于某
浦云峰（黑龍江洪峰律師事務所）
慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司
姜靜春（黑龍江遠放律師事務所）
程治水
苗春雷（黑龍江譽嚴律師事務所）
于小淞（黑龍江譽嚴律師事務所）
李淑云

原告于某。
委托代理人浦云峰，黑龍江洪峰律師事務所律師。
被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人姚占國，職務總經(jīng)理。
被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司。
法定代表人尹子全，職務經(jīng)理。
委托代理人姜靜春，黑龍江遠放律師事務所律師。
第三人程治水。
委托代理人苗春雷，黑龍江譽嚴律師事務所律師。
委托代理人于小淞，黑龍江譽嚴律師事務所律師。
第三人李淑云。
委托代理人苗春雷，黑龍江譽嚴律師事務所律師。
委托代理人于小淞，黑龍江譽嚴律師事務所律師。
原告于某訴被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司、第三人程治水、李淑云確認合同無效糾紛一案，本院于2015年7月9日受理后，依法組成合議庭，于2015年12月23日、2016年3月2日公開開庭進行了審理，原告于某及委托代理人浦云峰、被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托代理人姜靜春，第三人程治水及委托代理人苗春雷、于小淞、第三人呂淑云及委托代理人苗春雷、于小淞到庭參加訴訟，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟，按缺席，本案現(xiàn)已審理終結。
原告于某訴稱，2013年6月13日原告通過第三人李淑云、程治水介紹，與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下屬的肇東分公司簽訂了《學府新城購買協(xié)議書》，約定被告將位于肇東市三道街南學府新城家屬樓底層一樓19號-20號之間的商服（面積162平方米，共計二層，每層81平方米）以1,296,000.00元的總價出售給原告，由于被告欠付第三人李淑云、程治水的工程款，經(jīng)過第三人李淑云、程治水與被告及原告協(xié)商，原告應付的購房款由被告欠付第三人李淑云、程治水的工程款抵頂，并由被告給原告開具1,296,000.00元的收款收據(jù)，原告應付的款項直接付給第三人。
原告與被告簽訂《學府新城購買協(xié)議書》，并且被告給原告開具1,296,000.00元收款收據(jù)之后，原告于2013年6月17日向第三人支付房款234,000.00元，并給第三人出具了一張90萬元的欠據(jù)，第三人承諾少收原告房款162,000.00元。
2015年8月被告通知原告去物業(yè)交21,000.00元進戶費拿鑰匙，原告向被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合作開發(fā)單位肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納了21,000.00元的進戶費。
原告取得鑰匙后，在裝修換門時發(fā)現(xiàn)被告出賣給原告的商服樓無水、無電、無下水道、無消防設施，原告立即找到被告，被告的工作人員才告知原告，原告購買的樓房是利用門洞搭建的，后經(jīng)原告到肇東市規(guī)劃局、房產(chǎn)局、建設局了解情況，確認被告在開發(fā)建設過程中，未按建設工程規(guī)劃許可證及備案的建筑施工圖施工，而是擅自將19#和20#中間的人行通道、防火通道堵死，改建成一個商服樓，且該商服樓不具備上下水、供電、消防設施，是典型的違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的違章建筑，且該樓房無法辦理產(chǎn)權證照。
原告認為，被告出售給原告的商服，屬于違章建筑，根本不在規(guī)劃局備案的建筑施工圖之內，自然不在商品房預售許可證許可出售的商品房的范圍內，等于該商服沒有商品房預售許可證。
同時被告未經(jīng)規(guī)劃部門批準，擅自變更施工圖紙，堵塞小區(qū)居民必要的人行通道和防火通道，嚴重影響小區(qū)居民的通行權，損害了社會公共利益。
另外，由于該商服根本無法辦理產(chǎn)權證和土地證，導致合同目的無法實現(xiàn)。
因此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第四項 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?之規(guī)定，原告與被告簽訂的《學府新城購買協(xié)議書》應屬于無效合同。
現(xiàn)原告依法起訴，請求人民法院依法確認原告與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學府新城購買協(xié)議書》無效；被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告支付的購房款和進戶費共計人民幣255,000.00元。
并從自2013年6月13日起按照中國人民銀行同期貸款利率標準給付利息。
訴訟費用由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未答辯。
被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，原告要求法院確認學府新城購買協(xié)議書無效的訴訟請求不能成立。
本案并非是簡單地商品房買賣協(xié)議，而是第三人在原告開發(fā)的樓盤施工，答辯人將其開發(fā)的樓房以給付工程款的形式抵給第三人，第三人將涉案樓房出賣給本案原告。
答辯人并沒有收到原告購樓款，只抵頂拖欠第三人的工程款，并且答辯人已將涉案樓房交付給原告使用，答辯人與原告之間簽訂的商品房買賣協(xié)議不違反法律規(guī)定，并且實際履行，請法院駁回原告的訴訟。
第三人程治水辯稱:一、慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并非本案訴訟主體，本案訴爭房屋的全部權利及義務關系已由肇東市瀚城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承接，并且在原告辦理進戶時也是瀚城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為其辦理的。
二、第三人認為合同已實際履行完畢，瀚程地產(chǎn)公司具備銷售資格不符合合同無效的情形，被告已辦理了該房屋的進戶，并接收了房屋，已經(jīng)實際占有該房屋，并對該房屋進行改造。
三、原告至今仍拖欠第三人程治水90萬元欠款未償還。
在本案中第三人程治水及李淑云不具備主體資格，原告與瀚程公司之間形成了合同買賣關系，只是第三人的工程為原告墊付的購房款，所以第三人與原告之間形成了另一種法律關系。
雙方在原告入戶時對所拖欠的欠款也有另行的解決糾紛的行為，至于雙方債權、債務關系與原告同房屋開發(fā)公司之間的房屋買賣合同關系不能同一案件審理。
所以二位第三人在本案中不具有訴訟資格不能為訴訟主體。
本案中第三人是用工程款幫助本案原告抵付購房款，原、被告之間的商品房買賣合同效力與我方無關，并且原告在購買該房屋后對該房屋進行驗收、檢查，并實際占有，對房屋進行的裝飾改造，說明原、被告之間的商品房買賣合同已經(jīng)實際履行完畢，也說明原告對購房協(xié)議中約定變更部分內容予以認可，所以二者之間是真實意思表示、事實上的合同履行，該占有已經(jīng)履行完畢。
第三人李淑云辯稱:意見同第三人程治水。
本院認為，原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學府新城購買協(xié)議書》中約定商品房，是被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未經(jīng)規(guī)劃部門批準，擅自變更施工圖紙，利用19號-20號之間的門洞，以堵塞小區(qū)人行通道和防火通道的方式建設的商服，該行為不僅嚴重違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條 ?、第六十四條 ?的規(guī)定，而且未取得商品房預售許可證，同時因該商服將小區(qū)門洞堵死，必然會影響小區(qū)居民和社會公眾的通行權，還會導致小區(qū)的防火通道不能使用，損害了社會公共利益。
因此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?四項、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學府新城購買協(xié)議書》應當認定無效，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應當將原告于某實際交付的購房款234,000.00元予以返還。
在原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《學府新城購買協(xié)議書》時，由于被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠付第三人程治水、李淑云二人工程款，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意原告于某將購房款直接向第三人程治水、李淑云支付，應當認定為被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將《學府新城購買協(xié)議書》中收取房款的合同權利轉讓給第三人程治水、李淑云，《學府新城購買協(xié)議書》認定無效，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基于《學府新城購買協(xié)議書》轉讓合同權利的行為自然無效，第三人程治水、李淑云對于收取原告于某的購房款234,000.00元于法無據(jù)，應當予以返還。
雖然基于肇東市發(fā)展和改革局的批復，將本案涉案項目工程的開發(fā)主體由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司，但被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司是否承接了工程項目變更之前的被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權、債務，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司均未舉出相應證據(jù)予以證明，因此被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司僅應就收取原告于某的進戶費用21,000.00元負有返還義務。
《學府新城購買協(xié)議書》的無效，其過錯在于被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，因此對原告于某主張的購樓款234,000.00元的利息損失應由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和實際收款人即第三人程治水、李淑云共同承擔。
綜上，本院對原告于某合法的訴訟請求予以支持。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?四項、第五十八條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學府新城購買協(xié)議書》無效；
二、被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人程治水、李淑云于本判決生效后立即共同返還原告于某購房款234,000.00元及利息損失39,043.05元（利息損失以購房款234,000.00元為基數(shù)，從2013年6月17日起按中國人民銀行同期貸款利率標準計算至2016年3月12日）。
三、被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后立即返還原告于某進戶費21,000.00元。
案件受理費5,710.00元，由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人程治水、李淑云共同承擔5,385.00元，被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔325.00元。
如果未按判決書指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級人民法院。

