上訴人（原審被告）：中基華（張某某）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張某某市橋西區(qū)西壩崗59號金鼎國貿(mào)中心1號樓4層。
法定代表人：王月江，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：黃玉芳，女，公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張旭鳳，河北天權(quán)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：張某某市佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張某某市橋西區(qū)南瓦盆窯南街1號。
法定代表人：李文生，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：李劍，河北三霖律師事務(wù)所律師。

上訴人中基華（張某某）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中基華公司）因與被上訴人張某某市佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱佳和公司）合同糾紛一案，不服張某某市橋西區(qū)人民法院（2018）冀0703民初403號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月10日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人委托訴訟代理人、被上訴人及其委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
中基華公司上訴請求：撤銷張某某市橋西區(qū)人民法院（2018）冀0703民初403號民事判決，將本案發(fā)回重審或依法改判。事實(shí)和理由：一、一審法院對訴訟時效的認(rèn)定存在錯誤。佳和公司向中基華公司主張的2010年5月1日至2013年5月30日租金的訴求，其訴訟時效已過。雙方于2009年12月10日簽訂補(bǔ)充協(xié)議書后，佳和公司第一次催要該租金是在2013年3月15日，第二次是在2014年6月10日，此后再也沒有催要過，截止起訴時，明顯已超出3年的訴訟時效。但是一審法院在未查明佳和公司寄給中基華公司的快遞是何內(nèi)容的情況下，僅憑2016年5月20日的快遞底單就認(rèn)定佳和公司向中基華公司催要過租金。事實(shí)上，中基華公司從未收到這份快遞，更不可能知道其內(nèi)容。因此一審法院的該項(xiàng)認(rèn)定過于草率，明顯屬于事實(shí)認(rèn)定錯誤。二、一審法院對租金的起算時間點(diǎn)認(rèn)定錯誤。由于2008年中基華公司與佳和公司及張某某市頤興建材有限公司（以下簡稱頤興公司）三方簽訂協(xié)議書時認(rèn)可的建筑面積與后來房管局實(shí)際測量面積存在較大誤差，導(dǎo)致佳和公司少了1133.39平米的商鋪面積，因此三方又于2013年5月30日簽訂了協(xié)議一份，約定將該樓2層的58個商鋪共計(jì)1133.39平米頂給佳和公司，在此之前，訴爭部分面積是實(shí)際不存在的，對于實(shí)際不存在的商鋪，中基華公司沒有租金收入，故無法給付佳和公司租金。而且，2013年簽協(xié)議時，佳和公司也未主張過之前的租金。因此，中基華公司只能從2013年6月1日開始以實(shí)際存在的2層58個商鋪給佳和公司計(jì)算租金。由此可見，一審法院支持佳和公司主張的租金自2010年5月1日起計(jì)算是錯誤的。綜上，請二審法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，正確適用法律，依法糾正錯誤判決，維護(hù)中基華公司的合法權(quán)益。
佳和公司答辯稱，2008年簽訂的協(xié)議中就中基華公司應(yīng)當(dāng)返還的面積進(jìn)行約定，并確定了在三層由北向南方向返還的原則。2009年所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)一步確定了具體返還的位置，此時佳和公司與中基華公司針對返還的面積及位置已經(jīng)達(dá)成一致意見。只是在履行過程中，發(fā)現(xiàn)三層的面積不足以達(dá)到約定的返還面積。中基華公司在2010年已經(jīng)將本應(yīng)返還給佳和公司的面積自行出租，該行為明顯造成了佳和公司的損失。雖然需返還的不足面積位置變動了到了二層，但雙方也認(rèn)可不足部分面積依據(jù)三層奇麗龍公司所繳納的租金為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算。再者，中基華公司第一次繳納租金時并沒有明確具體的繳納年限，在此期間，佳和公司也一直向其主張權(quán)利，中基華公司的違約行為也是持續(xù)存在的，因此佳和公司主張租金的訴訟時效并未屆滿。所以，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請二審法院予以維持。
