原告：中國鐵路上海局集團有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：侯文玉，董事長。
　　委托訴訟代理人：王廣巍，北京市中倫(上海)律師事務所律師。
　　被告：金盛置業(yè)投資集團有限公司，住所地江蘇省。
　　法定代表人：陳曉明，總經(jīng)理。
　　被告：上海好來福家居市場經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：李健，董事長。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：胡大清，江蘇國泰新華律師事務所律師。
　　原告中國鐵路上海局集團有限公司(以下簡稱鐵路上海局)與被告金盛置業(yè)投資集團有限公司(以下簡稱金盛公司)、上海好來福家居市場經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱好來福公司)租賃合同糾紛一案，本院于2019年11月1日受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告鐵路上海局的委托訴訟代理人王廣巍、兩被告共同委托訴訟代理人胡大清到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告鐵路上海局向本院提出訴訟請求：1.兩被告支付2016年3月15日至2018年10月8日期間的土地資產(chǎn)使用費1232萬元及利息(以1232萬元為基數(shù)，自2018年10月9日計算至實際付清之日止，2019年8月19日之前按中國人民銀行同期貸款利率計付，2019年8月20日之后按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率(LPR)計付)；2.兩被告支付2015年8月15日至2018年10月8日期間的房產(chǎn)資產(chǎn)使用費1512萬元及利息(以1512萬元為基數(shù)，自2018年10月9日計算至實際清償之日止，2019年8月19日之前按中國人民銀行同期貸款利率計付，2019年8月20日之后按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率(LPR)計付)；3.訴訟費由兩被告承擔。事實和理由：2000年7月1日，原告下屬上海鐵路分局(上海西站)(以下簡稱上海西站)與被告一簽訂《協(xié)議書》，約定雙方就上海西站將銅川路貨場內(nèi)68000平方米場地出租給被告一做倉儲物流之用，并就雙方合作開展其他業(yè)務達成協(xié)議。協(xié)議有效期限為2000年8月15日至2015年8月14日，協(xié)議期滿后，被告一在倉儲物流區(qū)內(nèi)投入的全部房產(chǎn)無償歸上海西站所有。《協(xié)議書》簽訂后，被告一在上述場地出資建成框架結(jié)構(gòu)建筑群及相關(guān)配套設(shè)施，開辦家具建材市場。2000年9月8日，被告一注冊成立被告二。2004年3月29日，被告一出具《情況說明》，授權(quán)被告二負責市場營運和招商?！秴f(xié)議書》到期終止前，原告曾多次函告被告一，提醒2015年8月14日協(xié)議到期，要求被告一按協(xié)議約定及時清退所使用的土地和房產(chǎn)。對此，兩被告均表示已收悉。然而，自2015年8月14日《協(xié)議書》到期終止后，兩被告不顧協(xié)議約定，繼續(xù)占用原告所有的土地與房產(chǎn)，并將上述土地與房產(chǎn)對外簽約出租。后原告出于無奈與上海真如城市副中心發(fā)展有限公司于2018年4月10日簽訂委托清退協(xié)議。截止2018年10月8日，租戶全部撤離，清退清理工作基本完成。原告認為，自2015年8月14日《協(xié)議書》到期終止后，兩被告均喪失了合法占有使用土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)的根據(jù)。被告一作為《協(xié)議書》約定的租金支付方，被告二作為場地和市場的實際管理使用人，均有義務將非法占有期間的使用利益及利息返還原告。兩被告就超期占用土地的資產(chǎn)使用費僅支付至2016年3月14日。2015年8月15日房產(chǎn)無償歸原告所有后，兩被告從未支付過房產(chǎn)資產(chǎn)使用費。原告為維護自身合法權(quán)益，訴至法院，請求判如所請。
