丹江口市住房保障管理中心
李新
陶靜宏（湖北延津律師事務所）
陳某某
王中明（湖北丹江口誠信法律服務所）

原告（反訴被告）:丹江口市住房保障管理中心。
法定代表人:孫軍，該中心主任。
委托代理人:李新，該中心職工。代理權限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，參與調解、進行和解，提起反訴和上訴，代為簽收法律文書等。
委托代理人:陶靜宏，湖北延津律師事務所律師。代理權限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，參與調解、進行和解，提起反訴和上訴，代為簽收法律文書等。
被告（反訴原告）:陳某某，男，生于1969年1月28日，漢族。
委托代理人:王中明，丹江口市誠信法律服務所法律工作者。代理權限:一般代理。
原告丹江口市住房保障管理中心（以下簡稱:房管中心）訴被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年8月26日受理后，依法由審判員周智華獨任審判。被告陳某某在庭審辯論終結前提起反訴。本院于2015年10月22日公開開庭進行了審理。原告房管中心的委托代理人李新、陶靜宏，被告陳某某以及委托代理人王中明到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為:房產(chǎn)一所與被告簽訂的《丹江口市公房租約》，雖有公證后生效的條款，但未經(jīng)公證，原告向被告交付了房屋，被告繳納了部分租金和相關費用，雙方的實際行為應視為對租約生效條款的變更，原告已履行了交付義務，被告已履行了接收義務和繳費的部分義務，是雙方真實意思表示，不違背法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該租約為有效合同，雙方應當按約定享有權利和履行各自的義務。合同期滿后，未續(xù)簽租賃合同，被告繼續(xù)使用，原合同繼續(xù)有效，雙方形成不定期租賃關系。房管中心是由房產(chǎn)一所和房產(chǎn)二所合并成立，因此，房產(chǎn)一所的權利義務應由原告房管中心承繼。1、被告是否應當繳納租金承擔違約責任的問題。本案訴爭的房屋所有權、管理權至今歸原告擁有，雙方簽有租賃合同，存在租賃關系，故原告要求被告支付拖欠租金的請求，本院予以支持。被告提出原告要求支付租金的請求已過訴訟時效的辯解意見，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條 ?第（三）項 ?規(guī)定延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年，原告于2014年6月13日向被告發(fā)出了催交房租費通知，應為訴訟時效的中斷，訴訟時效重新計算。2015年8月13日原告通知被告解除合同和繳納租金，應為訴訟時效的再次中斷，本院對2015年8月13日前一年即2014年8月14日起至原告起訴請求之日2015年8月26日的房租費予以支持，共計620.84元（12個月×49.96元／月＋13天×1.64元／天）。超出部分不予支持。被告已過訴訟時效的辯解意見，本院予以部分采納。原告要求被告承擔違約金200元的請求，因原告未按合同約定對被告的住房使用情況經(jīng)常檢查，以保證正常使用，使被告房屋漏水后不得已自己維修，原告存在管理不到位的違約行為，故其該項請求本院不予支持。2、租賃合同是否應當解除的問題。因被告長期拖欠租賃費，違反了合同約定，根據(jù)相關法律和規(guī)章的規(guī)定，租賃合同應當解除，被告應當騰退房屋，故原告此項請求，本院予以支持。3、被告要求辦理房屋所有權證的理由是否成立的問題。被告要求原告給其辦理房屋所有權證的反訴請求，因被告未取得該房的所有權，亦未提交該房屋歸被告所有或被告按相關規(guī)定交清超出面積應補款的相關證據(jù)，且由被告本人自愿申請租房，并在簽訂合同時已交了部分房租費，故被告此項反訴請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。4、原告應否支付被告的房屋維修費、返還保證金及其他款項的問題。被告要求原告支付房屋維修費的請求，原告提出了超過訴訟時效的抗辯意見，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條 ?規(guī)定請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，經(jīng)審理查明，被告共維修3次，2014年7月10日支付維修費800元在兩年的訴訟時效內，本院予以支持；另2次已過訴訟時效，本院不予支持。維修費800元可在被告應交的租賃費中扣減。被告反訴要求原告退還房屋保證金的請求，因雙方簽訂的合同約定，租約期滿后，房屋、設施經(jīng)甲方驗收完好無損方可退還，故須經(jīng)原告驗收完好無損后將保證金退還被告。被告反訴要求原告退還的其他費用，因其費用繳納是被告租住房屋時，根據(jù)當時租房的情況，雙方達成的協(xié)議，不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，原告履行了交付能夠使用的房屋，被告已居住十多年，故被告該項請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條 ?、第一百三十六條 ?第（三）項 ?、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第七十七條 ?第一款 ?、第九十四條 ?第（三）、（四）項、第一百二十條 ?、第二百二十條 ?、第二百二十一條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十六條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，并參照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部《公共租賃住房管理辦法》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告丹江口市住房保障管理中心與被告陳某某所簽的《丹江口市公房租約》；被告陳某某在本判決生效后十五日內將租賃原告丹江口市住房保障管理中心的康居4號樓1單元8層面積為58.09平方米的房屋予以騰退返還。
二、被告陳某某在本判決生效后十日內支付原告丹江口市住房保障管理中心房屋租賃費620.84元。
三、原告丹江口市住房保障管理中心在本判決生效后十日內支付被告陳某某房屋維修費800元；原告丹江口市住房保障管理中心在被告陳某某返還的房屋驗收完好無損后退還被告陳某某房屋租賃保證金4647.20元。
四、駁回原告丹江口市住房保障管理中心的其他訴訟請求。
五、駁回被告陳某某的其他反訴請求。
如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本訴案件受理費130元，由原告丹江口市住房保障管理中心負擔40元，被告陳某某負擔90元；反訴案件受理費65元，原告負擔20元被告陳某某負擔45元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預交上訴案件受理費。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱:湖北省十堰市中級人民法院；開戶銀行:中國農業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；賬號:17234901040010701。通過郵局匯款的，匯款十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。本判決發(fā)生法律效力后，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年，法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算。法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

