上訴人(原審被告)：于某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無固定職業(yè)，住黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)。委托訴訟代理人：馬兆嵩，黑龍江運(yùn)金律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。被上訴人（原審原告）：哈爾濱悅陽物業(yè)管理有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)東直小區(qū)院內(nèi)。法定代表人：信華，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：張桂琴，女，該公司經(jīng)營經(jīng)理。

于某上訴請求：撤銷一審判決，駁回悅陽物業(yè)的訴訟請求或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、于某已經(jīng)向悅陽物業(yè)主張室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)，悅陽物業(yè)拒不對室內(nèi)溫度進(jìn)行測量，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不達(dá)標(biāo)的后果。一審法院以新聞媒體報(bào)道中的行政部門不能提供悅陽物業(yè)溫度不達(dá)標(biāo)屬于查明事實(shí)不清。于某所在小區(qū)室溫不達(dá)標(biāo)，所處居民找到悅陽物業(yè)得不到解決后，數(shù)年間持續(xù)撥打投訴電話要求解決，雖經(jīng)物業(yè)辦等部門協(xié)調(diào)，但供暖不達(dá)標(biāo)的狀況持續(xù)存在，而且新聞媒體已經(jīng)進(jìn)行采訪并給予發(fā)表，一審法院首先應(yīng)當(dāng)確定投訴電話的登記情況，根據(jù)登記進(jìn)而查明投訴問題的反饋部門，向其查詢于某所在小區(qū)居民是否投訴、投訴后問題是否反饋悅陽物業(yè)、悅陽物業(yè)如何處理，以最終確定的是于某是否向悅陽物業(yè)主張了室溫不達(dá)標(biāo)的情況，而不是溫度不達(dá)標(biāo)的材料。二、悅陽物業(yè)并未通過法定程序來主張拖欠的物業(yè)費(fèi)。1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。根據(jù)上述條款，只有在業(yè)主委員會督促欠費(fèi)業(yè)主限期交納、逾期仍不交納的情況下，物業(yè)管理企業(yè)才可以向人民法院起訴。又據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。本案一審中，于某所在小區(qū)并沒有業(yè)主委員會，相關(guān)機(jī)構(gòu)也未組織成立業(yè)主委員會，那么即應(yīng)當(dāng)由所在地居民委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)。悅陽物業(yè)并未提供任何證據(jù)證明所在地居民委員會（業(yè)主委員會）督促于某限期繳納物業(yè)費(fèi)，同時(shí)也并沒有任何證據(jù)證明于某在收到業(yè)主委員會的督促通知后仍然拒絕繳納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)用。2.最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條也明確規(guī)定：經(jīng)書面催繳，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。根據(jù)上述條款，除了業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行相關(guān)催繳義務(wù)，物業(yè)公司也應(yīng)該履行法定的通知繳納義務(wù)。本案在一審訴訟過程中，悅陽物業(yè)也沒有證據(jù)證明通過直接送達(dá)等方式向于某書面催繳了物業(yè)管理費(fèi)用。三、悅陽物業(yè)并沒有完全履行相關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)義務(wù)。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！本唧w如下：1.悅陽物業(yè)并未盡到相應(yīng)維修義務(wù)。因悅陽物業(yè)供暖不達(dá)標(biāo)造成于某室內(nèi)潮濕、墻體長毛，數(shù)次找到物業(yè)均不予解決。2.悅陽物業(yè)并未盡到相應(yīng)職權(quán)范圍內(nèi)的其他管理維護(hù)義務(wù)。小區(qū)內(nèi)、樓道內(nèi)設(shè)施臟亂差、衛(wèi)生無人清掃，均由業(yè)戶自發(fā)進(jìn)行清潔，悅陽物業(yè)只知收取費(fèi)用，不知提供服務(wù)。四、悅陽物業(yè)向法院主張追索于某的物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)超過了法定的訴訟時(shí)效期間。追索物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)的權(quán)利是一種民事權(quán)利，亦應(yīng)當(dāng)遵守民法中關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。