原告（反訴被告）：井陘礦區(qū)橫澗街道辦事處北西居民委員會(huì)，住所地：河北省石家莊市井陘礦區(qū)橫澗鄉(xiāng)北西村，組織機(jī)構(gòu)代碼證：58243905-5。
負(fù)責(zé)人：馬銀柱，該居民委員會(huì)主任。
委托訴訟代理人：劉二勇，河北元朔律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：石家莊市富潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：石家莊新華區(qū)清真寺街136號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91130100746896659H。
法定代表人：宋保江，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：韓海友，該公司員工。
委托訴訟代理人：王亞成，河北太平洋世紀(jì)律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）井陘礦區(qū)橫澗街道辦事處北西居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北西居委會(huì)”）與被告（反訴原告）石家莊市富潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“富潤(rùn)公司”）合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，本院于2018年8月15日立案后，依法適用普通程序進(jìn)行審理。
原告（反訴被告）北西居委會(huì)向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、請(qǐng)求貴院依法判令被告支付原告占地費(fèi)用、裝修裝飾及硬化路面等費(fèi)用暫定共計(jì)2373076元；二、要求被告承擔(dān)訴訟費(fèi)、保全費(fèi)和由此產(chǎn)生的律師代理費(fèi)。事實(shí)與理由：2008年4月24日、2008年4月26日、2008年9月1日、2012年12月19日，北西居委會(huì)與富潤(rùn)公司分別簽訂《占地補(bǔ)償協(xié)議》、《占地補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》、《協(xié)議》等文件，約定：原告北西居委會(huì)提供土地，被告富潤(rùn)公司投資開(kāi)發(fā)位于北西居民委員會(huì)的商品住宅、商貿(mào)樓及敬老院建設(shè)項(xiàng)目，由被告富潤(rùn)房公司具體就該項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目占地50.6畝由原告北西居委會(huì)提供，建設(shè)項(xiàng)目所需資金由被告富潤(rùn)公司承擔(dān)，本項(xiàng)目簽字蓋章后生效。被告富潤(rùn)公司按照每畝12.5萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)支付原告北西居委會(huì)占地費(fèi)用，被告為原告建設(shè)商貿(mào)樓一棟，原告北西居委會(huì)按照1800元平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)被告建成的商貿(mào)樓3000平方米，在商貿(mào)樓主體封頂時(shí)原告北西居委會(huì)按照總價(jià)70%支付被告富潤(rùn)公司購(gòu)房款，其余30%在商貿(mào)樓竣工建成后結(jié)算支付。合同簽訂后，原告北西居委會(huì)依約履行了全部合同義務(wù)，被告富潤(rùn)公司因資金問(wèn)題遲遲不能按時(shí)交付原告北西居委會(huì)商貿(mào)樓，致使商貿(mào)樓從2012年至2016年長(zhǎng)達(dá)4年的時(shí)間處于爛尾狀態(tài)，2016年5月左右經(jīng)原被告協(xié)商，被告富潤(rùn)公司將未完工的爛尾商貿(mào)樓交付原告北西居委會(huì)，后由原告將爛尾商住樓交付尚客優(yōu)連鎖酒店進(jìn)行裝修，進(jìn)行了消防工程施工驗(yàn)收、電梯安裝、室內(nèi)裝修、室外裝飾等善后工程。截止到訴訟前，原被告雙方就占地費(fèi)用及相關(guān)結(jié)算工作未能達(dá)成協(xié)議。經(jīng)原告北西居委會(huì)財(cái)務(wù)人員核算，被告共欠原告占地費(fèi)用、裝修裝飾及硬化路面等費(fèi)用等共計(jì)2373076元。
綜上所述，原告北西居委會(huì)為維護(hù)自己的合法權(quán)益，特依法向貴院提起民事訴訟，望貴院查明事實(shí)后依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。
