原告(反訴被告)：于根紅，男，1971年8月29日出生，漢族，住江蘇省鹽城市。
　　委托訴訟代理人：張梅，上海新惟律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海億美實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：陳言平，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫鴻書(shū)，上海富明律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫一天，上海富明律師事務(wù)所律師。
　　原告于根紅與被告上海億美實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱億美公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月21日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。2019年6月11日，本院受理被告億美公司提起的反訴。2019年7月12日，本院對(duì)本案進(jìn)行公開(kāi)開(kāi)庭審理，原告于根紅及其委托訴訟代理人張梅、被告億美公司委托訴訟代理人孫一天到庭參加訴訟。期間，經(jīng)當(dāng)事人同意，并經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，于2019年8月16日延長(zhǎng)本案簡(jiǎn)易程序?qū)徖砥谙奕齻€(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告返還原告租賃保證金42,000元。訴訟中，原告增加如下訴訟請(qǐng)求：解除原、被告之間于2012年4月13日簽訂的《租賃合同》。事實(shí)和理由：2012年4月13日，原、被告簽訂《租賃合同》一份，約定被告將其承租的位于本區(qū)民益路XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱涉案廠房)轉(zhuǎn)租給原告，租期自2012年4月18日至2018年4月17日止，租賃保證金為42,000元等。此后，原告按約向被告支付租賃保證金42,000元以及至2017年10月17日止的租金。上述民益路XXX號(hào)廠房的產(chǎn)權(quán)人系為上海茸新五金制品廠(以下簡(jiǎn)稱茸新五金)。茸新五金將該廠房出租給上海信實(shí)石業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱信實(shí)石業(yè))。信實(shí)石業(yè)將上述除自用外的廠房轉(zhuǎn)租給上海志軒物流有限公司(以下簡(jiǎn)稱志軒物流)，志軒物流再轉(zhuǎn)租給上海遠(yuǎn)輝運(yùn)輸有限公司(以下簡(jiǎn)稱遠(yuǎn)輝運(yùn)輸)。2012年3月5日，遠(yuǎn)輝運(yùn)輸又將上述廠房轉(zhuǎn)租給被告。2014年10月29日，遠(yuǎn)輝運(yùn)輸、被告及上海元翰實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱元翰實(shí)業(yè))簽署《出租方經(jīng)營(yíng)權(quán)變更協(xié)議》，約定被告將其與遠(yuǎn)輝運(yùn)輸之間上述合同中的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給元翰實(shí)業(yè)。自此，被告不具有對(duì)涉案廠房的使用收益權(quán)。然，被告繼續(xù)向原告收取涉案房屋租金，并繼續(xù)占用原告支付的前述保證金。期間，自雙方簽訂《租賃合同》時(shí)起，負(fù)責(zé)為被告管理租賃事宜的人員均為其原法定代表人張?jiān)?，故原告并不清楚被告是否持續(xù)具有出租涉案房屋的權(quán)利，元翰實(shí)業(yè)亦未向原告出示委托被告繼續(xù)管理房屋租賃事宜的委托書(shū)。因此，原告訴至法院，望判如所請(qǐng)。
　　被告辯稱：1.涉案房屋已被拆遷，合同無(wú)法繼續(xù)履行，故其同意解除合同。2.租賃保證金應(yīng)折抵原告所欠被告租金與物業(yè)管理費(fèi)，折抵之后被告已無(wú)需向原告返還租賃保證金。3.其雖將與遠(yuǎn)輝運(yùn)輸之間的合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給元翰實(shí)業(yè)，但該行為并未導(dǎo)致被告失去對(duì)涉案房屋使用收益的權(quán)利，故原告應(yīng)向其支付租金及物業(yè)管理費(fèi)。
