原告(反訴被告)：于根紅，男，1971年8月29日出生，漢族，住江蘇省鹽城市。
　　委托訴訟代理人：張梅，上海新惟律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海億美實業(yè)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：陳言平，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫鴻書，上海富明律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：孫一天，上海富明律師事務所律師。
　　原告于根紅與被告上海億美實業(yè)有限公司(以下簡稱億美公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月21日受理后，依法適用簡易程序進行審理。2019年6月11日，本院受理被告億美公司提起的反訴。2019年7月12日，本院對本案進行公開開庭審理，原告于根紅及其委托訴訟代理人張梅、被告億美公司委托訴訟代理人孫一天到庭參加訴訟。期間，經(jīng)當事人同意，并經(jīng)本院院長批準，于2019年8月16日延長本案簡易程序?qū)徖砥谙奕齻€月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1.判令被告返還原告租賃保證金42,000元。訴訟中，原告增加如下訴訟請求：解除原、被告之間于2012年4月13日簽訂的《租賃合同》。事實和理由：2012年4月13日，原、被告簽訂《租賃合同》一份，約定被告將其承租的位于本區(qū)民益路XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉案廠房)轉(zhuǎn)租給原告，租期自2012年4月18日至2018年4月17日止，租賃保證金為42,000元等。此后，原告按約向被告支付租賃保證金42,000元以及至2017年10月17日止的租金。上述民益路XXX號廠房的產(chǎn)權人系為上海茸新五金制品廠(以下簡稱茸新五金)。茸新五金將該廠房出租給上海信實石業(yè)有限公司(以下簡稱信實石業(yè))。信實石業(yè)將上述除自用外的廠房轉(zhuǎn)租給上海志軒物流有限公司(以下簡稱志軒物流)，志軒物流再轉(zhuǎn)租給上海遠輝運輸有限公司(以下簡稱遠輝運輸)。2012年3月5日，遠輝運輸又將上述廠房轉(zhuǎn)租給被告。2014年10月29日，遠輝運輸、被告及上海元翰實業(yè)有限公司(以下簡稱元翰實業(yè))簽署《出租方經(jīng)營權變更協(xié)議》，約定被告將其與遠輝運輸之間上述合同中的權利義務概括轉(zhuǎn)移給元翰實業(yè)。自此，被告不具有對涉案廠房的使用收益權。然，被告繼續(xù)向原告收取涉案房屋租金，并繼續(xù)占用原告支付的前述保證金。期間，自雙方簽訂《租賃合同》時起，負責為被告管理租賃事宜的人員均為其原法定代表人張元雄，故原告并不清楚被告是否持續(xù)具有出租涉案房屋的權利，元翰實業(yè)亦未向原告出示委托被告繼續(xù)管理房屋租賃事宜的委托書。因此，原告訴至法院，望判如所請。
　　被告辯稱：1.涉案房屋已被拆遷，合同無法繼續(xù)履行，故其同意解除合同。2.租賃保證金應折抵原告所欠被告租金與物業(yè)管理費，折抵之后被告已無需向原告返還租賃保證金。3.其雖將與遠輝運輸之間的合同權利義務概括轉(zhuǎn)移給元翰實業(yè)，但該行為并未導致被告失去對涉案房屋使用收益的權利，故原告應向其支付租金及物業(yè)管理費。
　　同時，被告向本院提出反訴請求：1.解除原、被告之間于2012年4月13日簽訂的《租賃合同》；2.判令原告支付被告2017年10月18日至2017年12月30日的租金58,645元(289,267元/年÷365天×74天)；3.判令原告支付被告2016年4月18日至2017年12月30日的物業(yè)管理費17,893元(10,500元/年÷365天×622天)。此外，被告基于原告以下抗辯意見，同意將計算上述第2、3項請求所涉價款的截止時間變更至2017年12月28日。事實和理由：2012年4月13日，原、被告簽訂《租賃合同》，約定將被告涉案廠房租賃給原告等。合同簽訂后，被告依約向原告交付涉案廠房。然，原告未依約向被告支付如上租金及物業(yè)管理費。故，被告提出如上反訴請求，望判如所請。