　　兩被告共同辯稱，不同意原告訴請。2016年3月16日，原告主動發(fā)函要求被告停止支付租金，并非被告不愿意支付租金，而是原告不收，故因此產(chǎn)生的利息被告無權(quán)要求支付。且原告主張2017年10月2日前的租金已經(jīng)超過1年訴訟時效，不應得到支持。原告要求每月80萬元主張租金，沒有事實和法律依據(jù)。2015年8月15日，雙方達成協(xié)議約定資產(chǎn)管理費為40萬元/月，并非分別計費，故原告主張資產(chǎn)和房產(chǎn)共計80萬元/月沒有依據(jù)，且原告從未向被告發(fā)函要求以80萬元標準支付。2018年12月12日，原告向上海市高級人民法院提交的反訴狀中要求被告支付2016年5月15日至2018年10月8日止的資產(chǎn)使用費，并未主張自2015年8月15日至2016年3月14日的房屋使用費，表明其已經(jīng)認可資產(chǎn)使用費已經(jīng)包含了上述期間的房屋使用費，故被告并未拖欠原告2015年8月15日至2016年3月14日期間的資產(chǎn)使用費。另，原告出具的收款通知中載明的標準也是40萬元/月，開具的發(fā)票也是40萬元/月，即原告就2015年8月15日后的租金認可40萬元/月，故被告并未拖欠資產(chǎn)使用費。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交證據(jù)，本院組織當事人進行證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明事實如下：
　　2000年9月8日，好來福公司注冊成立。2004年3月29日，金盛公司出具《情況說明》，授權(quán)好來福公司進行市場營運和招商。
　　2018年8月17日，上海市高級人民法院受理金盛公司訴鐵路上海局及第三人好來福公司租賃合同糾紛一案，后高院于2019年7月29日作出(2018)滬民初71號民事判決。該判決查明事實如下：“2000年7月1日，上海鐵路局(鐵路上海局原名稱)下屬上海鐵路分局(上海西站)(甲方)與江蘇金盛置業(yè)投資集團有限公司(金盛公司原名稱、乙方)簽訂《協(xié)議書》，約定經(jīng)雙方協(xié)商一致，本著互惠互利原則，雙方就甲方將上海西站銅川路貨場內(nèi)68000平方米場地出租給乙方作倉儲物流之用并就雙方合作開展其他業(yè)務達成協(xié)議。甲方承擔的責任與義務：1.將鐵路上海西站銅川路貨場內(nèi)68000平方米的場地出租給乙方作倉儲物流之用。2.負責倉儲物流區(qū)以外的業(yè)務及相關(guān)日常管理工作?！曳匠袚呢熑闻c義務：1.負責倉儲物流區(qū)開發(fā)所需的全額資金。2.負責倉儲物流區(qū)內(nèi)業(yè)務及日常管理(包括招商)，承擔由此產(chǎn)生的各類稅費。3.負責辦理倉儲物流區(qū)內(nèi)相關(guān)業(yè)務的報批手續(xù)及相關(guān)證照?！緟f(xié)議有效期限：暫定十五年。即自二OOO年八月十五日至二O一五年八月十四日止。自乙方業(yè)務開業(yè)之日起十年內(nèi)，如乙方經(jīng)營狀況良好且能認真履行協(xié)議，甲方同意再續(xù)簽五年協(xié)議(原定十五年協(xié)議不變)。甲方的倉儲費原則上不超過500萬元(伍佰萬元)/每年，具體數(shù)額以甲乙雙方續(xù)簽的協(xié)議為準。倉儲費數(shù)額和財產(chǎn)歸屬：1.在本協(xié)議有效期限內(nèi)，乙方向甲方支付倉儲費款項分別為：410萬元(肆佰壹拾萬元)/年(第一年至第五年)、425萬元(肆佰貳拾伍萬元)/年(第六年至第十年)、480萬元(肆佰捌拾萬元)/年(第十一年至第十五年)。2.本協(xié)議期滿后，乙方在倉儲物流區(qū)內(nèi)投入的全部房產(chǎn)無償歸甲方所有。3.在本協(xié)議有效期內(nèi)，倉儲物流區(qū)內(nèi)的經(jīng)營收益歸乙方所有，在倉儲物流區(qū)經(jīng)營產(chǎn)生的相關(guān)稅費由乙方承擔。違約責任：1.在本協(xié)議有效期內(nèi)，如遇不可抗力和政府部門規(guī)劃用地，則雙方必須無條件服從、雙方合作自行終止。屬不可抗力，則雙方的損失各自承擔；屬政府部門規(guī)劃用地而造成的損失，土地的補償歸甲方，建筑物的補償則以政府補貼的費用在按相同比例扣除甲方原有建筑面積3000平方米(以實際丈量為準)的相應補償費后，以剩余補償費與本協(xié)議年限之比乘以協(xié)議未履行部分的年限，即為乙方所得的補償費。