原告（反訴被告）：丹江口市住房保障管理中心。
法定代表人：孫軍，該中心主任。
委托代理人：李新，該中心職工。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，參與調(diào)解、進(jìn)行和解，提起反訴和上訴，代為簽收法律文書等。
委托代理人：陶靜宏，湖北延津律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，參與調(diào)解、進(jìn)行和解，提起反訴和上訴，代為簽收法律文書等。
被告（反訴原告）：杜某某，男，生于1971年6月24日，漢族。

原告丹江口市住房保障管理中心（以下簡(jiǎn)稱：房管中心）訴被告杜某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月23日受理后，依法由審判員周智華獨(dú)任審判。被告杜某某在庭審辯論終結(jié)前提起反訴。本院分別于2015年7月27日、2015年9月2日公開開庭進(jìn)行了審理。原告房管中心的委托代理人李新、陶靜宏，被告杜某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告房管中心起訴并對(duì)反訴辯稱：原、被告雙方于2012年9月1日簽訂了房屋租賃合同，該合同約定被告租賃原告34平方米的房屋，每月按時(shí)交納房租。但從2013年7月以后，經(jīng)原告多次催交，被告以各種理由拒絕交納。原告于2015年6月1日向被告下達(dá)了解除租約通知書，但無果。請(qǐng)求人民法院判令解除原、被告雙方簽訂的租約，被告交清從2013年6月至2015年6月拖欠房租626.4元（24個(gè)月×26.1元），支付違約金1000元，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。在簽訂租約時(shí)被告出具有書面的承諾書，承諾自愿承擔(dān)水、電費(fèi)等維修費(fèi)用，保證按時(shí)交房租，其反訴請(qǐng)求理由不成立，應(yīng)予駁回。第二次庭審中，原告提出雙方簽訂的租約已到期，對(duì)解除原、被告雙方簽訂的租約的請(qǐng)求變更為終止合同返還房屋。
原告房管中心為支持其訴訟請(qǐng)求辯解意見，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)1：原告的組織機(jī)構(gòu)代碼證、丹江口市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)文件丹編（2014）13號(hào)《關(guān)于市房產(chǎn)局及所屬事業(yè)單位機(jī)構(gòu)編制有關(guān)事項(xiàng)的批復(fù)》復(fù)印件各1份、法定代表人身份證明1份。擬證明：原告的主體資格。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)該證據(jù)無異議。本院對(duì)該證據(jù)的證明效力予以確認(rèn)。
證據(jù)2：丹江口市房產(chǎn)管理二所與被告簽訂的《丹江口市公房租約》、丹江口市公房房租收據(jù)存根1份。擬證明：雙方簽訂了房屋租賃合同，根據(jù)合同約定，被告已繳納部分租金。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)該證據(jù)無異議。本院對(duì)該證據(jù)的證明效力予以確認(rèn)。
證據(jù)3：2015年6月1日原告向被告發(fā)出的《終止租約的通知》、送達(dá)照片2張。擬證明：根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同，原告向被告送達(dá)了《終止租約的通知》。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)該證據(jù)無異議，認(rèn)為通知上寫的“經(jīng)我單位工作人員多次上門催收房屋，你拒交且無故長(zhǎng)期拖欠房租”，原告沒有多次找被告要過房租，反而是被告多次找原告要求維修房屋。本院對(duì)該證據(jù)的證明效力予以確認(rèn)；對(duì)被告的質(zhì)證意見將結(jié)合本案的其他證據(jù)予以分析認(rèn)定。
證據(jù)4：2012年8月31日被告向原告出具的承諾書1份。擬證明：被告杜某某給原告出具過承諾，自愿承擔(dān)水、電等相關(guān)費(fèi)用，保證按時(shí)交房租。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)該證據(jù)無異議。本院對(duì)該證據(jù)的證明效力予以確認(rèn)。
經(jīng)審理查明：原告房管中心由原丹江口市房產(chǎn)管理一所、二所（以下簡(jiǎn)稱：房產(chǎn)二所）于2014年7月22日合并成立。被告杜某某于2012年8月24日向原丹江口市房產(chǎn)管理二所申請(qǐng)租住12代區(qū)公房，由于前住戶長(zhǎng)期空置此房，造成此房破損，被告于2012年8月31日向該所出具了承諾書，承諾“由于前住戶長(zhǎng)期空置此房，造成此房破損，無水無電，由此種種造成的費(fèi)用我自愿承擔(dān)，今后我保證遵守租賃合同事項(xiàng)，按時(shí)交納房租，不私自轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓等?！狈慨a(chǎn)二所與被告在2012年9月1日簽訂了丹江口市公房租約，該租約約定乙方（指被告）租賃甲方（指房產(chǎn)二所）管理磚木結(jié)構(gòu)的公房（平房）34平方米，租賃期限從2012年9月1日至2015年8月31日止；屋頂塌陷、溜瓦漏雨由甲方修繕；乙方應(yīng)在每月20日前交清當(dāng)月的租金；乙方若需對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)經(jīng)甲方同意，其費(fèi)用自理，租約期滿后按甲方要求恢復(fù)原狀或予以保留，保留部分不予補(bǔ)償，也不作為資產(chǎn)抵扣租金；乙方若有違反，甲方有權(quán)收回公房終止租約，并處違約金500元至1000元等條款。原告按照被告所租房屋面積確定每月應(yīng)繳房租26.1元。合同簽訂后，被告未居住，被告已將房租交至2013年6月，此后被告未再繳納租金。約在2013年6、7月份，被告請(qǐng)人將該房進(jìn)行倒地坪和墻壁粉刷，接通水電等維修。被告為此支付維修費(fèi)用1000多元。由于該房屋漏水，原告未做修繕，被告自己也未修繕，未入住。2013年7月以后，經(jīng)多次催交，被告拒絕交納房租。原告于2015年6月1日向被告送達(dá)了終止租約通知書，要求解除合同收回該房屋，并提示該房屋建設(shè)年代較早，破損嚴(yán)重已不能居住，為了人身和財(cái)產(chǎn)的安全請(qǐng)被告及時(shí)搬離。但被告未同意。原告遂向本院提起訴訟。被告在訴訟中提出反訴。

