上訴人（原審被告）：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省京山縣。
委托訴訟代理人：陳曉峰，湖北惠山律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：京山輕機房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所湖北省京山縣京山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新陽大道。
法定代表人：張典學(xué)，董事長。
委托訴訟代理人：鐘儒華，湖北京源律師事務(wù)所律師。

上訴人吳某某因與被上訴人京山輕機房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱輕機房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服京山縣人民法院（2016）鄂0821民初1662號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年5月4日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人吳某某及其委托訴訟代理人陳曉峰，被上訴人輕機房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人鐘儒華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
吳某某上訴請求：撤銷一審判決，駁回輕機房地產(chǎn)公司的訴訟請求。事實和理由：一、一審認定事實不清。1、3號門面不能作為輕機房地產(chǎn)公司出賣的商品房予以買賣。2014年4月27日，雙方簽訂的《補充協(xié)議》約定輕機房地產(chǎn)公司同意無條件將8號、19號門面其中之一作為還建門面，在吳某某未作出書面形式選擇時，輕機房地產(chǎn)公司不得對預(yù)留的上述二門面作出處置。后吳某某要求將19號門面作為還建房遭到拒絕，吳某某遂要求將3號門面作為還建房，輕機房地產(chǎn)公司仍拒絕，吳某某遂上訪，后經(jīng)鎮(zhèn)、縣兩級政府調(diào)解，輕機房地產(chǎn)公司于2014年作出《關(guān)于對吳某某門面的回復(fù)》，該回復(fù)明確將3號門面作為還建房返還給吳某某，該回復(fù)應(yīng)視為對出賣標(biāo)的的變更。原審認定輕機房地產(chǎn)公司有權(quán)將3號門面作為自有門面進行處置與客觀事實不符。2、原審認定將8號門面作為對吳某某的還建門面缺乏事實依據(jù)。吳某某對8號門面部分使用是基于輕機房地產(chǎn)公司同意將3號門面返還后，原設(shè)計在3號的樓梯按照輕機房地產(chǎn)公司指派的專業(yè)施工員現(xiàn)場指導(dǎo)拆除樓梯。且吳某某要求還建的19號門面在未征得吳某某同意的情況下，將吳某某已裝修的19號門面出賣他人。另外，吳某某在對帳單中明確書寫“這三間門面是輕機房地產(chǎn)公司對我的還建門面，門牌號××、2號、3號……”吳某某對打印帳單進行了補充說明，還建的是自西向東為連續(xù)的1號、2號、3號門面，不是以對帳單中標(biāo)明的房號確定還建門面，且該對帳單的簽發(fā)時間是2016年3月26日，輕機房地產(chǎn)公司早就將3號門面還建給吳某某了。二、輕機房地產(chǎn)公司請求付款條件不成就。因雙方對還建門面的事實有爭議，在未明確具體的標(biāo)的物之前，不能確定支付的價款，只有雙方就還建房及新的消防通道協(xié)商一致意見后，方能確定付款金額及款項。三、原判認定輕機房地產(chǎn)公司有權(quán)將消防通道作為商鋪進行出賣，違反《消防法》的規(guī)定。
輕機房地產(chǎn)公司答辯稱，一、原判認定3號門面作為商品房出售，8號門面作為還建房事實清楚，證據(jù)確實充分。有雙方簽訂及簽字確認的《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》、《付款承諾書》及對帳單說明等證據(jù)可以證實。二、專用樓梯計算建筑面積符合法律規(guī)定。3號、17號商鋪具有物權(quán)法上“專有部分”特征，具有構(gòu)造上和利用上的獨立性，3號、17號商鋪的樓梯獨立通往吳某某的二樓商鋪，能夠登記成為特定所有權(quán)客體。符合《消防法》的規(guī)定和湖北省地方標(biāo)準，符合《建筑法》、《商品房出售管理辦法》的規(guī)定。三、吳某某違約事實清楚，不存在付款條件不成就的情形。
