于某霞
伊勝國（黑龍江美格律師事務(wù)所）
鄭志民
許云濤（黑龍江東海律師事務(wù)所）

原告于某霞，住哈爾濱市阿城區(qū)通城街二委二組。
委托代理人伊勝國，黑龍江美格律師事務(wù)所律師。
被告鄭志民，住哈爾濱市南崗區(qū)保健路大眾新城小區(qū)。
委托代理人許云濤，女，黑龍江東海律師事務(wù)所律師。
原告于某霞與被告鄭志民房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年3月18日受理后，依法由審判員項士君適用簡易程序，于2016年6月15日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告委托代理人伊勝國、被告鄭志民及其委托代理人許云濤到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原告自有門市房一處，位于哈爾濱市阿城區(qū)清真小區(qū)（該小區(qū)41號樓，共三層，面積405米），該房屋一直對外出租。
2008年9月24日，原告與被告簽訂了房屋租賃合同，約定:“租期為十年（2009.3.30至2019.3.30），租金為每年六萬元，兩年一交付。
承租人在租賃期間不得拆除和改動房屋主體結(jié)構(gòu)，并對房屋有維護(hù)和修繕的義務(wù)。
同時約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得將房屋轉(zhuǎn)租給他人”。
2015年3月30日應(yīng)該是被告交付后兩年租金的時間，被告以多種理由推脫。
原告去該房屋找被告索要時，被告已于2012年10月25日將房屋轉(zhuǎn)租，并簽訂了轉(zhuǎn)租協(xié)議，協(xié)議約定:“租期為三年，每年租金為15萬元（每月1.25萬元）”，被告已收取租金至2015年4月30日。
原告當(dāng)即與被告解除了租賃合同，同時發(fā)現(xiàn)在被告使用及轉(zhuǎn)租期間，房屋有損，故原告訴至法院請求判令被告返還轉(zhuǎn)租期間多收取的一個月租金1.25萬元并對房屋造成的損壞給予維修或賠償損失，訴訟費用由被告承擔(dān)。
被告辯稱，被告租賃原告房屋租金每年6萬元，每月5000元，多收取案外人房租費屬實，轉(zhuǎn)租每年租金15萬元，但是該租金不僅是房屋租金，還包含被告的餐飲用具及家用電器，如返還，被告同意按每月5000元返還，被告認(rèn)為該房屋在被告租賃使用期間從未對該房屋主體進(jìn)行改動，也未給原告造成損失，雙方于2015年4月2日雙方解除房屋租賃合同后至今，被告沒有對該房屋繼續(xù)使用，故在該短時間內(nèi)，該房屋主體是否發(fā)生變化，是否遭受損失與被告無關(guān)，被告不承擔(dān)任何損失，也不承擔(dān)本案訴訟費用。
在開庭審理過程中，原告于某霞、被告鄭志民為證明各自訴辯主張的事實成立，舉示了證據(jù)并發(fā)表了質(zhì)證意見。
原告于某霞舉示證據(jù)如下:
證據(jù)1、《房屋租賃合同》原件，擬證明被告租賃原告房屋的事實及租金為每年6萬元，同時約定被告附有維護(hù)義務(wù)。
證據(jù)2、房屋協(xié)議原件、收條原件，擬證明被告在承租期間轉(zhuǎn)租的事實，轉(zhuǎn)租費用是每年15萬元。
證據(jù)3、照片十張，擬證明被告承租及轉(zhuǎn)租期間，造成該房屋損壞的事實。
證據(jù)4、庭審筆錄，證明被告在與原告解除租賃合同后，多收取案外人王華峰一個月租金。
證據(jù)5、證人岳顯江證人證言，證明被告多收取一個月租金的事實及房屋損壞后被告沒有及時維修的事實。
被告鄭志民舉示證據(jù)如下:
證據(jù)1、房租協(xié)議一份，擬證明乙方對該房屋基礎(chǔ)以外的設(shè)施有維護(hù)的義務(wù)，租賃期限2012年12月25日至2015年12月24日，該證據(jù)證實被告于2012年12月25日將該房屋租賃給王華峰后，王華峰有義務(wù)對房屋進(jìn)行維修，并且王華峰從未稱房屋有任何問題找過被告。
被告鄭志民對原告于某霞舉示的證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)1真實性無異議，證實雙方租金每年6萬元；對證據(jù)2真實性無異議，證明問題無異議；對證據(jù)3真實性及證明問題均有異議，不能證明是雙方爭議房屋的照片，不能證明是雙方解除合同之前的照片，沒有因果關(guān)系；對證據(jù)4真實性無異議，證明問題有異議，能證明我多收取一個月的租金，但是應(yīng)該按照每年6萬元每月五千元計算，不應(yīng)按照與案外人簽訂的協(xié)議支付，多收取的租金與原告無關(guān)系；對證據(jù)5的證人證言有異議，被告并不認(rèn)識證人，不能證實該證人與王華峰是親屬關(guān)系，不能證實該人在王華峰的場所內(nèi)是經(jīng)營人，租賃房屋是一個公共的經(jīng)營場所，租賃人有義務(wù)維護(hù)房屋，在經(jīng)營中難免有意外情況，與證人有不可推卸的責(zé)任，所以通過照片認(rèn)證時錯誤的，證人明明知道該房存在漏水及損壞情況，還與于某霞簽訂協(xié)議，所以該證人證言有違法性，不符合交易規(guī)則，不具有任何法律意義，而且在被告將房屋轉(zhuǎn)租給王華峰后，王華峰從未有任何問題找過被告。