被告（反訴原告）富潤(rùn)公司辯稱(chēng)，原告北西居委會(huì)的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求依法駁回。1.原告北西居委會(huì)多計(jì)算舊村改造的占地畝數(shù)以及占地費(fèi)用，不計(jì)算或少計(jì)算富潤(rùn)公司已經(jīng)實(shí)際支付的占地費(fèi)用和其他費(fèi)用。原告北西居委會(huì)以此計(jì)算的占地費(fèi)用是錯(cuò)誤的，舊村改造項(xiàng)目所占土地不應(yīng)當(dāng)包含敬老院項(xiàng)目占地，以及礦市南街占地，涉及到項(xiàng)目東南、西南、西側(cè)項(xiàng)目土地，這些土地至今仍被原告北西居委會(huì)占用，沒(méi)有用于舊村改造項(xiàng)目。因此舊城改造的占地遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于北西居委會(huì)主張的50.6畝，土地占地費(fèi)也少于原告北西居委會(huì)計(jì)算的數(shù)額。2.綜合樓早在2009年就已經(jīng)主體竣工，并通過(guò)綜合驗(yàn)收合格，原告北西居委會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方協(xié)議的約定，在綜合樓主體封頂時(shí)，支付購(gòu)買(mǎi)款項(xiàng)的70%，剩余30%在商貿(mào)綜合樓建成后和被告富潤(rùn)公司結(jié)清差價(jià)。目前，原告北西居委會(huì)沒(méi)有按照合同約定結(jié)算差價(jià)，已經(jīng)嚴(yán)重違約。商貿(mào)綜合樓并沒(méi)有爛尾及拖延工期的違約行為，原告北西居委會(huì)主張被告富潤(rùn)公司違約不屬實(shí)。3.綜合樓已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，各項(xiàng)分項(xiàng)工程包括基礎(chǔ)、主體、室內(nèi)外裝飾工程、排水、燃?xì)狻⑾拦こ?、建筑電氣安裝工程等室外工程所有的分項(xiàng)工程已全部完工。因此，原告北西居委會(huì)主張的裝修費(fèi)用由被告富潤(rùn)公司承擔(dān)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。關(guān)于裝修費(fèi)用，原告北西居委會(huì)對(duì)其主張并沒(méi)有提交相關(guān)證據(jù)證實(shí)已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，因此不能證明其真實(shí)存在。退一步講，工程已經(jīng)驗(yàn)收合格，現(xiàn)在商貿(mào)樓已經(jīng)由尚客優(yōu)連鎖酒店承租，經(jīng)營(yíng)酒店使用，即便發(fā)生裝修費(fèi)用，也是該酒店根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)環(huán)境和特點(diǎn)進(jìn)行的二次裝修，實(shí)際的費(fèi)用都是由該酒店承擔(dān)并支付，與原告北西居委會(huì)無(wú)關(guān)，原告北西居委會(huì)要求被告富潤(rùn)公司承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用沒(méi)有依據(jù)。
被告（反訴原告）富潤(rùn)公司反訴稱(chēng)：一、依法判令反訴被告北西居委會(huì)支付反訴原告富潤(rùn)公司各種款項(xiàng)共計(jì)1669936元及利息（自2010年3月24日起至實(shí)際支付之日止，以年息24%計(jì)算）；二、依法判令反訴被告北西居委會(huì)將商貿(mào)綜合樓北側(cè)院落交換反訴原告富潤(rùn)公司；三、依法判令反訴被告北西居委會(huì)賠償因訴訟保全給反訴原告富潤(rùn)公司造成的損失（以年息24%計(jì)算）；四、判令反訴被告北西居委會(huì)承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用及律師代理費(fèi)。事實(shí)與理由：根據(jù)井陘礦區(qū)規(guī)劃，反訴被告以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北西居委會(huì)”東邊溝土地需進(jìn)行敬老院建設(shè)及舊城改造。其中，敬老院占地25畝為政府建設(shè)項(xiàng)目由政府與反訴原告以下簡(jiǎn)稱(chēng)“富潤(rùn)公司”以委托代建方式進(jìn)行建設(shè)，即富潤(rùn)公司墊資建設(shè)敬老院項(xiàng)目，政府負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)村民土地征用及房屋拆遷并承擔(dān)全部費(fèi)用，辦理各項(xiàng)工程批文及各種手續(xù);涉及北西居委會(huì)約30畝土地進(jìn)行舊城改造，富潤(rùn)公司承擔(dān)該部分土地的占地費(fèi)用，北西居委會(huì)負(fù)責(zé)提供土地并完成青苗及地上附著物補(bǔ)償工作，限期完成地上建筑物、居民墳?zāi)沟牟疬w、遷移工作。為此，富潤(rùn)公司分別與政府簽訂了代建《協(xié)議》，與北西居委會(huì)在2008年4月24日簽訂了《占地補(bǔ)償協(xié)議》。