佳和公司向一審法院起訴請求：1、中基華公司將位于張某某市橋西區(qū)西壩崗路59號金鼎國貿(mào)中心1號樓商鋪面積1136平米返還佳和公司，由佳和公司自行經(jīng)營管理；2、中基華公司給付拖欠的租金1328873.38元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2008年4月7日，佳和公司、中基華公司及頤興公司三方簽訂協(xié)議書，經(jīng)商議對開發(fā)合作項(xiàng)目金鼎國貿(mào)中心建筑面積所有權(quán)進(jìn)行分配，后三方于2009年12月10日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書，補(bǔ)充約定具體的房屋面積，其中第二條約定中基華公司返還佳和公司的商業(yè)建筑面積為1136㎡，具體位置為張某某市橋西區(qū)西壩崗路59號金鼎國貿(mào)中心1號樓五區(qū)三層。在協(xié)商過程，中基華公司已經(jīng)把需返還的商鋪承租出去，因?yàn)榈猪斆娣e和樓層沒有確定所以租金無法確定。另查明：針對2009年12月10號開始確定抵頂給房屋面積的時間及返還給佳和公司的面積房產(chǎn)證登記的是1133.39㎡而非其主張的1136㎡和2013年5月至2017年11月30日的租金交的時間及數(shù)額，經(jīng)庭審調(diào)查雙方均無爭議予以認(rèn)可，法院予以確認(rèn)。一審法院認(rèn)為，佳和公司、中基華公司及頤興公司三方于2008年4月7日經(jīng)商議對開發(fā)合作項(xiàng)目金鼎國貿(mào)中心建筑面積所有權(quán)進(jìn)行分配，并簽訂協(xié)議書，后于2009年12月10日簽訂補(bǔ)充協(xié)議書確定抵頂給佳和公司房屋面積為1133.39㎡（以房產(chǎn)證書登記為準(zhǔn)），系三方真實(shí)意思表示，法院對三方簽訂的協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議真實(shí)性、合法性、有效性予以確定。因中基華公司一直代為對抵頂給佳和公司的建筑面積對外出租，雙方亦未約定代為出租的期限，現(xiàn)佳和公司要求將商鋪面積1133.39㎡返還，由其自行經(jīng)營管理的主張，中基華公司也同意，故法院予以支持。針對佳和公司要求中基華公司給付2010年5月至2013年5月三年租金的主張，中基華公司稱已超過訴訟時效應(yīng)從2013年5月給付租金，現(xiàn)2018年1月份已將2017年的租金支付給佳和公司，現(xiàn)在已不欠租金的抗辯。經(jīng)庭審查明，有佳和公司提交的2010年12月21日頤興公司發(fā)給中基華公司的工作函一份，該函件有中基華公司蓋有的印章及簽收。該工作函明確要求“中基華公司從租賃之日起參照百信麗家?guī)Ч軘?shù)額租金返還給我公司”，之后還有佳和公司在2016年5月20日給中基華公司的送達(dá)的快遞底單，證實(shí)佳和公司一直在催繳租金，已經(jīng)行使了主張的權(quán)利，故中基華公司辯稱超過訴訟時效的主張，法院無法支持。因雙方對2010年5月至2013年5月的租金數(shù)額沒有約定，且中基華公司未能提供此期間是否代為租賃出去或租賃租金數(shù)額的相應(yīng)證據(jù)，法院根據(jù)中基華公司2014年6月16日交納的2013年下打的租金總數(shù)677794.61元為參照，依法支持佳和公司2010年5月至2013年5月三年租金1325414.16元[年租金677794.61÷1133.39平米+605.4平米）×1133.39平米×3年]。綜上所述，佳和公司要求中基華公司將位于張某某市橋西區(qū)西壩崗路59號金鼎國貿(mào)中心1號樓商鋪面積1133.39㎡返還，由其自行經(jīng)營管理及要求中基華公司給付拖欠租金的主張，法院予以支持。判決：一、中基華（張某某）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后將張某某市佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有的商鋪面積1133.39㎡待代租合同到期后返還給張某某市佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由張某某市佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自行經(jīng)營管理；二、中基華（張某某）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性給付拖欠張某某市佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的租金1325414.16元；三、駁回原、被告的其它訴訟請求。
