擇解除合同，適用本合同第十條的約定。如守約方選擇繼續(xù)履行合同的，違約方應(yīng)繼續(xù)履行房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移義務(wù)，且自本合同約定的履行期限屆滿之日起至實(shí)際產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日止，違約方應(yīng)按交易房屋成交總價(jià)的萬分之三/日向守約方支付違約金，且該違約金應(yīng)于實(shí)際產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日向守約方支付。第九條，違約條款，（一）除不可抗力外，甲方逾期交房違約責(zé)任：1、甲乙雙方約定交付房屋在該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之后的，甲方逾期10日之內(nèi)交付，自約定房屋交付期限屆滿之次日至實(shí)際交付房屋之日應(yīng)按房屋成交總價(jià)萬分之五/日向乙方支付違約金，且應(yīng)于實(shí)際交付之日向乙方支付；甲方逾期超過10日，甲方應(yīng)繼續(xù)履行房屋交付義務(wù)并按房屋成交總價(jià)的5%向乙方支付違約金，該違約金應(yīng)于房屋交付實(shí)際交付之日支付……甲方逾期超過10日，乙方有權(quán)單方解除合同……乙方選擇繼續(xù)履行合同的，甲方應(yīng)繼續(xù)履行房屋交付義務(wù)并按該房屋成交總價(jià)的5%向乙方支付違約金，該違約金于房屋實(shí)際交付之日支付。（五）除本合同明確約定的違約責(zé)任外，任意一方未履行本合同約定義務(wù)，經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍未履行該義務(wù)，守約方可以選擇是否繼續(xù)履行合同。如守約方選擇繼續(xù)履行的，甲乙雙方須繼續(xù)履行，違約方須按該房屋成交總價(jià)的10%向守約方承擔(dān)違約責(zé)任；如守約方選擇解除合同的，適用本合同第十條解除條款的約定。第十二條，發(fā)生爭(zhēng)議協(xié)商不成的，依法向該房屋所在地人民法院起訴，因維權(quán)產(chǎn)生的費(fèi)用，包括但不限于律師費(fèi)、差旅費(fèi)、鑒定費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等，由違約方承擔(dān)；等內(nèi)容。該合同為原告付某某、被告周某簽字捺印。簽訂上述合同時(shí)，被告嚴(yán)功奇出具了配偶同意出售聲明及共有權(quán)人同意出售聲明各一份，載明“本人嚴(yán)功奇，系位于恒大華府××區(qū)××房房屋權(quán)利人周某的配偶/共有產(chǎn)權(quán)人（產(chǎn)權(quán)號(hào)：湖XXXX**），現(xiàn)本人同意配偶出售上述房產(chǎn)，凡配偶/權(quán)利人周某所簽署的所有文件本人均予以認(rèn)可，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任……”，且被告周某在該兩份聲明同一頁(yè)內(nèi)簽名捺印確認(rèn)“上述聲明為本人配偶/此房共有產(chǎn)權(quán)人的真實(shí)意思表示，本人對(duì)上述文本的真實(shí)性、合法性、有效性承擔(dān)法律責(zé)任”。同日，被告周某（甲方，賣方）、原告付某某（乙方，賣方）與第三人搜房公司（丙方，居間服務(wù)方）簽訂了《居間服務(wù)合同》，約定由搜房公司作為居間方進(jìn)行涉案房屋的買賣交易?！毒娱g服務(wù)合同》簽訂后，原告付某某向第三人搜房公司支付了69000元中介費(fèi)及3000元代辦評(píng)估費(fèi)。2016年7月5日，原告付某某支付定金24萬元，被告周某出具金額24萬元的收據(jù)。后，原告付某某又于2016年8月10日向被告周某支付136萬元購(gòu)房款、于2016年9月7日向被告周某支付涉案房屋維修資金22928元、于2016年9月22日向被告周某支付購(gòu)房款107072元。至此，原告付某某共計(jì)向被告周某支付173萬元。后，被告周某用該費(fèi)用提前還清銀行抵押貸款并辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，登記為被告周某單獨(dú)所有。此后，被告周某、嚴(yán)功奇拒絕出賣房屋，雙方發(fā)生糾紛，故原告付某某訴至法院。2016年11月5日，原被告在搜房公司進(jìn)行商談并由原告付某某方錄音，但商談未果。錄音中有被告嚴(yán)功奇表示“我不賣，我不賣，你把我殺了我都不買”、“（聲明書上面）字是我自己簽的”、“首先這樣說，對(duì)不起，我毀約了，這是肯定的，我一開始就不想賣這個(gè)房子，別人差我的錢，我說我把別人的房子凍結(jié)了……”；被告周某稱“我本來是要賣的”、“我是要賣的，我不賣我不會(huì)把那個(gè)字簽了，就這一點(diǎn)，這個(gè)家庭矛盾是有的，這個(gè)賣房子的事不是那個(gè)”。被告周某稱“這個(gè)房子我肯定要賣，你別再扯那些遠(yuǎn)的，你不賣給別人，別人也有損失，別人還要買房子，你看能不能加點(diǎn)錢把這個(gè)房子賣給別人”，被告嚴(yán)功奇稱“現(xiàn)在武漢的房子均價(jià)是一萬八，一萬六到一萬八……加幾多，加一百萬，我說了加一百萬撒……”；等內(nèi)容。在訴訟中：一、經(jīng)原告付某某申請(qǐng)，本院對(duì)案涉房屋進(jìn)行了查封，期限3年，從2016年11月4日起至2019年11月3日止。二、原告付某某已將剩余房款287萬元提存至人民法院賬戶。三、當(dāng)事人要求對(duì)過高的違約金依法進(jìn)行調(diào)減。四、原告付某某委托湖北金楚律師事務(wù)所律師汪初建作為其訴訟代理人并支付代理費(fèi)35000元、向法院起訴交納案件受理費(fèi)23610元、保全費(fèi)5000元。以上事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、《武漢市存量房屋買賣合同》、配偶同意出售聲明、共有權(quán)人同意出售聲明、收條、《居間服務(wù)合同》、銀行憑條、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、錄音、委托代理合同、律師代理費(fèi)發(fā)票等證據(jù)材料在卷佐證。