之后為進(jìn)一步明確權(quán)利義務(wù)，富潤(rùn)公司與北西居委會(huì)就舊城改造事宜又陸續(xù)簽訂了《占地補(bǔ)償協(xié)議》及《占地補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》。基于上述事實(shí)，北西居委會(huì)主張舊城改造土地為50.6畝顯然與事實(shí)不符，其主張的50.6畝土地涵蓋了本就不是舊城改造土地范圍的敬老院用地及礦市南街中心線以西原有市政道路占地面積約為2074m，合3.11畝，以及項(xiàng)目東南、西南、西側(cè)部分土地。敬老院項(xiàng)目用地法律關(guān)系依法應(yīng)為政府與北西居委會(huì)之間的征用補(bǔ)償關(guān)系，與富潤(rùn)公司無(wú)關(guān)。礦市南街中心線以西原有道路是已經(jīng)修建完畢的市政道路，道路占地為國(guó)有用地，不屬于北西居委會(huì)用地。另外，舊城改造項(xiàng)目西南、東南、西側(cè)部分土地至今仍為北西居委會(huì)用地，并未用于舊城改造。因此，雙方用于舊城改造的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于50.6畝，以此計(jì)算的土地占地費(fèi)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于北西居委會(huì)計(jì)算的數(shù)額。
依據(jù)2008年9月1日《占地補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》約定，北西居委會(huì)以每平方米1800元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)富潤(rùn)公司建設(shè)的商貿(mào)綜合樓北西居委會(huì)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)了該商業(yè)樓1-4層，建筑面積共計(jì)2389.12平方米,在商貿(mào)綜合樓主體封頂時(shí)由北西居委會(huì)支付70%，其余30%購(gòu)房款在商貿(mào)綜合樓竣工建成后雙方結(jié)清差價(jià)款。若北西居委會(huì)屆時(shí)未能結(jié)清差價(jià)的，富潤(rùn)公司對(duì)該商貿(mào)綜合樓具有處置權(quán)。商貿(mào)綜合樓早在2009年主體結(jié)構(gòu)封頂，2010年通過(guò)竣工驗(yàn)收，并無(wú)爛尾及拖延工期之違約行為。相反的是，北西居委會(huì)并未依約付款，至今只支付了90萬(wàn)元購(gòu)房款，仍有340多萬(wàn)元購(gòu)房款沒(méi)有依約結(jié)清。該商貿(mào)綜合樓已經(jīng)驗(yàn)收合格，符合法定的交房使用條件，若北西居委會(huì)對(duì)其裝修改造的，應(yīng)自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，與富潤(rùn)公司無(wú)關(guān)。為確保工程不受影響，雙方在2008年9月1日《占地補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》約定，北西居委會(huì)在土地征用及建設(shè)施工過(guò)程中，保證不發(fā)生人為的干擾和阻礙行為，不由此造成的工期延誤和經(jīng)濟(jì)損失由北西居委會(huì)承擔(dān)。事實(shí)上，舊城改造建設(shè)因北西居民上訪告狀受到嚴(yán)重阻礙，北西居委會(huì)并未有效解決，致使上訪戶(hù)中有一戶(hù)強(qiáng)行侵占富潤(rùn)公司已經(jīng)出售的商鋪匯景嘉園13#，實(shí)際購(gòu)房人無(wú)法占有使用。富潤(rùn)公司不得已解除與購(gòu)房人的購(gòu)房合同，退還購(gòu)房款并賠付損失，直接損失已達(dá)684520元。該商鋪至今仍被非法侵占，富潤(rùn)公司的損失仍在擴(kuò)大之中，該損失依約應(yīng)由北西居委會(huì)承擔(dān)。另外，北西居委會(huì)應(yīng)將商貿(mào)綜合樓北側(cè)院落交還富潤(rùn)公司，還應(yīng)退還政府對(duì)存煤廠地上建筑物給予的7萬(wàn)元補(bǔ)償款。依據(jù)2012年12月19日《協(xié)議》第5條之約定，若北西居委會(huì)不購(gòu)買(mǎi)商貿(mào)綜合樓剩余兩層5-6層,富潤(rùn)公司有權(quán)保留商貿(mào)綜合樓北側(cè)院落所有權(quán)?，F(xiàn)北西居委會(huì)并未購(gòu)買(mǎi)商貿(mào)綜合樓5、6層，應(yīng)將其占有使用但未交還的院落交還富潤(rùn)公司:富潤(rùn)公司依據(jù)2008年4月24日《占地補(bǔ)償協(xié)議》約定取得了存煤廠一切設(shè)施含鴿舍的處置權(quán)，當(dāng)?shù)卣?012年就存煤廠地上建筑物給予的7萬(wàn)元補(bǔ)償該補(bǔ)償款由北西居委會(huì)收取依約屬于富潤(rùn)公司所有，富潤(rùn)公司多次要求北西居委會(huì)退還該補(bǔ)償款，北西居委會(huì)雖同意退還但至今并未實(shí)際退還。