輕機房地產(chǎn)公司向一審法院起訴請求：1.判令吳某某立即支付房款3164567元，支付違約金515296.9元，合計3679863.9元；支付從2016年9月6日至房款付清之日止的違約金（以3679863.9元為基數(shù)，以日萬分之三為利率計算違約金）。2.本案訴訟費由被告承擔(dān)。
一審法院認定事實：2012年，輕機房地產(chǎn)公司準備將其所有位于京山縣宋河鎮(zhèn)映月大道的土地用于房地產(chǎn)建設(shè)。2012年10月18日，輕機房地產(chǎn)公司作為甲方與乙方陳紅、吳某某簽訂《房屋拆遷補償協(xié)議》一份，約定：被拆遷的乙方所有的房屋（商住樓）一、二層面積121.2㎡作為還建面積，將來以同地段新建一樓商鋪予以還建（門面位置為原門面從西往東數(shù)第1、2、3號商鋪），因新建面積與還建面積無法完全對待交換，對于面積超額部分，甲方同意按每平方米5000元單價出售給乙方，乙方需足額補齊價款。協(xié)議第八條約定：乙方與甲方簽訂合同后，如今后甲方與其他商戶簽訂的合同有更多權(quán)益，甲方保證乙方享有同等權(quán)益。輕機房地產(chǎn)公司在取得合法的建設(shè)手續(xù)后開始施工。
2013年3月1日，輕機房地產(chǎn)公司作為出賣人與吳某某作為買受人簽訂了《房屋預(yù)定合同》一份，約定：吳某某作為買受人同時系該地段的被拆遷人，雙方就拆遷達成的協(xié)議與本合同及附件約定的事項無關(guān)，如有抵觸、重疊的部分，以拆遷補償協(xié)議效力優(yōu)先；出賣人所預(yù)售商鋪位于第一層3、17、18、19號商鋪，1-2號上二層商鋪，買受人按相同價格購買；經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，第一層單價8000元/㎡、第二層單價3500元/㎡，19號商鋪以其他同類商鋪開盤時價格計算；簽訂之日由買受人支付購房定金50萬元，出賣人取得該商鋪預(yù)售許可證后一個月內(nèi)，雙方另行簽訂正式的房屋買賣合同；合同所附圖紙標(biāo)明的商鋪順序由西向東依次為1至23號等。此合同簽訂后，吳某某分別于2013年3月3日、5月3日向輕機房地產(chǎn)公司支付30萬元、20萬元，計50萬元的定金。2013年12月31日，輕機房地產(chǎn)公司取得《房屋預(yù)定合同》約定的商鋪所在的富水商貿(mào)城8號、9號樓的商品房預(yù)售許可證書。
2014年4月27日，輕機房地產(chǎn)公司作為甲方與吳某某作為乙方簽訂了《補充協(xié)議》一份，約定：一、確認以第1號、2號門面按《房屋拆遷補償協(xié)議》執(zhí)行雙方無異議。二、確認按照《房屋拆遷補償協(xié)議》，甲方應(yīng)補償乙方在拆遷處應(yīng)享受的補償權(quán)利為臨街門面3間，現(xiàn)乙方只享受臨街門面2間，甲方同意無條件在臨街的第8號、第19號門面中，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，履行《房屋拆遷補償協(xié)議》，補還應(yīng)還建給乙方的第3間臨街門面。確認在乙方未明確以書面形式作出選擇時，甲方不得對預(yù)留的第8號、19號門面作出處置。三、現(xiàn)因甲方指定以第8號門面作為給乙方的還建補償門面，第19號門面作為乙方購買門面，乙方自購買門面單價為11500元/㎡。乙方認為該方案違反了甲乙雙方簽訂的《房屋拆遷補償協(xié)議》中第八條的規(guī)定，同時乙方認為該方案將導(dǎo)致乙方不能完整享受甲乙雙方簽訂的《房屋拆遷補償協(xié)議》中約定的補償權(quán)利，現(xiàn)乙方要求甲方用19號門面作為還建返還門面，第8號門面作為乙方自購買門面，雙方發(fā)生爭議。四、為保障雙方簽訂的《房屋預(yù)定合同》的履行，雙方均同意在不違背《房屋拆遷補償協(xié)議》的原則下，第3號、17號、18號門面及二樓商鋪按《房屋預(yù)定合同》執(zhí)行。