中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行
張進宇（湖北橫空律師事務所）
劉斌
應城市雅園飲食文化有限公司
李新軍
程小英
李娜
李宗毅（湖北錫愛律師事務所）

原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行。
組織機構代碼:67039916-1。
住所地:孝感市乾坤大道18號。
代表人余永清，男，該行行長。
委托代理人張進宇，湖北橫空律師事務所律師。
代理權限為一般代理。
委托代理人劉斌，男，該行職員。
代理權限為一般代理。
被告應城市雅園飲食文化有限公司。
組織機構代碼:68848024-0。
住所地:應城市城北辦事處白楊村。
法定代表人李新軍，男，該公司經(jīng)理。
被告李新軍，男，1954年4月5日出生，漢族，應城市人，應城市雅園飲食文化有限公司經(jīng)理，住應城市。
被告程小英，女，系被告李新軍之妻，1954年10月30日出生，漢族，應城市人，住應城市。
被告李娜，女，系被告李新軍之女，1981年2月17日出生，漢族，應城市人，住應城市。
四
被告
委托代理人李宗毅，湖北錫愛律師事務所律師。
代理權限為答辯、參加庭審、簽收法律文書。
原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行與被告應城市雅園飲食文化有限公司、李新軍、程小英、李娜金融借款合同糾紛一案，本院于2016年8月25日受理后，依法由審判員李勇、人民陪審員陳琴、李斌組成合議庭，于2016年11月8日公開開庭進行了審理。
原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行的委托代理人張進宇、劉斌，被告應城市雅園飲食文化有限公司，李新軍，程小英及四被告委托代理人李宗毅到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱，2013年5月28日，原告與被告應城市雅園飲食文化有限公司簽訂《小企業(yè)授信額度合同》，約定原告為被告應城市雅園飲食文化有限公司提供金額為500萬元的授信額度，被告應城市雅園飲食文化有限公司可使用該授信額度貸款、貿易融資、對外擔保等。
同時約定依據(jù)該授信合同和單項合同發(fā)生的被告對原告的債務，被告應城市雅園飲食文化有限公司提供最高額抵押擔保，被告李新軍、程小英、李娜提供最高額保證擔保。
同日，原告與被告應城市雅園飲食文化有限公司簽訂《小企業(yè)流動資金借款合同》約定原告為被告應城市雅園飲食文化有限公司提供500萬元的借款，合同項下單筆貸款期限以《小企業(yè)貸款（手工）借據(jù)》的約定為準，實際提款日及還款日均以《小企業(yè)貸款（手工）借據(jù)》載明的日期為準。
同時約定該貸款的支用方式為循環(huán)使用，被告應城市雅園飲食文化有限公司可在授信額度有效期內反復使用貸款。
并約定不按期償還本息加收罰息，罰息利率計收復利，罰息利率按貸款利率基礎上加收50%，被告還需向原告支付1%的違約金。
同日，原告與被告應城市雅園飲食文化有限公司簽訂《小企業(yè)最高額抵押合同》，約定被告應城市雅園飲食文化有限公司提供房屋所有權證分別為應城房權證城中字第××、00××13、00047014、00××15號四套房屋，及土地使用權證號為應城國用（2011）第123303126號國有土地使用權為上述借款抵押擔保。
該抵押合同同時約定抵押物擔保債權的范圍包括主債權的本金及發(fā)生的利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權的費用。
上述抵押合同載明的抵押房屋及土地使用權均已辦理抵押登記。
同日，被告李新軍、程小英、李娜與原告簽訂保證合同，合同約定該三自然人對被告應城市雅園飲食文化有限公司的上述借款合同項下的全部債務承擔連帶擔保責任，保證范圍為包括主債權的本金及發(fā)生的利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權的費用。
保證期間自本合同生效之日至合同項下債務履行期限屆滿之日后兩年止，如果合同項下的債務分期履行，則對每期債務而言，保證期間均至最后一期債務履行期限屆滿之日后兩年止。
保證合同還約定，如果債務人未按主合同的約定履行償付借款本息和相應費用的義務，原告在保證期間可直接要求保證人承擔保證責任。
上述合同簽訂當日，我公司將本金450萬元匯入被告應城市雅園飲食文化有限公司賬戶，借據(jù)上約定年利率為7.39%，借款期限至2016年5月26日，還款方式為按月還息，到期一次還本。
此后，被告應城市雅園飲食文化有限公司結息至2016年5月20日，逾期后，被告應城市雅園飲食文化有限公司未支付借款本息。
其行為已經(jīng)違反合同關于提前解除合同規(guī)定，為保護我的合法權益，特向人民法院提起訴訟，要求被告應城市雅園飲食文化有限公司償還借款本金450萬元及利息，并承擔相應罰息、復利及為實現(xiàn)債權產(chǎn)生的費用，違約金45000元，對被告應城市雅園飲食文化有限公司用作抵押的房地產(chǎn)在拍賣、變賣后的價款享有優(yōu)先受償權，被告李新軍、程小英、李娜對被告應城市雅園飲食文化有限公司的全部債務承擔連帶清償責任。
原告為支持其訴訟請求，向本院舉證如下:
證據(jù)一:原告營業(yè)執(zhí)照。
證明原告基本情況及訴訟主體適格。
證據(jù)二:《小企業(yè)授信額度合同》。