綜上，依據(jù)雙方約定的方式計(jì)算，即使不計(jì)算富潤(rùn)公司遭受的損失，富潤(rùn)公司也早已支付完畢占地費(fèi)等所有費(fèi)用且實(shí)際已經(jīng)超付。若計(jì)算富潤(rùn)公司的各項(xiàng)損失，北西居委會(huì)應(yīng)返還富潤(rùn)公司超付的占地費(fèi)及各項(xiàng)損失共計(jì)1669936元。顯然，北西居委會(huì)提起的訴訟沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，其凍結(jié)富潤(rùn)公司260萬(wàn)元銀行資金是錯(cuò)誤的保全措施，應(yīng)當(dāng)賠償給富潤(rùn)公司造成的損失。為了維護(hù)反訴原告的合法權(quán)益，富潤(rùn)公司特依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定向貴院提起反訴，請(qǐng)判如所請(qǐng)。
原告（反訴被告）北西居委會(huì)辯稱(chēng)，商住樓在尚客優(yōu)酒店入住前就是爛尾狀態(tài)，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司沒(méi)有依照合同約定將工程完工，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司所述2009年完成竣工驗(yàn)收與事實(shí)不符。2012.12.19，原被告雙方就該工程達(dá)成過(guò)協(xié)議，協(xié)議第4條明確約定乙方在2013年9月30日前將綜合樓施工完畢達(dá)到交付使用條件。被告（反訴原告）富潤(rùn)公司的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告沒(méi)有國(guó)家機(jī)關(guān)的驗(yàn)收專(zhuān)用章也缺少施工審查圖，2009年沒(méi)有達(dá)到交付使用條件，產(chǎn)生消防裝飾、電梯安裝、室內(nèi)裝修、室外地面修整費(fèi)用。該費(fèi)用應(yīng)扣減，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司沒(méi)有達(dá)到交付使用條件，所有的驗(yàn)收、電梯費(fèi)用都是后租住的商戶(hù)完成的，減少了后期的租金，這個(gè)費(fèi)用不是被告（反訴原告）富潤(rùn)公司出的，是承租方完成的。關(guān)于畝數(shù)，以法院依法委托的石家莊仁德昌信息技術(shù)有限公司于2018年11月14日出具的土地面積勘測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)為準(zhǔn)，被告占用原告土地共3塊，養(yǎng)老院24.72畝、匯景家園36.07畝、匯景家園外側(cè)零散的3.89畝，這三項(xiàng)合計(jì)64.68畝。根據(jù)約定，每畝12.5萬(wàn)元，被告應(yīng)付808.5萬(wàn)元。
根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2008年4月24日，原告（反訴被告）北西居委會(huì)作為甲方，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司作為乙方，雙方共同簽訂了一份《占地補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議主要內(nèi)容為：按照礦區(qū)規(guī)劃要求，甲、乙雙方協(xié)商占用甲方東邊溝土地，進(jìn)行敬老院建設(shè)及舊城改造，涉及占用甲方出租給劉勝?lài)?guó)場(chǎng)地4.96畝搬遷事宜，現(xiàn)就搬遷補(bǔ)償達(dá)成如下協(xié)議:一、對(duì)存煤廠搬遷給予一次性補(bǔ)償19萬(wàn)元壹拾玖萬(wàn)元，包括修路、墊土方、墊煤矸石、場(chǎng)面水泥硬化，辦公用房及水、電、暖等一切設(shè)施含鴿舍的投入。二、搬遷時(shí)限，2008年4月底前搬遷完畢，2008年5月1日雙方進(jìn)行交接，辦公用房及水、電、暖設(shè)施要保持原狀，不得損壞。三、雙方簽定搬遷補(bǔ)償協(xié)議后，乙方向甲方支付7萬(wàn)元柒萬(wàn)元用于實(shí)施搬遷，搬遷完畢雙方進(jìn)行交接后，乙方隨即將剩余補(bǔ)償款項(xiàng)一次性付清，乙方對(duì)存煤廠的一切設(shè)施擁有處置權(quán)，甲方不得干涉。四、占地補(bǔ)償4.96畝納入?yún)^(qū)規(guī)劃的敬老院建設(shè)和舊城改造建設(shè)占地范圍。甲方應(yīng)保證在2008年5月1日前與乙方簽訂按區(qū)規(guī)劃的舊城改造項(xiàng)目約30畝占地協(xié)議。五、違約責(zé)任，甲乙雙方如不能按要求履行協(xié)議條款，違約方要承擔(dān)補(bǔ)償款雙倍的罰款。六、此協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。雙方簽字付給搬遷費(fèi)7萬(wàn)元之后生效。
