原告：中國銀行股份有限公司安某支行，住所地安某市。法定代表人：王海河，職務行長。委托訴訟代理人：孫亞光，黑龍江宏琿律師事務所律師。委托訴訟代理人：高士強，黑龍江宏琿律師事務所律師。被告：于某某，男，住大慶市。被告：石美華，女，住大慶市。被告：大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地大慶市。法定代表人：張文臣，職務經(jīng)理。

原告中國銀行股份有限公司安某支行與被告于某某、石美華、大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同糾紛一案，本院于2018年3月6日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告中國銀行股份有限公司安某支行的委托訴訟代理人孫亞光、高士強、被告于某某到庭參加訴訟，被告石美華、大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。中國銀行股份有限公司安某支行向本院提出訴訟請求：1.判令于某某、石美華償還貸款本金267，469.48元及貸款利息18，457.42元、罰息2，324.50元（暫計算至2018年1月22日），合計288，251.40元，之后發(fā)生的貸款利息按逾期罰息年利率8.09%計算至全部本息清償完畢時止；2.確認中國銀行股份有限公司安某支行對于某某位于安某市金點國際小區(qū)XXX室房屋抵押權(quán)有效，有權(quán)拍賣、變賣該抵押物并對所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)；3.判令大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對于某某、石美華的全部貸款債務承擔連帶保證及質(zhì)押擔保責任；4.判令于某某、石美華、大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔本案全部訴訟費用（含受理費、財產(chǎn)保全費、公告費、評估費、拍賣費、執(zhí)行費、律師代理費等實現(xiàn)債權(quán)的全部費用）。中國銀行股份有限公司安某支行在訴訟中自愿放棄訴訟請求第3項中要求大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔質(zhì)押擔保責任的訴訟請求，將訴訟請求第1項要求之后發(fā)生的貸款利息按逾期罰息年利率7.35%計算至全部本息清償完畢時止，變更為按照合同約定的利息和罰息計算至全部本息清償完畢時止。事實和理由：2014年7月11日，中國銀行股份有限公司安某支行與于某某、石美華簽訂了《個人一手住房貸款合同》，該合同明確約定了貸款金額、貸款期限、貸款擔保、還款時間、還款利率、逾期罰息、違約處理等相關內(nèi)容。大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為擔保主合同履行與中國銀行股份有限公司安某支行簽訂了《一手房貸款合作協(xié)議》，該協(xié)議明確約定對貸款合同債務承擔連帶保證責任，并另行提供了質(zhì)押擔保。上述協(xié)議簽訂后，中國銀行股份有限公司安某支行按約定為于某某提供了購房貸款290，000.00元，但截止至2018年1月22日，于某某、石美華僅償還了本金25，530.52元，拖欠利息18，457.42元、罰息2，324.50元。現(xiàn)于某某、石美華的違約行為，中國銀行股份有限公司安某支行依據(jù)雙方簽訂的個人一手住房貸款合同的約定，宣布該合同項下全部貸款本息全部到期，立即償還本息合計288，251.40元。大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述全部債務承擔連帶保證責任。于某某辯稱，中國銀行股份有限公司安某支行主張的房屋貸款事實屬實，對貸款本金、利息及罰息有異議，因為已經(jīng)償還了一部分。石美華未作答辯。大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未作答辯。本院經(jīng)審理認定事實如下：于某某與石美華系夫妻關系。2014年7月11日，于某某、石美華（借款人）與中國銀行股份有限公司安某支行（貸款人）簽訂了《中國銀行股份有限公司個人一手住房貸款合同》。合同約定，中國銀行股份有限公司安某支行向于某某發(fā)放個人住房貸款290，000.00元，貸款期限18年，自2014年7月7日至2032年7月7日止。貸款用途：于某某購買金點國際小區(qū)XXX室的住房。貸款利率為浮動利率方式，浮動周期為12個月，第一個浮動周期內(nèi)，貸款月利率為6.00417‰。每滿一個浮動周期后，以重新定價日適用的中國人民銀行公布的相應檔次的貸款基準利率上浮10%作為下一個浮動周期的適用利率。