上訴人（原審被告）張進(jìn)軍（又名張建軍）。
委托代理人周明，湖北興聯(lián)律師事務(wù)所律師。一般代理。
被上訴人（原審原告）京山縣棉花公司，住所地京山縣新市鎮(zhèn)沿河北路22號(hào)。
法定代表人賈想龍，經(jīng)理。
委托代理人魯運(yùn)華，湖北惠山律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。

上訴人張進(jìn)軍因與被上訴人京山縣棉花公司房屋租賃合同糾紛一案，不服京山縣人民法院（2014）鄂京山民二初字第00214號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年3月12日公開開庭審理了本案。上訴人張進(jìn)軍及其委托代理人周明，被上訴人京山縣棉花公司的委托代理人魯運(yùn)華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，京山縣棉花公司所有的位于京山縣新市大道臨街門面（含案涉門面），始建于1998年，于2001年6月21日辦理了房屋所有權(quán)證手續(xù)。2003年3月19日，京山縣棉花公司（甲方）與張進(jìn)軍（乙方）簽訂了《門面租賃合同》，約定租期20年，從2003年3月19日起至2023年3月19日止，租金每年1250元，共25000元，須一次性交清。合同第二條約定：此門面屬規(guī)劃臨時(shí)建筑物，如因城建規(guī)劃部門需要拆遷門面時(shí)，京山縣棉花公司應(yīng)按張進(jìn)軍實(shí)際使用年限結(jié)賬，剩余金額全部退還給張進(jìn)軍。合同還約定了其他內(nèi)容，京山縣棉花公司在甲方處加蓋了公司印章，張進(jìn)軍在乙方處簽名。合同簽訂后的同日，張進(jìn)軍繳納了25000元的租金，京山縣棉花公司出具了收據(jù)。
2009年10月，康龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與京山縣招商局簽訂《項(xiàng)目投資協(xié)議》，擬對(duì)案涉門面范圍內(nèi)的地塊以“建材大市場(chǎng)項(xiàng)目”進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)。2011年，康龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與訴爭(zhēng)門面的所有權(quán)人京山縣棉花公司達(dá)成了拆遷補(bǔ)償協(xié)議。2011年12月14日、2012年2月8日，京山縣棉花公司向包括本案訴爭(zhēng)門面的所有經(jīng)營戶（租戶）發(fā)出告知書，告知京山縣人民政府已將包括本案訴爭(zhēng)門面范圍內(nèi)臨街門面納入建材大市場(chǎng)建設(shè)范圍，預(yù)計(jì)2012年6月左右開始實(shí)施拆遷，請(qǐng)各經(jīng)營戶（租戶）作好搬遷準(zhǔn)備。2012年至2013年，建設(shè)業(yè)主康龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司按照與京山縣招商局簽訂的《項(xiàng)目投資協(xié)議》，京山縣發(fā)展和改革局核準(zhǔn)的“毓秀建材城棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”內(nèi)容，經(jīng)京山縣國土資源局、京山縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局規(guī)劃部門審批，分別辦理了案涉門面在內(nèi)的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等手續(xù)，開始施工建設(shè)。2012年8月8日，京山縣棉花公司向張進(jìn)軍下發(fā)《解除門面租賃合同書》，以案涉門面已納入城市規(guī)劃拆遷范圍為由，決定解除雙方簽訂的《門面租賃合同》，要求張進(jìn)軍及時(shí)到京山縣棉花公司處辦理剩余租金的退還手續(xù)，于2012年9月15日前將訴爭(zhēng)門面返還京山縣棉花公司。當(dāng)日，張進(jìn)軍收到此《解除門面租賃合同書》。京山縣棉花公司實(shí)際已收取的租金計(jì)算至2014年5月。因張進(jìn)軍拒不騰退房屋，京山縣棉花公司于2014年9月12日訴至一審法院，請(qǐng)求判令張進(jìn)軍騰退租賃門面，返還京山縣棉花公司。
原判認(rèn)為，案涉門面已辦理了房屋所有權(quán)證，來源合法，京山縣棉花公司與張進(jìn)軍簽訂的《門面租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于合同約定的第二條解除合同的條件是否成就。表現(xiàn)在如何對(duì)“如因城建規(guī)劃部門需要拆遷門面時(shí)”中“拆遷”二字的理解與適用。拆遷按項(xiàng)目的目的分類可分為公共利益的需要的拆遷（俗稱“政府拆遷”）和為商業(yè)開發(fā)建設(shè)需要的拆遷（俗稱“商業(yè)拆遷”），二者拆遷時(shí)所需建設(shè)用地均要城建規(guī)劃部門審批，二者的區(qū)別主要在于政府拆遷的主體之間屬于不平等主體之間的行政法律關(guān)系，商業(yè)拆遷的主體之間屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系，只有政府拆遷才能適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，商業(yè)拆遷只要拆遷雙方協(xié)商一致即可。本案中，并未明確約定“拆遷”特指政府拆遷，商業(yè)拆遷也能在本案《門面租賃合同》第二條中適用。
