上訴人（原審原告）：中百倉儲超市有限公司，住所武漢市硚口區(qū)古田二路8棟2-6層。
法定代表人：王輝，董事長。
委托訴訟代理人：余學(xué)軍，湖北安格律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：湖北宇某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所鐘祥市郢中鎮(zhèn)王府大道42號。
法定代表人：林永通，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：馬方華，該公司法務(wù)部部長。

上訴人中百倉儲超市有限公司（以下簡稱中百倉儲）因與被上訴人湖北宇某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱湖北宇某）確認合同效力糾紛一案，不服鐘祥市人民法院（2015）鄂鐘祥民二初字第00337號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年6月23日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人中百倉儲的委托訴訟代理人余學(xué)軍，被上訴人湖北宇某的委托訴訟代理人馬方華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
中百倉儲上訴請求：撤銷鐘祥市人民法院（2015）鄂鐘祥民二初字第00337號民事判決，依法改判“確認湖北宇某向中百倉儲發(fā)送的《合同解除通知書》所提出的解除房屋租賃合同的主張無效”；“由中百倉儲與湖北宇某繼續(xù)履行《房屋租賃合同》”。事實和理由：1、一審判決內(nèi)容邏輯混亂、判決理由是非不分，依法應(yīng)當予以改判。中百倉儲一審提出的訴訟請求之一為：“判決確認湖北宇某發(fā)出的《合同解除通知書》所提出的解除房屋租賃合同的主張無效”。本案系確認之訴而非解除合同之訴，一審法院應(yīng)當針對中百倉儲的訴請，就湖北宇某提出的解除合同的主張是否符合法律規(guī)定進行審查，然而一審法院對此避而不談，卻在中百倉儲未提出解除《房屋租賃合同》訴請的情況下徑直判決房屋租賃合同應(yīng)予解除，繼而駁回中百倉儲的訴訟請求，屬于“審非所訴”。2、一審判決在中百倉儲并無違反《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的情況下錯誤適用該法律規(guī)定，判決駁回中百倉儲訴訟請求屬顛倒黑白。雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定的租金交納條件尚未達到，中百倉儲不存在遲延履行債務(wù)的情形；中百倉儲雖提出過與湖北宇某協(xié)商降低租金，但該行為屬于合同當事人正常的協(xié)商行為，不屬于違約行為。湖北宇某在合同解除異議期內(nèi)私下與安徽省鳳陽縣好又多超市有限公司（以下簡稱好又多公司）簽訂《租賃合同》違反了最基本的誠信，系違約行為。3、即使湖北宇某與好又多公司簽訂了《租賃合同》，人民法院也應(yīng)在判決書中對湖北宇某的違約行為性質(zhì)予以確認，判決“湖北宇某解除合同主張無效，由湖北宇某繼續(xù)履行與中百倉儲之間的《房屋租賃合同》”。
湖北宇某辯稱，湖北宇某解除與中百倉儲簽訂的《房屋租賃合同》有事實和法律依據(jù)。中百倉儲在沒有交納租金的情況下一再要求降低租金不僅有使湖北宇某合同目的無法實現(xiàn)的可能，更有可能造成湖北宇某商鋪閑置的風險。湖北宇某根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項的規(guī)定解除與中百倉儲的租賃合同符合法律規(guī)定。合同解除后湖北宇某又與好又多公司簽訂了一份《租賃合同》，該公司對訴爭的房屋已裝修完畢，即將開業(yè)，湖北宇某不可能再履行與中百倉儲之間簽訂的租賃合同。請求駁回上訴，維持原判。
中百倉儲向一審法院起訴請求：判決確認湖北宇某向中百倉儲發(fā)出的《合同解除通知書》所提出的解除房屋租賃合同的主張無效，由雙方繼續(xù)履行《房屋租賃合同》。