雙方均同意，將分歧和爭議的問題待在雙方簽訂的《房屋拆遷補償協(xié)議》框架內(nèi)一并解決乙方的門面返還及門面購買、價款支付、還建補償?shù)人邢嚓P(guān)問題。同日，輕機房地產(chǎn)公司與吳某某簽訂了三份《商品房買賣合同》。1.房屋為8-1-201的二樓商鋪合同約定：建筑面積為1159.59㎡，單價為3500元/㎡，價款4058565元；付款方式：前期簽訂的房屋預(yù)定合同所付定金50萬元轉(zhuǎn)為購房款，2014年4月29日前支付25萬元，2014年5月31日前支付75萬元，2014年6月30日前支付529282元，余款2029283元辦理銀行按揭。2.房屋為8-1-203的二樓商鋪合同約定：建筑面積為162.7㎡，單價為3500元/㎡，價款569450元；付款方式：2014年4月29日前支付10萬元，2014年5月31日前支付10萬元，2014年6月30日前支付84725元，余款284725元辦理銀行按揭。3.房屋為8-2-105、8-2-106、8-5-1021的一樓商鋪合同約定：建筑面積137.64㎡（8-2-105建筑面積63.33㎡、8-2-106建筑面積40.5㎡、8-5-1021建筑面積33.81㎡），單價為8000元/㎡，價款1101120元；付款方式：2014年4月29日前支付15萬元，2014年5月31日前支付15萬元，2014年6月30日前支付250560元，余款550560元辦理銀行按揭。三份《商品房買賣合同》均在第七條第一款約定：買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款按逾期時間，分別處理（不作累加）：1.逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行。2.逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的5%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金；在合同附件四合同補充協(xié)議第一條約定：買受人辦理銀行按揭的，應(yīng)在簽訂購房合同后一周內(nèi)提供按揭所需個人資料，并配合出賣人辦理按揭手續(xù)。合同所附8#樓商鋪1號、2號、3號、8號、17號、18號分別對應(yīng)的編號為8-5-1019、8-5-1020、8-5-1021、8-4-1016、8-2-105、8-2-106。三份合同還約定了其他內(nèi)容。三份合同簽訂后，輕機房地產(chǎn)公司交付了合同約定的商鋪。吳某某本人分別于2014年4月29日、6月5日支付購房款50萬元、50萬元，計100萬元；吳某某通過汪衛(wèi)軍分別于2014年10月15日，2015年1月21日、2月16日、11月5日支付購房款50萬元、30萬元、164568元、10萬元，計1064568元。包括之前吳某某支付的定金50萬元，吳某某共支付購房款2564568元。后經(jīng)雙方對賬，三份商品房買賣合同總價款5729135元，吳某某已付2564568元，吳某某還欠購房款3164567元。2014年9月30日，輕機房地產(chǎn)公司取得宋河富水商貿(mào)城8號樓在內(nèi)的工程竣工驗收備案證明書。
2015年7月28日，輕機房地產(chǎn)公司作為甲方與吳某某作為乙方簽訂一份《付款承諾書》，約定：乙方陸續(xù)支付甲方首付款240余萬元，尚欠甲方首付款40萬元，該筆尾款乙方本計劃于2014年6月30日付清，因乙方自身原因，導(dǎo)致乙方資金周轉(zhuǎn)十分困難，經(jīng)向公司董事長提出申請請示后，公司董事長基于乙方所陳述事實的原因，同時基于幫扶解困之精神，同意乙方暫緩至2015年10月30日前支付該尾款。為此，乙方特作如下承諾：一、乙方承諾在三個月時間內(nèi)盡速籌齊尾欠款40萬元，支付甲方結(jié)清該款項；二、該筆尾款結(jié)清后，在甲方協(xié)助下，盡快到銀行辦理銀行按揭付款手續(xù)及流程，付清剩余50%的商鋪購買款項。如銀行按揭辦理不到位，而又屬于乙方的原因，則由乙方負責(zé)結(jié)清該剩余50%的價款；三、出于甲方知道及理解的原因，關(guān)于19號商鋪的購買預(yù)案，目前暫時無法施行，具體是否購買要等乙方羅店投資款的回收情況而定，此期間乙方承諾先在寬延期內(nèi)盡快將19號商鋪恢復(fù)到原先狀態(tài)；四、上述幾條，乙方會按雙方議定的時間落實到位，若到期仍不能落實到位，則乙方同意接受，甲方依照商品房買賣合同條款進行處罰和罰款10萬元。