其余補償費歸甲方所有。2.在本協(xié)議有效期內(nèi)，一方因相關(guān)事由的出現(xiàn)，確需變更或解除本協(xié)議的，應提前三個月告知對方，并達成書面協(xié)議，方可確認對本協(xié)議的變更或解除。一方因提出變更或解除本協(xié)議給對方造成損失的，除法定免責外，應向?qū)Ψ絻敻队纱嗽斐傻慕?jīng)濟損失。3.在本協(xié)議有效期內(nèi)，如果甲方單方面提出終止協(xié)議，乙方在倉儲物流區(qū)內(nèi)投資建成的不動產(chǎn)由甲乙雙方共同認可的專業(yè)評估事務所評估后折成貨幣資金退給乙方，責任由甲方承擔，具體賠償事宜由甲乙雙方協(xié)商解決?！秴f(xié)議書》并對其他事項進行了約定?！秴f(xié)議書》簽訂后，金盛公司在系爭場地出資建成框架結(jié)構(gòu)建筑群及相關(guān)配套設(shè)施，開辦家居建材市場并按約支付了倉儲費。2000年9月8日，好來福公司注冊成立。2004年3月29日，金盛公司出具《情況說明》，授權(quán)好來福公司進行市場營運和招商。2013年12月10日，鐵路上海局向金盛公司發(fā)出《關(guān)于協(xié)議到期后收回鐵路用地的函》，表示《協(xié)議書》將于2015年8月14日到期。根據(jù)普陀區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)的要求，系爭地塊已經(jīng)納入真如城市副中心土地收儲范圍，鐵路上海局與普陀區(qū)人民政府已達成了上海西站貨場地區(qū)開發(fā)建設(shè)框架協(xié)議。為此，《協(xié)議書》到期后將不再續(xù)約，請金盛公司在2015年8月14日之前按約及時清退所使用的房屋和土地。2014年7月30日，金盛公司向鐵路上海局發(fā)出《關(guān)于懇請妥善處理我司租用貴局鐵路貨場用地的回函》，表示系爭場地被納入真如副中心土地收儲范圍，當?shù)卣恼w區(qū)域規(guī)劃是金盛公司企業(yè)發(fā)展的機遇。整個市場現(xiàn)有近兩千家租戶的投資行為和經(jīng)營投入，與每一家租戶的協(xié)商必將十分復雜和困難。希望協(xié)議到期后能履行協(xié)議中續(xù)簽五年的約定(續(xù)簽條件雙方可另行協(xié)商)以爭取時間緩沖和化解各類矛盾。金盛公司亦將積極主動地與當?shù)卣畢f(xié)商，在符合真如副中心的總體規(guī)劃前提下，與鐵路上海局共同探討聯(lián)合開發(fā)項目的創(chuàng)新模式。2015年7月14日，上海鐵路局南翔站致函金盛公司，表示《協(xié)議書》將于2015年8月14日到期，按照協(xié)議約定，期滿后金盛公司按約投入建設(shè)的全部房產(chǎn)無償歸鐵路上海局所有，請金盛公司按照協(xié)議精神對投入資產(chǎn)進行清理及登記造冊，并對房產(chǎn)內(nèi)的轉(zhuǎn)租方及時清退，避免造成糾紛。協(xié)議到期，鐵路上海局將與金盛公司對接進行移交工作，如因金盛公司不及時移交而造成的損失，由金盛公司承擔。2017年9月28日，上海鐵路局南翔站向金盛公司發(fā)出《南翔站關(guān)于及時清理資產(chǎn)、清退租戶的函》，重申了2015年7月14日的函件內(nèi)容，并表示再次重申禁止金盛公司在協(xié)議到期后再進行招商轉(zhuǎn)租。2017年10月10日，好來福公司回函上海鐵路局南翔站，表示市場內(nèi)尚有1020戶商戶在經(jīng)營，根據(jù)與商戶簽訂的合同及商戶需求等因素，請求將搬遷期限延長至2019年12月31日。2018年10月8日，系爭場地內(nèi)所有租戶清退完畢?！痹撆袥Q認定“系爭《協(xié)議書》已于2015年8月14日到期終止……系爭《協(xié)議書》第五條明確約定，本協(xié)議期滿后金盛公司在系爭場地內(nèi)投入的全部房產(chǎn)無償歸鐵路上海局所有，故金盛公司要求鐵路上海局退還系爭場地內(nèi)房產(chǎn)折合的貨幣資金之訴訟請求，本院亦不予支持?！?br/>　　2015年9月22日，上海鐵路局南翔站向金盛公司出具收款通知，鑒于2015年8月14日雙方合作協(xié)議已到期，金盛公司仍占用該站資產(chǎn)，故就2015年8月15日至9月14日期間收取資產(chǎn)使用費40萬元。后上海鐵路局南翔站多次寄送內(nèi)容相同的通知。2015年8月15日至2016年3月14日期間，金盛公司每月支付上海鐵路局南翔站資產(chǎn)使用費40萬元，南翔站出具相應發(fā)票。2016年3月16日，上海鐵路局南翔站函告金盛公司，要求其按照合作協(xié)議精神，抓緊清理清退，該站從2016年3月起，暫不收取資產(chǎn)使用費。
