于某某
張嘉桐
李方武（黑龍江森耀律師事務(wù)所）
羅某某
張猛（黑龍江酬勤律師事務(wù)所）
郭海紅
劉環(huán)宇（黑龍江恒辰律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）于某某，住哈爾濱市道里區(qū)。
委托代理人張嘉桐（系于某某），女，住哈爾濱市道里區(qū)。
委托代理人李方武，黑龍江森耀律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）羅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住哈爾濱市道里區(qū)安定街146號(hào)1單元101室。
委托代理人張猛，黑龍江酬勤律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）郭海紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱市道里區(qū)饞嘴蛙精品川菜館個(gè)體業(yè)者，住哈爾濱市南崗區(qū)南通大街258號(hào)文化家園B棟5單元503室。
委托代理人劉環(huán)宇，黑龍江恒辰律師事務(wù)所律師。
上訴人于某某因與被上訴人羅某某、郭海紅確定合同無(wú)效糾紛一案，不服哈爾濱市道里區(qū)人民法院（2014）里民一民初字第1253號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。
上訴人于某某的委托代理人張嘉桐、李方武，被上訴人羅某某的委托代理人張猛，被上訴人郭海紅的委托代理人劉環(huán)宇到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:于某某與張偉系母子。
張偉與羅某某系夫妻，二人于1985年10月25日登記結(jié)婚，婚后育有一女張瀚文。
張偉于2009年3月7日因病死亡。
合同簽訂后，羅某某將案涉房產(chǎn)交付給郭海紅使用。
經(jīng)法院主持于某某、羅某某及張瀚文自愿達(dá)成調(diào)解，于2013年11月5日作出（2012）里民一初字第1217號(hào)民事調(diào)解書，三人達(dá)成的調(diào)解協(xié)議進(jìn)行確認(rèn)，協(xié)議的主要內(nèi)容為:一、案涉房產(chǎn)歸于某某所有；二、羅某某、張瀚文協(xié)助于某某辦理案涉房產(chǎn)的更名過(guò)戶事宜，更名過(guò)戶費(fèi)用由于某某自行承擔(dān)；三、案涉房產(chǎn)抵押貸款99萬(wàn)元及相應(yīng)貸款利息由羅某某、張瀚文負(fù)責(zé)清償；四、于某某給付羅某某、張瀚文房屋折價(jià)款20萬(wàn)元；五、案涉房產(chǎn)自2013年10月至2014年4月供暖期包燒費(fèi)由羅某某負(fù)擔(dān)；六、位于哈爾濱市道里區(qū)哈藥路174號(hào)1-2層房產(chǎn)歸羅某某、張瀚文共同所有；七、于某某自愿放棄其他訴訟請(qǐng)求；八、雙方無(wú)其他爭(zhēng)議。
于某某于2014年1月23日取得案涉房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證書。
訴訟中，依于某某申請(qǐng)，依法委托黑龍江博浩資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)案涉房產(chǎn)自2014年6月1日至2014年11月25日止的租金進(jìn)行鑒定，該公司于2014年12月15日作出龍博浩司法鑒定[2014]鑒字第22號(hào)鑒定意見(jiàn)書，鑒定意見(jiàn)為:案涉房產(chǎn)自2014年6月1日至2014年11月25日止的租金為55180元，房屋每平方米年租金評(píng)估單價(jià)為425元，房屋使用面積為266平方米，每天的房屋租金為310元。
后該公司于2015年2月3日作出龍博浩司法鑒字[2015]鑒字第009號(hào)《鑒定意見(jiàn)書》，鑒定意見(jiàn)為:案涉房產(chǎn)自2014年6月1日至2014年12月31日止的租金為101436元，房屋每平方米年租金評(píng)估單價(jià)為541元，每天的房屋租金為474元。
該公司在該份《鑒定意見(jiàn)書》中備注:由于現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)實(shí)際使用面積為319.48平方米等原因，對(duì)原評(píng)估價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，以本意見(jiàn)書的鑒定意見(jiàn)為準(zhǔn)。
依于某某申請(qǐng)委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心對(duì)羅某某與郭海紅簽訂的《房屋租賃合同》文字打印形成時(shí)間及簽名筆跡形成時(shí)間進(jìn)行司法鑒定，該鑒定中心于2015年6月18日作出司鑒中心[2015]技鑒字第363號(hào)鑒定意見(jiàn)書，鑒定意見(jiàn)為:無(wú)法判斷《房屋租賃合同》上打印體文字及簽名字跡的形成時(shí)間。
于某某訴稱:于某某為案外人張偉的母親，張偉與羅某某系夫妻關(guān)系，張偉于2009年3月7日因病去世。