還款方式為等額本息還款法，按月結(jié)息和付息，每月的21日為結(jié)息日和付息日，借款人每期還本息金額為2，400.67元。還款賬戶戶名為于某某，賬號：XXXX。貸款的發(fā)放方式為受托支付，借款人同意并授權(quán)貸款人將全部貸款直接劃至借款人指定購買住房的開發(fā)商大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬戶（開戶行：中國銀行股份有限公司安某支行，賬號：XXXX）。若借款人未按約定期限還款，就逾期部分，從逾期之日起按照逾期貸款罰息利率按日計收利息，直至清償本息為止。逾期貸款罰息利率為本合同約定的貸款利率水平上加收50%。貸款合同通用條款第三條借款人違約事件及處理中約定，未按期歸還貸款本息，構(gòu)成或視為借款人違約，貸款人有權(quán)宣布本合同項下的貸款本息全部或部分提前到期，并要求借款人賠償因其違約而給貸款人造成的損失，包括因?qū)崿F(xiàn)債權(quán)而導致的律師費等相關費用損失等。于某某將貸款購買的金點國際小區(qū)XXX室的住房用作貸款抵押，并于2014年7月11日在安某市房產(chǎn)管理局辦理了在建工程抵押預登記備案登記書。中國銀行股份有限公司安某支行提交發(fā)放貸款流水、放款證明及借據(jù)證實，貸款已發(fā)放完畢，到賬日期為2014年7月14日。于某某對發(fā)放貸款流水、放款證明無異議，對借據(jù)有異議，主張借據(jù)上的簽名是本人簽的，但內(nèi)容不是其書寫。因于某某對借據(jù)上的簽名及貸款買房的事實予以認可，其也未能提供借據(jù)內(nèi)容及借款數(shù)額不屬實的證據(jù)，故本院對該組證據(jù)予以確認。據(jù)此，可以認定貸款合同簽訂后，中國銀行股份有限公司安某支行于2014年7月14日將290，000.00元的貸款轉(zhuǎn)入合同約定的大慶市凱帝房地產(chǎn)開地有限公司的賬戶（開戶行：中國銀行股份有限公司安某支行；賬號XXX）。于某某、石美華自2016年10月21日起一直未按合同約定支付借款本金及利息，截止到2018年1月22日，尚欠借款本金267，469.48元，利息18，457.42元、罰息2，324.50元。于某某貸款購買金點國際小區(qū)XXX室的房屋至今未辦理房屋所有權(quán)證及正式的抵押登記。另查明，2014年5月8日，中國銀行股份有限公司安某支行（甲方）與大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（乙方）簽訂了中國銀行股份有限公司一手房貸款合作協(xié)議，協(xié)議約定：甲、乙雙方就個人房屋貸款事宜開展合作。雙方合作房屋項目名稱金點國際小區(qū)，地址位于安某市南橫街至南環(huán)路五至六道街之間房屋項目是乙方擁有合法處分權(quán)或所有權(quán)的，依法可以向社會公眾銷售或預售的房產(chǎn)，符合甲方貸款條件的購房借款人購買乙方銷售的上述房產(chǎn)，可向甲方申請個人房屋貸款，貸款手續(xù)按甲方規(guī)定辦理。甲方為乙方的上述房產(chǎn)項目提供最高不超過15000萬元的個人房屋貸款額度（住房為6000萬元；商業(yè)用房為9000萬元）；單筆個人住房貸款期限不超過20年，單筆個人商業(yè)用房貸款期限不超過10年。乙方同意為購房借款人提供階段性連帶責任保證，自甲方與購房借款人簽訂的《貸款合同》生效之日起，至甲方取得購房借款人以《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》所辦抵押的《抵押登記證明》或《他項權(quán)利證》止。乙方的保證范圍為借款人與甲方簽訂的《貸款合同》項下的貸款本金、利息（法定利息、約定利息、罰息、復利）、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權(quán)的費用（包括但不限于訴訟費、公證費、執(zhí)行費等）、因借款人違約而給甲方造成的損失和因履行本協(xié)議、《貸款合同》所發(fā)生的一切費用。在保證期限內(nèi)，如借款人不能按約定履行債務或甲方在《借款合同》約定宣布全部貸款提前到期情況下，甲方有權(quán)直接要求乙方承擔保證責任。

本院認為，本案的第一個爭議焦點是于某某、石美華應否給付中國銀行股份有限公司安某支行剩余的全部貸款本金、利息、罰息及大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否應承擔連帶責任保證。中國銀行股份有限公司安某支行與于某某、石美華簽訂的個人一手住房貸款合同、與大慶凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的個人一手房貸款合作協(xié)議，系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，為有效合同，雙方應嚴格按照合同約定履行義務。