2016年3月22日，雙方對還建的8-5-1019商鋪建筑面積86.38㎡、8-5-1020商鋪建筑面積76.32㎡、8-5（應(yīng)為4）-1016商鋪建筑面積33.93㎡進行對賬確認，總建筑面積196.63㎡，單價4745.72元/㎡，總價款933150元，扣除還建面積折款631500元及補差交納的價款30萬元，吳某某還欠1650元。后雙方就3號商鋪和房款給付發(fā)生紛爭，輕機房地產(chǎn)公司遂訴至法院。
另查明：2014年5月19日，京山縣房地產(chǎn)測繪大隊出具的宋河富水商貿(mào)城三期房屋面積測繪報告載明：8#樓第一層1號、2號、3號、8號、17號、18號的建筑面積分別為86.38㎡、76.32㎡、33.81㎡、33.93㎡、63.33㎡、40.5㎡；第二層1號商鋪建筑面積1322.29㎡，所對應(yīng)的商鋪編號為8-1-201、面積1159.59㎡，8-1-203、面積162.7㎡。
審理中，一審法院組織雙方到現(xiàn)場進行了查看，經(jīng)確認如下：1.8#樓一、二層平面圖中3號、17號設(shè)計有通往二樓的獨立樓梯，僅通往吳某某購買的二樓商鋪；3至6層住宅有獨立的樓梯，不能通往二樓商鋪。2.目前發(fā)現(xiàn)，3號商鋪的獨立樓梯已由吳某某拆除、出租給他人；17號商鋪內(nèi)樓梯存在；8號商鋪已由吳某某占有，且將部分改建成樓梯。對于8#樓的一、二層商鋪面積分攤情況，經(jīng)本院向京山縣房地產(chǎn)測繪大隊核實及其提交的資料載明：一、二層商鋪僅分攤了二分之一的外墻面積，3號、17號商鋪中的樓梯并沒有納入分攤面積。
一審法院認為，本案的爭議焦點有：（1）輕機房地產(chǎn)公司是否有權(quán)出賣爭議的3號、17號商鋪；（2）約定的付款條件是否成就。
對于爭議焦點一，輕機房地產(chǎn)公司是否有權(quán)出賣爭議的3號、17號商鋪問題。包括兩個方面，一是輕機房地產(chǎn)公司是否有權(quán)處分3號、17號商鋪，二是3號商鋪是否系拆遷還建房屋。
1.輕機房地產(chǎn)公司是否有權(quán)處分3號、17號商鋪。吳某某主張3號、17號商鋪系樓梯通道，也是消防通道，根據(jù)我國消防法規(guī)定，消防通道不得占有、使用，因此不具有商鋪性質(zhì)，不能作為商鋪出售。輕機房地產(chǎn)公司主張，3號、17號商鋪內(nèi)的樓梯與二樓出賣給吳某某的商鋪系一個整體，樓梯具有專有屬性，輕機房地產(chǎn)公司可以出賣。一審法院認為，輕機房地產(chǎn)公司有權(quán)處分3號、17號商鋪。首先，3號、17號商鋪的所有權(quán)由輕機房地產(chǎn)公司享有。其次，已查明，3號、17號商鋪內(nèi)的樓梯獨立通往吳某某購買的二樓商鋪，且京山縣房地產(chǎn)測繪大隊在測繪8#樓一、二層商鋪時均沒有分攤樓梯面積，由此可以反映：3號、17號商鋪具有構(gòu)造上的獨立性，能夠與其他商鋪予以區(qū)分，具有利用上的獨立性，僅供吳某某二樓商鋪使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，京山縣房地產(chǎn)測繪大隊出具的房屋面積測繪報告可以證明獨立進行登記，符合《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第一款“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”規(guī)定，應(yīng)認定3號、17號商鋪內(nèi)的樓梯屬于專有部分，輕機房地產(chǎn)公司有權(quán)出售。最后，我國消防法僅規(guī)定不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，并沒有禁止規(guī)定不得出賣樓梯通道。一般情形下，樓梯、墻體是作為公攤面積一并進行銷售。故對吳某某主張3號、17號商鋪輕機房地產(chǎn)公司無權(quán)處分的意見，本院不予采納。