原告付某某訴被告周某、嚴(yán)功奇，第三人武漢搜房怡然居客房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：搜房公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，由審判員黃桂武適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告付某某及其委托訴訟代理人汪初建，被告周某及其委托訴訟代理人陳超、楊凱，被告嚴(yán)功奇的委托訴訟代理人陳超、楊凱，第三人搜房公司的委托訴訟代理人胡莎，到庭參加了訴訟。審理中，當(dāng)事人申請(qǐng)庭外和解但至今未果，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：原告付某某、被告周某在搜房公司居間下簽訂的《武漢市存量房屋買賣合同》，系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。被告嚴(yán)功奇本人出具了配偶同意出售聲明及共有權(quán)人同意出售聲明，表示被告周某、嚴(yán)功奇均同意本案的房屋買賣交易，故對(duì)被告嚴(yán)功奇提出被告周某未經(jīng)其同意處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)即案涉房屋導(dǎo)致所簽訂合同無效的抗辯意見，本院不予支持?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！焙贤炗喓?，原告付某某履行了付款等義務(wù)，而被告周某、嚴(yán)功奇在贖樓辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即拒絕繼續(xù)履行合同，導(dǎo)致雙方交易不能順利進(jìn)行，構(gòu)成違約。為保證誠(chéng)實(shí)信用的正常交易安全，在案涉合同無法定履行障礙的情況下，本院對(duì)原告付某某要求繼續(xù)履行合同并辦理過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求予以支持，被告周某、嚴(yán)功奇應(yīng)當(dāng)對(duì)該合同的履行予以配合，辦理過戶登記手續(xù)等相關(guān)費(fèi)用由原告付某某承擔(dān)。對(duì)于原告付某某提存至本院賬戶的購(gòu)房余款287萬元，為解決糾紛避免訴累，被告周某、嚴(yán)功奇可在完成本案房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后持生效法律文書來本院領(lǐng)取。關(guān)于原告訴請(qǐng)的本案居間服務(wù)費(fèi)69000元、保全費(fèi)5000元、原告方律師費(fèi)35000元、案件受理費(fèi)23610元，共計(jì)132610元，根據(jù)涉案合同第十二條“因維權(quán)產(chǎn)生的費(fèi)用，包括但不限于律師費(fèi)、差旅費(fèi)、鑒定費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等，由違約方承擔(dān)”的約定，均應(yīng)由被告周某、嚴(yán)功奇承擔(dān)，本院對(duì)原告付某某的上述訴請(qǐng)予以支持。關(guān)于原告付某某要求按總房款460萬元的10%即46萬元支付違約金的訴訟請(qǐng)求，雖雙方在《武漢市存量房屋買賣合同》第九條第（五）款中確有約定違約金標(biāo)準(zhǔn)為按總房款的10%，被告周某、嚴(yán)功奇提出違約金明顯過高，依法應(yīng)當(dāng)調(diào)減。本院認(rèn)為，在繼續(xù)履行合同情形下原告付某某的實(shí)際損失主要為不能按預(yù)期時(shí)間正常行使房屋所有權(quán)導(dǎo)致的損失，本院考慮雙方履約情形和市場(chǎng)環(huán)境等因素，結(jié)合涉案合同約定律師費(fèi)等已由違約方被告承擔(dān)，本院對(duì)該違約金酌情按20萬元處理。綜上，本院為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六條、第十四條，據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：一、原告付某某與被告周某就武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)恒大華府A區(qū)9幢1層2號(hào)房屋簽訂的《武漢市存量房屋買賣合同》繼續(xù)履行；二、被告周某于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助原告付某某將武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)恒大華府A區(qū)9幢1層2號(hào)房屋變更登記至原告付某某名下，被告嚴(yán)功奇予以必要配合，辦理過戶手續(xù)等相關(guān)費(fèi)用由原告付某某承擔(dān)；三、被告周某、嚴(yán)功奇于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告付某某賠付居間服務(wù)費(fèi)、保全費(fèi)、律師費(fèi)、案件受理費(fèi)等共計(jì)132610元；四、被告周某、嚴(yán)功奇于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告付某某支付違約金20萬元；五、駁回原告付某某的其他訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)23610元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元由被告周某、嚴(yán)功奇負(fù)擔(dān)（此款原告付某某已預(yù)交且已計(jì)算至上述款項(xiàng)，無需另行給付）。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于武漢市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省武漢市中級(jí)人民法院，收款單位全稱：湖北省武漢市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：17×××67，開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　黃桂武

書記員：于振婷