原告：丹江口市市政工程建設管理局。
法定代表人：劉濤，該局局長。
委托代理人：吳剛，該局職工。代理權(quán)限：一般代理。
委托代理人：朱曉晶，湖北遇真律師事務所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告：呂某某，男，生于1971年4月16日，漢族，個體工商戶。

原告丹江口市市政工程建設管理局（以下簡稱：市政局）訴被告呂某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年5月16日受理后，依法組成由審判員周智華擔任審判長并主審，審判員王義明，代理審判員江濤參加的合議庭，于2013年6月28日公開開庭進行了審理，原告市政局的委托代理人吳剛、朱曉晶，被告呂某某到庭參加了訴訟。本案經(jīng)合議庭評議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：原、被告雙方于2008年3月28日簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同約定：甲方（指原告市政局，下同）將該局位于丹江口市張家營生產(chǎn)路一棟541平方米的小樓房（該樓房為東西向）租賃給乙方（指被告呂某某，下同）作商業(yè)及其他用途使用，租賃期限為5年，自2008年4月1日起至2013年3月31日止；每年租金為3萬元（平均每平方米每年的租金為55.45元），乙方按每半年（6個月）支付一次，合同簽訂后7日內(nèi)支付第1次租金，以后在上次租金到期前30日內(nèi)交齊下次租金；乙方在簽訂本合同后須向甲方繳納1萬元的抵押保證金；合同履行結(jié)束時經(jīng)甲方查看房屋設施、水電及其他應由乙方繳納費用的支付情況，如無問題、糾紛，甲方應將抵押保證金全額退還乙方；若因乙方責任造成合同不能正常履行導致合同終止，抵押保證金不予退還；抵押保證金不能抵房租；乙方經(jīng)甲方批準同意后，在不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的前提下，可對所承租房屋建筑裝修，乙方的裝修工程必須符合各相關(guān)部門的要求，并不得改變房屋的主體結(jié)構(gòu)或危及房屋安全，裝修費用由乙方自行負責；租賃期內(nèi)房屋供、排水和供電線路的修繕由乙方負責，費用自理。租賃期間乙方直接向水電管理部門繳納費用，并保管好有關(guān)收據(jù)；乙方租賃期滿后，在同等條件下，甲方優(yōu)先考慮乙方承租，合同期滿后，乙方無論是否繼續(xù)租用，均應在合同期滿前三個月向甲方提出申請說明；合同期滿或中途終止合同時，乙方須將房屋裝修和改造部分完好無損交付給甲方。雙方簽訂合同后，原告市政局將部分租賃房屋交給了被告呂某某使用，其中由艾春明租用的該樓房的一樓北端的4間房屋（面積共計為85.31平方米的）未交付，因該房屋由市環(huán)衛(wèi)所于2006年1月1日出租給艾春明使用（用于收廢品），當時約定的租賃期限為5年（自2006年1月1日起至2010年12月31日止）。原、被告雙方簽訂《房屋租賃合同》時，艾春明與市環(huán)衛(wèi)所所簽的租賃合同尚未到期；另外，從該樓房南端起大小7間房屋（面積共計為89.36平方米）中的3間由蘇某自2005年11月15日起從他人手中轉(zhuǎn)租用于廢品收購，被告呂某某整體承租上述房屋后，蘇某沒有騰退原租用的房屋，鑒于上述情況，被告呂某某沒有堅持讓蘇某騰退原租用的房屋，并將與上述3間房屋相鄰的4間房屋亦轉(zhuǎn)租給蘇某使用，年租金共12000元；其他房屋由被告呂某某管理使用。在租用上述房屋后，被告呂某某欲對該樓房頂層北端的房屋進行相應改造，但未改造完畢，未實際使用。被告呂某某在雙方簽訂《房屋租賃合同》后曾于2008年4月7日向原告市政局交納了合同約定的押金1萬元，并交納半年的房屋租金15000元；2009年9月21日交納了半年的房屋租金15000元；此后被告呂某某未再主動交納房屋租金，原告市政局曾于2010年2月10日從應付被告呂某某的工程款中扣了22000元抵付房屋租金，被告呂某某共交納房屋租金52000元（未包括所交押金）。因應交付的租賃房屋未全部交付，被告呂某某曾多次找原告市政局原法定代表人要求解決無果，亦未再向原告市政局交納房屋租賃費。原告市政局認為按合同約定，被告呂某某尚欠98000元房屋租金未付（計算至合同約定的租賃期滿即2013年3月31日）；且合同到期后，被告呂某某仍未騰退搬離房屋，亦未交納拖欠的房租費。為此，原告市政局于2013年5月16日向本院提起訴訟。
