原告（執(zhí)行案外人）：于某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住黑龍江省樺南縣，
委托訴訟代理人：馬迅，黑龍江省樺南縣中心法律服務所法律工作者。
被告（申請執(zhí)行人）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住佳木斯市向陽區(qū)，
委托訴訟代理人：鄒琳，黑龍江博佳律師事務所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地佳木斯市向陽區(qū)中山街遠大寫字樓17層1711室。
法定代表人：韋德志，該公司董事長。
第三人（被執(zhí)行人）：張敬科，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。

原告于某某與被告彭某某、第三人佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱金科公司）、張敬科案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年8月6日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人馬迅、被告彭某某的委托訴訟代理人鄒琳到庭參加訴訟。第三人金科公司、張敬科經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
于某某向本院提出訴訟請求：1.請求確認坐落在樺南縣××北社區(qū)××樓××單元××室，建筑面積90.22平方米房屋（產(chǎn)籍號：1-0001-684-010702）所有權為原告所有，并停止對該房屋的執(zhí)行；2.被告承擔訴訟費用。事實和理由：2015年8月20日，第三人金科公司將樺南縣秀北社區(qū)秀北小區(qū)3—6號樓熱網(wǎng)、外排水等樓房配套設施工程發(fā)包給案外人陶勝玉施工，工程結算方式為用6號樓住宅抵頂工程款，價格為每平方米2260元，陶勝玉對6號樓住宅有優(yōu)先處置權，原告也一同與陶勝玉參與施工。協(xié)議簽訂后，第三人金科公司將案涉房屋抵債給陶勝玉，而后陶勝玉又抵付給原告。根據(jù)相關法律規(guī)定，原告和陶勝玉對案涉房屋享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，原告依法獲得案涉房屋的所有權。因被告與第三人系民間借貸關系，雖然簽有《商品房買賣合同》，以房屋作抵押，但沒有辦理抵押登記，依法不具有優(yōu)先受償權。而且案涉房屋抵債在先，法院查封在后，原告沒有辦理產(chǎn)權登記的原因系開發(fā)商欠稅等原因所導致，且原告已實際占有并使用至今，原告享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，請求法院確認案涉房屋為原告所有，判決不得執(zhí)行案涉房屋。
彭某某辯稱，1.原告訴訟主體不適格。原告提供證據(jù)證明第三人拖欠陶勝玉的工程款，與原告無關，且拖欠的工程款未經(jīng)法院審理，無法確認原告與第三人之間是否存在拖欠工程款關系，故商品房買賣合同無效。2014年10月24日，第三人向被告借款，用以房抵債的形式簽訂了商品房買賣合同，將案涉房屋抵頂給案外人王敏，從時間上看，原告簽訂的合同在被告與第三人簽訂的合同之后，故原告不具有訴訟主體資格；2.根據(jù)《物權法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權經(jīng)依法登記發(fā)生效力，案涉房屋在房屋管理部門仍登記在金科公司名下，屬于金科公司所有。原告未提供相關證據(jù)佐證，不能證實歸原告所有，應駁回原告的訴請；3.原告對案涉房產(chǎn)不具有優(yōu)先權。被告與第三人是借貸關系，且經(jīng)過法院判決。而原告與第三人是拖欠工程款，以房抵債，屬于經(jīng)營性欠款，且未經(jīng)過法院審理。從簽訂合同時間看，被告在先，原告在后。法院已經(jīng)執(zhí)行并查封了案涉房屋，而原告以房抵債未作抵押登記。假設原告優(yōu)先權成立，也超過法律保護期限，因此，原告不享有優(yōu)先權。
金科公司、張敬科未作答辯。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的原告舉示的于某某身份證、戶口登記薄、本院（2018）黑0803執(zhí)異43號執(zhí)行裁定書（復印件）、黑龍江省宏瑞建筑工程有限責任公司營業(yè)執(zhí)照（復印件）、組織代碼機構證（復印件）、稅務登記證（復印件）、建設單位法定代表人授權書（復印件）、法人何儉波居民身份證（復印件）、陶勝玉身份證（復印件），本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：1.原告舉示證據(jù)三、第三人金科公司、張敬科與案外人陶勝玉于2015年8月20日簽訂的工程承包協(xié)議（復印件）、陶勝玉與于某某于2015年8月25日簽訂的工程承包合同（復印件）、陶勝玉與金科公司于2015年8月20日簽訂的商品房買賣合同各一份。證明案涉房屋系陶勝玉承包6號樓施工工程，以房抵頂工程款取得，享有房屋所有權。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該組證據(jù)的真實性沒有異議，對證明問題有異議，認為工程承包協(xié)議僅能證明第三人與陶勝玉之間存在承建工程事宜。而原告與陶勝玉簽訂的工程承包合同未經(jīng)過法院訴訟，無法確定欠款數(shù)額的真實性。第三人與陶勝玉簽訂商品房買賣合同以房抵頂工程款，發(fā)生在第三人以房抵債給王敏之后，且未作預告登記，故不具有優(yōu)先性。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認；2.證據(jù)五、取暖費收據(jù)三張、入戶費收據(jù)（復印件）一張、物業(yè)費收據(jù)（復印件）一張、照片二張。證明原告已實際入住并占有使用案涉房屋。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該組證據(jù)的真實性沒有異議，對證明問題有異議，認為入戶時間為2015年12月1日，僅能證實戶主是陶勝玉，原告不是房屋所有權人。對于某某名字的物業(yè)費票據(jù)有異議，入戶時間在被告與第三人簽訂的商品房買賣合同之后，屬于侵占。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認；3.被告舉示證據(jù)一、本院（2016）黑0803民初2362號民事判決書、本院2017黑0803執(zhí)135號執(zhí)行裁定書、本院（2018）黑0803執(zhí)異43號執(zhí)行裁定書各一份。證明第三人金科公司向被告借款，業(yè)經(jīng)法院判決的事實。被告申請強制執(zhí)行，法院查封了案涉房產(chǎn)，該房產(chǎn)也是第三人金科公司以房抵償被告借款。原告提出執(zhí)行異議，被法院裁定駁回。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對該組證據(jù)的真實性沒有異議，對證明問題有異議，認為該組證據(jù)不能證明被告對案涉房屋享有所有權，同時該組證據(jù)能夠證實被告與第三人之間系民間借貸關系。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認；4.證據(jù)二、商品房買賣合同（復印件）一份、收據(jù)一張。證明第三人欠案外人王敏借款，以案涉房屋抵債。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對該組證據(jù)的真實性及證明問題均有異議，認為原告起訴申請執(zhí)行人彭某某，而商品房買賣合同的相對人是王敏，王敏與本案無關。本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)的真實性予以確認。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2015年8月20日，第三人金科公司、張敬科與案外人陶勝玉簽訂《工程承包協(xié)議》一份，協(xié)議約定：金科公司將黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)3—6號樓熱網(wǎng)、外排水、化糞池、外掛大理石、內(nèi)部電梯等項目發(fā)包給陶勝玉施工，承包方式為包工包料。工程結算方式以秀北小區(qū)6號樓住宅抵頂工程款。2015年8月25日，陶勝玉與于某某簽訂《工程承包合同》，陶勝玉將3—6號樓外排水工程轉(zhuǎn)包給原告施工，承包方式為包工包料。工程結算方式以秀北小區(qū)6號樓住宅抵頂工程款。2015年8月20日，金科公司與案外人陶勝玉簽訂《商品房買賣合同》，將樺南縣秀北社區(qū)金科新城6號樓1單元702室，建筑面積90.22平方米房屋，用以房抵頂工程款的形式出售給陶勝玉，陶勝玉又將該房屋抵債給原告。原告進戶后交納了入住費、供熱費、物業(yè)費，實際裝修占有使用至今。因金科公司的原因，該房屋尚未辦理房屋產(chǎn)權登記。
另查明，彭某某等六人與金科公司、張敬科民間借貸糾紛一案，本院于2016年12月11日作出（2016）黑0803民初2362號民事判決，判令金科公司、張敬科給付彭某某借款20萬元及利息，同時給付彭某某等六人借款100萬元及利息。判決生效后，彭某某向本院申請強制執(zhí)行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803執(zhí)135號執(zhí)行裁定，查封金科公司在樺南縣××北社區(qū)××樓××單元××室，建筑面積90.22平方米房屋（產(chǎn)籍號：1-0001-684-010702）。案外人于某某提出執(zhí)行異議。本院于2018年6月25日作出（2018）黑0803執(zhí)異43號執(zhí)行裁定，駁回案外人于某某的異議請求。于某某不服，提起本案訴訟。