　　同時(shí)，被告向本院提出反訴請(qǐng)求：1.解除原、被告之間于2012年4月13日簽訂的《租賃合同》；2.判令原告支付被告2017年10月18日至2017年12月30日的租金58,645元(289,267元/年÷365天×74天)；3.判令原告支付被告2016年4月18日至2017年12月30日的物業(yè)管理費(fèi)17,893元(10,500元/年÷365天×622天)。此外，被告基于原告以下抗辯意見(jiàn)，同意將計(jì)算上述第2、3項(xiàng)請(qǐng)求所涉價(jià)款的截止時(shí)間變更至2017年12月28日。事實(shí)和理由：2012年4月13日，原、被告簽訂《租賃合同》，約定將被告涉案廠房租賃給原告等。合同簽訂后，被告依約向原告交付涉案廠房。然，原告未依約向被告支付如上租金及物業(yè)管理費(fèi)。故，被告提出如上反訴請(qǐng)求，望判如所請(qǐng)。
　　對(duì)被告的反訴，原告辯稱，同意被告第1項(xiàng)反訴請(qǐng)求，不同意被告第2、3項(xiàng)反訴請(qǐng)求，具體理由如下：1.自2014年11月1日起，因被告已不具有涉案房屋出租使用收益的權(quán)利，故被告不具有要求其支付租金和物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利基礎(chǔ)。2.對(duì)租金和物業(yè)管理費(fèi)的起算點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)均無(wú)異議，但截止時(shí)間基于其他與涉案房屋相關(guān)的判決應(yīng)為2017年12月28日。3.在原告實(shí)際使用涉案房屋的過(guò)程中，“沒(méi)有人”對(duì)涉案房屋提供“物業(yè)管理以及大門管理”。
　　本院經(jīng)審理查明，2012年4月13日，原、被告簽訂《租賃合同》一份。該合同約定，被告將涉案廠房出租給原告作廠房使用；租賃期間為6年，自2012年4月18日至2018年4月17日止；第1、2年年租金為248,000元、第3、4年年租金為267,840元、第5、6年年租金為289,267元；租金應(yīng)以6個(gè)月為一個(gè)支付周期，原告在每一個(gè)周期結(jié)束的20天前支付下一個(gè)支付周期的租金;原告向被告支付42,000元租賃保證金，于合同終止，退房清場(chǎng)滿10天，且租金、物業(yè)費(fèi)等所有應(yīng)付費(fèi)用結(jié)清，不計(jì)息歸還原告；在合同期限內(nèi)，原告應(yīng)支付被告物業(yè)管理費(fèi)為每年10,500元；如因市政動(dòng)遷等不可抗拒因素，致使合同無(wú)法履行，被告應(yīng)通知原告，同時(shí)被告退還原告已付租金中尚未使用階段的租金和保證金，原告30天內(nèi)無(wú)條件撤離等。
　　上述合同簽訂后，被告按約將涉案房屋交付原告。原告按約向被告支付租賃保證金42,000元等相關(guān)費(fèi)用?，F(xiàn)因原告向被告主張返還租賃保證金未果，遂以其訴稱事由向本院提起訴訟。而被告則以其反訴事由提出如上反訴請(qǐng)求。
　　在本次訴訟中，當(dāng)事人對(duì)原告未向被告支付涉案房屋自2017年10月18日始的租金和自2016年4月18日始的物業(yè)管理費(fèi)的事實(shí)，以及租金標(biāo)準(zhǔn)為289,267元/年和物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為10,500元/年的事實(shí)，均無(wú)異議。
　　此外，在回答被告關(guān)于是否向被告返還涉案房屋的提問(wèn)時(shí)，原告稱，“沒(méi)有返還，我一直在履行合同”。在回答被告關(guān)于2016年4月18日前被告有無(wú)履行物業(yè)管理義務(wù)的提問(wèn)時(shí)，原告稱，“在2016年4月18日之前有的”。在回答被告關(guān)于在2016年4月18日之后，原告認(rèn)為被告未履行物業(yè)管理義務(wù)，對(duì)此是否提出過(guò)異議的提問(wèn)時(shí)，原告稱，“有的，口頭當(dāng)面提過(guò)”。被告對(duì)該回答內(nèi)容不予認(rèn)可。期間，原告還稱，“2014年之后大門斷斷續(xù)續(xù)沒(méi)有人管了，被告沒(méi)有履行物業(yè)管理的義務(wù)”。