發(fā)生欠費(fèi)拖延的情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向義務(wù)人主張，可以采取的方式很多，包括書面通知、郵寄通知等，以使訴訟時(shí)效中斷，但本案中悅陽物業(yè)無法舉證證明其及時(shí)主張了權(quán)利，那么就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為悅陽物業(yè)自身怠于行使權(quán)利，超過訴訟時(shí)效的后果應(yīng)當(dāng)由悅陽物業(yè)承擔(dān)。悅陽物業(yè)辯稱，一、于某稱室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)，沒有事實(shí)依據(jù)。依據(jù)《哈爾濱市城市供熱辦法》第三十條第一款：“用戶室內(nèi)溫度低于本辦法規(guī)定的最低溫度或者合同約定溫度的，用戶應(yīng)當(dāng)告知供熱單位。供熱單位應(yīng)當(dāng)自被告知之時(shí)起八小時(shí)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場測溫，因供熱單位原因未進(jìn)行現(xiàn)場測溫的，視為供熱室溫不達(dá)標(biāo)”的規(guī)定，于某從來沒有向物業(yè)提出過室溫不達(dá)標(biāo)問題，一審?fù)徶幸鄾]有確切證據(jù)證明自己主張的成立。因此，一審判決并無不當(dāng)。二、多年來，悅陽物業(yè)一直對欠費(fèi)行為主張權(quán)利。1.自于某欠費(fèi)開始，悅陽物業(yè)每年年末都催繳于某及其他業(yè)主的欠費(fèi)，并非悅陽物業(yè)放棄催交行為。因東直小區(qū)沒有業(yè)主委員會，小區(qū)的全部工作均由悅陽物業(yè)承擔(dān)。于某引用《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條，對本小區(qū)根本不適用。在一審?fù)忂^程中，悅陽物業(yè)已經(jīng)舉示書面證據(jù)，證明一直催繳物業(yè)費(fèi)。2.對于某提出的共性問題，悅陽物業(yè)一直在解決過程中。第一、關(guān)于墻體問題，是開發(fā)商建筑質(zhì)量問題，并非悅陽物業(yè)管理問題。第二、悅陽物業(yè)接管物業(yè)后，已經(jīng)盡最大努力改善小區(qū)環(huán)境，到區(qū)里爭取資金支持?，F(xiàn)在，悅陽物業(yè)仍然努力改善小區(qū)環(huán)境，相信在不遠(yuǎn)的將來，小區(qū)會有較大的改觀。綜上，一審中于某沒有確切證據(jù)證實(shí)自己主張的成立，依據(jù)誰主張誰舉證的審理原則，于某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。悅陽物業(yè)向一審法院起訴請求：1.于某立即給付2014年-2017年度拖欠供暖費(fèi)31,272.41元、滯納金16,456.76元，合計(jì)47,729.17元；2.于某立即給付2015年-2017年度拖欠的物業(yè)費(fèi)4529.90元。以上合計(jì)52,259.07元。一審法院認(rèn)定事實(shí)：坐落于哈爾濱市××東××樓××門市與××樓××號車庫均系于某所有，門市使用面積179.58平方米，車庫使用面積為61.48平方米。自2002年起悅陽物業(yè)同時(shí)為東直小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)與供熱服務(wù)，但雙方未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同及供用熱力合同。哈爾濱市人民政府辦公廳文件表明：凡以煤炭為燃料采用鍋爐供熱和使用熱電聯(lián)產(chǎn)熱網(wǎng)供熱的用戶，其供熱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按每平方米使用面積計(jì)算，2006年至2008年居民每月每平方米34.55元，2009年至2015年居民每月每平方米40.35元，2015至2017年居民每月每平方米38.32元。哈爾濱市物價(jià)局關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的文件表明：1999年起普通多層住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.25元每月每平方米使用面積，2012年起四級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)多層0.4元每月每平方米建筑面積。于某未向悅陽物業(yè)交納2014-2017年門市與車庫的供熱費(fèi)，也未交納2014-2017年車庫和2015-2017門市的物業(yè)費(fèi)。一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！薄豆枮I供熱管理實(shí)施條例》第二十二條第二款，“未簽訂書面合同，供熱單位已經(jīng)向用戶供熱一個(gè)或者一個(gè)以上供熱期的，視為供熱單位與用戶存在事實(shí)合同關(guān)系?！北景钢?