本院認為，原告于某某與案外人陶勝玉存在施工合同關系和以房抵債的事實，從以房抵頂工程款的協(xié)議看，當事人約定的是用在建房屋抵頂已欠的工程款，該以房抵頂工程款協(xié)議為當事人對欠付的工程款進行結算的約定，合法有效。于某某是通過以房抵頂工程款購買的案涉房屋，其與金科公司建立了商品房買賣合同法律關系，金科公司與陶勝玉簽訂的以房抵頂工程款協(xié)議亦表明其對商品房買賣合同法律關系的確認。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！痹谂砟衬成暾埛ㄔ翰榉獍干娣课萸埃鹂乒疽褜⒎课莸謧o陶勝玉，陶勝玉又抵債給于某某，說明三方已建立起買賣合同法律關系，通過抵債行為表明已支付房屋價款。2015年12月于某某已裝修入住，并交納了相關費用，實際占有房屋。因案涉樓盤未經(jīng)過質(zhì)量驗收，未辦理產(chǎn)權登記的責任不在于某某。于某某對案涉房屋的權利足以對抗彭某某基于債權法律關系的執(zhí)行。
綜上所述，于某某對案涉房屋進行了實際占有，具備準物權的性質(zhì)，其應優(yōu)先于彭某某享有的普通債權。于某某提起執(zhí)行異議請求阻卻對案涉房產(chǎn)執(zhí)行的理由成立，本院予以支持。
依照《中華人民共和國物權法》第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，判決如下：

一、坐落于黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)6號樓1單元702室房屋歸原告于某某所有；
二、停止對黑龍江省樺南縣秀北社區(qū)6號樓1單元702室房屋的執(zhí)行，并解除查封。
案件受理費2700元，由被告彭某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。
本院（2018）黑0803執(zhí)異43號執(zhí)行異議裁定于本判決生效時自動失效。

審判長 李志輝
人民陪審員 趙玉梅
人民陪審員 崔光俊

書記員： 李雪艷