上訴人（原審被告、反訴原告）吳某坤，男，生于1965年9月25日，苗族，湖北省利川市人，農(nóng)民。
上訴人（原審被告、反訴原告）馬某某，女，生于1963年10月22日，土家族，湖北省利川市人，農(nóng)民。
二上訴人共同委托代理人（特別授權(quán)）朱榮茂，湖北震邦華廣律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）于某某，男，生于1965年11月27日，土家族，湖北省利川市人，農(nóng)民。
被上訴人（原審原告、反訴被告）張某某，女，生于1969年11月13日，土家族，湖北省利川市人，農(nóng)民。
二被上訴人共同委托代理人（特別授權(quán)）王虞茗，湖北圖盛律師事務(wù)所律師。

上訴人吳某坤、馬某某因與被上訴人于某某、張某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02077號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年1月6日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
于某某、張某某一審時訴稱：2009年10月11日，經(jīng)過協(xié)商，吳某坤、馬某某將房屋一棟、豬、牛圈各一棟賣給于某某、張某某，雙方約定價款20000元，已付清。吳某坤、馬某某把房屋和豬、牛圈及集體土地建設(shè)用地使用證交付給了于某某、張某某。幾年來，于某某、張某某在辦理房屋過戶手續(xù)時要求吳某坤、馬某某提供相關(guān)材料，吳某坤、馬某某承認(rèn)辦理卻又不實際履行。經(jīng)村干部多次協(xié)調(diào)，依然拒不履行。2013年在利川市謀道鎮(zhèn)光明村村民委會（以下簡稱光明村委會）的協(xié)調(diào)下，雙方達成房屋買賣補充協(xié)議，協(xié)議約定于某某、張某某再給付吳某坤、馬某某10000元，吳某坤、馬某某必須提供房屋買賣過戶的材料，但于某某、張某某支付了10000元后，吳某坤、馬某某仍然不履行。故于某某、張某某訴至法院要求判令：1、吳某坤、馬某某即時配合于某某、張某某辦理建設(shè)用地使用權(quán)過戶手續(xù)；2、由吳某坤、馬某某承擔(dān)本案訴訟費用。
吳某坤、馬某某一審時答辯并反訴稱：吳某坤、馬某某與于某某、張某某的農(nóng)村宅基地房屋買賣協(xié)議違反了國家法律、法規(guī)和相關(guān)宅基地政策規(guī)定，吳某坤、馬某某在光明村只有唯一一處宅基地，而于某某、張某某在本村原來就有兩處房屋，吳某坤、馬某某出賣唯一一處宅基地后，不能再獲批宅基地建房，這違反了法律和國家有關(guān)限制性規(guī)定。光明村委會并未同意雙方買賣房屋的行為，該農(nóng)村宅基地房屋買賣協(xié)議無效。請求：1、判決吳某坤、馬某某與于某某、張某某之間簽訂的宅基地房屋買賣協(xié)議無效；2、判決于某某、張某某歸還房屋，吳某坤、馬某某返還20000元房款；3、反訴案件訴訟費由于某某、張某某承擔(dān)。
原審查明：于某某、張某某系夫妻關(guān)系，吳某坤、馬某某系夫妻關(guān)系，四人均是光明村的村民。2009年10月11日，雙方當(dāng)事人簽訂協(xié)議，約定吳某坤、馬某某將位于光明村六組的房屋、豬欄牛圈及附屬土地轉(zhuǎn)讓給于某某、張某某，價款為20000元，于某某、張某某當(dāng)日付清了全部價款。協(xié)議簽訂后，吳某坤、馬某某將土地使用證交與于某某、張某某，于某某、張某某將房屋進行整修后便搬進房屋居住至今。于某某、張某某曾要求吳某坤、馬某某協(xié)助辦理過戶手續(xù)，吳某坤、馬某某未協(xié)助。2013年3月27日，在光明村委會的協(xié)調(diào)下，雙方達成房屋買賣補充協(xié)議，約定于某某、張某某再給付吳某坤、馬某某10000元，吳某坤、馬某某必須配合于某某、張某某辦理過戶手續(xù)，并對第一次協(xié)議中轉(zhuǎn)讓的土地范圍進行了調(diào)整。事后，于某某、張某某要求吳某坤、馬某某辦理過戶手續(xù)時再次被拒絕，雙方發(fā)生糾紛，2013年4月8日，于某某、張某某訴至法院，后撤回了起訴。2013年9月17日，于某某、張某某再次向法院起訴。吳某坤、馬某某于2013年9月23日提起反訴。
另查明：吳某坤、馬某某出賣的房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證件，只有集體土地建設(shè)用地使用證。
原審認(rèn)為：合法的買賣關(guān)系受法律保護。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村房屋可以進行買賣；房屋轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。本案雙方當(dāng)事人簽訂房屋宅基地買賣協(xié)議及補充協(xié)議，是雙方的真實意思表示，雖然未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但不影響買賣合同的效力，而且光明村委會也同意雙方的買賣，兩份協(xié)議均合法有效。吳某坤、馬某某辯稱簽訂協(xié)議是受人蠱惑，因無證據(jù)證實，不予采信。吳某坤、馬某某認(rèn)為于某某、張某某在利川市謀道鎮(zhèn)光明村已擁有兩處宅基地而自己在該村只擁有一處宅基地，吳某坤、馬某某出賣該宅基地后再也不能獲批宅基地，深感上當(dāng)后悔，因此認(rèn)定雙方簽訂的買賣房屋宅基地協(xié)議違反了國家法律、法規(guī)和及相關(guān)規(guī)定，協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效，吳某坤、馬某某的抗辯理由于法無據(jù)，不予采納。故吳某坤、馬某某要求判決房屋買賣協(xié)議無效以及要求于某某、張某某歸還房屋，并由吳某坤、馬某某返還20000元房款的訴訟請求，不予支持。吳某坤、馬某某已將房屋交付給了于某某、張某某，且于某某、張某某已實際居住了近四年時間，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按兩份協(xié)議的約定行使權(quán)利、履行義務(wù)，即于某某、張某某支付房屋價款，吳某坤、馬某某轉(zhuǎn)移房屋宅基地所有權(quán)于于某某、張某某。因宅基地系不動產(chǎn)，按相關(guān)法律規(guī)定，不動產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，于某某、張某某已支付了價款，吳某坤、馬某某應(yīng)配合于某某、張某某辦理房屋宅基地過戶登記手續(xù)，于某某、張某某要求吳某坤、馬某某即時配合辦理建設(shè)用地使用權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請求，應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第五十二條、第六十條第二款、第一百零七條、第一百三十條、第一百三十五條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)于某某、張某某與吳某坤、馬某某于2009年10月11日及2013年3月27日簽訂的《協(xié)議書》及《房屋買賣協(xié)議》有效；二、吳某坤、馬某某于判決生效之日起十日內(nèi)配合于某某、張某某辦理集體土地建設(shè)用地使用證（利集建【登】字第110572206015號）過戶登記手續(xù)。逾期依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條之規(guī)定辦理。三、駁回吳某坤、馬某某其他反訴請求。本訴案件受理費550元，依法減半收取275元，反訴案件受理費380元，依法減半收取190元，共計465元，由被告吳某坤、馬某某承擔(dān)。
經(jīng)審理查明：原審判決查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。
本院另查明：2013年4月，吳某坤在利川市謀道鎮(zhèn)光明村六組購買吳某繁的房屋一棟，取得了使用面積124.03平方米的農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