原告于某霞對被告鄭志民舉示的證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，轉(zhuǎn)租協(xié)議是在原告不知情的情況下轉(zhuǎn)租，根據(jù)法律規(guī)定，在出租人不同意的情況下，轉(zhuǎn)租行為是無效的；被告稱在該協(xié)議中約定王華峰負(fù)有維護(hù)義務(wù)，原告認(rèn)為《合同法》規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租期間應(yīng)由承租人對出租人承擔(dān)相應(yīng)的維護(hù)維修義務(wù)，轉(zhuǎn)租合同的約定不能對抗出租人，轉(zhuǎn)租協(xié)議也是轉(zhuǎn)租人與承租人的約定，與出租人無關(guān)，根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租行為是由轉(zhuǎn)租人對承租人承擔(dān)各項義務(wù)。
本院確認(rèn)，對于原告所舉示證據(jù)1、2、4，對其真實性無異議，與案件相關(guān)聯(lián)，本院予以采信；對于原告所舉示證據(jù)3、5并無補強證據(jù)，本院不予采信。
對于被告所舉示證據(jù)，為被告與轉(zhuǎn)租人簽訂的協(xié)議，系真實存在，本院予以采信。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂租房協(xié)議，系出自雙方意思自愿，合法有效，本院確認(rèn)雙方房屋租賃關(guān)系成立。
雙方應(yīng)該在誠信信用的基礎(chǔ)上履行合同義務(wù)，一方違反合同約定，另一方有解除合同并請求返還不當(dāng)?shù)美臋?quán)利。
根據(jù)合同約定，被告在與原告解除合同關(guān)系后，利用原告的房屋多收取一個月的租金應(yīng)全部返還給原告，因此對于原告請求被告返還1.25萬元一個月的租金本院予以支持。
當(dāng)事人對自己的訴訟主張應(yīng)提供充分的證據(jù)，原告與被告解除合同后，將房屋繼續(xù)租賃給他人經(jīng)營，屋內(nèi)損毀情況也無法證實發(fā)生的時間，因此對于原告請求修理房屋的訴請，本院不予支持。
為維護(hù)公民的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十八條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告鄭志民于本判決生效十日內(nèi)返還原告于某霞一個月房屋租金1.25萬；
二、駁回原告于某霞的其他訴訟請求。
案件受理費113元，由被告鄭志民負(fù)擔(dān)（給付期限同上）
如不服本判決，可在判決書書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂租房協(xié)議，系出自雙方意思自愿，合法有效，本院確認(rèn)雙方房屋租賃關(guān)系成立。
雙方應(yīng)該在誠信信用的基礎(chǔ)上履行合同義務(wù)，一方違反合同約定，另一方有解除合同并請求返還不當(dāng)?shù)美臋?quán)利。
根據(jù)合同約定，被告在與原告解除合同關(guān)系后，利用原告的房屋多收取一個月的租金應(yīng)全部返還給原告，因此對于原告請求被告返還1.25萬元一個月的租金本院予以支持。
當(dāng)事人對自己的訴訟主張應(yīng)提供充分的證據(jù)，原告與被告解除合同后，將房屋繼續(xù)租賃給他人經(jīng)營，屋內(nèi)損毀情況也無法證實發(fā)生的時間，因此對于原告請求修理房屋的訴請，本院不予支持。

為維護(hù)公民的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十八條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告鄭志民于本判決生效十日內(nèi)返還原告于某霞一個月房屋租金1.25萬；
二、駁回原告于某霞的其他訴訟請求。
案件受理費113元，由被告鄭志民負(fù)擔(dān)（給付期限同上）

審判長：項士君

書記員：宋錄錄