　　另外，就合同解除時(shí)點(diǎn)問(wèn)題，原告認(rèn)為，涉案合同于2014年10月31日解除，理由是：2014年11月1日起被告將其對(duì)遠(yuǎn)輝運(yùn)輸?shù)臋?quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給了元翰實(shí)業(yè)，主體變更導(dǎo)致合同解除。被告認(rèn)為，涉案合同于2017年12月28日解除，理由是：產(chǎn)權(quán)人于2017年12月29日簽訂了動(dòng)遷協(xié)議，合同因此喪失繼續(xù)履行可能。對(duì)被告如上意見(jiàn)，原告不予認(rèn)可，并認(rèn)為法院“判決”元翰實(shí)業(yè)與其“上家”的租賃合同系于2017年8月22日解除。
　　另查明，就涉案糾紛，被告曾于2018年6月25日向本院提起訴訟，其請(qǐng)求為解除雙方之間簽訂的涉案合同以及原告向其支付租金與物業(yè)管理費(fèi)。原告在該案中提起反訴，其請(qǐng)求為被告向其返還租金與租賃保證金，并支付違約金。該案案號(hào)為(2018)滬0117民初10265號(hào)。此后，雙方在該案審理中于2018年10月31日均明確撤回本、反訴的訴訟請(qǐng)求，同時(shí)原告明確其未繳納反訴費(fèi)，亦不準(zhǔn)備再繳納該費(fèi)用。本院遂于當(dāng)日依法口頭裁定該案本訴準(zhǔn)許撤訴、反訴按撤訴處理。在該案審理中，原告以被告已將其與遠(yuǎn)輝運(yùn)輸?shù)臋?quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給了元翰實(shí)業(yè)，故被告自2014年11月1日起不具有對(duì)涉案房屋出租權(quán)為由，抗辯被告對(duì)其提出的支付租金及物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。在該案中本院依法追加元翰實(shí)業(yè)為第三人參加訴訟。
　　2019年4月1日，本院受理元翰實(shí)業(yè)提起的訴訟，其請(qǐng)求為解除其與原告之間有關(guān)涉案房屋的租賃合同以及原告向其支付租金與物業(yè)管理費(fèi)。原告在該案中辯稱，其不同意元翰實(shí)業(yè)的如上請(qǐng)求，主要理由是：其與元翰實(shí)業(yè)未簽訂過(guò)房屋租賃合同。該案案號(hào)為(2019)滬0117民初5177號(hào)。2019年5月22日，本院基于元翰實(shí)業(yè)的申請(qǐng)，依法裁定準(zhǔn)許元翰實(shí)業(yè)撤訴。
　　再查明，包括涉案房屋在內(nèi)的本區(qū)新橋鎮(zhèn)民益路XXX號(hào)廠房登記權(quán)利人為茸新五金，并委托上海松江新橋五金廠(以下簡(jiǎn)稱新橋五金)出租。
　　此后，新橋五金將該廠房出租給信實(shí)石業(yè)。信石石業(yè)將該廠房轉(zhuǎn)租給遠(yuǎn)輝運(yùn)輸。遠(yuǎn)輝運(yùn)輸遂又將其承租的廠房再轉(zhuǎn)租給被告。被告再將該廠房中的涉案廠房又轉(zhuǎn)租給原告。
　　再后，遠(yuǎn)輝運(yùn)輸、被告及元翰實(shí)業(yè)于2014年10月29日簽訂《出租方經(jīng)營(yíng)權(quán)變更協(xié)議》，約定：遠(yuǎn)輝運(yùn)輸同意于2014年11月1日起，被告“將其上海松江區(qū)新橋民益路XXX號(hào)”的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給元翰實(shí)業(yè)；被告支付的保證金及其他相關(guān)權(quán)利和其他補(bǔ)充協(xié)議條款等一并轉(zhuǎn)讓給元翰實(shí)業(yè)，后續(xù)合同到期或終止時(shí)由遠(yuǎn)輝運(yùn)輸負(fù)責(zé)支付給元翰實(shí)業(yè)；相應(yīng)的被告后期的租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等由元翰實(shí)業(yè)進(jìn)行收取；原《租賃合同》的租賃期限約為7年(2012年4月15日至2018年12月31日)，承租面積3,950平方米，元翰實(shí)業(yè)應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同的合同協(xié)議條款。
　　2017年6月，信實(shí)石業(yè)、遠(yuǎn)輝運(yùn)輸及元翰實(shí)業(yè)協(xié)議將上述廠房承租人主體由遠(yuǎn)輝運(yùn)輸變更為元翰實(shí)業(yè)。2017年6月15日，信實(shí)石業(yè)、元翰實(shí)業(yè)據(jù)此直接簽訂《租賃合同》，約定的租賃期限為2017年1月1日至2018年12月31日等。
