于某霞
伊勝?lài)?guó)（黑龍江美格律師事務(wù)所）
鄭志民
許云濤（黑龍江東海律師事務(wù)所）

原告于某霞，住哈爾濱市阿城區(qū)通城街二委二組。
委托代理人伊勝?lài)?guó)，黑龍江美格律師事務(wù)所律師。
被告鄭志民，住哈爾濱市南崗區(qū)保健路大眾新城小區(qū)。
委托代理人許云濤，女，黑龍江東海律師事務(wù)所律師。
原告于某霞與被告鄭志民房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年3月18日受理后，依法由審判員項(xiàng)士君適用簡(jiǎn)易程序，于2016年6月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告委托代理人伊勝?lài)?guó)、被告鄭志民及其委托代理人許云濤到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)，原告自有門(mén)市房一處，位于哈爾濱市阿城區(qū)清真小區(qū)（該小區(qū)41號(hào)樓，共三層，面積405米），該房屋一直對(duì)外出租。
2008年9月24日，原告與被告簽訂了房屋租賃合同，約定:“租期為十年（2009.3.30至2019.3.30），租金為每年六萬(wàn)元，兩年一交付。
承租人在租賃期間不得拆除和改動(dòng)房屋主體結(jié)構(gòu)，并對(duì)房屋有維護(hù)和修繕的義務(wù)。
同時(shí)約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得將房屋轉(zhuǎn)租給他人”。
2015年3月30日應(yīng)該是被告交付后兩年租金的時(shí)間，被告以多種理由推脫。
原告去該房屋找被告索要時(shí)，被告已于2012年10月25日將房屋轉(zhuǎn)租，并簽訂了轉(zhuǎn)租協(xié)議，協(xié)議約定:“租期為三年，每年租金為15萬(wàn)元（每月1.25萬(wàn)元）”，被告已收取租金至2015年4月30日。
原告當(dāng)即與被告解除了租賃合同，同時(shí)發(fā)現(xiàn)在被告使用及轉(zhuǎn)租期間，房屋有損，故原告訴至法院請(qǐng)求判令被告返還轉(zhuǎn)租期間多收取的一個(gè)月租金1.25萬(wàn)元并對(duì)房屋造成的損壞給予維修或賠償損失，訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告辯稱(chēng)，被告租賃原告房屋租金每年6萬(wàn)元，每月5000元，多收取案外人房租費(fèi)屬實(shí)，轉(zhuǎn)租每年租金15萬(wàn)元，但是該租金不僅是房屋租金，還包含被告的餐飲用具及家用電器，如返還，被告同意按每月5000元返還，被告認(rèn)為該房屋在被告租賃使用期間從未對(duì)該房屋主體進(jìn)行改動(dòng)，也未給原告造成損失，雙方于2015年4月2日雙方解除房屋租賃合同后至今，被告沒(méi)有對(duì)該房屋繼續(xù)使用，故在該短時(shí)間內(nèi)，該房屋主體是否發(fā)生變化，是否遭受損失與被告無(wú)關(guān)，被告不承擔(dān)任何損失，也不承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
在開(kāi)庭審理過(guò)程中，原告于某霞、被告鄭志民為證明各自訴辯主張的事實(shí)成立，舉示了證據(jù)并發(fā)表了質(zhì)證意見(jiàn)。
原告于某霞舉示證據(jù)如下:
證據(jù)1、《房屋租賃合同》原件，擬證明被告租賃原告房屋的事實(shí)及租金為每年6萬(wàn)元，同時(shí)約定被告附有維護(hù)義務(wù)。
證據(jù)2、房屋協(xié)議原件、收條原件，擬證明被告在承租期間轉(zhuǎn)租的事實(shí)，轉(zhuǎn)租費(fèi)用是每年15萬(wàn)元。
證據(jù)3、照片十張，擬證明被告承租及轉(zhuǎn)租期間，造成該房屋損壞的事實(shí)。
證據(jù)4、庭審筆錄，證明被告在與原告解除租賃合同后，多收取案外人王華峰一個(gè)月租金。
證據(jù)5、證人岳顯江證人證言，證明被告多收取一個(gè)月租金的事實(shí)及房屋損壞后被告沒(méi)有及時(shí)維修的事實(shí)。
被告鄭志民舉示證據(jù)如下:
證據(jù)1、房租協(xié)議一份，擬證明乙方對(duì)該房屋基礎(chǔ)以外的設(shè)施有維護(hù)的義務(wù)，租賃期限2012年12月25日至2015年12月24日，該證據(jù)證實(shí)被告于2012年12月25日將該房屋租賃給王華峰后，王華峰有義務(wù)對(duì)房屋進(jìn)行維修，并且王華峰從未稱(chēng)房屋有任何問(wèn)題找過(guò)被告。
被告鄭志民對(duì)原告于某霞舉示的證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)1真實(shí)性無(wú)異議，證實(shí)雙方租金每年6萬(wàn)元；對(duì)證據(jù)2真實(shí)性無(wú)異議，證明問(wèn)題無(wú)異議；對(duì)證據(jù)3真實(shí)性及證明問(wèn)題均有異議，不能證明是雙方爭(zhēng)議房屋的照片，不能證明是雙方解除合同之前的照片，沒(méi)有因果關(guān)系；對(duì)證據(jù)4真實(shí)性無(wú)異議，證明問(wèn)題有異議，能證明我多收取一個(gè)月的租金，但是應(yīng)該按照每年6萬(wàn)元每月五千元計(jì)算，不應(yīng)按照與案外人簽訂的協(xié)議支付，多收取的租金與原告無(wú)關(guān)系；對(duì)證據(jù)5的證人證言有異議，被告并不認(rèn)識(shí)證人，不能證實(shí)該證人與王華峰是親屬關(guān)系，不能證實(shí)該人在王華峰的場(chǎng)所內(nèi)是經(jīng)營(yíng)人，租賃房屋是一個(gè)公共的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，租賃人有義務(wù)維護(hù)房屋，在經(jīng)營(yíng)中難免有意外情況，與證人有不可推卸的責(zé)任，所以通過(guò)照片認(rèn)證時(shí)錯(cuò)誤的，證人明明知道該房存在漏水及損壞情況，還與于某霞簽訂協(xié)議，所以該證人證言有違法性，不符合交易規(guī)則，不具有任何法律意義，而且在被告將房屋轉(zhuǎn)租給王華峰后，王華峰從未有任何問(wèn)題找過(guò)被告。