后于某某申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，上述房產(chǎn)于2014年1月23日變更于某某名下。
張偉去世后，羅某某于2010年6月1日與郭海紅簽訂房屋租賃合同，將案涉房產(chǎn)出租給郭海紅。
在張偉去世后，案涉房產(chǎn)為于某某、羅某某及張偉之女張瀚文共有，羅某某在未征得于某某同意的情況下無(wú)權(quán)出租該房產(chǎn)。
羅某某辯稱:于某某主張合同無(wú)效沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，羅某某與郭海紅均系成年人，意思表示真實(shí)，簽訂合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
羅某某系案涉房產(chǎn)的合法所有權(quán)人，其出租房屋行為是一種負(fù)擔(dān)行為，而不是處分行為。
房產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力。
郭海紅辯稱:郭海紅作為承租人，在簽訂合同時(shí)，完全盡到出租人審核、審查義務(wù)，查看了房產(chǎn)證登記所有權(quán)人為羅某某，并且案涉房產(chǎn)屬于商業(yè)用房，一直對(duì)外出租，郭海紅是通過(guò)原業(yè)主出兌而獲得的出租權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，原業(yè)主因與羅某某之間存在多年的承租關(guān)系，從案涉房產(chǎn)所有權(quán)對(duì)外表現(xiàn)形式來(lái)看，所有權(quán)人應(yīng)為羅某某。
至于出租人家庭內(nèi)部出現(xiàn)糾紛，與承租人無(wú)關(guān)。
承租人已盡到了審視、審查義務(wù)，法律應(yīng)保護(hù)承租人的利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
另外于某某變更為案涉房產(chǎn)所有權(quán)人的時(shí)間為2014年1月23日，在此之前所有權(quán)人是羅某某，變更之后郭海紅于2014年5月15日向于某某交過(guò)承租費(fèi)，但其拒絕接受。
現(xiàn)郭海紅要求于某某作為受讓人，繼續(xù)履行原租賃合同。
原審判決認(rèn)為:依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
本案中，羅某某與郭海紅于2010年6月1日訂立案涉房產(chǎn)的租賃合同，約定租期為2010年6月16日起至2019年6月15日止，雙方實(shí)際履行，租賃期間于某某于2014年1月23日取得案涉房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證書，故案涉房產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)，不影響案涉租賃合同的效力。
郭海紅應(yīng)自2014年1月23日起按房屋租賃合同約定的租金及給付方式、時(shí)間將案涉房產(chǎn)的租金給付于某某。
對(duì)于于某某提出的2010年房屋出租時(shí)，案涉房產(chǎn)應(yīng)為于某某、羅某某及張瀚文三人共有，羅某某在未征得于某某同意的情況下無(wú)權(quán)出租案涉房產(chǎn)的主張，鑒于當(dāng)時(shí)案涉房產(chǎn)登記于羅某某名下，且該房產(chǎn)處于持續(xù)對(duì)外出租的狀態(tài)，于某某作為家庭成員應(yīng)當(dāng)知道案涉房產(chǎn)的出租情況，并且自本案起訴前從未向羅某某或郭海紅主張過(guò)合同效力問(wèn)題，加之于某某在繼承案件中將給付房屋租金作為訴請(qǐng)?zhí)岢霾⒆罱K與羅某某、張瀚文進(jìn)行調(diào)解后放棄包括房屋租金在內(nèi)的訴請(qǐng)并達(dá)成“雙方無(wú)其他爭(zhēng)議的”調(diào)解協(xié)議，均可體現(xiàn)其已以默示及行為的方式表示對(duì)出租行為的追認(rèn)，因此對(duì)于于某某提出的要求確認(rèn)羅某某與郭海紅于2010年6月1日簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，要求郭海紅從案涉房產(chǎn)中遷出，以及要求郭海紅承擔(dān)占用案涉房產(chǎn)的使用費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
關(guān)于對(duì)租金進(jìn)行評(píng)估所作出的兩份鑒定意見(jiàn)書是否采納問(wèn)題，黑龍江博浩資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司二次作出的[2015]鑒字第009號(hào)鑒定意見(jiàn)書，并非經(jīng)法院依法委托，且作出該份意見(jiàn)書前該評(píng)估機(jī)構(gòu)并未重新到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘驗(yàn)，便將第一次現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)所記錄的《現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)人員登記表》中所記載的“地下一層漏水，無(wú)法正常使用”文字部分刻意遮擋所得的復(fù)印件附到[2015]鑒字第009號(hào)鑒定意見(jiàn)書中，其所選取的參照標(biāo)準(zhǔn)亦無(wú)端更替，以上程序無(wú)法客觀真實(shí)體現(xiàn)案涉房屋的租金情況，故對(duì)龍博浩司法鑒定[2015]鑒字第009號(hào)鑒定意見(jiàn)書不予認(rèn)可。