2008年4月26日，原告（反訴被告）北西居委會(huì)作為甲方，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司作為乙方，雙方共同簽訂了一份《占地補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議主要內(nèi)容為：按照礦區(qū)規(guī)劃要求，經(jīng)雙方協(xié)商乙方征用甲方土地建設(shè)住宅樓，現(xiàn)就有關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：一、乙方征用甲方土地約30畝，最后以實(shí)際丈量數(shù)為準(zhǔn)。二、土地征用費(fèi)用每畝12萬(wàn)元，青苗及地上附著物補(bǔ)償及居民墳基搬遷按礦區(qū)相關(guān)政策辦理費(fèi)用由乙方承擔(dān)，工作由甲方落實(shí)。三、甲方在礦市的經(jīng)營(yíng)門(mén)市，按規(guī)劃由區(qū)有關(guān)部門(mén)按照石家莊市委、市政府“八個(gè)一”、三年大變樣的政策拆除。道路改造拓寬后，如甲方需要保留門(mén)面用房，乙方應(yīng)給予照顧優(yōu)惠。四、雙方簽定協(xié)議后，乙方在3天內(nèi)預(yù)付甲方占地補(bǔ)償款65萬(wàn)元，用于占地安置工作。五、甲方要在2008年5月20日左右完成對(duì)居民的青苗和地上附著物以及遷墳的補(bǔ)償搬遷工作。如果甲方在6月20日前未能將土地交付乙方使用，3日內(nèi)退還乙方預(yù)付款項(xiàng)。六、本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)雙方平等協(xié)商可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。七、協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)貳份。
2008年9月1日，原告（反訴被告）北西居委會(huì)作為甲方，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司作為乙方，雙方共同簽訂了一份《占地補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定按照礦區(qū)規(guī)劃要求經(jīng)甲乙雙方協(xié)商議定，乙方征用甲方土地建設(shè)住宅，因此，雙方于2008年4月26日就有關(guān)事項(xiàng)簽訂并達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議第二條將土地征用費(fèi)用約定每畝按12.5萬(wàn)元計(jì)算。協(xié)議其他條款分別對(duì)雙方在合作過(guò)程中遇到的具體問(wèn)題進(jìn)行了補(bǔ)充說(shuō)明，并明確了雙方責(zé)任義務(wù)。
雙方合作過(guò)程中，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司于2008年4月29日、9月3日、2009年9月25日、9月29日、2013年1月25日分五次向原告（反訴被告）北西居委會(huì)支付占地補(bǔ)償款共計(jì)1805000元；2008年6月6日，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司給付原告（反訴被告）北西居委會(huì)儲(chǔ)煤場(chǎng)搬遷一次性補(bǔ)償190000元；2008年9月3日，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司給付原告（反訴被告）北西居委會(huì)地上附著物補(bǔ)償（青苗樹(shù)木）200000元；2009年9月24日、12月14日原告（反訴被告）北西居委會(huì)分兩次給付被告（反訴原告）富潤(rùn)公司綜合樓款項(xiàng)共計(jì)900000元。
2009年2月24日，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司取得建字第2009001號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)單位為石家莊市富潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)匯景嘉園，建設(shè)位置礦市南街西側(cè)；2009年4月16日，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司取得編號(hào)為13011882009100103的建筑工程施工許可證，載明建設(shè)單位為石家莊市富潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，工程名稱(chēng)匯景嘉園住宅樓，建設(shè)地址為礦市南街西側(cè)。截至本案法庭辯論終結(jié)前，原被告雙方就案涉土地未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他相關(guān)土地使用的審批手續(xù)，未按招、拍、掛程序取得土地使用權(quán)。