中國銀行股份有限公司安某支行按借款合同的約定履行了向于某某、石美華支付290，000.00元購房借款的義務，于某某、石美華應當按借款合同的約定履行償還借款本金及利息的義務，于某某、石美華未按合同約定償還借款本金及利息的行為，系違約行為，應承擔違約責任。據(jù)此，中國銀行股份有限公司安某支行依據(jù)借款合同的約定，主張全部貸款提前到期，要求于某某、石美華清償全部貸款本金及利息、罰息的訴訟請求合理，應予支持。中國銀行股份有限公司安某支行與大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的中國銀行股份有限公司個人房屋貸款合作協(xié)議中明確約定了承擔保證責任的方式為連帶責任保證，且未過保證期限，故中國銀行股份有限公司安某支行有權(quán)要求大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按合同約定的保證責任范圍承擔連帶責任保證。本案第二個爭議焦點是中國銀行股份有限公司安某支行對位于安某市金點國際小區(qū)XXX室的房產(chǎn)是否享有抵押權(quán)，對拍賣、變賣抵押物的價款是否享有優(yōu)先受償權(quán)。于某某以其所購安某市金點國際小區(qū)XXX室的房屋為銀行設定抵押權(quán)，銀行對此項請求權(quán)在安某市房產(chǎn)管理局進行了在建工程抵押預登記，而抵押預登記所登記的并非現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是為保障將來實現(xiàn)抵押權(quán)的請求權(quán)。雖然中國銀行股份有限公司安某支行對此項請求權(quán)進行了預登記，但由于于某某對抵押房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證并未完成現(xiàn)實物權(quán)的本登記，而不動產(chǎn)抵押未登記不發(fā)生物權(quán)效力，故中國銀行股份有限公司安某支行對安某市金點國際小區(qū)XXX室的房屋不享有抵押權(quán)，因此也不享有對拍賣、變賣該房屋所得款項的優(yōu)先受償權(quán)。據(jù)此，中國銀行股份有限公司安某支行主張對位于安某市金點國際小區(qū)XXX室的房屋享有抵押權(quán)，有權(quán)拍賣、變賣抵押物并對所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，不予支持。本案第三個爭議焦點是于某某、石美華、大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否應承擔財產(chǎn)保全費、公告費、評估費、拍賣費、執(zhí)行費、律師代理費等實現(xiàn)債權(quán)的的全部費用。因中國銀行股份有限公司安某支行提交的其與黑龍江宏琿律師事務所簽訂的委托代理合同只能證實，委托代理合同中約定了律師代理費按照收回金額6.5%支付，未能證實律師費已實際產(chǎn)生，且其也未能提交律師費已實際支付的有效憑證，故不予支持。關于中國銀行股份有限公司安某支行主張的財產(chǎn)保全費、公告費、評估費、拍賣費、執(zhí)行費的訴訟請求，因中國銀行股份有限公司安某支行未能提交證據(jù)證實以上費用的具體數(shù)額及已經(jīng)實際支付的證據(jù)，故不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百九十六條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國擔保法》第六條、第十八條、第二十一條、第三十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、于某某、石美華于本判決生效之日起10日內(nèi)向中國銀行股份有限公司安某支行支付借款本金267，469.48元、利息18，457.42元、罰息2，324.50元（利息、罰息計算至2018年1月22日止），合計288，251.40元；二、于某某、石美華于本判決生效之日起10日內(nèi)按照借款合同約定的利息、罰息向中國銀行股份有限公司安某支行支付自2018年1月23日起至借款償還完畢之日止的利息；三、大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述一、二項款項承擔連帶保證責任。大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔保證責任后，有權(quán)向于某某、石美華追償；四、駁回中國銀行股份有限公司安某支行的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費2，812.00元，由于某某、石美華、大慶市凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級人民法院。

審判員　劉　巍

書記員：李天天