原告于廣發(fā)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，醫(yī)生，現(xiàn)住大慶市。公民身份號(hào)碼：×××
委托代理人宋偉，黑龍江海天慶城律師事務(wù)所律師。
被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
住所黑龍江省青岡縣青岡鎮(zhèn)新建街49-6號(hào)。
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx
法定代表人畢廣超，職務(wù)董事長(zhǎng)。
委托代理人王宏兵，黑龍江金昊律師事務(wù)所律師。

原告于廣發(fā)與被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱惠某公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同一案，本院于2015年12月3日作出（2015）青法民一初字第316號(hào)民事判決，原告于廣發(fā)不服該判決提出上訴。綏化市中級(jí)人民法院于2016年6月1日作出（2016）黑12民終308號(hào)民事裁定，認(rèn)為原審判決程序違法，裁定撤銷原判決、發(fā)回重審。本院依法另行組成合議庭，于2016年8月26日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告于廣發(fā)及委托代理人宋偉，被告惠某公司委托代理人王宏兵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告于廣發(fā)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)2011年8月9日雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》無(wú)效。2.判令被告將原告位于青岡鎮(zhèn)建設(shè)街35.1平方米的房屋恢復(fù)原狀，返還給原告，并向原告支付非法占有期間的房屋使用費(fèi)50,000元（2011年8月9日至2015年7月23日）。3.判令被告承擔(dān)自原告起訴之日起至判決生效之日期間的房屋使用費(fèi)。4.判令被告賠償原告29.4平方米附屬房屋的損失。5.判令被告承擔(dān)本案的案件受理費(fèi)。事實(shí)和理由：2011年8月9日，原、被告簽訂房屋拆遷協(xié)議，約定被告對(duì)原告自有的位于青岡鎮(zhèn)建設(shè)街35.1平方米房屋及29.4平方米附屬房屋實(shí)施拆遷，補(bǔ)償方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被告調(diào)換給原告房源面積為60平方米，位置為西往東數(shù)北側(cè)第一門(mén)，交付日期最遲為2011年12月30日。協(xié)議簽訂后，原告向被告交付了房屋，被告對(duì)原告的29.4平方米附屬房屋進(jìn)行了拆除，對(duì)原告35.1平方米的房屋進(jìn)行了改造、利用（改造成了原告所開(kāi)辦超市的入口之一），但被告未按約定交付給原告具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的60平方米房屋。原告多次與被告協(xié)商，被告既不按協(xié)議約定交付房屋，也不向原告支付補(bǔ)償款。經(jīng)原告調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被告實(shí)施拆遷并未取得合法拆遷或征收手續(xù)，原告和被告所簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》是在被告沒(méi)有取得合法的拆遷或征收手續(xù)情形下簽訂的，因此，該份協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
經(jīng)審理查明，2011年8月9日，原告于廣發(fā)與青岡縣建興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（2012年2月8日名稱變更為黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）簽訂房屋拆遷協(xié)議，約定原告在拆遷范圍內(nèi)有產(chǎn)權(quán)證照的房屋建筑面積35.1平方米自愿調(diào)換為西往東數(shù)北側(cè)第一門(mén)，面積約等于60平方米，誤差±0.5平方米。2011年8月13日，原告將該房屋交付與被告，現(xiàn)該房屋已被改造為“衣世界”超市地下通道出口。上述事實(shí)有原告提供的房屋拆遷協(xié)議、房屋所有權(quán)證、收條、產(chǎn)權(quán)登記材料，被告提交的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建筑工程施工許可證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目許可證、商品房預(yù)售許可證等均經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)證，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)原告提出其另有附屬房屋29.4平方米被被告拆除的主張，原告提交了兩張房屋拆遷前后的對(duì)比照片并有原告提供的私有房屋綜合確認(rèn)表，可以證實(shí)原告的主張，對(duì)此予以確認(rèn)。對(duì)原告提交的照片四張，因與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況相符，本院予以采信；對(duì)原告提出其房屋損失每年1萬(wàn)元的主張，原告提交了證人書(shū)面證言及租賃合同，本院予以采信。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：原告于廣發(fā)與被告惠某公司簽訂的房屋拆遷協(xié)議書(shū)是否有效，被告惠某公司是否應(yīng)該將涉案樓房予以返還并賠償損失。本案中，被告違反城市房屋拆遷管理?xiàng)l例和國(guó)有土地上征收補(bǔ)償條例的有關(guān)規(guī)定，在未取得合法的拆遷或征收手續(xù)的情況下與原告簽訂了房屋拆遷協(xié)議，雖然原告依據(jù)該協(xié)議的約定將房屋交付給被告，但因被告的行為違反行政法規(guī)，因此應(yīng)確認(rèn)原、被告簽訂的房屋拆遷協(xié)議無(wú)效；原、被告雖簽訂了房屋拆遷協(xié)議，但涉案房屋并未進(jìn)行拆除，具備返還條件，被告惠某公司應(yīng)將涉案未拆除的35.1平方米房屋返還給原告并賠償原告因此產(chǎn)生的損失；原告65平方米房屋出租租金為每年10,000元，應(yīng)予支持。對(duì)于原告主張的29.4平方米附屬房屋損失，有原告提供的拆遷房屋前后對(duì)比照片和私有房屋綜合確認(rèn)表可以確認(rèn)附屬房屋存在的事實(shí)。參照青岡縣房屋征收方案，附屬房屋按照每平米300元進(jìn)行計(jì)算。被告應(yīng)給付8800元。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)返還占有的位于青岡鎮(zhèn)建設(shè)街35.1平方米的房屋并恢復(fù)原狀；
二、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)支付非法占用期間的房屋使用費(fèi)（自2011年8月13日起至判決生效之日止，按每年10,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；
三、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)給付29.4平方米附屬房屋補(bǔ)償款8,800元。
四、駁回原告于廣發(fā)的其它訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決規(guī)定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1，050元，由被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　馮小凌 審　判　員　　宋麗麗 代理審判員　　黃繼科

書(shū)記員：李垚