原告（執(zhí)行案外人）：于某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住黑龍江省樺南縣，
委托訴訟代理人：馬迅，黑龍江省樺南縣中心法律服務(wù)所法律工作者。
被告（申請執(zhí)行人）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住佳木斯市向陽區(qū)，
委托訴訟代理人：鄒琳，黑龍江博佳律師事務(wù)所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地佳木斯市向陽區(qū)中山街遠(yuǎn)大寫字樓17層1711室。
法定代表人：韋德志，該公司董事長。
第三人（被執(zhí)行人）：張敬科，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。

原告于某某與被告彭某某、第三人佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱金科公司）、張敬科案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年8月6日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人馬迅、被告彭某某的委托訴訟代理人鄒琳到庭參加訴訟。第三人金科公司、張敬科經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
于某某向本院提出訴訟請求：1.請求確認(rèn)坐落在樺南縣××北社區(qū)××樓××單元××室，建筑面積90.22平方米房屋（產(chǎn)籍號(hào)：1-0001-684-010702）所有權(quán)為原告所有，并停止對(duì)該房屋的執(zhí)行；2.被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2015年8月20日，第三人金科公司將樺南縣秀北社區(qū)秀北小區(qū)3—6號(hào)樓熱網(wǎng)、外排水等樓房配套設(shè)施工程發(fā)包給案外人陶勝玉施工，工程結(jié)算方式為用6號(hào)樓住宅抵頂工程款，價(jià)格為每平方米2260元，陶勝玉對(duì)6號(hào)樓住宅有優(yōu)先處置權(quán)，原告也一同與陶勝玉參與施工。協(xié)議簽訂后，第三人金科公司將案涉房屋抵債給陶勝玉，而后陶勝玉又抵付給原告。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，原告和陶勝玉對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，原告依法獲得案涉房屋的所有權(quán)。因被告與第三人系民間借貸關(guān)系，雖然簽有《商品房買賣合同》，以房屋作抵押，但沒有辦理抵押登記，依法不具有優(yōu)先受償權(quán)。而且案涉房屋抵債在先，法院查封在后，原告沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因系開發(fā)商欠稅等原因所導(dǎo)致，且原告已實(shí)際占有并使用至今，原告享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，請求法院確認(rèn)案涉房屋為原告所有，判決不得執(zhí)行案涉房屋。
彭某某辯稱，1.原告訴訟主體不適格。原告提供證據(jù)證明第三人拖欠陶勝玉的工程款，與原告無關(guān)，且拖欠的工程款未經(jīng)法院審理，無法確認(rèn)原告與第三人之間是否存在拖欠工程款關(guān)系，故商品房買賣合同無效。2014年10月24日，第三人向被告借款，用以房抵債的形式簽訂了商品房買賣合同，將案涉房屋抵頂給案外人王敏，從時(shí)間上看，原告簽訂的合同在被告與第三人簽訂的合同之后，故原告不具有訴訟主體資格；2.根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記發(fā)生效力，案涉房屋在房屋管理部門仍登記在金科公司名下，屬于金科公司所有。原告未提供相關(guān)證據(jù)佐證，不能證實(shí)歸原告所有，應(yīng)駁回原告的訴請；3.原告對(duì)案涉房產(chǎn)不具有優(yōu)先權(quán)。被告與第三人是借貸關(guān)系，且經(jīng)過法院判決。而原告與第三人是拖欠工程款，以房抵債，屬于經(jīng)營性欠款，且未經(jīng)過法院審理。從簽訂合同時(shí)間看，被告在先，原告在后。法院已經(jīng)執(zhí)行并查封了案涉房屋，而原告以房抵債未作抵押登記。假設(shè)原告優(yōu)先權(quán)成立，也超過法律保護(hù)期限，因此，原告不享有優(yōu)先權(quán)。
金科公司、張敬科未作答辯。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的原告舉示的于某某身份證、戶口登記薄、本院（2018）黑0803執(zhí)異43號(hào)執(zhí)行裁定書（復(fù)印件）、黑龍江省宏瑞建筑工程有限責(zé)任公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）、組織代碼機(jī)構(gòu)證（復(fù)印件）、稅務(wù)登記證（復(fù)印件）、建設(shè)單位法定代表人授權(quán)書（復(fù)印件）、法人何儉波居民身份證（復(fù)印件）、陶勝玉身份證（復(fù)印件），本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1.原告舉示證據(jù)三、第三人金科公司、張敬科與案外人陶勝玉于2015年8月20日簽訂的工程承包協(xié)議（復(fù)印件）、陶勝玉與于某某于2015年8月25日簽訂的工程承包合同（復(fù)印件）、陶勝玉與金科公司于2015年8月20日簽訂的商品房買賣合同各一份。證明案涉房屋系陶勝玉承包6號(hào)樓施工工程，以房抵頂工程款取得，享有房屋所有權(quán)。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明問題有異議，認(rèn)為工程承包協(xié)議僅能證明第三人與陶勝玉之間存在承建工程事宜。而原告與陶勝玉簽訂的工程承包合同未經(jīng)過法院訴訟，無法確定欠款數(shù)額的真實(shí)性。第三人與陶勝玉簽訂商品房買賣合同以房抵頂工程款，發(fā)生在第三人以房抵債給王敏之后，且未作預(yù)告登記，故不具有優(yōu)先性。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)；2.證據(jù)五、取暖費(fèi)收據(jù)三張、入戶費(fèi)收據(jù)（復(fù)印件）一張、物業(yè)費(fèi)收據(jù)（復(fù)印件）一張、照片二張。證明原告已實(shí)際入住并占有使用案涉房屋。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明問題有異議，認(rèn)為入戶時(shí)間為2015年12月1日，僅能證實(shí)戶主是陶勝玉，原告不是房屋所有權(quán)人。對(duì)于某某名字的物業(yè)費(fèi)票據(jù)有異議，入戶時(shí)間在被告與第三人簽訂的商品房買賣合同之后，屬于侵占。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)；3.被告舉示證據(jù)一、本院（2016）黑0803民初2362號(hào)民事判決書、本院2017黑0803執(zhí)135號(hào)執(zhí)行裁定書、本院（2018）黑0803執(zhí)異43號(hào)執(zhí)行裁定書各一份。證明第三人金科公司向被告借款，業(yè)經(jīng)法院判決的事實(shí)。被告申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封了案涉房產(chǎn)，該房產(chǎn)也是第三人金科公司以房抵償被告借款。原告提出執(zhí)行異議，被法院裁定駁回。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明問題有異議，認(rèn)為該組證據(jù)不能證明被告對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，同時(shí)該組證據(jù)能夠證實(shí)被告與第三人之間系民間借貸關(guān)系。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)；4.證據(jù)二、商品房買賣合同（復(fù)印件）一份、收據(jù)一張。證明第三人欠案外人王敏借款，以案涉房屋抵債。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性及證明問題均有異議，認(rèn)為原告起訴申請執(zhí)行人彭某某，而商品房買賣合同的相對(duì)人是王敏，王敏與本案無關(guān)。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年8月20日，第三人金科公司、張敬科與案外人陶勝玉簽訂《工程承包協(xié)議》一份，協(xié)議約定：金科公司將黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)3—6號(hào)樓熱網(wǎng)、外排水、化糞池、外掛大理石、內(nèi)部電梯等項(xiàng)目發(fā)包給陶勝玉施工，承包方式為包工包料。工程結(jié)算方式以秀北小區(qū)6號(hào)樓住宅抵頂工程款。2015年8月25日，陶勝玉與于某某簽訂《工程承包合同》，陶勝玉將3—6號(hào)樓外排水工程轉(zhuǎn)包給原告施工，承包方式為包工包料。工程結(jié)算方式以秀北小區(qū)6號(hào)樓住宅抵頂工程款。2015年8月20日，金科公司與案外人陶勝玉簽訂《商品房買賣合同》，將樺南縣秀北社區(qū)金科新城6號(hào)樓1單元702室，建筑面積90.22平方米房屋，用以房抵頂工程款的形式出售給陶勝玉，陶勝玉又將該房屋抵債給原告。原告進(jìn)戶后交納了入住費(fèi)、供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，實(shí)際裝修占有使用至今。因金科公司的原因，該房屋尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
另查明，彭某某等六人與金科公司、張敬科民間借貸糾紛一案，本院于2016年12月11日作出（2016）黑0803民初2362號(hào)民事判決，判令金科公司、張敬科給付彭某某借款20萬元及利息，同時(shí)給付彭某某等六人借款100萬元及利息。判決生效后，彭某某向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803執(zhí)135號(hào)執(zhí)行裁定，查封金科公司在樺南縣××北社區(qū)××樓××單元××室，建筑面積90.22平方米房屋（產(chǎn)籍號(hào)：1-0001-684-010702）。案外人于某某提出執(zhí)行異議。本院于2018年6月25日作出（2018）黑0803執(zhí)異43號(hào)執(zhí)行裁定，駁回案外人于某某的異議請求。于某某不服，提起本案訴訟。