，雖然悅陽物業(yè)與于某未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同及供用熱力合同，但悅陽物業(yè)實(shí)際為東直小區(qū)提供多年的物業(yè)服務(wù)及供暖服務(wù)，于某亦認(rèn)可該事實(shí)，故雙方存在事實(shí)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系及供用熱力合同關(guān)系?！豆枮I市城市供熱辦法》第三十條第一款規(guī)定：“用戶室內(nèi)溫度低于本辦法規(guī)定的最低溫度或者合同約定溫度的，用戶應(yīng)當(dāng)告知供熱單位。供熱單位應(yīng)當(dāng)自被告知之時(shí)起八小時(shí)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場測溫，因供熱單位原因未進(jìn)行現(xiàn)場測溫的，視為供熱室溫不達(dá)標(biāo)?！眳⒄赵摋l款，用戶應(yīng)當(dāng)承擔(dān)室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)且告知供熱單位的舉證責(zé)任。于某提供的現(xiàn)有證據(jù)不足以證明2014-2017年悅陽物業(yè)供熱溫度不達(dá)標(biāo)的事實(shí)，于某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故對于悅陽物業(yè)主張的供熱費(fèi)，予以支持。于某提供的證據(jù)不足以證明2014年至2017年悅陽物業(yè)提供的服務(wù)水平與其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不符，故對悅陽物業(yè)主張的物業(yè)費(fèi)，予以支持。因悅陽物業(yè)未與于某簽訂物業(yè)服務(wù)合同及供用熱力合同，雙方對滯納金未作約定，故對悅陽物業(yè)的該項(xiàng)訴訟請求，不予支持。同時(shí)一審法院認(rèn)為，物業(yè)公司與業(yè)主之間應(yīng)相互理解、支持，應(yīng)多溝通、多交流。物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)針對業(yè)主反映的問題進(jìn)行整改，不斷提升服務(wù)水平和能力，不屬于物業(yè)公司服務(wù)范圍的也應(yīng)耐心解釋，避免產(chǎn)生誤會影響物業(yè)服務(wù)工作，這樣才能共建美好小區(qū)、和諧家園。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第三十六條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決：一、于某于判決生效后十日內(nèi)，向悅陽物業(yè)支付2015-2017年門市房物業(yè)費(fèi)3210.89元和2014-2017年車庫的物業(yè)費(fèi)1319元；二、于某于判決生效后十日內(nèi)，向悅陽物業(yè)支付2014-2017年門市和車庫的供熱費(fèi)31,272.41元；三、駁回悅陽物業(yè)的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1106元，減半收取553元，由悅陽物業(yè)負(fù)擔(dān)205元、于某負(fù)擔(dān)348元，此款于判決生效后十日內(nèi)給付悅陽物業(yè)。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。于某提交以下證據(jù)：證據(jù)1.照片證據(jù)21張，于2018年7月7日10時(shí)由于某與其委托訴訟代理人拍攝，記載小區(qū)當(dāng)時(shí)的現(xiàn)狀，擬證明悅陽物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)、所管理小區(qū)內(nèi)臟亂差、單元門不及時(shí)修理，存在安全隱患。證據(jù)2.2011年11月19日《生活報(bào)》原件，擬證明小區(qū)物業(yè)的情況。悅陽物業(yè)質(zhì)證意見如下：對證據(jù)1的真實(shí)性與證明問題均有異議；對證據(jù)2的真實(shí)性、合法性無異議，對與本案的關(guān)聯(lián)性、證明問題均有異議，不應(yīng)僅聽一面之詞。對當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：由于悅陽物業(yè)對證據(jù)1的真實(shí)性有異議，且僅憑照片無法客觀反映物業(yè)服務(wù)長期的真實(shí)情況，無法證明其待證內(nèi)容，故本院對于證據(jù)1不予采信；由于證據(jù)2系新聞報(bào)道，經(jīng)一審法院向新聞報(bào)道中的行政部門調(diào)查核實(shí)，行政部門均不能提供悅陽物業(yè)在東直小區(qū)供熱不達(dá)標(biāo)的材料，故該證據(jù)與本案關(guān)聯(lián)性存疑，本院不予采信。