2.3號商鋪是否系拆遷還建房屋問題。吳某某主張，雙方為3號商鋪多次發(fā)生爭議，認為輕機房地產(chǎn)公司出賣的8-5-1021商鋪（3號商鋪）系還建給吳某某的房屋，不能依商品房買賣合同履行。輕機房地產(chǎn)公司主張，3號商鋪已不存在爭議，對于還建吳某某的房屋已協(xié)商更換為8號商鋪，且已經(jīng)交付，吳某某應(yīng)依商品房買賣合同履行付款義務(wù)。一審法院認為，從雙方簽訂的《房屋拆遷補償協(xié)議》、《房屋預(yù)定合同》、《補充協(xié)議》內(nèi)容來看，雖《房屋預(yù)定合同》約定將3號商鋪予以出賣與《房屋拆遷補償協(xié)議》約定的還建3號商鋪發(fā)生沖突時，按《房屋預(yù)定合同》約定的“雙方就拆遷達成的協(xié)議與本合同及附件約定的事項無關(guān)，如有抵觸、重疊的部分，以拆遷補償協(xié)議效力優(yōu)先”進行處理，但《補充協(xié)議》已明確約定將應(yīng)還建的3號商鋪改為由吳某某從8號、19號商鋪選擇一間作為還建房，3號商鋪及其他商鋪仍按《房屋預(yù)定合同》執(zhí)行，就此雙方對3號商鋪作為還建房還是作為商品房出售已很明確，即3號商鋪作為商品房出售。從實際履行情況來看，已查明吳某某實際占有8號商鋪，并進行了改建，2016年3月22日雙方確認的對賬單中，吳某某認可8-4-1016房屋即8號商鋪作為還建房的事實。因此，吳某某主張3號商鋪即8-5-1021房屋雙方存在爭議，系還建房屋的意見，一審法院不予采納。
對于爭議焦點二，約定的付款條件是否成就問題。一審法院認為，輕機房地產(chǎn)公司與吳某某于2014年4月27日簽訂的三份《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約遵守。三份《商品房買賣合同》均約定，吳某某應(yīng)于2014年6月30日前支付購房款2864567元，余下2864568元辦理銀行按揭，在簽訂合同后一周內(nèi)由吳某某提供所需個人資料，并配合輕機房地產(chǎn)公司辦理按揭手續(xù)。而在2015年7月28日雙方簽訂的《付款承諾書》中約定，吳某某應(yīng)在2015年10月30日支付拖欠的40萬元首付款，該尾款結(jié)清后，在輕機房地產(chǎn)公司協(xié)助下，盡快到銀行辦理按揭手續(xù)，付清剩余50%的商鋪購買款；如銀行按揭辦理不到位，又屬于吳某某的原因，則由吳某某負責(zé)結(jié)清該剩余50%價款。在《付款承諾書》簽訂后，吳某某只在2015年11月5日支付了10萬元，剩下的首付款至今未付。由此可見，吳某某應(yīng)在2015年10月30日支付余下的首付款，輕機房地產(chǎn)公司主張吳某某應(yīng)支付余下首付款的條件已具備，具體金額應(yīng)為299999元（2864567元－2564568元）。對于應(yīng)辦理按揭的2864568元購房款，三份《商品房買賣合同》約定由吳某某在簽訂合同后一周內(nèi)提供所需個人資料，而《付款承諾書》已改變該約定，在吳某某于2015年10月30日前結(jié)清首付款后盡快辦理銀行按揭手續(xù)。對辦理銀行按揭手續(xù)的時間，并未約定具體的期限。履行期限不明確的，輕機房地產(chǎn)公司可以隨時要求履行。而在庭審中，吳某某以雙方對3號商鋪有爭議、不能履行合同為由，不提供辦理銀行按揭手續(xù)的個人資料。吳某某提出的理由沒有依據(jù)，現(xiàn)輕機房地產(chǎn)公司主張要求吳某某支付50%的購房款的請求符合《付款承諾書》中“如銀行按揭辦理不到位，又屬于吳某某的原因，則由吳某某負責(zé)結(jié)清該剩余50%價款”約定，支付50%購房款的條件已具備。因此，吳某某提出付款條件不成就的意見，一審法院不予采納。