龍博浩司法鑒定[2015]鑒字第009號(hào)鑒定意見(jiàn)書中載明“以本意見(jiàn)書的鑒定意見(jiàn)為準(zhǔn)”，將其作出的龍博浩司法鑒定[2014]鑒字第22號(hào)鑒定意見(jiàn)書推翻，故對(duì)龍博浩司法鑒定[2014]鑒字第22鑒定意見(jiàn)書亦無(wú)法采納。
據(jù)此判決:駁回原告于某某的訴訟請(qǐng)求。
訴訟費(fèi)6400元（含案件受理費(fèi)100元、鑒定費(fèi)6300元），由原告于某某負(fù)擔(dān)。
于某某不服原審判決，向本院提起上訴稱:案涉的《房屋租賃合同》具有不可信性，饞嘴蛙精品川菜館登記日期為2013年7月31日，在2010年6月1日簽訂的合同上不應(yīng)該出現(xiàn)“饞嘴蛙”字樣，并且當(dāng)時(shí)的登記上顯示登記的租金為4萬(wàn)元。
2015年8月10日哈爾濱市地方稅務(wù)局安靜稅務(wù)所出具的情況說(shuō)明證明在2014年6月之前，郭海紅在稅務(wù)機(jī)關(guān)備份的合同年租金為60000元，2014年6月之后，郭海紅又向稅務(wù)局提供了85000的租賃合同，這說(shuō)明在于某某起訴后，郭海紅才改變的租金。
黑龍江博浩資產(chǎn)評(píng)估有限公司作出的第一份鑒定意見(jiàn)書沒(méi)有全面反映真實(shí)情況，于某某申請(qǐng)法院重新委托資產(chǎn)評(píng)估公司作出第二份鑒定。
另外在第二次鑒定中，將“地下一層漏水，無(wú)法正常使用”遮擋是因?yàn)榈叵侣┧枪＜t后期起訴后故意造成，郭海紅已經(jīng)承認(rèn)是自己在租房后期故意造成，并且，黑龍江博浩資產(chǎn)評(píng)估有限公司已經(jīng)出具證明，證明第二份鑒定意見(jiàn)可以作為證據(jù)使用。
羅某某在簽訂租賃合同時(shí)，房屋屬于未分割的遺產(chǎn)，案涉房屋在未分割前屬于共同共有，此段時(shí)間遺產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)應(yīng)定性為共同繼承人共同共有，單獨(dú)的個(gè)人無(wú)權(quán)處分該遺產(chǎn)，即使進(jìn)行了處分，也無(wú)效。
羅某某出租房屋并未經(jīng)于某某同意，屬于擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，所以應(yīng)認(rèn)定其租賃行為無(wú)效。
郭海紅在簽訂租賃合同時(shí)是知道羅某某的丈夫己去世，郭海紅沒(méi)有盡到一個(gè)善意第三人的必要的合理的注意義務(wù)，存在明顯的過(guò)失；租賃合同中約定的租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，并且租期較長(zhǎng)，有明顯的惡意串通嫌疑，所以不適用善意取得。
租賃合同明顯損害了于某某的利益，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
羅某某辯稱:案涉房屋出租時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記在羅某某名下，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，羅某某此時(shí)是房屋的所有權(quán)人，且此時(shí)繼承人之間并未主張對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行繼承也未產(chǎn)生任何糾紛。
在承租者要求繼續(xù)承租情況下，羅某某將房屋繼續(xù)租賃給承租人這不是對(duì)房屋的一種自主處分而是對(duì)這一租賃關(guān)系的義務(wù)承擔(dān)，故雙方繼續(xù)簽訂房屋租賃協(xié)議并無(wú)不當(dāng)。
案涉房屋已出租多年，于某某作為家庭成員對(duì)房屋始終處于租賃狀況下是明知的，并且于某某與羅某某在另案（繼承糾紛）調(diào)解過(guò)程中，于某某放棄房屋租金訴請(qǐng)并與羅某某達(dá)成“雙方無(wú)其他爭(zhēng)議”的調(diào)解協(xié)議，這一事實(shí)能夠證明于某某對(duì)羅某某出租房屋是知情的，而后的調(diào)解行為亦是對(duì)房屋出租的一種默認(rèn)及追認(rèn)。
房屋租賃費(fèi)用系按照市場(chǎng)正常價(jià)格確定的，且房屋承租人同意將租金交付于某某。
依據(jù)買賣不破租賃原則，羅某某出租房屋不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，亦不損害于某某的合法權(quán)益，為有效的民事法律行為，應(yīng)得到法律保護(hù)。