原告于某霞對(duì)被告鄭志民舉示的證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，轉(zhuǎn)租協(xié)議是在原告不知情的情況下轉(zhuǎn)租，根據(jù)法律規(guī)定，在出租人不同意的情況下，轉(zhuǎn)租行為是無(wú)效的；被告稱(chēng)在該協(xié)議中約定王華峰負(fù)有維護(hù)義務(wù)，原告認(rèn)為《合同法》規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租期間應(yīng)由承租人對(duì)出租人承擔(dān)相應(yīng)的維護(hù)維修義務(wù)，轉(zhuǎn)租合同的約定不能對(duì)抗出租人，轉(zhuǎn)租協(xié)議也是轉(zhuǎn)租人與承租人的約定，與出租人無(wú)關(guān)，根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租行為是由轉(zhuǎn)租人對(duì)承租人承擔(dān)各項(xiàng)義務(wù)。
本院確認(rèn)，對(duì)于原告所舉示證據(jù)1、2、4，對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，與案件相關(guān)聯(lián)，本院予以采信；對(duì)于原告所舉示證據(jù)3、5并無(wú)補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)，本院不予采信。
對(duì)于被告所舉示證據(jù)，為被告與轉(zhuǎn)租人簽訂的協(xié)議，系真實(shí)存在，本院予以采信。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂租房協(xié)議，系出自雙方意思自愿，合法有效，本院確認(rèn)雙方房屋租賃關(guān)系成立。
雙方應(yīng)該在誠(chéng)信信用的基礎(chǔ)上履行合同義務(wù)，一方違反合同約定，另一方有解除合同并請(qǐng)求返還不當(dāng)?shù)美臋?quán)利。
根據(jù)合同約定，被告在與原告解除合同關(guān)系后，利用原告的房屋多收取一個(gè)月的租金應(yīng)全部返還給原告，因此對(duì)于原告請(qǐng)求被告返還1.25萬(wàn)元一個(gè)月的租金本院予以支持。
當(dāng)事人對(duì)自己的訴訟主張應(yīng)提供充分的證據(jù)，原告與被告解除合同后，將房屋繼續(xù)租賃給他人經(jīng)營(yíng)，屋內(nèi)損毀情況也無(wú)法證實(shí)發(fā)生的時(shí)間，因此對(duì)于原告請(qǐng)求修理房屋的訴請(qǐng)，本院不予支持。
為維護(hù)公民的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十八條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告鄭志民于本判決生效十日內(nèi)返還原告于某霞一個(gè)月房屋租金1.25萬(wàn)；
二、駁回原告于某霞的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)113元，由被告鄭志民負(fù)擔(dān)（給付期限同上）
如不服本判決，可在判決書(shū)書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂租房協(xié)議，系出自雙方意思自愿，合法有效，本院確認(rèn)雙方房屋租賃關(guān)系成立。
雙方應(yīng)該在誠(chéng)信信用的基礎(chǔ)上履行合同義務(wù)，一方違反合同約定，另一方有解除合同并請(qǐng)求返還不當(dāng)?shù)美臋?quán)利。
根據(jù)合同約定，被告在與原告解除合同關(guān)系后，利用原告的房屋多收取一個(gè)月的租金應(yīng)全部返還給原告，因此對(duì)于原告請(qǐng)求被告返還1.25萬(wàn)元一個(gè)月的租金本院予以支持。
當(dāng)事人對(duì)自己的訴訟主張應(yīng)提供充分的證據(jù)，原告與被告解除合同后，將房屋繼續(xù)租賃給他人經(jīng)營(yíng)，屋內(nèi)損毀情況也無(wú)法證實(shí)發(fā)生的時(shí)間，因此對(duì)于原告請(qǐng)求修理房屋的訴請(qǐng)，本院不予支持。

為維護(hù)公民的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十八條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告鄭志民于本判決生效十日內(nèi)返還原告于某霞一個(gè)月房屋租金1.25萬(wàn)；
二、駁回原告于某霞的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)113元，由被告鄭志民負(fù)擔(dān)（給付期限同上）

審判長(zhǎng)：項(xiàng)士君

書(shū)記員：宋錄錄