綜上，輕機房地產(chǎn)公司要求吳某某支付購房款3164567元的請求，于法有據(jù)，一審法院予以支持。對于輕機房地產(chǎn)公司請求的違約金，《付款承諾書》已改變了三份《商品房買賣合同》約定的付款方式，因此，對輕機房地產(chǎn)公司計算的違約金時間、金額，一審法院不予采納。但《付款承諾書》中約定，吳某某應(yīng)于2015年10月30日支付余下的首付款，其尚欠299999元未支付，已構(gòu)成違約，應(yīng)從2015年10月31日起計算違約金。對于2864568元購房款部分，可從起訴之日即2016年10月20日計算違約金。輕機房地產(chǎn)公司主張2016年9月6日之前的違約金標(biāo)準按欠付款的日萬分之二、2016年9月6日之后的違約金標(biāo)準按日萬分之三計算，符合《商品房買賣合同》第七條的約定。故輕機房地產(chǎn)公司請求的違約金，一審法院予以部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條第一款、第一百六十一條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四第一款規(guī)定，判決：一、被告吳某某于判決生效之日起七日內(nèi)給付原告京山輕機房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購房款3164567元、并支付違約金（299999元部分，自2015年10月31日起計算至2016年9月6日的違約金按日萬分之二計算，2016年9月7日至付清之日止的違約金按日萬分之三計算；2864568元部分，按日萬分之三的標(biāo)準，自2016年10月20日起計算至付清之日止）。二、駁回原告京山輕機房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他訴訟請求。債務(wù)人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費36239元，由原告京山輕機房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)5075元，被告吳某某負擔(dān)31164元。
二審期間，對當(dāng)事人圍繞訴訟請求提交的新證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證,本院經(jīng)審核認定如下:吳某某提交的陳某的證言筆錄與陳某當(dāng)庭所作證言相互矛盾，不能達到8號商鋪樓梯的改建系受輕機房地產(chǎn)公司安排的證明目的，對證人陳某的證言筆錄及當(dāng)庭所作證言不予采信；對吳某某提交的輕機房地產(chǎn)公司于2014年11月24日出具的《關(guān)于對吳某某還建門面的回復(fù)》、宋河鎮(zhèn)綜合執(zhí)法辦公室于2014年12月3日出具的關(guān)于對吳某某信訪件的回復(fù)及湖北省京山輕工機械廠于2014年3月24日向京山縣地稅局八里途分局出具的證明的真實性予以確認，但能否達到3號商鋪系還建房的目的，后文闡述。

本院認為，本案爭議的焦點為：一、雙方約定及實際履行的還建房是3號商鋪，還是8號商鋪；二、帶有樓梯通道的3號商鋪能否出售；三、付款條件是否成就。
一、關(guān)于雙方約定及實際履行的還建房是3號商鋪，還是8號商鋪的問題。
本案中，輕機房地產(chǎn)公司因未能按《房屋拆遷補償協(xié)議》的約定將3號商鋪還建給吳某某，雙方于2014年4月27日自愿達成《補充協(xié)議》，約定將應(yīng)還建的3號商鋪改為由吳某某從8號、19號商鋪選擇一間作為還建房，3號商鋪及其他商鋪仍按《房屋預(yù)定合同》執(zhí)行，即《補充協(xié)議》明確將此前雙方簽訂的《房屋拆遷補償協(xié)議》中3號商鋪為還建房的約定變更為3號商鋪作為商品房出售。同日，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的房屋包含3號商鋪但不包含8號商鋪。隨后輕機房地產(chǎn)公司向吳某某交付了包含訴爭的3號、8號在內(nèi)的商鋪，吳某某對3號、8號商鋪進行了改建。對此，本院認為，3號商鋪系吳某某通過《商品房買賣合同》取得；在吳某某既未簽訂8號商鋪的《商品房買賣合同》、又未支付房屋對價的情況下，輕機房地產(chǎn)公司將該商鋪無償交付給吳某某，吳某某實際占有8號商鋪并進行改建，系雙方實際履行《補充協(xié)議》中約定的內(nèi)容，即將應(yīng)還建的3號商鋪變更為從8號、19號商鋪中選擇確定為8號商鋪。2016年3月22日，雙方對已還建的含有8號商鋪在內(nèi)的3個商鋪進行了對賬確認。另外，因吳某某未能按《商品房買賣合同》的約定支付剩余購房款，吳某某于2015年7月28日就剩余購房款支付的期限、方式、金額向輕機房地產(chǎn)公司作出《付款承諾書》，該承諾書同時對19號商鋪是否購買亦作出了說明，即是否購買要視其投資款回收情況而定。