一審法院認定事實：2014年3月14日，中百倉儲與湖北宇某簽訂一份《房屋租賃合同》，合同主要約定：湖北宇某將位于鐘祥市郢中鎮(zhèn)石城大道西路10號的“金都國際廣場”項目地下負一層面積約11000平方米的房屋租給中百倉儲使用；房屋租賃期限為二十年，自起租之日開始計算，起租之日為房屋交付日的次日；湖北宇某應(yīng)在2016年8月底將合同約定的租賃房屋交付中百倉儲使用。合同還對雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任、合同的權(quán)利義務(wù)的終止、續(xù)租及合同終止后財產(chǎn)處置等進行了約定。2015年6月15日，中百倉儲向湖北宇某送達一份《工作聯(lián)系函》，要求與湖北宇某協(xié)商適當降低租金標準。2015年8月10日，湖北宇某向中百倉儲回復(fù)了《工作聯(lián)系回復(fù)函》，明確表示“貴方要求降低租金標準，我方處于自身能力，沒有辦法滿足貴方這一要求，相反，貴方與我方只有嚴格遵守合同、履行合同，才能維護雙方的長期友好合作關(guān)系”。2015年9月7日，中百倉儲又向湖北宇某送達一份《工作聯(lián)系函》，函中寫到“雖已得到貴司較為明確的答復(fù)，我司仍希望貴司從雙方長期合作、抱團取暖、共度時艱的角度出發(fā)，雙方相互理解、扶持。貴司從租金方面給予我司大力支持，我司更有信心做好金都國際廣場項目的經(jīng)營服務(wù)工作，帶動項目人氣提升，促進金都國際廣場項目資產(chǎn)增值”。2015年9月21日，湖北宇某向中百倉儲送達了《合同解除通知書》。同年10月10日，湖北宇某與案外人好又多公司簽訂一份《租賃合同》，將租賃物又租賃給好又多公司，現(xiàn)好又多公司正在對該租賃物進行裝潢。2015年10月13日，中百倉儲向湖北宇某送達了《關(guān)于合同解除通知書的回復(fù)函》，回復(fù)函中表明“貴司向我司發(fā)送的《合同解除通知書》之內(nèi)容缺乏事實依據(jù)及法律依據(jù)，對于貴司單方解除合同的意見，我司不認可；請貴司在收到本復(fù)函后10日內(nèi)，自動撤回上述《合同解除通知書》，并按照雙方簽署的《房屋租賃合同》及《中百倉儲﹤金都國際廣場﹥項目工程技術(shù)要求》，繼續(xù)履行合同；如貴司逾期拒不撤回上述《合同解除通知書》，我司將依法向人民法院提起訴訟，由此產(chǎn)生的一切后果均由貴司承擔”。
一審法院認為，中百倉儲與湖北宇某于2014年3月14日簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方理應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。但湖北宇某在不同意中百倉儲多次要求降低租金的情況下，于2015年9月21日向中百倉儲發(fā)出《合同解除通知書》，隨后湖北宇某又與案外人好又多公司簽訂《租賃合同》，且好又多公司對訴爭的租賃物已進行了部分裝潢，致使中百倉儲與湖北宇某簽訂的《房屋租賃合同》不能實現(xiàn)合同目的，因此中百倉儲與湖北宇某簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)予解除，對中百倉儲的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項的規(guī)定，判決：駁回原告中百倉儲超市有限公司的訴訟請求。案件受理費42700元由原告中百倉儲超市有限公司負擔。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。中百倉儲為支持其上訴請求向本院提交了《聯(lián)系函》及快遞回執(zhí)，擬證明中百倉儲在得知湖北宇某與好又多公司簽訂《租賃合同》后曾向好又多公司發(fā)函，好又多公司未復(fù)函，好又多公司現(xiàn)占有租賃物；本案現(xiàn)正在訴訟，如好又多公司不停止施工，則存在與湖北宇某惡意串通之嫌。湖北宇某質(zhì)證認為該證據(jù)的真實性無法核對，與本案不具有關(guān)聯(lián)性。湖北宇某為支持其抗辯理由向本院提交了一組證據(jù)：《安徽省鳳陽縣好又多超市有限公司章程》、《鐘祥市好又多商貿(mào)有限公司章程》、《建筑裝飾工程施工合同》、照片十二張，擬證明好又多公司已經(jīng)對涉案房屋進行裝修，湖北宇某與中百倉儲的合同無法履行。中百倉儲質(zhì)證認為公司章程均是復(fù)印件；裝飾合同的真實性有異議；照片十二張正好證明了湖北宇某與好又多公司存在惡意串通。本院認為：中百倉儲所舉證據(jù)只能證明其知道湖北宇某與好又多公司另外簽訂了《租賃合同》；湖北宇某所舉證據(jù)只能證明好又多公司已經(jīng)對涉案房屋進行了裝修，對雙方其余證明目的本院不予采信。