本院二審期間，中基華公司提交2013年6月14日其與佳和公司簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書復(fù)印件一份，擬證明佳和公司所主張返還的房屋面積在此時間之前并不實(shí)際存在，故其要求支付租金的事實(shí)基礎(chǔ)不存在，該項(xiàng)訴訟請求不應(yīng)得到支持。佳和公司質(zhì)證認(rèn)為該份協(xié)議復(fù)印件無法核實(shí)真實(shí)性，且不能達(dá)到中基華公司的證明目的，雙方曾明確約定了需返還的面積，履行過程中發(fā)現(xiàn)5、6區(qū)不能達(dá)到約定的面積，應(yīng)當(dāng)按照約定從3、4區(qū)繼續(xù)返還，不能因該協(xié)議的簽訂就否認(rèn)雙方一致認(rèn)可的返還面積，中基華公司也不能因此就無償占用本應(yīng)返還的面積。經(jīng)合議庭評議認(rèn)為，中基華公司所提交的房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書為復(fù)印件，無法與原件進(jìn)行核對，不能確定真實(shí)性，且該份協(xié)議不足以對佳和公司與中基華公司就返還面積達(dá)成的一致意見予以否定，不能達(dá)到其證明目的，對于該份證據(jù)，本院不予確認(rèn)。庭后，中基華公司未提交證據(jù)原件進(jìn)行核對。

本院認(rèn)為，中基華公司、佳和公司及頤興公司于2008年4月7日簽訂的協(xié)議書、2009年12月10日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議書系三方真實(shí)意思的表示，中基華公司對此不持異議，該協(xié)議內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立并生效。上述協(xié)議中就中基華公司應(yīng)當(dāng)返還佳和公司的面積作出了明確的約定，雖雙方在履行過程中發(fā)現(xiàn)返還的面積不足，對尚未返還面積的具體位置不能做出確定，但尚未返還的1133.39平方米面積切實(shí)存在，該事實(shí)不因中基華公司與佳和公司未能達(dá)成就返還位置的一致意見而改變。在雙方就剩余未返還面積的位置進(jìn)行協(xié)商的過程中，中基華公司已將案涉房產(chǎn)進(jìn)行出租，故對佳和公司所有的，應(yīng)返還面積所產(chǎn)生的租金收益，中基華公司應(yīng)予返還。一審法院確定返還租金的起算時間為2010年并無不當(dāng)。對于中基華公司認(rèn)為因不能確定返還面積的位置，故尚未返還的面積所產(chǎn)生的租金收益不存在，不應(yīng)返還的上訴理由，本院不予支持。關(guān)于本案訴訟時效的問題，中基華公司認(rèn)為佳和公司僅憑快遞底聯(lián)不足以證明其主張過權(quán)利，故佳和公司要求返還租金的訴訟請求已超出法律規(guī)定的訴訟時效，不應(yīng)得到支持。中基華公司在與佳和公司達(dá)成返還面積的一致意見之后，一直占用佳和公司所有的房產(chǎn)面積，該行為一直持續(xù)至今，即產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)的基礎(chǔ)事實(shí)持續(xù)存在，且中基華公司在2013年后一直向佳和公司支付相應(yīng)的租金收益，應(yīng)視為其對占用行為的認(rèn)可，故佳和公司要求中基華公司返還其占用期間所產(chǎn)生收益的訴訟時效并未屆滿，中基華公司的該項(xiàng)上訴理由無事實(shí)依據(jù)，對此本院不予支持。對于中基華公司應(yīng)當(dāng)返還的面積數(shù)額問題，佳和公司所有的產(chǎn)權(quán)登記證中記載為1133.39平方米，且佳和公司認(rèn)可按照上述登記面積予以返還，雖中基華公司與佳和公司并未對2010年5月-2013年5月的租金收益進(jìn)行約定，一審法院結(jié)合本案證據(jù)酌定按照2013年中基華公司交付的租金收益數(shù)額確定佳和公司所主張的租金收益并無不當(dāng)。中基華公司認(rèn)為其與佳和公司在2013年5月30日簽訂協(xié)議書確定應(yīng)返還面積所含商鋪明細(xì)及平面圖時，佳和公司并未提出要求其支付2010年-2012年期間的租金收益，佳和公司的該項(xiàng)主張不應(yīng)得到支持。雖佳和公司并未在簽協(xié)議當(dāng)時提出該項(xiàng)主張，但并不當(dāng)然產(chǎn)生其放棄該部分權(quán)利的后果，中基華公司的該項(xiàng)抗辯理由并無法律依據(jù)，對此本院不予支持。
綜上所述，中基華（張某某）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)16760元，由上訴人中基華（張某某）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長 馬瑞云
審判員 閆格
審判員 何燕芬

書記員： 田佳