上訴人（原審被告）鄧某某。
委托代理人曾旭東，湖北仁濟(jì)律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）京山縣林業(yè)局。
法定代表人王漢豐，系該局局長(zhǎng)。
委托代理人嚴(yán)漢平，系京山縣永興林業(yè)管理站站長(zhǎng)，一般代理。
委托代理人何大林，湖北京源律師事務(wù)所律師，一般代理。

上訴人鄧某某因與被上訴人京山縣林業(yè)局房屋租賃合同糾紛一案，不服京山縣人民法院（2014）鄂京山永民初字第00117號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年1月13日公開開庭審理了本案。上訴人鄧某某及其委托代理人曾旭東、被上訴人京山縣林業(yè)局的委托代理人嚴(yán)漢平、何大林到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，2003年11月5日，京山縣木材公司與鄧某某簽訂一份《房屋租賃合同書》，約定了“京山縣木材公司將位于京山縣永興鎮(zhèn)鎮(zhèn)中路93號(hào)的二層樓房一棟、平房三套租給鄧某某使用，租賃期限為100年，從2003年12月1日至2103年12月1日止，租金4萬元，一次付清，在租賃期間內(nèi)必須保持房屋財(cái)產(chǎn)完好”等內(nèi)容。合同簽訂后，京山縣木材公司將房屋交給鄧某某使用至今，其中鄧某某及親屬在三套平房?jī)?nèi)居住生活，二層樓房閑置。
京山縣木材公司系京山縣林業(yè)局開辦，2004年9月，經(jīng)京山縣林業(yè)局申請(qǐng)，京山縣工商行政管理局注銷了京山縣木材公司。
京山縣林業(yè)局以京山縣木材公司與鄧某某簽訂的租期為100年租賃合同部分無效，鄧某某未履行“必須保持房屋財(cái)產(chǎn)完好”的約定，存在違約等為由訴至原審法院，請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》中超出20年租賃期限的部分即后80年租賃期限的約定無效；2、依法解除京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》，并判令鄧某某賠償經(jīng)濟(jì)損失。
原審法院認(rèn)為，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條第一款“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，原京山縣木材公司與鄧某某簽訂的房屋租賃合同中關(guān)于租賃期限超過20年部分的約定無效，但本租賃合同其余內(nèi)容系雙方真實(shí)意思表示，且原京山縣木材公司將房屋出租給鄧某某使用的行為并不違反法律規(guī)定，租賃合同中的其它內(nèi)容仍然合法有效，合同雙方仍應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定履行各自義務(wù)。京山縣林業(yè)局系京山縣木材公司的開辦單位，京山縣林業(yè)局申請(qǐng)注銷京山縣木材公司后，京山縣木材公司的債權(quán)債務(wù)由京山縣林業(yè)局承繼，故對(duì)京山縣林業(yè)局要求確認(rèn)京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》從2023年12月2日起至2103年12月1日止的租賃期限無效的訴訟請(qǐng)求，予以支持。
京山縣木材公司與鄧某某簽訂的租賃合同中沒有約定租賃物的用途，鄧某某租賃房屋后將三間平房用于居住，雖然租賃房屋中的二層樓房閑置，但均沒有不合理使用租賃物的行為，京山縣林業(yè)局提供的證據(jù)也不能證明鄧某某對(duì)房屋進(jìn)行毀損或有其他違反合同約定的行為，導(dǎo)致沒有保持房屋財(cái)產(chǎn)的完好，其主張解除合同的理由不能成立，對(duì)京山縣林業(yè)局要求解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第一百一十二條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)京山縣木材公司與被告鄧某某于2003年11月5日簽訂的《房屋租賃合同書》中租賃期限從2023年12月2日起至2103年12月1日止的約定無效；二、駁回原告京山縣林業(yè)局的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)800元，因適用簡(jiǎn)易程序減半收取400元，由原告京山縣林業(yè)局負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，一審認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，關(guān)于京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》的性質(zhì)是房屋租賃合同還是房屋買賣合同的問題。京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》約定了“京山縣木材公司將位于京山縣永興鎮(zhèn)鎮(zhèn)中路93號(hào)的二層樓房一棟、平房三套租給鄧某某使用，租賃期限為100年，從2003年12月1日至2103年12月1日止，租金4萬元，一次付清，在租賃期間內(nèi)必須保持房屋財(cái)產(chǎn)完好”等內(nèi)容，該表述明確了合同的性質(zhì)為房屋租賃合同。合同的內(nèi)容為房屋租賃，且涉案房屋至今并未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移，故鄧某某認(rèn)為房屋所有權(quán)證已經(jīng)交付，合同應(yīng)為房屋買賣合同的上訴理由不能成立，本院不予采納。同時(shí)，鄧某某上訴請(qǐng)求改判本案《房屋租賃合同書》實(shí)為房屋買賣合同合法有效，因鄧某某在一審中并未提出反訴，該上訴請(qǐng)求超出了本案的審理范圍，故本院對(duì)鄧某某的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于一審程序是否合法的問題。京山縣林業(yè)局在一審的訴訟請(qǐng)求為：1、依法確認(rèn)京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》中超出20年租賃期限的部分即后80年租賃期限的約定無效；2、依法解除京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》，并判令鄧某某賠償經(jīng)濟(jì)損失。該兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求均是原審原告京山縣林業(yè)局基于《房屋租賃合同書》提出，一審法院在審理《房屋租賃合同書》時(shí)一并對(duì)兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求作出處理，并無不當(dāng)。故鄧某某認(rèn)為一審程序不合法的上訴理由不能成立，本院不予采納。
關(guān)于一審判決是否應(yīng)對(duì)剩余80年的租金及過錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行審理的問題。一審中，京山縣林業(yè)局僅要求確認(rèn)超過20年的租賃期限的約定無效，并未請(qǐng)求返還房屋，而鄧某某在一審中系被告，其未抗辯亦未請(qǐng)求返還剩余80年的租金，故一審法院未對(duì)剩余年限的租金作出處理并無不當(dāng)。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)800元，由上訴人鄧某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　楊紅艷 審　判　員　　董菁菁 代理審判員　　李園園

書記員：曾靖