上訴人（原審被告）：中國(guó)銀行股份有限公司京山支行，住所京山縣新市鎮(zhèn)京源大道279號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼914208218821189072。
負(fù)責(zé)人：趙蓉，該支行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：袁紅波，男，該支行工作人員。
委托訴訟代理人：何大林，湖北京源律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：劉四品，男，生于1976年6月4日，漢族，住湖北省荊門(mén)市東寶區(qū)，
被上訴人（原審原告）：郭華麗，女，生于1977年12月4日，漢族，住湖北省荊門(mén)市東寶區(qū)，系劉四品之妻。

上訴人中國(guó)銀行股份有限公司京山支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)京山中行）因與被上訴人劉四品、郭華麗金融借款合同糾紛一案，不服湖北省京山縣人民法院于2017年6月30日作出的（2017）鄂0821民初924號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2017年8月2日立案后，依法組成合議庭，于2017年9月7日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人京山中行的委托訴訟代理人袁紅波、何大林，被上訴人劉四品并作為郭華麗的委托訴訟代理人到庭參加訴訟。

本院認(rèn)為，二審中，雙方爭(zhēng)議在于，（1）劉四品、郭華麗與荊門(mén)欣鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)欣鑫公司）之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否解除；（2）本案是否遺漏必須參加訴訟的當(dāng)事人。
（一）關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除
劉四品、郭華麗主張，欣鑫公司違約，其依合同約定的解除條款通知解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。據(jù)此，劉四品、郭華麗系以合同約定的解除條件成就，通過(guò)解除權(quán)的行使解除合同。
據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法）第九十六條第一款，當(dāng)事人一方依照合同法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方；合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。據(jù)合同法第九十三條第二款，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件；解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?？梢?jiàn)，解除事由成立，取得解除權(quán)，是解除權(quán)人行使解除權(quán)的前提。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《合同法解釋?zhuān)ǘ罚┑诙臈l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷(xiāo)雖有異議，但在約定的異議期限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。”據(jù)最高人民法院研究室對(duì)《合同法解釋?zhuān)ǘ返诙臈l理解與適用的請(qǐng)示的答復(fù)(法研[2013]79號(hào))，當(dāng)事人根據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定通知對(duì)方要求解除合同的，必須具備合同法第九十三條或者第九十四條規(guī)定的條件，才能發(fā)生解除合同的法律效力。據(jù)此，對(duì)于合同是否解除，需要對(duì)是否滿(mǎn)足合同解除條件進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。
據(jù)前述規(guī)定，解除權(quán)人解除合同，至少需滿(mǎn)足兩項(xiàng)要件：（1）解除合同的一方已依合同法第九十三條第二款或者第九十四條獲得解除權(quán)；（2）解除權(quán)人已依合同法第九十六條第一款規(guī)定的方式行使解除權(quán)；如此才生合同解除之效果。
1、就第一項(xiàng)要件，需要審查劉四品、郭華麗是否獲得商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)，即其主張的解除事由是否成立。但本案缺乏相關(guān)證據(jù)，一審也未作審查。目前尚不具備作出最終判斷的條件。
2、就第二項(xiàng)要件，需要審查劉四品、郭華麗是否發(fā)出解除通知，以及通知于何時(shí)到達(dá)欣鑫公司。
一審中，劉四品、郭華麗提供了解除合同通知書(shū)副本及掛號(hào)信函收據(jù)。掛號(hào)信函收據(jù)系劉四品、郭華麗將郵件交付郵局時(shí)由郵局向其出具，表明郵局收到郵件及郵資。正常狀態(tài)下，郵件交寄后可以送達(dá)，但本案雙方對(duì)郵件是否送達(dá)欣鑫公司發(fā)生爭(zhēng)議。
二審中，京山中行補(bǔ)充兩份證據(jù)：1、京山中行于2015年7月6日向劉四品郵寄的逾期催收函及回執(zhí)，表明劉四品收到還款催收通知后長(zhǎng)達(dá)兩年未告知京山中行商品房買(mǎi)賣(mài)合同已解除，以此反證該商品房合同沒(méi)有解除。
2、欣鑫公司于2017年7月14日出具的證明，表示該公司并未收到商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除通知。
劉四品、郭華麗質(zhì)證稱(chēng)，收到催收通知，但其與欣鑫公司之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同、其與京山中行之間的貸款合同是兩個(gè)法律關(guān)系，因此，該證據(jù)不具關(guān)聯(lián)性，不能證明京山中行的主張。由于公司注冊(cè)的營(yíng)業(yè)住所及法定代表人不同，出具證明的欣鑫公司是否當(dāng)時(shí)的公司不清楚，該證明無(wú)效。
鑒于（1）劉四品、郭華麗陳述，欣鑫公司早已歇業(yè)，無(wú)法聯(lián)系其法定代表人或工作人員；（2）欣鑫公司登記資料欠缺，尚不清楚該公司情況；（3）欣鑫公司未到庭陳述；因此，該公司出具證明的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)。
依現(xiàn)有證據(jù)，欣鑫公司是否違約未在約定期限交付房屋、是否收到解除合同通知，尚不能作出最終判斷。就欣鑫公司是否違約、商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否解除，關(guān)涉該公司利益，也期待該公司提出意見(jiàn)及證據(jù)。因此，本項(xiàng)下?tīng)?zhēng)議的審查，需要欣鑫公司參與訴訟。
（二）本案是否遺漏必須參加訴訟的當(dāng)事人
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”據(jù)此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除是解除擔(dān)保貸款合同的前提。商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否已解除，應(yīng)當(dāng)作為本案的基本事實(shí)予以審理。如前所述，該事實(shí)的審理需要欣鑫公司參與訴訟。
此外，據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條第二款，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?？梢?jiàn)，擔(dān)保貸款合同解除的后果與欣鑫公司有關(guān)，涉及該公司利益，據(jù)此，欣鑫公司亦應(yīng)參加本案訴訟。
綜上，因京山中行二審補(bǔ)充新的證據(jù)，以致本案基本事實(shí)尚需進(jìn)一步審查；欣鑫公司與本案基本事實(shí)的審理及處理結(jié)果均有法律上的利害關(guān)系，應(yīng)參加本案訴訟。原審遺漏當(dāng)事人，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（四）項(xiàng)之規(guī)定，經(jīng)合議庭評(píng)議，裁定如下：

一、撤銷(xiāo)湖北省京山縣人民法院（2017）鄂0821民初924號(hào)民事判決；
二、本案發(fā)回湖北省京山縣人民法院重新審理。
二審案件受理費(fèi)100元，退還中國(guó)銀行股份有限公司京山支行。

審判長(zhǎng)　　王源淵 審判員　　吳　瓊 審判員　　丁俊蓉

書(shū)記員：肖洋