本院認為:房產(chǎn)一所與被告簽訂的《丹江口市公房租約》，雖有公證后生效的條款，但未經(jīng)公證，原告向被告交付了房屋，被告繳納了部分租金和相關費用，雙方的實際行為應視為對租約生效條款的變更，原告已履行了交付義務，被告已履行了接收義務和繳費的部分義務，是雙方真實意思表示，不違背法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該租約為有效合同，雙方應當按約定享有權利和履行各自的義務。合同期滿后，未續(xù)簽租賃合同，被告繼續(xù)使用，原合同繼續(xù)有效，雙方形成不定期租賃關系。房管中心是由房產(chǎn)一所和房產(chǎn)二所合并成立，因此，房產(chǎn)一所的權利義務應由原告房管中心承繼。1、被告是否應當繳納租金承擔違約責任的問題。本案訴爭的房屋所有權、管理權至今歸原告擁有，雙方簽有租賃合同，存在租賃關系，故原告要求被告支付拖欠租金的請求，本院予以支持。被告提出原告要求支付租金的請求已過訴訟時效的辯解意見，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條 ?第（三）項 ?規(guī)定延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年，原告于2014年6月13日向被告發(fā)出了催交房租費通知，應為訴訟時效的中斷，訴訟時效重新計算。2015年8月13日原告通知被告解除合同和繳納租金，應為訴訟時效的再次中斷，本院對2015年8月13日前一年即2014年8月14日起至原告起訴請求之日2015年8月26日的房租費予以支持，共計620.84元（12個月×49.96元／月＋13天×1.64元／天）。超出部分不予支持。被告已過訴訟時效的辯解意見，本院予以部分采納。原告要求被告承擔違約金200元的請求，因原告未按合同約定對被告的住房使用情況經(jīng)常檢查，以保證正常使用，使被告房屋漏水后不得已自己維修，原告存在管理不到位的違約行為，故其該項請求本院不予支持。2、租賃合同是否應當解除的問題。因被告長期拖欠租賃費，違反了合同約定，根據(jù)相關法律和規(guī)章的規(guī)定，租賃合同應當解除，被告應當騰退房屋，故原告此項請求，本院予以支持。3、被告要求辦理房屋所有權證的理由是否成立的問題。被告要求原告給其辦理房屋所有權證的反訴請求，因被告未取得該房的所有權，亦未提交該房屋歸被告所有或被告按相關規(guī)定交清超出面積應補款的相關證據(jù)，且由被告本人自愿申請租房，并在簽訂合同時已交了部分房租費，故被告此項反訴請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。4、原告應否支付被告的房屋維修費、返還保證金及其他款項的問題。被告要求原告支付房屋維修費的請求，原告提出了超過訴訟時效的抗辯意見，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條 ?規(guī)定請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，經(jīng)審理查明，被告共維修3次，2014年7月10日支付維修費800元在兩年的訴訟時效內，本院予以支持；另2次已過訴訟時效，本院不予支持。維修費800元可在被告應交的租賃費中扣減。被告反訴要求原告退還房屋保證金的請求，因雙方簽訂的合同約定，租約期滿后，房屋、設施經(jīng)甲方驗收完好無損方可退還，故須經(jīng)原告驗收完好無損后將保證金退還被告。被告反訴要求原告退還的其他費用，因其費用繳納是被告租住房屋時，根據(jù)當時租房的情況，雙方達成的協(xié)議，不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，原告履行了交付能夠使用的房屋，被告已居住十多年，故被告該項請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條 ?、第一百三十六條 ?第（三）項 ?、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第七十七條 ?第一款 ?、第九十四條 ?第（三）、（四）項、第一百二十條 ?、第二百二十條 ?、第二百二十一條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十六條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，并參照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部《公共租賃住房管理辦法》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告丹江口市住房保障管理中心與被告陳某某所簽的《丹江口市公房租約》；被告陳某某在本判決生效后十五日內將租賃原告丹江口市住房保障管理中心的康居4號樓1單元8層面積為58.09平方米的房屋予以騰退返還。
二、被告陳某某在本判決生效后十日內支付原告丹江口市住房保障管理中心房屋租賃費620.84元。
三、原告丹江口市住房保障管理中心在本判決生效后十日內支付被告陳某某房屋維修費800元；原告丹江口市住房保障管理中心在被告陳某某返還的房屋驗收完好無損后退還被告陳某某房屋租賃保證金4647.20元。
四、駁回原告丹江口市住房保障管理中心的其他訴訟請求。
五、駁回被告陳某某的其他反訴請求。
如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本訴案件受理費130元，由原告丹江口市住房保障管理中心負擔40元，被告陳某某負擔90元；反訴案件受理費65元，原告負擔20元被告陳某某負擔45元。

審判長：周智華

書記員：陳偉