證明2013年5月28日，原告作為授信人、被告雅園受信人簽訂《小企業(yè)授信額度合同》。
約定原告為被告應城市雅園飲食文化有限公司提供金額500萬元的授信額度，被告應城市雅園飲食文化有限公司可使用該授信額度貸款、貿易融資、對外擔保等。
同時約定依據(jù)該授信合同和單項合同發(fā)生的被告對原告的債務，被告應城市雅園飲食文化有限公司提供最高額抵押擔保，被告李新軍、程小英、李娜提供最高額保證擔保。
證據(jù)三:《小企業(yè)流動資金借款合同》。
證明簽訂授信額度合同當日，原告作為貸款人、被告應城市雅園飲食文化有限公司作為借款人簽訂《小企業(yè)流動資金借款合同》一份，約定原告為被告應城市雅園飲食文化有限公司提供500萬元的借款（最高額），合同項下單筆貸款期限不超過12個月，單筆貸款具體期限以《小企業(yè)貸款（手工）借據(jù)》的約定為準，實際提款日及還款日均以《小企業(yè)貸款（手工）借據(jù)》載明的日期為準。
同時約定該貸款的支用方式為循環(huán)使用，借款人可在授信額度有效期內反復使用貸款。
證據(jù)四:《小企業(yè)最高額抵押合同》、房屋及土地他項權證。
證明:《授信額度合同》及《流動資金合同借款合同》簽訂同日，原告與被告應城市雅園飲食文化有限公司簽訂《小企業(yè)最高額抵押合同》，約定被告應城市雅園飲食文化有限公司提供房屋所有權證號分別為:應城房權證城中字第××、00××13、00047014、00××15號的四套房屋，及土地使用權證號為:應城國用（2011）第123303126號的國有土地使用權為上述《小企業(yè)流動資金借款合同》項下借款作抵押擔保。
該抵押合同同時約定抵押物擔保債權的范圍包括主債權的本金及發(fā)生的利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權的費用。
證據(jù)五:《小企業(yè)最高額保證合同》。
證明原告與被告李新軍、程小英、李娜簽訂《小企業(yè)最高額保證合同》，約定被告李新軍、程小英、李娜為被告應城市雅園飲食文化有限公司向原告的上述借款提供連帶責任保證擔保，保證擔保的范圍包括主債權本金、利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權的費用等。
證據(jù)六:《小企業(yè)法人授信業(yè)務額度借款支用單》、借據(jù)。
證明:2015年5月27日被告雅園根據(jù)上述合同約定向原告申請借款450萬元，并由雙方填寫《小企業(yè)法人授信業(yè)務額度借款支用單》，約定借款期限為12個月，貸款利率7.395%，同日原告向被告雅園發(fā)放了該450萬元借款，被告雅園出具了借款借據(jù)。
2013年6月3日、500萬元已經(jīng)還清。
2015年5月27日貸款450萬元沒有償還。
四被告辯稱，一、借款合同罰息、復利、違約金計算過高，明顯違反了合同法規(guī)定。
二、借款逾期因被告經(jīng)營困難，原告貸款利息過高，現(xiàn)在資產(chǎn)變現(xiàn)困難。
三、程小英、李娜系保證人，僅對物保以外的債權承擔連帶責任。
四被告為支持其辯稱，向本院提交證據(jù)如下:
證據(jù)一房屋估價報告書。
證明被告以土地抵押估價850萬足以償還債務，保證人程小英、李娜僅在擔保物不能實現(xiàn)債權情況下承擔擔保責任。
證據(jù)二土地使用權估價報告。
證明內容同證據(jù)一。
四被告質證意見，對原告證據(jù)一無異議；對原告證據(jù)二真實性無異議；對原告三證據(jù)真實性無異議，對合同中第五條第二款合法性有異議，罰息、利息約定超過了實際損失的30%，第十九條第8項，支付未約定與法律規(guī)定矛盾不應支持，系原告擬定的格式合同；對原告證據(jù)四真實性無異議；對原告證據(jù)五真實性無異議，合同中第九條合法性有異議與擔保法矛盾；對原告證據(jù)六真實性無異議。
原告質證意見，對四被告舉證一、二真實性無異議。
估價報告與本案合同沒有關聯(lián)性。
抵押物評估、拍賣應該在人民法院組織下進行。
不能證實三保證人擔保債務的范圍是在擔保物以外的債務。
根據(jù)物權法等規(guī)定，僅在債務人提供物保在償還順序沒有約定的情況下，才在物保實現(xiàn)后才承擔連帶責任。
本案保證人在合同中約定明確，債權人有權優(yōu)先要求保證人承擔保證責任。
原告有權選擇，并非沒有約定。
本院認為，原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行與被告應城市雅園飲食文化有限公司簽訂的《小企業(yè)授信額度合同》、《小企業(yè)流動資金借款合同》、《小企業(yè)最高額抵押合同》，原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行與被告李新軍、程小英、李娜簽訂的《小企業(yè)最高額保證合同》均系當事人的真實意思表示，亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，上述合同及擔保書合法有效，各方均應依約履行。
原告按借款合同約定向被告應城市雅園飲食文化有限公司發(fā)放了貸款，但被告應城市雅園飲食文化有限公司未按約定履行還款義務，違反了合同約定，對原告要求被告應城市雅園飲食文化有限公司償還借款本金450萬元及利息、罰息、復利、違約金的訴求，符合法律規(guī)定，應予支持。