　　上述事實，有(2018)滬民初71號民事判決書、收款通知、發(fā)票及當事人當庭陳述等證據(jù)予以證明，本院予以認定。
　　庭審中，針對被告提出的訴訟時效及停止收取資產(chǎn)管理費問題，原告述稱根據(jù)雙方協(xié)議約定及高院判決認定的事實，2015年8月15日起，雙方簽署的土地租賃協(xié)議履行完畢，即相關(guān)土地要歸還原告，被告在土地租賃期間建設(shè)的所有房屋應同時交給原告。原告認可被告2015年8月15日至2016年3月14日期間交付的資產(chǎn)使用費，但該款僅指向土地，不包括任何房屋。原告當時的主要目的是清場，并非收取費用，為了避免被告利用原告通過收取使用費的方式確認合同繼續(xù)履行，故自2016年3月起停止收取資產(chǎn)使用費。關(guān)于訴訟時效，因雙方未就超期占用土地的資產(chǎn)使用費約定履行期限，故債權(quán)人可以隨時要求履行，訴訟時效自債務人在債權(quán)人第一次要求履行時明確表示不履行義務之日起計算。結(jié)合本案，原告第一次向被告主張超期占用土地和房產(chǎn)的時間是在高院提出反訴請求，被告明確不履行之日是2019年5月7日高院庭審時要求駁回原告反訴請求，故原告主張未超過訴訟時效。雙方均認可若法院認定存在資產(chǎn)使用費，標準由法院依法酌定。
　　本院認為，(2018)滬民初71號判決已經(jīng)認定《協(xié)議書》于2015年8月14日到期終止，并且根據(jù)《協(xié)議書》第五條的約定，協(xié)議期滿后金盛公司在系爭場地內(nèi)投入的全部房產(chǎn)無償歸鐵路上海局所有，但金盛公司在協(xié)議到期后并未對租賃土地及房產(chǎn)進行清理并歸還鐵路上海局，直至2018年10月8日，系爭場地內(nèi)所有租戶方清退完畢。原告現(xiàn)要求金盛公司及實際使用人好來福公司支付土地使用費及房屋使用費，于法有據(jù)，本院予以支持。被告辯稱原告主張超過訴訟時效，缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。關(guān)于土地使用費及房屋使用費的標準問題，本院認為，原告現(xiàn)參照《協(xié)議書》約定主張土地使用費40萬元/月，標準尚屬合理，本院予以支持。關(guān)于房屋使用費，原告現(xiàn)亦按照40萬元/月的標準主張協(xié)議終止后的相應費用，該標準不高于兩被告在(2018)滬民初71號案件中主張的損失標準，本院亦予支持。兩被告主張雙方就房屋及土地使用費達成一致的抗辯主張，無相應事實依據(jù)，本院不予采信。關(guān)于原告主張的利息損失問題，雙方在《協(xié)議書》中并未進行約定，并且原告于2016年3月函告金盛公司，主動表示暫不收取資產(chǎn)使用費，原告現(xiàn)主張相關(guān)費用的利息損失無相應依據(jù)，本院難以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告金盛置業(yè)投資集團有限公司、被告上海好來福家居市場經(jīng)營管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告中國鐵路上海局集團有限公司2016年3月15日至2018年10月8日期間的土地資產(chǎn)使用費，按每月人民幣400，000元計算；
　　二、被告金盛置業(yè)投資集團有限公司、被告上海好來福家居市場經(jīng)營管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告中國鐵路上海局集團有限公司2015年8月15日至2018年10月8日期間的房屋使用費，按每月人民幣400，000元計算；
　　三、對原告中國鐵路上海局集團有限公司其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費人民幣184984元，由被告金盛置業(yè)投資集團有限公司、被告上海好來福家居市場經(jīng)營管理有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：葛秀寶

書記員：朱??駿