　　2017年8月15日，信實(shí)石業(yè)與元翰實(shí)業(yè)之間發(fā)生糾紛并涉訟。相關(guān)生效裁判文書(shū)認(rèn)定，信實(shí)石業(yè)與元翰實(shí)業(yè)之間簽訂的上述《租賃合同》于2017年8月22日解除，元翰實(shí)業(yè)支付信實(shí)石業(yè)至2017年12月28日止的租金及使用費(fèi)等。
　　2018年8月6日，本院受理信石實(shí)業(yè)基于上述生效判決提出的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)。該案案號(hào)為(2018)滬0117執(zhí)4937號(hào)。2018年11月28日，本院對(duì)該案以查找不到元翰實(shí)業(yè)可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，又不具備被強(qiáng)制搬遷的條件為由，裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。
　　以上事實(shí)，《租賃合同》、庭審筆錄、民事裁定書(shū)、民事判決書(shū)、《出租方經(jīng)營(yíng)權(quán)變更協(xié)議》及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為,被告將其向遠(yuǎn)輝運(yùn)輸承租的涉案房屋轉(zhuǎn)租原告，雙方為此簽訂的《租賃合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)關(guān)于效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)恪守。
　　在該《租賃合同》履行過(guò)程中，根據(jù)遠(yuǎn)輝運(yùn)輸、被告以及元翰實(shí)業(yè)之間簽訂的《出租方經(jīng)營(yíng)權(quán)變更協(xié)議》的約定內(nèi)容，一方面遠(yuǎn)輝運(yùn)輸同意被告將其與遠(yuǎn)輝運(yùn)輸之間的合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給元翰實(shí)業(yè)。另一方面，基于如上權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移的約定，以及基于在權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移之前，被告又將涉案房屋轉(zhuǎn)租原告的事實(shí)，被告亦一并將其對(duì)原告的合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給元翰實(shí)業(yè)。然，因原告并非上述《出租方經(jīng)營(yíng)權(quán)變更協(xié)議》的締約主體，被告與元翰實(shí)業(yè)之間如上將被告對(duì)原告的合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給元翰實(shí)業(yè)的約定，按合同法相關(guān)規(guī)定，在未征得原告同意之前，對(duì)原告不具有法律約束力。
　　根據(jù)查明的事實(shí)，就涉案糾紛發(fā)生前，原告實(shí)際均系向被告履行租賃涉案房屋合同項(xiàng)下的義務(wù)。就涉案糾紛發(fā)生后，在本次訴訟前，被告以及元翰實(shí)業(yè)均曾對(duì)原告提起過(guò)訴訟，原告則提出了被告以及元翰實(shí)業(yè)無(wú)權(quán)對(duì)其主張合同權(quán)利的抗辯。由此足以證明原告不同意被告將其與原告之間就涉案合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給元翰實(shí)業(yè)。因此，被告仍系原告租賃涉案房屋合同項(xiàng)下的相對(duì)方。至于由此導(dǎo)致的被告與元翰實(shí)業(yè)之間如何解決因原告不同意權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的問(wèn)題，此系其兩者之間的內(nèi)部關(guān)系，與本案無(wú)涉。