　　對被告的反訴，原告辯稱，同意被告第1項反訴請求，不同意被告第2、3項反訴請求，具體理由如下：1.自2014年11月1日起，因被告已不具有涉案房屋出租使用收益的權利，故被告不具有要求其支付租金和物業(yè)管理費的權利基礎。2.對租金和物業(yè)管理費的起算點和標準均無異議，但截止時間基于其他與涉案房屋相關的判決應為2017年12月28日。3.在原告實際使用涉案房屋的過程中，“沒有人”對涉案房屋提供“物業(yè)管理以及大門管理”。
　　本院經(jīng)審理查明，2012年4月13日，原、被告簽訂《租賃合同》一份。該合同約定，被告將涉案廠房出租給原告作廠房使用；租賃期間為6年，自2012年4月18日至2018年4月17日止；第1、2年年租金為248,000元、第3、4年年租金為267,840元、第5、6年年租金為289,267元；租金應以6個月為一個支付周期，原告在每一個周期結(jié)束的20天前支付下一個支付周期的租金;原告向被告支付42,000元租賃保證金，于合同終止，退房清場滿10天，且租金、物業(yè)費等所有應付費用結(jié)清，不計息歸還原告；在合同期限內(nèi)，原告應支付被告物業(yè)管理費為每年10,500元；如因市政動遷等不可抗拒因素，致使合同無法履行，被告應通知原告，同時被告退還原告已付租金中尚未使用階段的租金和保證金，原告30天內(nèi)無條件撤離等。
　　上述合同簽訂后，被告按約將涉案房屋交付原告。原告按約向被告支付租賃保證金42,000元等相關費用?，F(xiàn)因原告向被告主張返還租賃保證金未果，遂以其訴稱事由向本院提起訴訟。而被告則以其反訴事由提出如上反訴請求。
　　在本次訴訟中，當事人對原告未向被告支付涉案房屋自2017年10月18日始的租金和自2016年4月18日始的物業(yè)管理費的事實，以及租金標準為289,267元/年和物業(yè)管理費的標準為10,500元/年的事實，均無異議。
　　此外，在回答被告關于是否向被告返還涉案房屋的提問時，原告稱，“沒有返還，我一直在履行合同”。在回答被告關于2016年4月18日前被告有無履行物業(yè)管理義務的提問時，原告稱，“在2016年4月18日之前有的”。在回答被告關于在2016年4月18日之后，原告認為被告未履行物業(yè)管理義務，對此是否提出過異議的提問時，原告稱，“有的，口頭當面提過”。被告對該回答內(nèi)容不予認可。期間，原告還稱，“2014年之后大門斷斷續(xù)續(xù)沒有人管了，被告沒有履行物業(yè)管理的義務”。
　　另外，就合同解除時點問題，原告認為，涉案合同于2014年10月31日解除，理由是：2014年11月1日起被告將其對遠輝運輸?shù)臋嗬x務概括轉(zhuǎn)移給了元翰實業(yè)，主體變更導致合同解除。被告認為，涉案合同于2017年12月28日解除，理由是：產(chǎn)權人于2017年12月29日簽訂了動遷協(xié)議，合同因此喪失繼續(xù)履行可能。對被告如上意見，原告不予認可，并認為法院“判決”元翰實業(yè)與其“上家”的租賃合同系于2017年8月22日解除。
　　另查明，就涉案糾紛，被告曾于2018年6月25日向本院提起訴訟，其請求為解除雙方之間簽訂的涉案合同以及原告向其支付租金與物業(yè)管理費。原告在該案中提起反訴，其請求為被告向其返還租金與租賃保證金，并支付違約金。該案案號為(2018)滬0117民初10265號。此后，雙方在該案審理中于2018年10月31日均明確撤回本、反訴的訴訟請求，同時原告明確其未繳納反訴費，亦不準備再繳納該費用。本院遂于當日依法口頭裁定該案本訴準許撤訴、反訴按撤訴處理。在該案審理中，原告以被告已將其與遠輝運輸?shù)臋嗬x務概括轉(zhuǎn)移給了元翰實業(yè)，故被告自2014年11月1日起不具有對涉案房屋出租權為由，抗辯被告對其提出的支付租金及物業(yè)費的訴訟請求。在該案中本院依法追加元翰實業(yè)為第三人參加訴訟。
　　2019年4月1日，本院受理元翰實業(yè)提起的訴訟，其請求為解除其與原告之間有關涉案房屋的租賃合同以及原告向其支付租金與物業(yè)管理費。原告在該案中辯稱，其不同意元翰實業(yè)的如上請求，主要理由是：其與元翰實業(yè)未簽訂過房屋租賃合同。該案案號為(2019)滬0117民初5177號。2019年5月22日，本院基于元翰實業(yè)的申請，依法裁定準許元翰實業(yè)撤訴。
