于某某
田希國（河北海龍律師事務所）
喬亞某
劉中坤（河北隆業(yè)律師事務所）

原告（反訴被告）:于某某，干部。
委托代理人:田希國，河北海龍律師事務所律師。
被告（反訴原告）:喬亞某，工人。
委托代理人:劉中坤，河北隆業(yè)律師事務所律師。
原告（反訴被告）于某某訴被告（反訴原告）喬亞某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告于某某及其委托代理人田希國，被告喬亞某及其委托代理人劉中坤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，依法訂立的合同受法律保護。原告于某某與被告喬亞某于2010年3月1日簽訂的房屋租賃協(xié)議書，系雙方在平等、自愿的基礎上訂立的，是雙方的真實意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應當按照協(xié)議的約定履行各自義務。雙方雖然約定租賃費為18000元／年，但是在實際履行過程中雙方一致同意變更為14000元／年，雙方對此表示認可，則該處房屋的前三年的租賃費為14000元／年。
關于該處房屋的租賃期限，雙方雖然在協(xié)議書中第二條約定租期為一年，第八條約定此協(xié)議有效期為一年，但原告于某某陳述在被告喬亞某的要求下在協(xié)議書中補充了“房屋租賃10年”的字樣，且被告喬亞某也表示租期為十年，即協(xié)議第九條的約定系對租賃期限的變更，該處房屋的租期應當為10年。
原告于某某以被告喬亞某至今仍占用該處房屋不予騰退，且從2012年始便未交付租金為由要求解除租賃協(xié)議并賠償違約金，因該份協(xié)議中并未對解除租賃協(xié)議的事項進行約定，現(xiàn)該合同并不滿足解除條件，且被告不同意解除，該房屋租賃協(xié)議不能解除，雙方應當繼續(xù)履行該份房屋租賃協(xié)議。被告喬亞某應當按照約定繼續(xù)向原告繳納拖欠的租賃費。對于租賃費，雙方雖然約定三年以內(nèi)房租不變，三年以后房租隨市場租賃費增長，但原告明確表示仍按照原租賃費14000元／年計算，應當予以支持。
雙方在履行房屋租賃協(xié)議過程中，被告曾就房屋存在的問題向原告提出過，且被告延期給付租賃費也未給原告造成實際損失，因此，對原告要求被告給付違約金的訴求不予支持。
對于被告喬亞某因房屋質(zhì)量問題影響經(jīng)營活動，造成的損失要求原告于某某賠償?shù)闹鲝?，依?jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十一條 ?規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因此，如果原告于某某未盡到維修義務，被告喬亞某完全可以先自行進行維修，并在維修完畢后由原告于某某負擔維修費用，因維修造成的損失，相應減少租金或者延長租期。本案中，原告于某某提交了張家口塞北管理區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局出具的關于于某某購買的底商維修情況的說明，并申請證人方某出庭作證，均能夠證實原告于某某已經(jīng)履行了一定程度上的維修義務。該處房屋的地面雖現(xiàn)尚有破損處未能完全修復，但該處破損處被告喬亞某完全可以自行先行修復，之后再要求原告支付相關維修費用，該處破損并不能作為導致其經(jīng)營的旅店停業(yè)的直接原因。被告主張的該處房屋的采暖系統(tǒng)存在問題，導致采暖不足，并提交張家口塞北永源熱力有限公司證明1份、份測溫表2份予以證明其主張，但是，上述證據(jù)不能足以證明其主張，被告喬亞某也表示不再申請進行供熱方面的司法鑒定，本院無法查明供熱不足的真正原因系供熱公司的原因還是房屋供熱系統(tǒng)的原因。即使是房屋供熱系統(tǒng)的原因，被告可以自行維修，維修費用由原告負擔，因維修影響被告使用，被告可以相應減少租金或者延長租期。故本院對被告喬亞某的反訴請求，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十六條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告（反訴原告）喬亞某于本判決生效后十五日內(nèi)按照14000元／年（38元／日）的租金數(shù)額，從2012年3月1日起按照其實際占用原告于某某房屋的天數(shù)給付原告房屋租金；
駁回原告（反訴被告）于某某的其他訴訟請求；
駁回被告（反訴原告）喬亞某的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1616元，由原告（反訴被告）于某某負擔889元，由被告（反訴原告）喬亞某負擔727元；反訴案件受理費3982元，由被告（反訴原告）喬亞某負擔；鑒定費5000元，由被告（反訴原告）喬亞某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于張家口市中級人民法院。