從查明的事實(shí)來看，按照《項(xiàng)目投資協(xié)議》約定的內(nèi)容，京山縣棉花公司所有臨街門面（含案涉門面）于2012年就被納入城建規(guī)劃部門，用于“建材大市場(chǎng)項(xiàng)目”建設(shè)，該項(xiàng)目的主要用途為商業(yè)性開發(fā)，并不是為公共利益需要建設(shè)，無須政府部門按《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》發(fā)布征收和補(bǔ)償決定，只須建設(shè)業(yè)主康龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與案涉門面的所有權(quán)人京山縣棉花公司就拆遷補(bǔ)償協(xié)商一致即可，屬于商業(yè)拆遷范疇?，F(xiàn)建設(shè)業(yè)主康龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與案涉門面的所有權(quán)人京山縣棉花公司已就拆遷補(bǔ)償事宜達(dá)成一致意見，其拆遷行為合法，京山縣棉花公司與張進(jìn)軍約定解除合同的條件已成就，張進(jìn)軍在收到解除《門面租賃合同》書后三個(gè)月內(nèi)未提出異議，該解除《門面租賃合同》書在張進(jìn)軍收到時(shí)發(fā)生法律效力，故確認(rèn)雙方簽訂的《門面租賃合同》已解除，張進(jìn)軍抗辯合同解除的條件并未成就的意見，不予采納。合同解除后，按約張進(jìn)軍應(yīng)返還租賃的案涉門面，京山縣棉花公司應(yīng)退還余下的租金11040元（從2014年6月計(jì)算至租期屆滿之日）。故京山縣棉花公司要求張進(jìn)軍騰退案涉門面的訴請(qǐng)，依法予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第九十七條，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第一條、第二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條的規(guī)定，判決：被告張進(jìn)軍于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告京山縣棉花公司騰退位于京山縣新市大道東側(cè)門面由南向北第33號(hào)兩層門面。案件受理費(fèi)425元，由被告張進(jìn)軍負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原判認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于張進(jìn)軍認(rèn)為原審判決合同關(guān)系解除的事實(shí)依據(jù)不充分，京山縣棉花公司在一審?fù)徶形刺峤挥行ёC據(jù)證明其解除合同條件已成就，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。京山縣棉花公司與張進(jìn)軍簽訂的《門面租賃合同》第二條明確約定，此門面屬規(guī)劃臨時(shí)建筑物，如因城建規(guī)劃部門需要拆遷門面時(shí)，甲方（京山縣棉花公司）應(yīng)按乙方（張進(jìn)軍）實(shí)際使用年限結(jié)賬，剩余金額全部退還給乙方。該條明確約定了可以解除合同的情形，即城建規(guī)劃需要。京山縣人民政府于2011年召開專題會(huì)議，將本案門面在內(nèi)的片區(qū)納入建材大市場(chǎng)建設(shè)范圍，建設(shè)方康龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司也辦理了土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)，上述情形符合《門面租賃合同》第二條約定的需要拆遷門面的情形。經(jīng)查，京山縣棉花公司在一審中提交了針對(duì)包括張進(jìn)軍在內(nèi)的所有承租戶發(fā)出的《告知書》兩份及向張進(jìn)軍等承租戶發(fā)出的《解除門面租賃合同書》、京山縣發(fā)改局的文件等證據(jù)，張進(jìn)軍均發(fā)表了質(zhì)證意見。在二審中，張進(jìn)軍當(dāng)庭查閱一審2014年11月5日的庭審筆錄，第3頁記載張進(jìn)軍對(duì)于《解除門面租賃合同書》的質(zhì)證意見為，其收到了解除合同通知書，但具體時(shí)間不記得。鑒于張進(jìn)軍在一審中已經(jīng)明確認(rèn)可收到《解除門面租賃合同書》，二審中并未提交相應(yīng)的反駁證據(jù)，其上訴稱未收到該《解除門面租賃合同書》與其一審?fù)徶械年愂霾幌喾?，本院不予采納。京山縣棉花公司在2012年8月向張進(jìn)軍發(fā)出《解除門面租賃合同書》，張進(jìn)軍在收到后三個(gè)月內(nèi)未提出異議，其與京山縣棉花公司簽訂的《門面租賃合同》已經(jīng)解除，張進(jìn)軍理應(yīng)將所占用門面返還給京山縣棉花公司。故張進(jìn)軍認(rèn)為原審判決認(rèn)定合同解除的事實(shí)依據(jù)不充分、京山縣棉花公司未提供有效證據(jù)證明解除合同條件已成就的上訴理由不能成立。關(guān)于張進(jìn)軍認(rèn)為合同約定的城建規(guī)劃部門應(yīng)特指京山縣人民政府、本案拆遷應(yīng)適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定、拆遷行為是否合法的上訴理由，因張進(jìn)軍在本案中是承租人，并非租賃門面的所有權(quán)人，房屋如何拆遷以及拆遷程序是否合法與其沒有關(guān)聯(lián)，亦不屬本案審理范圍，對(duì)該上訴理由，本院不予采納。
二、關(guān)于張進(jìn)軍認(rèn)為原審程序嚴(yán)重違法，判決明顯不公的問題。張進(jìn)軍認(rèn)為京山縣棉花公司未按法院規(guī)定的舉證期限提交證據(jù)，未向法院申請(qǐng)延期舉證，法院也未就舉證期作出書面決定，屬違反法定程序。經(jīng)查閱一審卷宗，一審法院第二次開庭是針對(duì)第一次開庭時(shí)張進(jìn)軍提出的主體問題，京山縣棉花公司補(bǔ)充提交兩組證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，是為了查明本案事實(shí)的需要，張進(jìn)軍也對(duì)該兩組證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證后并發(fā)表了意見，一審法院不存在程序違法的問題。張進(jìn)軍的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予采納。
綜上，上訴人張進(jìn)軍的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)425元，由上訴人張進(jìn)軍負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊紅艷 審　判　員　　董菁菁 代理審判員　　李園園

書記員：曾靖