上訴人（原審原告）：中百倉(cāng)儲(chǔ)超市有限公司，住所武漢市硚口區(qū)古田二路8棟2-6層。
法定代表人：王輝，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：余學(xué)軍，湖北安格律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：湖北宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所鐘祥市郢中鎮(zhèn)王府大道42號(hào)。
法定代表人：林永通，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：馬方華，該公司法務(wù)部部長(zhǎng)。

上訴人中百倉(cāng)儲(chǔ)超市有限公司（以下簡(jiǎn)稱中百倉(cāng)儲(chǔ)）因與被上訴人湖北宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱湖北宇某）確認(rèn)合同效力糾紛一案，不服鐘祥市人民法院（2015）鄂鐘祥民二初字第00337號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年6月23日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人中百倉(cāng)儲(chǔ)的委托訴訟代理人余學(xué)軍，被上訴人湖北宇某的委托訴訟代理人馬方華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
中百倉(cāng)儲(chǔ)上訴請(qǐng)求：撤銷鐘祥市人民法院（2015）鄂鐘祥民二初字第00337號(hào)民事判決，依法改判“確認(rèn)湖北宇某向中百倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)送的《合同解除通知書》所提出的解除房屋租賃合同的主張無(wú)效”；“由中百倉(cāng)儲(chǔ)與湖北宇某繼續(xù)履行《房屋租賃合同》”。事實(shí)和理由：1、一審判決內(nèi)容邏輯混亂、判決理由是非不分，依法應(yīng)當(dāng)予以改判。中百倉(cāng)儲(chǔ)一審提出的訴訟請(qǐng)求之一為：“判決確認(rèn)湖北宇某發(fā)出的《合同解除通知書》所提出的解除房屋租賃合同的主張無(wú)效”。本案系確認(rèn)之訴而非解除合同之訴，一審法院應(yīng)當(dāng)針對(duì)中百倉(cāng)儲(chǔ)的訴請(qǐng)，就湖北宇某提出的解除合同的主張是否符合法律規(guī)定進(jìn)行審查，然而一審法院對(duì)此避而不談，卻在中百倉(cāng)儲(chǔ)未提出解除《房屋租賃合同》訴請(qǐng)的情況下徑直判決房屋租賃合同應(yīng)予解除，繼而駁回中百倉(cāng)儲(chǔ)的訴訟請(qǐng)求，屬于“審非所訴”。2、一審判決在中百倉(cāng)儲(chǔ)并無(wú)違反《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定的情況下錯(cuò)誤適用該法律規(guī)定，判決駁回中百倉(cāng)儲(chǔ)訴訟請(qǐng)求屬顛倒黑白。雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定的租金交納條件尚未達(dá)到，中百倉(cāng)儲(chǔ)不存在遲延履行債務(wù)的情形；中百倉(cāng)儲(chǔ)雖提出過(guò)與湖北宇某協(xié)商降低租金，但該行為屬于合同當(dāng)事人正常的協(xié)商行為，不屬于違約行為。湖北宇某在合同解除異議期內(nèi)私下與安徽省鳳陽(yáng)縣好又多超市有限公司（以下簡(jiǎn)稱好又多公司）簽訂《租賃合同》違反了最基本的誠(chéng)信，系違約行為。3、即使湖北宇某與好又多公司簽訂了《租賃合同》，人民法院也應(yīng)在判決書中對(duì)湖北宇某的違約行為性質(zhì)予以確認(rèn)，判決“湖北宇某解除合同主張無(wú)效，由湖北宇某繼續(xù)履行與中百倉(cāng)儲(chǔ)之間的《房屋租賃合同》”。
湖北宇某辯稱，湖北宇某解除與中百倉(cāng)儲(chǔ)簽訂的《房屋租賃合同》有事實(shí)和法律依據(jù)。中百倉(cāng)儲(chǔ)在沒(méi)有交納租金的情況下一再要求降低租金不僅有使湖北宇某合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的可能，更有可能造成湖北宇某商鋪閑置的風(fēng)險(xiǎn)。湖北宇某根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)的規(guī)定解除與中百倉(cāng)儲(chǔ)的租賃合同符合法律規(guī)定。合同解除后湖北宇某又與好又多公司簽訂了一份《租賃合同》，該公司對(duì)訴爭(zhēng)的房屋已裝修完畢，即將開(kāi)業(yè)，湖北宇某不可能再履行與中百倉(cāng)儲(chǔ)之間簽訂的租賃合同。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