被告應城市雅園飲食文化有限公司已就其所有房地產(chǎn)辦理了抵押登記，為本案借款設定抵押，原告作為抵押權人對該房地產(chǎn)拍賣、變賣后的價款依法享有優(yōu)先受償權。
被告李新軍、程小英、李娜作為保證人為被告應城市雅園飲食文化有限公司貸款提供連帶責任保證，對原告要求被告李新軍、程小英、李娜承擔連帶保證責任，符合雙方約定及法律規(guī)定，本院予以支持。
被告李新軍、程小英、李娜承擔保證責任后，有權向主債務人即被告應城市雅園飲食文化有限公司追償。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百九十六條 ?、第二百零五條 ?、第二百零六條 ?、第二百零七條 ?，《中華人民共和國擔保法》第二十一條 ?、第三十一條 ?、第三十三條 ?、第五十三條 ?，《中華人民共和國物權法》第一百七十六條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告應城市雅園飲食文化有限公司應償還原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行借款本金450萬元、罰息復利（從2015年5月21日至借款實際履行之日止，按合同約定的方式及標準計算）；違約金45000元。
二、原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行對被告應城市雅園飲食文化有限公司名下的位于應城市漢宜公路以北，城北街道辦事處白楊村地段，土地使用權證號為應城國用（2011）第123303126，房產(chǎn)證號為應城房權證城中字第××號、00××13、00047014號、00××15號的房地產(chǎn)拍賣、變賣后的價款享有優(yōu)先受償權；
三、被告李新軍、程小英、李娜對被告應城市雅園飲食文化有限公司的上述付款義務承擔連帶保證責任，其承擔保證責任后，有權向被告應城市雅園飲食文化有限公司追償。
上述款項于本判決生效后三十日內履行完畢。
如四被告未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費67500元，由四被告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

本院認為，原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行與被告應城市雅園飲食文化有限公司簽訂的《小企業(yè)授信額度合同》、《小企業(yè)流動資金借款合同》、《小企業(yè)最高額抵押合同》，原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行與被告李新軍、程小英、李娜簽訂的《小企業(yè)最高額保證合同》均系當事人的真實意思表示，亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，上述合同及擔保書合法有效，各方均應依約履行。
原告按借款合同約定向被告應城市雅園飲食文化有限公司發(fā)放了貸款，但被告應城市雅園飲食文化有限公司未按約定履行還款義務，違反了合同約定，對原告要求被告應城市雅園飲食文化有限公司償還借款本金450萬元及利息、罰息、復利、違約金的訴求，符合法律規(guī)定，應予支持。
被告應城市雅園飲食文化有限公司已就其所有房地產(chǎn)辦理了抵押登記，為本案借款設定抵押，原告作為抵押權人對該房地產(chǎn)拍賣、變賣后的價款依法享有優(yōu)先受償權。
被告李新軍、程小英、李娜作為保證人為被告應城市雅園飲食文化有限公司貸款提供連帶責任保證，對原告要求被告李新軍、程小英、李娜承擔連帶保證責任，符合雙方約定及法律規(guī)定，本院予以支持。
被告李新軍、程小英、李娜承擔保證責任后，有權向主債務人即被告應城市雅園飲食文化有限公司追償。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百九十六條 ?、第二百零五條 ?、第二百零六條 ?、第二百零七條 ?，《中華人民共和國擔保法》第二十一條 ?、第三十一條 ?、第三十三條 ?、第五十三條 ?，《中華人民共和國物權法》第一百七十六條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告應城市雅園飲食文化有限公司應償還原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行借款本金450萬元、罰息復利（從2015年5月21日至借款實際履行之日止，按合同約定的方式及標準計算）；違約金45000元。
二、原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司孝感市分行對被告應城市雅園飲食文化有限公司名下的位于應城市漢宜公路以北，城北街道辦事處白楊村地段，土地使用權證號為應城國用（2011）第123303126，房產(chǎn)證號為應城房權證城中字第××號、00××13、00047014號、00××15號的房地產(chǎn)拍賣、變賣后的價款享有優(yōu)先受償權；
三、被告李新軍、程小英、李娜對被告應城市雅園飲食文化有限公司的上述付款義務承擔連帶保證責任，其承擔保證責任后，有權向被告應城市雅園飲食文化有限公司追償。
上述款項于本判決生效后三十日內履行完畢。
如四被告未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費67500元，由四被告負擔。

審判長：李勇

書記員：景攀