原告于廣發(fā)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，醫(yī)生，現(xiàn)住大慶市。公民身份號碼：×××
委托代理人宋偉，黑龍江海天慶城律師事務(wù)所律師。
被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所黑龍江省青岡縣青岡鎮(zhèn)新建街49-6號。
統(tǒng)一社會信用代碼xxxx
法定代表人畢廣超，職務(wù)董事長。
委托代理人王宏兵，黑龍江金昊律師事務(wù)所律師。

原告于廣發(fā)與被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱惠某公司）房屋拆遷安置補償合同一案，本院于2015年12月3日作出（2015）青法民一初字第316號民事判決，原告于廣發(fā)不服該判決提出上訴。綏化市中級人民法院于2016年6月1日作出（2016）黑12民終308號民事裁定，認為原審判決程序違法，裁定撤銷原判決、發(fā)回重審。本院依法另行組成合議庭，于2016年8月26日公開開庭進行了審理。原告于廣發(fā)及委托代理人宋偉，被告惠某公司委托代理人王宏兵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告于廣發(fā)向本院提出訴訟請求：1.確認2011年8月9日雙方簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》無效。2.判令被告將原告位于青岡鎮(zhèn)建設(shè)街35.1平方米的房屋恢復(fù)原狀，返還給原告，并向原告支付非法占有期間的房屋使用費50,000元（2011年8月9日至2015年7月23日）。3.判令被告承擔自原告起訴之日起至判決生效之日期間的房屋使用費。4.判令被告賠償原告29.4平方米附屬房屋的損失。5.判令被告承擔本案的案件受理費。事實和理由：2011年8月9日，原、被告簽訂房屋拆遷協(xié)議，約定被告對原告自有的位于青岡鎮(zhèn)建設(shè)街35.1平方米房屋及29.4平方米附屬房屋實施拆遷，補償方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被告調(diào)換給原告房源面積為60平方米，位置為西往東數(shù)北側(cè)第一門，交付日期最遲為2011年12月30日。協(xié)議簽訂后，原告向被告交付了房屋，被告對原告的29.4平方米附屬房屋進行了拆除，對原告35.1平方米的房屋進行了改造、利用（改造成了原告所開辦超市的入口之一），但被告未按約定交付給原告具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的60平方米房屋。原告多次與被告協(xié)商，被告既不按協(xié)議約定交付房屋，也不向原告支付補償款。經(jīng)原告調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被告實施拆遷并未取得合法拆遷或征收手續(xù)，原告和被告所簽訂的《房屋拆遷協(xié)議》是在被告沒有取得合法的拆遷或征收手續(xù)情形下簽訂的，因此，該份協(xié)議應(yīng)認定為無效。
經(jīng)審理查明，2011年8月9日，原告于廣發(fā)與青岡縣建興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2012年2月8日名稱變更為黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）簽訂房屋拆遷協(xié)議，約定原告在拆遷范圍內(nèi)有產(chǎn)權(quán)證照的房屋建筑面積35.1平方米自愿調(diào)換為西往東數(shù)北側(cè)第一門，面積約等于60平方米，誤差±0.5平方米。2011年8月13日，原告將該房屋交付與被告，現(xiàn)該房屋已被改造為“衣世界”超市地下通道出口。上述事實有原告提供的房屋拆遷協(xié)議、房屋所有權(quán)證、收條、產(chǎn)權(quán)登記材料，被告提交的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書、建筑工程施工許可證、房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證、商品房預(yù)售許可證等均經(jīng)當事人質(zhì)證，本院予以確認并在卷佐證。對原告提出其另有附屬房屋29.4平方米被被告拆除的主張，原告提交了兩張房屋拆遷前后的對比照片并有原告提供的私有房屋綜合確認表，可以證實原告的主張，對此予以確認。對原告提交的照片四張，因與現(xiàn)場實際情況相符，本院予以采信；對原告提出其房屋損失每年1萬元的主張，原告提交了證人書面證言及租賃合同，本院予以采信。

本院認為，本案爭議的焦點是：原告于廣發(fā)與被告惠某公司簽訂的房屋拆遷協(xié)議書是否有效，被告惠某公司是否應(yīng)該將涉案樓房予以返還并賠償損失。本案中，被告違反城市房屋拆遷管理條例和國有土地上征收補償條例的有關(guān)規(guī)定，在未取得合法的拆遷或征收手續(xù)的情況下與原告簽訂了房屋拆遷協(xié)議，雖然原告依據(jù)該協(xié)議的約定將房屋交付給被告，但因被告的行為違反行政法規(guī)，因此應(yīng)確認原、被告簽訂的房屋拆遷協(xié)議無效；原、被告雖簽訂了房屋拆遷協(xié)議，但涉案房屋并未進行拆除，具備返還條件，被告惠某公司應(yīng)將涉案未拆除的35.1平方米房屋返還給原告并賠償原告因此產(chǎn)生的損失；原告65平方米房屋出租租金為每年10,000元，應(yīng)予支持。對于原告主張的29.4平方米附屬房屋損失，有原告提供的拆遷房屋前后對比照片和私有房屋綜合確認表可以確認附屬房屋存在的事實。參照青岡縣房屋征收方案，附屬房屋按照每平米300元進行計算。被告應(yīng)給付8800元。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)返還占有的位于青岡鎮(zhèn)建設(shè)街35.1平方米的房屋并恢復(fù)原狀；
二、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)支付非法占用期間的房屋使用費（自2011年8月13日起至判決生效之日止，按每年10,000元標準計算）；
三、被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)向原告于廣發(fā)給付29.4平方米附屬房屋補償款8,800元。
四、駁回原告于廣發(fā)的其它訴訟請求。
如未按本判決規(guī)定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1，050元，由被告黑龍江省惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級人民法院。

審　判　長　　馮小凌 審　判　員　　宋麗麗 代理審判員　　黃繼科

書記員：李垚