中百倉(cāng)儲(chǔ)向一審法院起訴請(qǐng)求：判決確認(rèn)湖北宇某向中百倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)出的《合同解除通知書》所提出的解除房屋租賃合同的主張無(wú)效，由雙方繼續(xù)履行《房屋租賃合同》。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年3月14日，中百倉(cāng)儲(chǔ)與湖北宇某簽訂一份《房屋租賃合同》，合同主要約定：湖北宇某將位于鐘祥市郢中鎮(zhèn)石城大道西路10號(hào)的“金都國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目地下負(fù)一層面積約11000平方米的房屋租給中百倉(cāng)儲(chǔ)使用；房屋租賃期限為二十年，自起租之日開(kāi)始計(jì)算，起租之日為房屋交付日的次日；湖北宇某應(yīng)在2016年8月底將合同約定的租賃房屋交付中百倉(cāng)儲(chǔ)使用。合同還對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、合同的權(quán)利義務(wù)的終止、續(xù)租及合同終止后財(cái)產(chǎn)處置等進(jìn)行了約定。2015年6月15日，中百倉(cāng)儲(chǔ)向湖北宇某送達(dá)一份《工作聯(lián)系函》，要求與湖北宇某協(xié)商適當(dāng)降低租金標(biāo)準(zhǔn)。2015年8月10日，湖北宇某向中百倉(cāng)儲(chǔ)回復(fù)了《工作聯(lián)系回復(fù)函》，明確表示“貴方要求降低租金標(biāo)準(zhǔn)，我方處于自身能力，沒(méi)有辦法滿足貴方這一要求，相反，貴方與我方只有嚴(yán)格遵守合同、履行合同，才能維護(hù)雙方的長(zhǎng)期友好合作關(guān)系”。2015年9月7日，中百倉(cāng)儲(chǔ)又向湖北宇某送達(dá)一份《工作聯(lián)系函》，函中寫到“雖已得到貴司較為明確的答復(fù)，我司仍希望貴司從雙方長(zhǎng)期合作、抱團(tuán)取暖、共度時(shí)艱的角度出發(fā)，雙方相互理解、扶持。貴司從租金方面給予我司大力支持，我司更有信心做好金都國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作，帶動(dòng)項(xiàng)目人氣提升，促進(jìn)金都國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目資產(chǎn)增值”。2015年9月21日，湖北宇某向中百倉(cāng)儲(chǔ)送達(dá)了《合同解除通知書》。同年10月10日，湖北宇某與案外人好又多公司簽訂一份《租賃合同》，將租賃物又租賃給好又多公司，現(xiàn)好又多公司正在對(duì)該租賃物進(jìn)行裝潢。2015年10月13日，中百倉(cāng)儲(chǔ)向湖北宇某送達(dá)了《關(guān)于合同解除通知書的回復(fù)函》，回復(fù)函中表明“貴司向我司發(fā)送的《合同解除通知書》之內(nèi)容缺乏事實(shí)依據(jù)及法律依據(jù)，對(duì)于貴司單方解除合同的意見(jiàn)，我司不認(rèn)可；請(qǐng)貴司在收到本復(fù)函后10日內(nèi)，自動(dòng)撤回上述《合同解除通知書》，并按照雙方簽署的《房屋租賃合同》及《中百倉(cāng)儲(chǔ)﹤金都國(guó)際廣場(chǎng)﹥項(xiàng)目工程技術(shù)要求》，繼續(xù)履行合同；如貴司逾期拒不撤回上述《合同解除通知書》，我司將依法向人民法院提起訴訟，由此產(chǎn)生的一切后果均由貴司承擔(dān)”。
一審法院認(rèn)為，中百倉(cāng)儲(chǔ)與湖北宇某于2014年3月14日簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方理應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。但湖北宇某在不同意中百倉(cāng)儲(chǔ)多次要求降低租金的情況下，于2015年9月21日向中百倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)出《合同解除通知書》，隨后湖北宇某又與案外人好又多公司簽訂《租賃合同》，且好又多公司對(duì)訴爭(zhēng)的租賃物已進(jìn)行了部分裝潢，致使中百倉(cāng)儲(chǔ)與湖北宇某簽訂的《房屋租賃合同》不能實(shí)現(xiàn)合同目的，因此中百倉(cāng)儲(chǔ)與湖北宇某簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)予解除，對(duì)中百倉(cāng)儲(chǔ)的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)的規(guī)定，判決：駁回原告中百倉(cāng)儲(chǔ)超市有限公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)42700元由原告中百倉(cāng)儲(chǔ)超市有限公司負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。中百倉(cāng)儲(chǔ)為支持其上訴請(qǐng)求向本院提交了《聯(lián)系函》及快遞回執(zhí)，擬證明中百倉(cāng)儲(chǔ)在得知湖北宇某與好又多公司簽訂《租賃合同》后曾向好又多公司發(fā)函，好又多公司未復(fù)函，好又多公司現(xiàn)占有租賃物；本案現(xiàn)正在訴訟，如好又多公司不停止施工，則存在與湖北宇某惡意串通之嫌。湖北宇某質(zhì)證認(rèn)為該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法核對(duì)，與本案不具有關(guān)聯(lián)性。湖北宇某為支持其抗辯理由向本院提交了一組證據(jù)：《安徽省鳳陽(yáng)縣好又多超市有限公司章程》、《鐘祥市好又多商貿(mào)有限公司章程》、《建筑裝飾工程施工合同》、照片十二張，擬證明好又多公司已經(jīng)對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，湖北宇某與中百倉(cāng)儲(chǔ)的合同無(wú)法履行。中百倉(cāng)儲(chǔ)質(zhì)證認(rèn)為公司章程均是復(fù)印件；裝飾合同的真實(shí)性有異議；照片十二張正好證明了湖北宇某與好又多公司存在惡意串通。本院認(rèn)為：中百倉(cāng)儲(chǔ)所舉證據(jù)只能證明其知道湖北宇某與好又多公司另外簽訂了《租賃合同》；湖北宇某所舉證據(jù)只能證明好又多公司已經(jīng)對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修，對(duì)雙方其余證明目的本院不予采信。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：1、湖北宇某解除與中百倉(cāng)儲(chǔ)簽訂的《房屋租賃合同》的行為是否無(wú)效；2、雙方簽訂的《房屋租賃合同》是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