　　再查明，包括涉案房屋在內(nèi)的本區(qū)新橋鎮(zhèn)民益路XXX號廠房登記權利人為茸新五金，并委托上海松江新橋五金廠(以下簡稱新橋五金)出租。
　　此后，新橋五金將該廠房出租給信實石業(yè)。信石石業(yè)將該廠房轉(zhuǎn)租給遠輝運輸。遠輝運輸遂又將其承租的廠房再轉(zhuǎn)租給被告。被告再將該廠房中的涉案廠房又轉(zhuǎn)租給原告。
　　再后，遠輝運輸、被告及元翰實業(yè)于2014年10月29日簽訂《出租方經(jīng)營權變更協(xié)議》，約定：遠輝運輸同意于2014年11月1日起，被告“將其上海松江區(qū)新橋民益路XXX號”的承租權轉(zhuǎn)讓給元翰實業(yè)；被告支付的保證金及其他相關權利和其他補充協(xié)議條款等一并轉(zhuǎn)讓給元翰實業(yè)，后續(xù)合同到期或終止時由遠輝運輸負責支付給元翰實業(yè)；相應的被告后期的租金、管理費、水電費等由元翰實業(yè)進行收取；原《租賃合同》的租賃期限約為7年(2012年4月15日至2018年12月31日)，承租面積3,950平方米，元翰實業(yè)應繼續(xù)履行原租賃合同的合同協(xié)議條款。
　　2017年6月，信實石業(yè)、遠輝運輸及元翰實業(yè)協(xié)議將上述廠房承租人主體由遠輝運輸變更為元翰實業(yè)。2017年6月15日，信實石業(yè)、元翰實業(yè)據(jù)此直接簽訂《租賃合同》，約定的租賃期限為2017年1月1日至2018年12月31日等。
　　2017年8月15日，信實石業(yè)與元翰實業(yè)之間發(fā)生糾紛并涉訟。相關生效裁判文書認定，信實石業(yè)與元翰實業(yè)之間簽訂的上述《租賃合同》于2017年8月22日解除，元翰實業(yè)支付信實石業(yè)至2017年12月28日止的租金及使用費等。
　　2018年8月6日，本院受理信石實業(yè)基于上述生效判決提出的強制執(zhí)行申請。該案案號為(2018)滬0117執(zhí)4937號。2018年11月28日，本院對該案以查找不到元翰實業(yè)可供執(zhí)行財產(chǎn)，又不具備被強制搬遷的條件為由，裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。
　　以上事實，《租賃合同》、庭審筆錄、民事裁定書、民事判決書、《出租方經(jīng)營權變更協(xié)議》及當事人的陳述等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為,被告將其向遠輝運輸承租的涉案房屋轉(zhuǎn)租原告，雙方為此簽訂的《租賃合同》系當事人的真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)關于效力性的強制性規(guī)定，應屬有效，雙方均應恪守。
　　在該《租賃合同》履行過程中，根據(jù)遠輝運輸、被告以及元翰實業(yè)之間簽訂的《出租方經(jīng)營權變更協(xié)議》的約定內(nèi)容，一方面遠輝運輸同意被告將其與遠輝運輸之間的合同權利義務概括轉(zhuǎn)移給元翰實業(yè)。另一方面，基于如上權利義務概括轉(zhuǎn)移的約定，以及基于在權利義務概括轉(zhuǎn)移之前，被告又將涉案房屋轉(zhuǎn)租原告的事實，被告亦一并將其對原告的合同權利義務概括轉(zhuǎn)移給元翰實業(yè)。然，因原告并非上述《出租方經(jīng)營權變更協(xié)議》的締約主體，被告與元翰實業(yè)之間如上將被告對原告的合同權利義務概括轉(zhuǎn)移給元翰實業(yè)的約定，按合同法相關規(guī)定，在未征得原告同意之前，對原告不具有法律約束力。
　　根據(jù)查明的事實，就涉案糾紛發(fā)生前，原告實際均系向被告履行租賃涉案房屋合同項下的義務。就涉案糾紛發(fā)生后，在本次訴訟前，被告以及元翰實業(yè)均曾對原告提起過訴訟，原告則提出了被告以及元翰實業(yè)無權對其主張合同權利的抗辯。由此足以證明原告不同意被告將其與原告之間就涉案合同項下的權利義務概括轉(zhuǎn)移給元翰實業(yè)。因此，被告仍系原告租賃涉案房屋合同項下的相對方。至于由此導致的被告與元翰實業(yè)之間如何解決因原告不同意權利義務概括轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的問題，此系其兩者之間的內(nèi)部關系，與本案無涉。
