原告：云某某居某物業(yè)有限公司。住所地：湖北省云某某城關(guān)鎮(zhèn)安平路**號。
法定代表人：賀志斌，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：汪錦芬，女，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：饒立民，湖北夢云律師事務(wù)所律師。
被告：方某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市青山區(qū)，
委托訴訟代理人：尹幼明（系被告方某某公公），住湖北省云某某。

原告云某某居某物業(yè)有限公司（以下簡稱居某物業(yè)公司）與被告方某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年8月27日立案后，依法適用簡易程序，于2018年10月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告居某物業(yè)公司的委托訴訟代理人汪錦芬、饒立民，被告方某某的委托訴訟代理人尹幼明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告居某物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1、請求判令被告方某某支付物業(yè)管理費(fèi)825元（自2017年1月1日計(jì)算至2018年6月30日止）；2、由被告方某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。訴訟過程中，原告居某物業(yè)公司將第1項(xiàng)訴訟請求中物業(yè)管理費(fèi)增加為978.3元（自2017年1月1日計(jì)算至2018年9月30日止）。事實(shí)和理由：2009年7月10日，被告方某某購買位于湖北省××縣城××鎮(zhèn)人才公寓××單元××室××商品房××套，房屋面積為157平方米。根據(jù)原、被告雙方之間的約定，由原告居某物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)在2017年12月前為0.25元／㎡，衛(wèi)生費(fèi)為4元／月；2018年1月起物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整為0.3元／㎡，衛(wèi)生費(fèi)保持不變。起初，被告方某某尚能按期支付物業(yè)管理費(fèi)。自2017年1月起，被告方某某未支付物業(yè)管理費(fèi)。后原告居某物業(yè)公司經(jīng)多次催要，并于2018年6月25日向被告方某某發(fā)出催款律師函，被告方某某仍拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。為維護(hù)其合法權(quán)益，原告居某物業(yè)公司遂向本院提起訴訟。
被告方某某辯稱，1、自購房之日至2016年底，被告方某某一直按規(guī)定向原告居某物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)，從未拖延。2、因居住房屋自2015年起開始漏雨，被告方某某曾多次找原告居某物業(yè)公司要求維修，但原告居某物業(yè)公司一直未負(fù)責(zé)維修，導(dǎo)致房屋漏雨問題越來越嚴(yán)重，故被告方某某未支付2017年之后的物業(yè)管理費(fèi)。3、被告方某某曾自行花費(fèi)900元進(jìn)行過維修，曾要求將該維修費(fèi)抵償物業(yè)管理費(fèi)，但原告居某物業(yè)公司不同意。如果解決好房屋漏雨問題，被告方某某愿意支付物業(yè)管理費(fèi)。
原告居某物業(yè)公司圍繞訴訟請求向本院提交了如下證據(jù)：證據(jù)一、原告的營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明書及身份證復(fù)印件，證明原告居某物業(yè)公司的訴訟主體身份；證據(jù)二、被告與湖北博海置業(yè)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，證明被告方某某系人才公寓A棟2單元702室的業(yè)主；證據(jù)三、云某某物價(jià)局出具的《關(guān)于居某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》，證明原告收取物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已依法向物價(jià)部門進(jìn)行了備案；證據(jù)四、《致全體業(yè)主的一封信》，證明原告已就物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整情況進(jìn)行了公示；證據(jù)五、2015年度物業(yè)管理費(fèi)收款收據(jù)，證明原、被告之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；證據(jù)六、催款通知單及律師函，證明原告曾多次向被告催收物業(yè)管理費(fèi)；證據(jù)七、《有關(guān)人才小區(qū)業(yè)主方某某欠費(fèi)情況說明》，證明被告方某某欠繳物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額；證據(jù)八、《關(guān)于急需修復(fù)人才公寓A、B、C、D棟滲水問題的申請報(bào)告》，證明原告居某物業(yè)公司已就人才公寓房屋漏雨問題向相關(guān)部門進(jìn)行反映，要求動用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，但一直未得到解決。被告方某某對原告居某物業(yè)公司提交的上述證據(jù)均無異議，本院依法予以確認(rèn)并在卷佐證。
被告方某某未向本院提交證據(jù)。庭審中，原告居某物業(yè)公司對被告方某某居住房屋存在漏雨的事實(shí)予以認(rèn)可，本院依法予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2009年7月10日，被告方某某與湖北博海置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發(fā)的人才公寓A棟2單元702室商品房一套，建筑面積為157平方米。2010年5月，原告居某物業(yè)公司開始進(jìn)駐該人才公寓小區(qū)并提供物業(yè)管理服務(wù)。被告方某某自此按物業(yè)費(fèi)0.25元／㎡、衛(wèi)生費(fèi)4元／月的標(biāo)準(zhǔn)向原告居某物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)。2017年12月，原告居某物業(yè)公司將其中的物業(yè)費(fèi)自2018年1月起調(diào)整為0.3元／㎡，該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依法向云某某物價(jià)局進(jìn)行了備案登記并向小區(qū)業(yè)主進(jìn)行了公示。
因居住房屋自2015年起開始漏雨，被告方某某多次向原告居某物業(yè)公司反映要求維修未果，被告方某某自2017年1月1日起未向原告居某物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)。2017年4月5日，因人才公寓小區(qū)未成立業(yè)主委員會，原告居某物業(yè)公司組織涉及房屋漏雨的18家業(yè)主向縣房管局提交《關(guān)于急需修復(fù)人才公寓A、B、C、D棟滲水問題的申請報(bào)告》，申請動用40000元住宅專項(xiàng)維修資金予以修復(fù)未果。后原告居某物業(yè)公司多次向被告方某某催收自2017年1月1日起的物業(yè)管理費(fèi)，被告方某某一直未予支付。