根據(jù)當事人的訴、辯意見，本案爭議焦點確定為：一、有關(guān)原告市政局是否按合同約定將全部的出租房屋交付給了被告呂某某，已交付給被告呂某某使用的房屋面積為多少，原告市政局是否存在違約行為的問題；二、有關(guān)被告呂某某是否應當騰退所租用的房屋，租賃費應如何計算，是否存在拖欠房屋租金的問題。
針對上述焦點，評析如下：
一、有關(guān)原告市政局是否按合同約定將全部的出租房屋交付給了被告呂某某，已交付給被告呂某某使用的房屋面積為多少，原告市政局是否存在違約行為的問題。
原告市政局認為：該局已將合同約定的大部分出租房屋交付給被告呂某某使用，未交付的只是該樓房一樓北端的4間房屋（面積共計為85.31平方米），可按租賃費的分攤標準扣除未交付房屋的租賃費，但并不影響已交付房屋的整體使用；該樓房南端的7間房屋，該局已向被告呂某某交付，被告呂某某接手后又轉(zhuǎn)租他人并從中收取了相應的租賃費；被告呂某某未與該局協(xié)商，擅自對所租用樓房頂層北端的房屋進行改造，但沒有改造完畢，是被告呂某某自己的責任；雖然被告呂某某陳述因所租用房屋屋頂漏水對樓頂屋面進行了維修，但其未與該局協(xié)商，亦未提交相關(guān)證據(jù)證實其因維修樓頂屋面所支付的費用，即使存在相應的支出費用和損失亦均應由被告呂某某自行承擔；在該局向法院起訴前，被告呂某某未對該局所交付的房屋面積、房屋維修費以及北端頂層房屋不能使用提出異議，應視為被告呂某某對該局所交付的房屋無異議，其在該局起訴后提出異議，意在拒絕交納所拖欠的房屋租金；該局不存在違約行為，相反卻是被告呂某某除第一次即在2008年4月7日按合同約定交納了房屋租賃費外，后來均未按合同約定的時間交納房屋租賃費，存在拖欠房屋租金的違約行為。
被告呂某某認為：雙方在簽訂《房屋租賃合同》時，約定租賃房屋的整體面積為541平方米，而原告市政局明知其中由有部分房屋仍由他人租賃使用，卻與其簽訂租賃合同，其租賃該房屋是為了整體利用即進行商業(yè)利用和其他經(jīng)營（如開旅館等），而該房屋一樓有兩家原承租人利用租賃的房屋收購廢品，原告市政局實際并未與原承租人解除租賃合同關(guān)系，也未把房屋騰空、清場交付給被告方；由于收購廢品對周圍環(huán)境造成了一定影響，不利于被告方整體利用所租用的房屋進行其他商業(yè)經(jīng)營；被告方意欲將租用的房屋改造為賓館經(jīng)營，因周圍環(huán)境較差不能改造，且所租用樓房頂層北端缺少水電管線，加之環(huán)境較差，造成被告方未能實際利用；由于所租用房屋樓頂屋面年久失修亦影響被告方使用，經(jīng)原告方同意，被告方支出20000余元對樓頂屋面進行了維修；被告方曾就交付的房屋不符合合同約定面積等情況多次找原告市政局的原法定代表人協(xié)商，原告市政局均未予答復；原告方未全部履行合同約定的義務，存在一定的違約行為。

本院認為：原、被告雙方經(jīng)平等自愿協(xié)商簽訂的《房屋租賃合同》，屬于雙方真實意思表示，亦不違反相關(guān)法律禁止性規(guī)定，該合同合法有效，雙方理應按照合同約定的內(nèi)容全面履行各自的義務。原告市政局明知出租的房屋中尚有部分房屋與他人簽訂的租賃合同尚未到期，仍與被告呂某某簽訂有關(guān)整體房屋的租賃合同，導致不能將合同約定的房屋全部交付給被告呂某某使用，存在一定的違約行為，其中，該樓房一樓南端的7間房屋（面積共計為89.36平米），有3間仍由他人租賃使用，在交付房屋時，未將該3間房屋騰空、清場，也未與被告呂某某辦理相關(guān)的交付手續(xù)，但經(jīng)庭審查明另有4間是被告呂某某租用后轉(zhuǎn)租給蘇某使用，蘇某已向被告呂某某交納了房屋租金，因此，蘇某租用的上述7間房屋應視為被告呂某某已接收。被告呂某某在接收承租的房屋后，發(fā)現(xiàn)所承租的房屋與合同約定的面積不符，經(jīng)與原告市政局的原法定代表人協(xié)商解決無果后，可依法要求解除合同，終止該合同的履行，或?qū)贤s定租賃房屋的面積以及租金等條款進行調(diào)整，但其仍然將接收的部分房屋轉(zhuǎn)租他人使用，應視為對接收部分房屋的認可，其理應對所接收使用部分的房屋承擔交納租金，以及在房屋租賃期限屆滿后騰退所租用房屋等義務；該樓房頂層北端的房屋被告呂某某接手后欲改造使用，最后未改造完畢，尚未投入使用，根據(jù)雙方所簽合同的約定，支出的相應費用以及所產(chǎn)生的損失應由被告呂某某自行承擔；被告呂某某應當對其已接收使用的房屋按合同約定的租金標準承擔支付租金的義務，合同約定的租賃期限屆滿后，亦應將所實際租賃使用的房屋騰退、清空，及時返還給原告市政局，但被告呂某某并未履行上述義務，也存在一定的違約行為。