本院認(rèn)為：吳某坤、馬某某與于某某、張某某簽訂的房屋買賣合同及補充協(xié)議均系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，買賣合同的雙方當(dāng)事人屬于同一集體經(jīng)濟組織成員，協(xié)議已經(jīng)過利川市謀道鎮(zhèn)光明村村民委會的同意?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來看，農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，但并未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，只是轉(zhuǎn)讓宅基地的農(nóng)戶再申請宅基地的，不予準(zhǔn)許。本案中，吳某坤、馬某某在將本案訴爭房屋轉(zhuǎn)讓給于某某、張某某后，又在同村購買了吳某繁的房屋，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)，在利川市謀道鎮(zhèn)光明村六組另行取得了使用面積124.03平方米的農(nóng)村宅基地使用權(quán)。同時，根據(jù)吳某坤夫婦的陳述來看，其生活來源是在謀道鎮(zhèn)從業(yè)，并在鎮(zhèn)上有房屋。本案訴爭房屋轉(zhuǎn)讓后，吳某坤夫婦并非無房居住，無生活來源。雙方當(dāng)事人簽訂的協(xié)議不影響農(nóng)村村民的生產(chǎn)生活。吳某坤夫婦上訴提出房屋以外的生產(chǎn)用地、院壩、空地屬于村集體所有，不能在協(xié)議中一并轉(zhuǎn)讓。本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的實際情況，村民對于自留地及開荒地的利用原則是誰開荒由誰實際使用。于某某夫婦實際使用本案訟爭的自留地和開荒地，是依據(jù)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議中明確約定自留地和開荒地由于某某夫婦使用，且村委會對于雙方約定由于某某夫婦繼續(xù)使用該地未提出異議。法律對未取得土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)行為作出否定性的評價，同時也剝奪了不具備使用權(quán)主體資格的個人主張請求返還實際使用權(quán)的權(quán)利。于某某夫婦支付合理對價后依約取得實際使用自留地及開荒地的權(quán)利，并未損害國家、集體及第三人的利益。根據(jù)民法上的平等自愿和誠實信用原則，為了維護交易安全，本院認(rèn)定吳某坤夫婦依約將開荒地交由于某某夫婦實際使用的行為，是有效的民事行為，雙方的約定具有法律上的約束力。
綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，審判程序合法，實體處理恰當(dāng)。吳某坤、馬某某的上訴理由不能成立，本院依法予以駁回。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費740元，由上訴人吳某坤、馬某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　譚　云 審判員　李　麗 審判員　李志華

書記員：譚紹丹