本院認為，依法訂立的合同受法律保護。原告于某某與被告喬亞某于2010年3月1日簽訂的房屋租賃協(xié)議書，系雙方在平等、自愿的基礎上訂立的，是雙方的真實意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應當按照協(xié)議的約定履行各自義務。雙方雖然約定租賃費為18000元／年，但是在實際履行過程中雙方一致同意變更為14000元／年，雙方對此表示認可，則該處房屋的前三年的租賃費為14000元／年。
關于該處房屋的租賃期限，雙方雖然在協(xié)議書中第二條約定租期為一年，第八條約定此協(xié)議有效期為一年，但原告于某某陳述在被告喬亞某的要求下在協(xié)議書中補充了“房屋租賃10年”的字樣，且被告喬亞某也表示租期為十年，即協(xié)議第九條的約定系對租賃期限的變更，該處房屋的租期應當為10年。
原告于某某以被告喬亞某至今仍占用該處房屋不予騰退，且從2012年始便未交付租金為由要求解除租賃協(xié)議并賠償違約金，因該份協(xié)議中并未對解除租賃協(xié)議的事項進行約定，現(xiàn)該合同并不滿足解除條件，且被告不同意解除，該房屋租賃協(xié)議不能解除，雙方應當繼續(xù)履行該份房屋租賃協(xié)議。被告喬亞某應當按照約定繼續(xù)向原告繳納拖欠的租賃費。對于租賃費，雙方雖然約定三年以內(nèi)房租不變，三年以后房租隨市場租賃費增長，但原告明確表示仍按照原租賃費14000元／年計算，應當予以支持。
雙方在履行房屋租賃協(xié)議過程中，被告曾就房屋存在的問題向原告提出過，且被告延期給付租賃費也未給原告造成實際損失，因此，對原告要求被告給付違約金的訴求不予支持。
對于被告喬亞某因房屋質(zhì)量問題影響經(jīng)營活動，造成的損失要求原告于某某賠償?shù)闹鲝?，依?jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十一條 ?規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因此，如果原告于某某未盡到維修義務，被告喬亞某完全可以先自行進行維修，并在維修完畢后由原告于某某負擔維修費用，因維修造成的損失，相應減少租金或者延長租期。本案中，原告于某某提交了張家口塞北管理區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局出具的關于于某某購買的底商維修情況的說明，并申請證人方某出庭作證，均能夠證實原告于某某已經(jīng)履行了一定程度上的維修義務。該處房屋的地面雖現(xiàn)尚有破損處未能完全修復，但該處破損處被告喬亞某完全可以自行先行修復，之后再要求原告支付相關維修費用，該處破損并不能作為導致其經(jīng)營的旅店停業(yè)的直接原因。被告主張的該處房屋的采暖系統(tǒng)存在問題，導致采暖不足，并提交張家口塞北永源熱力有限公司證明1份、份測溫表2份予以證明其主張，但是，上述證據(jù)不能足以證明其主張，被告喬亞某也表示不再申請進行供熱方面的司法鑒定，本院無法查明供熱不足的真正原因系供熱公司的原因還是房屋供熱系統(tǒng)的原因。即使是房屋供熱系統(tǒng)的原因，被告可以自行維修，維修費用由原告負擔，因維修影響被告使用，被告可以相應減少租金或者延長租期。故本院對被告喬亞某的反訴請求，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十六條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告（反訴原告）喬亞某于本判決生效后十五日內(nèi)按照14000元／年（38元／日）的租金數(shù)額，從2012年3月1日起按照其實際占用原告于某某房屋的天數(shù)給付原告房屋租金；
駁回原告（反訴被告）于某某的其他訴訟請求；
駁回被告（反訴原告）喬亞某的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1616元，由原告（反訴被告）于某某負擔889元，由被告（反訴原告）喬亞某負擔727元；反訴案件受理費3982元，由被告（反訴原告）喬亞某負擔；鑒定費5000元，由被告（反訴原告）喬亞某負擔。

審判長：韓躍文
審判員：董一凡
審判員：楊樹成

書記員：郭亭亭