本院認(rèn)為，原告居某物業(yè)公司為被告方某某居住的人才公寓小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，被告方某某作為小區(qū)業(yè)主按規(guī)定向原告居某物業(yè)公司支付前期物業(yè)管理費(fèi)，雙方雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但實(shí)際上已形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，合法有效，依法應(yīng)受法律保護(hù)。原告居某物業(yè)公司已提供物業(yè)管理服務(wù)，被告方某某未按規(guī)定支付自2017年1月1日之后物業(yè)管理費(fèi)的行為顯屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告居某物業(yè)公司要求被告方某某支付自2017年1月1日至2018年9月30日物業(yè)管理費(fèi)978.3元（其中2017年1月至2017年12月：物業(yè)費(fèi)0.25元／㎡×157㎡×12個(gè)月＝471元，衛(wèi)生費(fèi)4元／月×12個(gè)月＝48元，2018年1月至2018年9月：物業(yè)費(fèi)0.3元／㎡×157㎡×9個(gè)月＝423.9元，衛(wèi)生費(fèi)4元／月×9個(gè)月＝36元）的訴訟請求，本院予以支持。房屋漏雨屬房屋質(zhì)量問題，根據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，涉及房屋漏雨的維修義務(wù)并非由原告居某物業(yè)公司承擔(dān)，且雙方并未約定由原告居某物業(yè)公司負(fù)責(zé)房屋漏雨維修，故對于被告方某某以原告居某物業(yè)公司未履行房屋漏雨維修義務(wù)為由拒不支付2017年1月1日之后的物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由，本院不予采納。對于房屋漏雨問題，被告方某某可依法通過其他途徑另行主張權(quán)利。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零九條，《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》第六十二條、第六十三條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

被告方某某于本判決生效后七日內(nèi)支付原告云某某居某物業(yè)有限公司自2017年1月1日至2018年9月30日止的物業(yè)管理費(fèi)978.3元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由被告方某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

審判員 吳艷軍

書記員： 李琴