本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，本案爭議的焦點為：1、湖北宇某解除與中百倉儲簽訂的《房屋租賃合同》的行為是否無效；2、雙方簽訂的《房屋租賃合同》是否應(yīng)當繼續(xù)履行。
一、關(guān)于湖北宇某解除與中百倉儲簽訂的《房屋租賃合同》的行為是否無效的問題。中百倉儲的訴訟請求為：“判決確認湖北宇某向中百倉儲發(fā)出的《合同解除通知書》所提出的解除房屋租賃合同的主張無效”，其準確意思表述應(yīng)為：請求人民法院宣告湖北宇某解除合同的行為無效。湖北宇某陳述其向中百倉儲發(fā)出《合同解除通知書》提出解除《房屋租賃合同》的事實依據(jù)為中百倉儲要求降低租金標準，有使其不能實現(xiàn)合同目的的可能；法律依據(jù)為《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項，認為中百倉儲“有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”。雙方爭議的焦點進一步細化為中百倉儲要求降低租金是否違約。雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定：“甲、乙雙方簽訂合同后，甲方（湖北宇某）應(yīng)在2016年8月底將合同約定的租賃房屋交付乙方（中百倉儲）使用”；“房屋租金起算日為開業(yè)之日，但不超過房屋交付后的180天，如果乙方在甲方房屋交付后的第180日內(nèi)未開業(yè)，房屋租金起算日從房屋交付后的第181天開始計算”；“乙方按半年支付租金，先付后用，即每半年度末20日前支付下半年度的租金”。從以上合同約定可以看出中百倉儲履行交納租金義務(wù)的日期最早為2016年8月底，湖北宇某發(fā)出《合同解除通知書》的日期為2015年9月21日，還未到合同約定的履行義務(wù)期限。中百倉儲雖然在房屋交付前兩次要求降低租金，但“要求降低租金”只是中百倉儲發(fā)出的變更合同的要約，其并未做出如果湖北宇某不同意降低租金就不履行合同的意思表示，且在湖北宇某向其發(fā)出《合同解除通知書》后明確回復(fù)要求繼續(xù)按合同履行，故湖北宇某以中百倉儲違約為由解除合同的理由不能成立。中百倉儲提起的“確認湖北宇某向中百倉儲發(fā)送的《合同解除通知書》所提出的解除房屋租賃合同的主張無效”上訴請求成立，本院依法予以支持。一審判決對中百倉儲該訴訟請求是否支持未予回應(yīng)錯誤。
二、關(guān)于湖北宇某與中百倉儲簽訂的《房屋租賃合同》是否應(yīng)當繼續(xù)履行的問題。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理”。湖北宇某與中百倉儲及好又多公司分別訂立的兩份租賃合同均為有效，好又多公司已占有租賃房屋并對承租房屋進行了裝修，其應(yīng)成為履行合同的承租人。但一審判決以“好又多公司已對訴爭房屋進行了裝潢，致使湖北宇某與中百倉儲簽訂的《房屋租賃合同》不能實現(xiàn)合同目的為由解除租賃合同”錯誤。中百倉儲并未提出解除租賃合同的訴訟請求，湖北宇某也未提起解除租賃合同的反訴，一審判決直接認定“湖北宇某與中百倉儲簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)予解除”屬于判非所請?，F(xiàn)好又多公司已合法占有租賃物，中百倉儲要求繼續(xù)履行與湖北宇某簽訂的《房屋租賃合同》的訴請無法實現(xiàn)，對該請求本院不予支持。中百倉儲作為不能取得租賃房屋的承租人可依法另行主張權(quán)利。
綜上所述，一審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷鐘祥市人民法院（2015）鄂鐘祥民二初字第00337號民事判決；
二、湖北宇某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年9月21日提出的解除與中百倉儲超市有限公司于2014年3月14日簽訂的《房屋租賃合同》的行為無效；
三、駁回中百倉儲超市有限公司要求繼續(xù)履行與湖北宇某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請求。
一審案件受理費42700元，二審案件受理費42700元，均由湖北宇某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　周麗紅 審判員　　劉永清 審判員　　董菁菁

書記員：程娣