本院認(rèn)為：房產(chǎn)二所與被告簽訂的丹江口市公房租約是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按約定享有權(quán)利和履行各自的義務(wù)。房管中心是由房產(chǎn)一所和房產(chǎn)二所合并成立的，因此，房產(chǎn)二所的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由原告房管中心承繼。被告在租賃后未居住，是被告自己的責(zé)任，房屋漏雨原告未維修是追究違約責(zé)任的理由，但不是拒付租金的理由，被告應(yīng)當(dāng)按約定支付租金。為了防止損失擴(kuò)大，能夠居住，被告應(yīng)當(dāng)采取有效措施，所支付的費(fèi)用可依據(jù)合同約定主張權(quán)利。故原告要求被告支付拖欠租金的請(qǐng)求，本院予以支持。自2013年7月至合同期滿被告共拖欠原告26個(gè)月的租金，共計(jì)678.6元，原告起訴了24個(gè)月626.4元的租金，本院按該請(qǐng)求數(shù)額予以支持。被告提出不應(yīng)支付拖欠的租金的辯解意見，因無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。被告要求原告賠償轉(zhuǎn)讓費(fèi)和墻壁粉刷、倒地坪、接水電費(fèi)用的反訴請(qǐng)求，因轉(zhuǎn)讓費(fèi)是被告與他人之間協(xié)商形成的，無證據(jù)證明經(jīng)原告同意所形成，原告不應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任；被告支付墻壁粉刷、倒地坪、接水電費(fèi)用，因在簽租約前被告已向原告作了“由于前住戶長(zhǎng)期空置此房，造成此房破損，無水無電，由此種種造成的費(fèi)用我自愿承擔(dān)”的承諾。故被告此項(xiàng)反訴請(qǐng)求本院不予支持。原告要求被告承擔(dān)違約金本訴請(qǐng)求和被告要求原告承擔(dān)違約金的反訴請(qǐng)求，因原告未盡到維修責(zé)任，被告未按時(shí)支付租金，雙方均有違約行為，原、被告的此項(xiàng)請(qǐng)求本院均不予支持。原告要求終止合同，返還房屋的請(qǐng)求，因原、被告所簽訂的公房租賃合同，是依據(jù)相關(guān)行政管理規(guī)定所形成的租賃關(guān)系，不是平等主體之間的合同關(guān)系，不屬民事法律調(diào)整的范圍，其起訴應(yīng)予駁回，本院另行裁定處理。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十條、第二百二十條、第二百二十一條、第二百二十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，并參照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告杜某某在本判決生效后十日內(nèi)支付原告丹江口市住房保障管理中心房屋租賃費(fèi)626.4元。
二、駁回原告丹江口市住房保障管理中心的其他訴訟請(qǐng)求。
三、駁回被告杜某某的反訴請(qǐng)求。
如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)50元，反訴案件受理費(fèi)68元，合計(jì)118元，由原告丹江口市住房保障管理中心負(fù)擔(dān)28元，被告杜某某負(fù)擔(dān)90元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。十堰市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱：湖北省十堰市中級(jí)人民法院；開戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場(chǎng)支行；賬號(hào)：17234901040010701。通過郵局匯款的，匯款十堰市中級(jí)人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號(hào)。上訴人應(yīng)將注明一審案號(hào)的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知）。本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算。法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計(jì)算。

審判員　　周智華

書記員：陳偉 附法律條款： 《中華人民共和國(guó)合同法》 第一百二十條當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 第二百二十條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。 第二百二十六條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 第六十四條第一款，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。 最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》 第二條當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。 沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。