被告（反訴原告）富潤(rùn)公司在本案訴爭(zhēng)的土地上已施工修建完成住宅樓匯景嘉園小區(qū)、臨街商鋪以及商貿(mào)綜合樓一棟，住宅樓匯景嘉園小區(qū)的房屋及臨街商鋪已向社會(huì)不特定的人群出售且購(gòu)房者已經(jīng)實(shí)際入住。
2018年8月15日，原告北西居委會(huì)向本院提起訴訟，要求被告富潤(rùn)公司支付原告占地費(fèi)用、裝修裝飾及硬化路面等費(fèi)用并承擔(dān)訴訟費(fèi)相關(guān)費(fèi)用。案件受理后，原告北西居委會(huì)于2018年8月21日向本院申請(qǐng)?jiān)V訟保全，本院作出（2018）冀0107民初550號(hào)訴訟財(cái)產(chǎn)保全民事裁定書(shū)，對(duì)被告富潤(rùn)公司相應(yīng)財(cái)產(chǎn)采取了保全措施，原告北西居委會(huì)為此預(yù)交財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元。2018年9月5日，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司向本院提起反訴，向原告（反訴被告）北西居委會(huì)主張權(quán)利。
2018年10月16日，原告（反訴被告）北西居委會(huì)向本院提出申請(qǐng)，請(qǐng)求對(duì)富潤(rùn)公司占用北西居員會(huì)土地進(jìn)行建設(shè)商品住宅、商貿(mào)樓、敬老院的實(shí)際占用土地面積分別進(jìn)行測(cè)量，本院依法委托石家莊仁德昌信息技術(shù)有限公司對(duì)案涉土地進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。2018年11月14日，石家莊仁德昌信息技術(shù)有限公司出具土地面積勘測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)，經(jīng)測(cè)：養(yǎng)老院占地24.72畝、匯景嘉園占地36.07畝、匯景嘉園外側(cè)四處地塊面積共計(jì)3.89畝。原告（反訴被告）北西居委會(huì)為此花費(fèi)評(píng)估費(fèi)用20900元。
以上事實(shí)，有原、被告雙方提交的《占地補(bǔ)償協(xié)議》、《占地補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》、《協(xié)議》、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、河北省收款收據(jù)、土地面積勘測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)、河北省增值稅普通發(fā)票、會(huì)議紀(jì)要、橫澗鄉(xiāng)人民政府出具的證明、石家莊市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的證明以及本院的庭前質(zhì)證筆錄、開(kāi)庭筆錄等在案為憑，可以采信。

本院認(rèn)為，根據(jù)被告（反訴原告）富潤(rùn)公司與石家莊市井陘礦區(qū)敬老院籌建處簽訂的協(xié)議及井陘礦區(qū)城市建設(shè)指揮部工作會(huì)議會(huì)議紀(jì)要載明，敬老院綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地及補(bǔ)償工作由橫澗鄉(xiāng)負(fù)責(zé)，敬老院項(xiàng)目及文興路、公園占地屬公益性項(xiàng)目，占地費(fèi)用按區(qū)公益性占地政策執(zhí)行，費(fèi)用由區(qū)政府承擔(dān)，征用土地手續(xù)由政府指派相關(guān)部門(mén)辦理，以上可認(rèn)定關(guān)于敬老院綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地補(bǔ)償事宜，不屬于平等主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。此外，與本案被告（反訴原告）富潤(rùn)公司簽訂敬老院綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)協(xié)議的主體是石家莊市井陘礦區(qū)敬老院籌建處，根據(jù)合同相對(duì)性原理，原告（反訴被告）北西居委會(huì)也不應(yīng)作為適格主體就敬老院項(xiàng)目的占地補(bǔ)償事宜向本院提起訴訟，故對(duì)于涉及敬老院項(xiàng)目的占地事宜，在本案中不作處理。對(duì)于被告（反訴原告）富潤(rùn)公司主張要求原告北西居委會(huì)向其支付占地費(fèi)之外的其他損失及利息的反訴請(qǐng)求，因與本案審理的合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛不屬于同一法律關(guān)系，對(duì)此在本案中不作處理。