　　現(xiàn)當事人對解除雙方之間簽訂的《租賃合同》均無異議，故本院予以確認。至于當事人爭議的合同解除時點問題。首先，遠輝運輸、被告及元翰實業(yè)雖于2014年10月29日簽署了有關合同權利義務概括轉(zhuǎn)移的協(xié)議，但該協(xié)議的簽署因原告事后未同意，故并不必然導致解除原、被告之間《租賃合同》的法律后果的發(fā)生。因此，本院對原告認為的合同解除時點，難以贊同。其次，合同的解除需要符合法定、約定解除條件，而且需經(jīng)守約方通知后，合同自通知到達或通知明確之日解除。抑或，當事人達成解除合同的合意，合同自合意之日或合意約定之日解除。本案中，根據(jù)查明的事實，在2017年12月28日前，原、被告均未作出過解除合同的意思表示。在原告未主張逾期返還租賃保證金、被告未主張2017年12月28日以后價款的情形下，在本案中認定原、被告之間就租賃涉案房屋具體是何時解除的，并無實際意義。因此，本院在本案中對涉案《租賃合同》具體解除之日不作認定。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
　　基于此，結(jié)合原、被告如上訴、辯意見，被告應當將租賃保證金返還原告，但該租賃保證金應先抵作其應當支付原告的相應價款。至于原告具體應付被告價款數(shù)額，就租金部分而言，基于前述裁判理由，原告應當向被告支付2017年10月18日至2017年12月28日的租金為57,060.89元(289,267元/年÷365天×72天)。就物業(yè)管理費問題，首先，合同約定，在合同期限內(nèi)，原告應支付被告物業(yè)管理費為每年10,500元。其次，當事人對2016年4月18日之前被告履行物業(yè)管理義務并無爭議?，F(xiàn)當事人對2016年4月18日之后被告是否履行物業(yè)管理義務存有無爭議。再次，原告先是稱，被告于2016年4月18日后未履行物業(yè)管理義務。原告后又稱，“2014年之后大門斷斷續(xù)續(xù)沒有人管了，被告沒有履行物業(yè)管理的義務”。前后陳述不一。最后，原告雖稱對被告未履行物業(yè)管理義務曾口頭提出過異議，但在被告予以否認的情形下，并無其他證據(jù)相佐證。因此，綜合本案具體案情，本院認定，被告履行了爭議期間物業(yè)管理義務，原告應當支付被告2016年4月18日至2017年12月28日的物業(yè)管理費17,835.62元(10,500元/年÷365天×620天)。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條、第九十六條第一款、第九十七條、第九十八條、第九十九條、第一百零七條、《上海市房屋租賃條例》第三十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認解除原告(反訴被告)于根紅與被告(反訴原告)上海億美實業(yè)有限公司之間于2012年4月13日簽訂的《租賃合同》；
　　二、被告(反訴原告)上海億美實業(yè)有限公司返還原告(反訴被告)于根紅租賃保證金42,000元;
　　三、原告(反訴被告)于根紅支付被告(反訴原告)上海億美實業(yè)有限公司租金57,060.89元、物業(yè)管理費17,835.62元，合計74,896.51元；
　　四、上述二、三兩項相抵之后，原告(反訴被告)于根紅尚應支付被告(反訴原告)上海億美實業(yè)有限公司32,896.51元，于本判決生效之日起十日內(nèi)給付。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費930元，減半收取465元，反訴案件受理費897元，合計訴訟費1,362元，由原告(反訴被告)于根紅負擔876元(已付850元，余款26元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)，被告(反訴原告)上海億美實業(yè)有限公司負擔486元(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊惠星

書記員：劉金鑫