本院認(rèn)為，原告于某某與案外人陶勝玉存在施工合同關(guān)系和以房抵債的事實(shí)，從以房抵頂工程款的協(xié)議看，當(dāng)事人約定的是用在建房屋抵頂已欠的工程款，該以房抵頂工程款協(xié)議為當(dāng)事人對(duì)欠付的工程款進(jìn)行結(jié)算的約定，合法有效。于某某是通過以房抵頂工程款購買的案涉房屋，其與金科公司建立了商品房買賣合同法律關(guān)系，金科公司與陶勝玉簽訂的以房抵頂工程款協(xié)議亦表明其對(duì)商品房買賣合同法律關(guān)系的確認(rèn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！痹谂砟衬成暾埛ㄔ翰榉獍干娣课萸?，金科公司已將房屋抵債給陶勝玉，陶勝玉又抵債給于某某，說明三方已建立起買賣合同法律關(guān)系，通過抵債行為表明已支付房屋價(jià)款。2015年12月于某某已裝修入住，并交納了相關(guān)費(fèi)用，實(shí)際占有房屋。因案涉樓盤未經(jīng)過質(zhì)量驗(yàn)收，未辦理產(chǎn)權(quán)登記的責(zé)任不在于某某。于某某對(duì)案涉房屋的權(quán)利足以對(duì)抗彭某某基于債權(quán)法律關(guān)系的執(zhí)行。
綜上所述，于某某對(duì)案涉房屋進(jìn)行了實(shí)際占有，具備準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，其應(yīng)優(yōu)先于彭某某享有的普通債權(quán)。于某某提起執(zhí)行異議請求阻卻對(duì)案涉房產(chǎn)執(zhí)行的理由成立，本院予以支持。
依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，判決如下：

一、坐落于黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)6號(hào)樓1單元702室房屋歸原告于某某所有；
二、停止對(duì)黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)6號(hào)樓1單元702室房屋的執(zhí)行，并解除查封。
案件受理費(fèi)2700元，由被告彭某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。
本院（2018）黑0803執(zhí)異43號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

審判長 李志輝
人民陪審員 趙玉梅
人民陪審員 崔光俊

書記員： 李雪艷