綜上所述，本案需要處理的是涉及被告（反訴原告）富潤(rùn)公司占用原告（反訴被告）北西居委會(huì)土地進(jìn)行匯景嘉園項(xiàng)目及商貿(mào)綜合樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的部分。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條第一款“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”之規(guī)定，除法定用途外，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)均應(yīng)申請(qǐng)使用國(guó)有土地。而本案所涉及的富潤(rùn)公司占用北西居委會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地性質(zhì)為集體性質(zhì)，雙方在沒(méi)有辦理土地出讓手續(xù)的情形下即簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，且在法庭辯論終結(jié)前雙方也未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他相關(guān)土地使用的審批手續(xù)，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定涉及占地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的協(xié)議無(wú)效。
本院認(rèn)為，涉案項(xiàng)目建設(shè)的土地至今仍為集體性質(zhì)，原、被告雙方均有義務(wù)來(lái)配合辦理相關(guān)手續(xù)后才能開(kāi)始施工，雙方均明知不具備法律許可的施工條件，被告（反訴原告）富潤(rùn)公司違規(guī)建設(shè)施工，在建設(shè)過(guò)程中原告（反訴被告）北西居委會(huì)也未予以制止，雙方對(duì)違規(guī)房屋的形成均存在過(guò)錯(cuò)，同時(shí)雙方對(duì)無(wú)證房屋的出售持積極或放任的態(tài)度。另，本案涉案項(xiàng)目為“三年大變樣”政策實(shí)施過(guò)程中的舊城改造項(xiàng)目，是當(dāng)?shù)厝嗣裾凑战?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)的需要來(lái)推動(dòng)和實(shí)施的，因此引發(fā)的糾紛不屬于民法所調(diào)整的平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系。并且，在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行的合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，我國(guó)目前尚無(wú)明確的法律規(guī)定，由此產(chǎn)生的爭(zhēng)議是否可以通過(guò)民事訴訟程序處理，也缺少明確的立法依據(jù)，人民法院受理此類(lèi)民事訴訟于法無(wú)據(jù)。
涉案建設(shè)項(xiàng)目未辦理相關(guān)土地使用審批手續(xù)就進(jìn)行施工，明顯違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)合同無(wú)效后的處理必然涉及對(duì)已經(jīng)建成并出售、入住的房屋的處理，實(shí)質(zhì)上為合同履行不能后的利益分配，參照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十九條“在下列情形下，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)；（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃”之規(guī)定，故本院對(duì)原告（反訴被告）井陘礦區(qū)橫澗街道辦事處北西居民委員會(huì)的起訴以及被告（反訴原告）石家莊市富潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的反訴均予以駁回。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條第四項(xiàng)、第一百五十四條第一款第三項(xiàng)之規(guī)定，裁定如下：

一、駁回原告（反訴被告）井陘礦區(qū)橫澗街道辦事處北西居民委員會(huì)的起訴；
二、駁回被告（反訴原告）石家莊市富潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的反訴；
三、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，評(píng)估費(fèi)20900元，由原告（反訴被告）井陘礦區(qū)橫澗街道辦事處北西居民委員會(huì)負(fù)擔(dān)。
如不服本裁定，可以在裁定書(shū)送達(dá)之日起十日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 杜志軍
審判員 梅彥清
人民陪審員 杜國(guó)紅

書(shū)記員： 賈曉玫