至目前為止，吳某某仍未兌現(xiàn)上述付款承諾，在其已實際占有8號商鋪的情況下，若繼續(xù)要求將19號門面作為還建房，不僅與《補充協(xié)議》中的約定不符，且顯失公平。雖輕機房地產(chǎn)公司在雙方對3號商鋪的性質(zhì)發(fā)生爭議時，于2014年11月向信訪機關(guān)作出《關(guān)于對吳某某門面的回復(fù)》，同意將3號門面（商鋪）作為還建房返還給吳某某，但從吳某某其后出具的《付款承諾書》以及對還建的包含8號商鋪在內(nèi)的3個商鋪的對帳情況看，吳某某對將8號商鋪作為還建房是予以了認可的。一審?fù)徆P錄亦在卷證實，吳某某對含有3號商鋪在內(nèi)的商品房總付款金額并無異議。綜上，3號商鋪是出售的商品房，不是還建房，而8號商鋪才是還建房。故吳某某在二審中提交的《關(guān)于對吳某某還建門面的回復(fù)》、宋河鎮(zhèn)綜合執(zhí)法辦公室出具的關(guān)于對吳某某信訪件的回復(fù)及湖北省京山輕工機械廠向京山縣地稅局八里途分局出具的證明，并不能達到3號商鋪是還建房的證明目的，對該組證據(jù)的證明效力，本院不予采信。一審法院認定8號門面（商鋪）是對吳某某的還建門面，有理有據(jù)，并無不當(dāng)。吳某某提出“3號商鋪不是出售的商品房，是還建房，而8號商鋪才是出售的商品房”的上訴理由不能成立，本院不予采納。
二、關(guān)于帶有樓梯通道的3號商鋪能否作為商品房出售的問題。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”。本案中，3號商鋪內(nèi)的樓梯獨立通往吳某某購買的二樓商鋪，且僅供吳某某所購二樓商鋪獨立使用，具有構(gòu)造上的獨立性和利用上的獨立性，屬系僅供一個基本單元使用的專用樓梯，符合房產(chǎn)測繪技術(shù)湖北省地方標(biāo)準關(guān)于專有部分全部計入該基本單元套內(nèi)面積的規(guī)定，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。京山縣房屋面積測繪報告亦顯示訴爭的8#樓一、二層商鋪均沒有分攤樓梯面積，故輕機房地產(chǎn)公司作為權(quán)利人有權(quán)將含有樓梯的3號商鋪與吳某某所購二樓商鋪整體出售，且出售含有樓梯的3號商鋪并不違反法律禁止性規(guī)定。一審法院認定輕機房地產(chǎn)公司有權(quán)出售含有樓梯的3號商鋪，并無不當(dāng)。吳某某以“含有樓梯的3號商鋪是消防通道，輕機房地產(chǎn)公司出售違反《消防法》中任何人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道……的規(guī)定”為由提出輕機房地產(chǎn)公司無權(quán)出售帶有樓梯通道的3號商鋪的上訴理由不能成立，本院不予采納。
三、關(guān)于付款條件是否成就的問題。
吳某某與輕機房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。在輕機房地產(chǎn)公司已交付約定的商品房后，吳某某應(yīng)當(dāng)及時履行自己的付款義務(wù)。因吳某某未能按約定支付剩余購房款，其就剩余購房款支付的期限、方式、金額向輕機房地產(chǎn)公司作出了《付款承諾書》?，F(xiàn)吳某某仍未兌現(xiàn)上述付款承諾，輕機房地產(chǎn)公司可以要求吳某某支付剩余購房款，吳某某亦應(yīng)當(dāng)支付剩余購房款，即輕機房地產(chǎn)公司請求吳某某付款的條件成就。吳某某以“雙方對還建門面的事實有爭議，在未明確具體的標(biāo)的物之前不能確定支付價款，且只有雙方就還建房及新的消防通道協(xié)商一致意見后，方能確定付款金額及款項”為由抗辯其付款條件不成就的主張不能成立，本院不予支持。
綜上，吳某某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費36239元，由吳某某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　楊紅艷 審判員　　羅艷紅 審判員　　董菁菁

書記員：吳文倩