　　現(xiàn)當(dāng)事人對(duì)解除雙方之間簽訂的《租賃合同》均無(wú)異議，故本院予以確認(rèn)。至于當(dāng)事人爭(zhēng)議的合同解除時(shí)點(diǎn)問(wèn)題。首先，遠(yuǎn)輝運(yùn)輸、被告及元翰實(shí)業(yè)雖于2014年10月29日簽署了有關(guān)合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移的協(xié)議，但該協(xié)議的簽署因原告事后未同意，故并不必然導(dǎo)致解除原、被告之間《租賃合同》的法律后果的發(fā)生。因此，本院對(duì)原告認(rèn)為的合同解除時(shí)點(diǎn)，難以贊同。其次，合同的解除需要符合法定、約定解除條件，而且需經(jīng)守約方通知后，合同自通知到達(dá)或通知明確之日解除。抑或，當(dāng)事人達(dá)成解除合同的合意，合同自合意之日或合意約定之日解除。本案中，根據(jù)查明的事實(shí)，在2017年12月28日前，原、被告均未作出過(guò)解除合同的意思表示。在原告未主張逾期返還租賃保證金、被告未主張2017年12月28日以后價(jià)款的情形下，在本案中認(rèn)定原、被告之間就租賃涉案房屋具體是何時(shí)解除的，并無(wú)實(shí)際意義。因此，本院在本案中對(duì)涉案《租賃合同》具體解除之日不作認(rèn)定。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
　　基于此，結(jié)合原、被告如上訴、辯意見(jiàn)，被告應(yīng)當(dāng)將租賃保證金返還原告，但該租賃保證金應(yīng)先抵作其應(yīng)當(dāng)支付原告的相應(yīng)價(jià)款。至于原告具體應(yīng)付被告價(jià)款數(shù)額，就租金部分而言，基于前述裁判理由，原告應(yīng)當(dāng)向被告支付2017年10月18日至2017年12月28日的租金為57,060.89元(289,267元/年÷365天×72天)。就物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題，首先，合同約定，在合同期限內(nèi)，原告應(yīng)支付被告物業(yè)管理費(fèi)為每年10,500元。其次，當(dāng)事人對(duì)2016年4月18日之前被告履行物業(yè)管理義務(wù)并無(wú)爭(zhēng)議。現(xiàn)當(dāng)事人對(duì)2016年4月18日之后被告是否履行物業(yè)管理義務(wù)存有無(wú)爭(zhēng)議。再次，原告先是稱，被告于2016年4月18日后未履行物業(yè)管理義務(wù)。原告后又稱，“2014年之后大門斷斷續(xù)續(xù)沒(méi)有人管了，被告沒(méi)有履行物業(yè)管理的義務(wù)”。前后陳述不一。最后，原告雖稱對(duì)被告未履行物業(yè)管理義務(wù)曾口頭提出過(guò)異議，但在被告予以否認(rèn)的情形下，并無(wú)其他證據(jù)相佐證。因此，綜合本案具體案情，本院認(rèn)定，被告履行了爭(zhēng)議期間物業(yè)管理義務(wù)，原告應(yīng)當(dāng)支付被告2016年4月18日至2017年12月28日的物業(yè)管理費(fèi)17,835.62元(10,500元/年÷365天×620天)。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十四條、第九十六條第一款、第九十七條、第九十八條、第九十九條、第一百零七條、《上海市房屋租賃條例》第三十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)解除原告(反訴被告)于根紅與被告(反訴原告)上海億美實(shí)業(yè)有限公司之間于2012年4月13日簽訂的《租賃合同》；
　　二、被告(反訴原告)上海億美實(shí)業(yè)有限公司返還原告(反訴被告)于根紅租賃保證金42,000元;
　　三、原告(反訴被告)于根紅支付被告(反訴原告)上海億美實(shí)業(yè)有限公司租金57,060.89元、物業(yè)管理費(fèi)17,835.62元，合計(jì)74,896.51元；
　　四、上述二、三兩項(xiàng)相抵之后，原告(反訴被告)于根紅尚應(yīng)支付被告(反訴原告)上海億美實(shí)業(yè)有限公司32,896.51元，于本判決生效之日起十日內(nèi)給付。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)930元，減半收取465元，反訴案件受理費(fèi)897元，合計(jì)訴訟費(fèi)1,362元，由原告(反訴被告)于根紅負(fù)擔(dān)876元(已付850元，余款26元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)，被告(反訴原告)上海億美實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)486元(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：楊惠星

書(shū)記員：劉金鑫