郭海紅辯稱:郭海紅在2011年簽訂合同至今一直在經(jīng)營(yíng)饞嘴蛙餐飲，對(duì)外牌匾上使用的是饞嘴蛙，2013年由于各種原因，郭海紅才將該地點(diǎn)改為個(gè)體工商戶，并核準(zhǔn)了饞嘴蛙的工商字號(hào)，因此不能依據(jù)此情況來(lái)認(rèn)定合同是否有效。
原審法院判決表明第二次鑒定并沒(méi)有經(jīng)法院依法委托，該事實(shí)是存在的，后哈爾濱市價(jià)格協(xié)會(huì)經(jīng)過(guò)會(huì)議研究及調(diào)查，已經(jīng)對(duì)該評(píng)估公司做出了處罰終止合作，這也說(shuō)明該兩份鑒定是錯(cuò)誤的。
于某某沒(méi)有任何的證據(jù)證明羅某某與郭海紅之間有惡意串通的行為，請(qǐng)求駁回上訴請(qǐng)求，維持原審判決。
二審期間，于某某、羅某某均未舉示新的證據(jù)。
郭海紅舉示哈爾濱市價(jià)格協(xié)會(huì)于2016年1月28日作出的哈價(jià)協(xié)函[2016]1號(hào)《關(guān)于對(duì)市中級(jí)人民法院司法技術(shù)處來(lái)函的復(fù)函》一份，擬證明:黑龍江博浩資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司針對(duì)本案做出的兩份鑒定意見(jiàn)均錯(cuò)誤，該鑒定機(jī)構(gòu)已受到主管機(jī)關(guān)處理，案涉《鑒定意見(jiàn)書》不應(yīng)作為證據(jù)使用。
于某某的質(zhì)證意見(jiàn)為:對(duì)真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性及證明問(wèn)題有異議，不能證明《鑒定意見(jiàn)書》是否真實(shí)客觀。
于某某申請(qǐng)鑒定并非私自委托，是由法院依程序辦理的，至于該鑒定機(jī)構(gòu)是否違規(guī)與本案無(wú)關(guān)。
羅某某的質(zhì)證意見(jiàn)為:對(duì)該證據(jù)無(wú)異議。
本院的認(rèn)證意見(jiàn)為:各方當(dāng)事人對(duì)證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為:2010年6月1日，郭海紅與羅某某簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，案涉房屋登記在羅某某名下，郭海紅有理由相信羅某某有處分權(quán)。
于某某在另案訴訟中，經(jīng)法院主持，于某某放棄其主張房屋租金567000元情況下，與羅某某達(dá)成案涉房產(chǎn)歸于某某所有的事實(shí)，說(shuō)明2009年于某某對(duì)張偉去世后，羅某某對(duì)外將案涉房產(chǎn)出租的行為是明知并認(rèn)可的。
于某某關(guān)于案涉《房屋租賃合同》屬偽造、合同中約定的租金不真實(shí)、羅某某與郭海紅存在惡意串通的上訴主張，證據(jù)不足。
于某某關(guān)于因羅某某無(wú)權(quán)處分，案涉房屋租賃合同應(yīng)屬無(wú)效的上訴主張，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
案涉鑒定機(jī)構(gòu)黑龍江博浩資產(chǎn)評(píng)估有限公司因作出兩份《鑒定意見(jiàn)書》，被哈爾濱市價(jià)格協(xié)會(huì)終止對(duì)其服務(wù)，且黑龍江博浩資產(chǎn)評(píng)估有限公司第二次做出的《鑒定意見(jiàn)書》非經(jīng)法院委托，原審未予采信該《鑒定意見(jiàn)》并無(wú)不當(dāng)，于某某關(guān)于應(yīng)采信第二份《鑒定意見(jiàn)書》的上訴主張，本院不予支持。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人于某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:2010年6月1日，郭海紅與羅某某簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，案涉房屋登記在羅某某名下，郭海紅有理由相信羅某某有處分權(quán)。
于某某在另案訴訟中，經(jīng)法院主持，于某某放棄其主張房屋租金567000元情況下，與羅某某達(dá)成案涉房產(chǎn)歸于某某所有的事實(shí)，說(shuō)明2009年于某某對(duì)張偉去世后，羅某某對(duì)外將案涉房產(chǎn)出租的行為是明知并認(rèn)可的。
于某某關(guān)于案涉《房屋租賃合同》屬偽造、合同中約定的租金不真實(shí)、羅某某與郭海紅存在惡意串通的上訴主張，證據(jù)不足。
于某某關(guān)于因羅某某無(wú)權(quán)處分，案涉房屋租賃合同應(yīng)屬無(wú)效的上訴主張，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
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依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人于某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：鄭興華
審判員：王愛(ài)軍
審判員：劉春

書記員：王春賀