二、有關(guān)被告呂某某是否應當騰退所租用的房屋，租賃費應如何計算，是否存在拖欠房屋租金的問題。
原告市政局認為：被告呂某某已接收了除所出租樓房一樓北端的4間房屋（面積共計為85.31平方米）外的其他所有房屋，應當按照已接收使用房屋面積按合同約定的租金標準交納相應的租金；在雙方所簽合同約定的租賃期限屆滿前3個月，被告呂某某未申請續(xù)租，在合同約定的租賃期限屆滿后，被告呂某某應當及時將其已接手使用的房屋完好無損地返還給原告，對拖欠的房屋租金亦應當支付；被告呂某某所交押金可以沖抵所欠租金；被告呂某某要求其維修樓頂屋面所支付的維修費應由原告市政局承擔的理由不能成立，亦無證據(jù)證實。該局的訴訟請求應當予以支持。
被告呂某某認為：原告市政局未按合同約定交付全部租賃房屋，影響了其租賃房屋商業(yè)用途的實現(xiàn)，給其造成了較大經(jīng)濟損失，原告市政局對此應當予以賠償，對其維修樓頂屋面所支付的維修費亦由原告市政局承擔；雙方所簽《房屋租賃合同》已到期，其愿意將已接收使用的房屋返還原告方，但對原告市政局要求支付所欠租金98000元的訴訟請求，由于原告方違約在先，并給被告方造成了較大損失，應當予以駁回。
本院認為：原、被告雙方所簽訂的《房屋租賃合同》約定的租賃期限屆滿后，雙方未對房屋續(xù)租事宜進行協(xié)商，被告呂某某對原告市政局已交付給其使用的房屋應當予以騰退，返還房屋為除本案訟爭房屋一樓北端現(xiàn)由艾春明租用的4間房屋（面積共計為85.31平方米）外的其他房屋（面積為455.69平方米）；依據(jù)雙方所簽合同約定的541平方米的房屋（全部房屋）每年租金3萬元計算，每平方米每年租金應為55.45元。按被告呂某某已接手使用的房屋面積計算，被告呂清每年應向原告市政局交納的房屋租金為25268.01元（即55.45元／平方米×455.69平方米），5年共計應交126340.05元（即25268.01元／年×5年），扣減被告呂某某已交的租金52000元，另外所交的10000元押金抵扣后，被告呂清尚欠原告市政局房屋租金64340.05元未交，應當及時向原告市政局交納；原告市政局要求被告呂某某支付拖欠房租費的數(shù)額應以本院審核確定的數(shù)額為準，超出部分本院不予支持。被告呂某某提出“原告市政局要求支付拖欠房屋租金的訴訟請求應當予以駁回”的抗辯理由，無事實和法律依據(jù)，本院不予采納；被告呂某某提出“由于原告市政局違約給其造成的損失和對該樓房頂層屋面進行維修所支付的費用，應當由原告市政局承擔并予賠償”的抗辯理由，因被告呂某某并未提交相關(guān)證據(jù)證實其損失情況以及所支付的費用，亦未在法定答辯期限內(nèi)提起反訴，在本案中本院對此不予處理。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百三十五條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告呂某某自本判決生效后十五日內(nèi)將占有使用原告丹江口市市政工程建設管理局所有的位于丹江口市張家營生產(chǎn)路的樓房除該樓一樓北端4間房屋外的其他房屋（面積共計為455.69平方米）騰退給原告丹江口市市政工程建設管理局；并向原告丹江口市市政工程建設管理局支付拖欠的房屋租金64340.05元；
二、駁回原告丹江口市市政工程建設管理局的其他訴訟請求。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息；如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢之外的其他義務，應當支付遲延履行金。
案件受理2250元，由原告原告丹江口市市政工程建設管理局負擔780元，被告呂某某負擔1470元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱：十堰市財政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶；開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰五堰支行；賬號：17-245601040000333。通過郵局匯款的，匯款十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。

審　判　長　　周智華 審　判　員　　王義明 代理審判員　　江　濤

書記員：陳偉