一、關(guān)于湖北宇某解除與中百倉(cāng)儲(chǔ)簽訂的《房屋租賃合同》的行為是否無(wú)效的問(wèn)題。中百倉(cāng)儲(chǔ)的訴訟請(qǐng)求為：“判決確認(rèn)湖北宇某向中百倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)出的《合同解除通知書》所提出的解除房屋租賃合同的主張無(wú)效”，其準(zhǔn)確意思表述應(yīng)為：請(qǐng)求人民法院宣告湖北宇某解除合同的行為無(wú)效。湖北宇某陳述其向中百倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)出《合同解除通知書》提出解除《房屋租賃合同》的事實(shí)依據(jù)為中百倉(cāng)儲(chǔ)要求降低租金標(biāo)準(zhǔn)，有使其不能實(shí)現(xiàn)合同目的的可能；法律依據(jù)為《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)，認(rèn)為中百倉(cāng)儲(chǔ)“有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)進(jìn)一步細(xì)化為中百倉(cāng)儲(chǔ)要求降低租金是否違約。雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定：“甲、乙雙方簽訂合同后，甲方（湖北宇某）應(yīng)在2016年8月底將合同約定的租賃房屋交付乙方（中百倉(cāng)儲(chǔ)）使用”；“房屋租金起算日為開(kāi)業(yè)之日，但不超過(guò)房屋交付后的180天，如果乙方在甲方房屋交付后的第180日內(nèi)未開(kāi)業(yè)，房屋租金起算日從房屋交付后的第181天開(kāi)始計(jì)算”；“乙方按半年支付租金，先付后用，即每半年度末20日前支付下半年度的租金”。從以上合同約定可以看出中百倉(cāng)儲(chǔ)履行交納租金義務(wù)的日期最早為2016年8月底，湖北宇某發(fā)出《合同解除通知書》的日期為2015年9月21日，還未到合同約定的履行義務(wù)期限。中百倉(cāng)儲(chǔ)雖然在房屋交付前兩次要求降低租金，但“要求降低租金”只是中百倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)出的變更合同的要約，其并未做出如果湖北宇某不同意降低租金就不履行合同的意思表示，且在湖北宇某向其發(fā)出《合同解除通知書》后明確回復(fù)要求繼續(xù)按合同履行，故湖北宇某以中百倉(cāng)儲(chǔ)違約為由解除合同的理由不能成立。中百倉(cāng)儲(chǔ)提起的“確認(rèn)湖北宇某向中百倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)送的《合同解除通知書》所提出的解除房屋租賃合同的主張無(wú)效”上訴請(qǐng)求成立，本院依法予以支持。一審判決對(duì)中百倉(cāng)儲(chǔ)該訴訟請(qǐng)求是否支持未予回應(yīng)錯(cuò)誤。
二、關(guān)于湖北宇某與中百倉(cāng)儲(chǔ)簽訂的《房屋租賃合同》是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理”。湖北宇某與中百倉(cāng)儲(chǔ)及好又多公司分別訂立的兩份租賃合同均為有效，好又多公司已占有租賃房屋并對(duì)承租房屋進(jìn)行了裝修，其應(yīng)成為履行合同的承租人。但一審判決以“好又多公司已對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝潢，致使湖北宇某與中百倉(cāng)儲(chǔ)簽訂的《房屋租賃合同》不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由解除租賃合同”錯(cuò)誤。中百倉(cāng)儲(chǔ)并未提出解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求，湖北宇某也未提起解除租賃合同的反訴，一審判決直接認(rèn)定“湖北宇某與中百倉(cāng)儲(chǔ)簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)予解除”屬于判非所請(qǐng)?，F(xiàn)好又多公司已合法占有租賃物，中百倉(cāng)儲(chǔ)要求繼續(xù)履行與湖北宇某簽訂的《房屋租賃合同》的訴請(qǐng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，對(duì)該請(qǐng)求本院不予支持。中百倉(cāng)儲(chǔ)作為不能取得租賃房屋的承租人可依法另行主張權(quán)利。
綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷鐘祥市人民法院（2015）鄂鐘祥民二初字第00337號(hào)民事判決；
二、湖北宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2015年9月21日提出的解除與中百倉(cāng)儲(chǔ)超市有限公司于2014年3月14日簽訂的《房屋租賃合同》的行為無(wú)效；
三、駁回中百倉(cāng)儲(chǔ)超市有限公司要求繼續(xù)履行與湖北宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)42700元，二審案件受理費(fèi)42700元，均由湖北宇某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　周麗紅 審判員　　劉永清 審判員　　董菁菁

書記員：程娣