本院對一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人于某因與被上訴人哈爾濱悅陽物業(yè)管理有限公司（以下簡稱悅陽物業(yè)）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)人民法院（2017）黑0104民初7385號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月29日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方訴、辯主張及在案證據(jù)，本案爭議焦點(diǎn)為：一、悅陽物業(yè)的供熱服務(wù)是否達(dá)到供熱標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的舉證責(zé)任分配；二、于某二審主張悅陽物業(yè)追索供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的訴請超過訴訟時(shí)效是否應(yīng)予支持。關(guān)于悅陽物業(yè)的供熱服務(wù)是否達(dá)到供熱標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的舉證責(zé)任分配問題。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，于某主張拒交供熱費(fèi)的原因系室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)，而參照《哈爾濱市城市供熱辦法》第三十條第一款，應(yīng)由用戶承擔(dān)室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)且告知供熱單位的舉證責(zé)任。在因供熱單位的原因未進(jìn)行現(xiàn)場測溫時(shí)，由供熱單位承擔(dān)不利后果。于某雖訴稱已向悅陽物業(yè)主張過室溫不達(dá)標(biāo)，悅陽物業(yè)拒不進(jìn)行現(xiàn)場測溫，且多次投訴要求解決而未解決。但于某在訴訟過程中并未舉示相關(guān)證據(jù)證明其室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)或因悅陽物業(yè)的原因未進(jìn)行現(xiàn)場測溫。對于于某在一審舉示的證據(jù)三新聞報(bào)道，經(jīng)一審法院向新聞報(bào)道中的行政部門調(diào)查核實(shí)，該行政部門均不能提供悅陽物業(yè)在東直小區(qū)供熱不達(dá)標(biāo)的材料。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十三條第二款，證據(jù)必須查證屬實(shí)，才能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。故，案涉新聞報(bào)道不能證明于某主張，于某應(yīng)進(jìn)一步舉示證據(jù)加以證明。而在于某未完成舉證責(zé)任情況下，其應(yīng)承擔(dān)不利的后果。對于于某主張悅陽物業(yè)沒有完全履行相關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)義務(wù)，因于某舉示的照片無法證明小區(qū)物業(yè)服務(wù)長期不達(dá)標(biāo)，亦并未達(dá)到可以拒交物業(yè)費(fèi)的程度，故對于于某基于上述理由的提出拒交供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的主張，本院不予支持關(guān)于于某主張悅陽物業(yè)追索供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的訴請超過訴訟時(shí)效是否應(yīng)支持的問題。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第四條第一款，當(dāng)事人在一審期間未提出訴訟時(shí)效抗辯，在二審期間提出的，人民法院不予支持，但其基于新的證據(jù)能夠證明對方當(dāng)事人的請求權(quán)已過訴訟時(shí)效期間的情形除外。本案中，于某并未在一審中提出訴訟時(shí)效抗辯，且二審中并未提交新證據(jù)證明悅陽物業(yè)的請求權(quán)已過訴訟時(shí)效期間，故于某該項(xiàng)訴訟主張于法無據(jù)，本院不予支持。另，于某主張悅陽物業(yè)未提供證據(jù)證明向其書面催繳了物業(yè)管理費(fèi)用，因物業(yè)費(fèi)催繳的目的是中斷請求權(quán)的訴訟時(shí)效，鑒于于某在庭審中對拖欠悅陽物業(yè)供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)并無異議，并如前所述本院對于某提出的訴訟時(shí)效抗辯不予支持，故于某以此抗辯，事實(shí)證據(jù)與法律依據(jù)不足，本院不予支持。另，關(guān)于于某主張悅陽物業(yè)并未通過法定程序請求繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)，因業(yè)主委員會、居民委員會督促業(yè)主限期繳納物業(yè)費(fèi)并非物業(yè)公司催繳物業(yè)費(fèi)的法定前置程序，且于某為悅陽物業(yè)所服務(wù)小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，其如對物業(yè)服務(wù)水平有意見，可通過協(xié)商或其他法定程序加以解決。故，于某基于上述理由拒交物業(yè)費(fèi)，于法無據(jù)，本院亦不予支持。綜上所述，于某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)696元，由于某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。