本院認為，原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學府新城購買協(xié)議書》中約定商品房，是被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未經(jīng)規(guī)劃部門批準，擅自變更施工圖紙，利用19號-20號之間的門洞，以堵塞小區(qū)人行通道和防火通道的方式建設的商服，該行為不僅嚴重違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條 ?、第六十四條 ?的規(guī)定，而且未取得商品房預售許可證，同時因該商服將小區(qū)門洞堵死，必然會影響小區(qū)居民和社會公眾的通行權，還會導致小區(qū)的防火通道不能使用，損害了社會公共利益。
因此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?四項、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學府新城購買協(xié)議書》應當認定無效，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應當將原告于某實際交付的購房款234,000.00元予以返還。
在原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《學府新城購買協(xié)議書》時，由于被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠付第三人程治水、李淑云二人工程款，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意原告于某將購房款直接向第三人程治水、李淑云支付，應當認定為被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將《學府新城購買協(xié)議書》中收取房款的合同權利轉讓給第三人程治水、李淑云，《學府新城購買協(xié)議書》認定無效，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基于《學府新城購買協(xié)議書》轉讓合同權利的行為自然無效，第三人程治水、李淑云對于收取原告于某的購房款234,000.00元于法無據(jù)，應當予以返還。
雖然基于肇東市發(fā)展和改革局的批復，將本案涉案項目工程的開發(fā)主體由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司，但被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司是否承接了工程項目變更之前的被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權、債務，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司均未舉出相應證據(jù)予以證明，因此被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司僅應就收取原告于某的進戶費用21,000.00元負有返還義務。
《學府新城購買協(xié)議書》的無效，其過錯在于被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，因此對原告于某主張的購樓款234,000.00元的利息損失應由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和實際收款人即第三人程治水、李淑云共同承擔。
綜上，本院對原告于某合法的訴訟請求予以支持。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?四項、第五十八條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學府新城購買協(xié)議書》無效；
二、被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人程治水、李淑云于本判決生效后立即共同返還原告于某購房款234,000.00元及利息損失39,043.05元（利息損失以購房款234,000.00元為基數(shù)，從2013年6月17日起按中國人民銀行同期貸款利率標準計算至2016年3月12日）。
三、被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后立即返還原告于某進戶費21,000.00元。
案件受理費5,710.00元，由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人程治水、李淑云共同承擔5,385.00元，被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔325.00元。
如果未按判決書指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

審判長：景永慧

書記員：孫艷