上訴人（原審原告）中國電建集團(tuán)中南勘測設(shè)計(jì)研究院宜昌設(shè)計(jì)院（原中國水電顧問集團(tuán)中南勘測設(shè)計(jì)研究院宜昌設(shè)計(jì)院）。住所地：湖北省宜昌市常劉路8號。
代表人胡偉，該院院長。
委托代理人趙祥，湖北新世紀(jì)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）黃某。
委托代理人史俊杰，湖北三立律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人中國電建集團(tuán)中南勘測設(shè)計(jì)研究院宜昌設(shè)計(jì)院（以下簡稱宜昌設(shè)計(jì)院）為與被上訴人黃某所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服宜昌市葛洲壩人民法院（2014）鄂葛洲壩民初字第00365號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年12月23日受理后，依法組成由審判員尹為民擔(dān)任審判長，審判員唐兆勇、陳繼雄參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2002年3月，黃某購買其工作單位宜昌設(shè)計(jì)院出售的房改房一套，該房屋位于宜昌市西陵區(qū)常劉路8-9-912號。黃某購房時(shí)，宜昌設(shè)計(jì)院是中南勘測設(shè)計(jì)研究院的下屬機(jī)構(gòu)，執(zhí)行《中南勘測設(shè)計(jì)研究院向職工出售公有住房實(shí)施細(xì)則》，黃某按該實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，享受了價(jià)格優(yōu)惠。2002年6月27日，宜昌設(shè)計(jì)院領(lǐng)取了該房屋的房屋所有權(quán)證。2002年6月19日，黃某向宜昌設(shè)計(jì)院申請工作調(diào)動(dòng)，并出具保證書：在住房及其他手續(xù)辦理時(shí)嚴(yán)格按中南院有關(guān)文件精神辦理?！吨心峡睖y設(shè)計(jì)研究院向職工出售共有住房實(shí)施細(xì)則》第二十七條規(guī)定，職工家庭遷出長沙市區(qū)，或出國定居，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)所購住房付清房價(jià)款使用不到5年的，按以下規(guī)定退交我院：按成本價(jià)購房的，按退還時(shí)的成本價(jià)退交；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房的，按退房時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)退交。我院向職工退回房價(jià)款時(shí)，扣除原給予的工資折扣、現(xiàn)住房折扣和付款折扣。2002年8月27日，宜昌設(shè)計(jì)院綜合管理部向院長報(bào)告：黃某已將住房鑰匙交院辦，我院清理應(yīng)退黃某房款32522.79元，請?jiān)洪L批準(zhǔn)。同日院長批復(fù)：情況屬實(shí)，按計(jì)算先期墊付，并請抓緊收退，房改辦退款。次日，宜昌設(shè)計(jì)院將32522.79元房款退給黃某。此時(shí)，黃某不知道房屋所有權(quán)證已經(jīng)辦理在其名下，并已由宜昌設(shè)計(jì)院領(lǐng)取的情況。黃某調(diào)出三個(gè)月后又調(diào)回宜昌設(shè)計(jì)院工作，至2004年期間，黃某按無房戶在宜昌設(shè)計(jì)院領(lǐng)取了住房貨幣補(bǔ)貼。2013年，黃某向宜昌市房地產(chǎn)管理局辦理掛失手續(xù)，并重新辦理了房屋所有權(quán)證。2014年4月27日，黃某張貼公開信，要求宜昌設(shè)計(jì)院停止安排人員入住，并將已入住的人員搬離。次日，宜昌設(shè)計(jì)院通知黃某，五日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)名稱變更。
宜昌設(shè)計(jì)院一審訴訟請求：判令宜昌市常劉路8-9-912（宜市房權(quán)證西陵字第××號）房屋所有權(quán)歸宜昌設(shè)計(jì)院所有，并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
原審認(rèn)為：黃某調(diào)出前是宜昌設(shè)計(jì)院的職工，雙方存在單位與職工的管理與被管理的關(guān)系。宜昌設(shè)計(jì)院對黃某于2002年3月取得涉案房屋所有權(quán)沒有異議。對于雙方是否達(dá)成退房、買賣房屋合議導(dǎo)致涉案房屋所有權(quán)發(fā)生變化雙方存在爭議。宜昌設(shè)計(jì)院認(rèn)為，是“雙方協(xié)商同意”后，黃某將鑰匙及房屋退還宜昌設(shè)計(jì)院，宜昌設(shè)計(jì)院將全部購房款退還黃某，并以黃某實(shí)際上領(lǐng)取了住房貨幣補(bǔ)貼說明雙方已經(jīng)達(dá)成退房、買賣房屋合意。黃某認(rèn)為是基于宜昌設(shè)計(jì)院的要求交還的，宜昌設(shè)計(jì)院以交還房屋為批準(zhǔn)、辦理工作調(diào)動(dòng)手續(xù)的前提條件，且隱瞞了房產(chǎn)證已經(jīng)辦到黃某名下的事實(shí)。原審認(rèn)為，宜昌設(shè)計(jì)院沒有證據(jù)證明雙方達(dá)成了退房、買賣房屋合意，宜昌設(shè)計(jì)院要求黃某退房是基于雙方存在管理與被管理的關(guān)系而行使的管理者的權(quán)利，該管理行為不能必然導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變換。其理由如下：
首先，宜昌設(shè)計(jì)院以《中南勘測設(shè)計(jì)研究院向職工出售公有住房實(shí)施細(xì)則》第二十七條作為黃某交還房屋的依據(jù)，據(jù)此認(rèn)為雙方達(dá)成了退房或者買賣房屋的合意沒有法律和事實(shí)根據(jù)。實(shí)施細(xì)則第二十七條明確說明職工住用不到5年的，應(yīng)當(dāng)按照該規(guī)定“退交”，宜昌設(shè)計(jì)院綜合管理部在報(bào)告上“我院經(jīng)過清理應(yīng)退黃某同志房款…”的陳述，均說明宜昌設(shè)計(jì)院是依據(jù)該其內(nèi)部規(guī)定要求黃某退交房屋，雙方的行為是基于其內(nèi)部管理規(guī)定。
其次，黃某交還房屋以及領(lǐng)取房屋貨幣化補(bǔ)貼的行為是基于宜昌設(shè)計(jì)院的管理行為作出的。按照黃某的辯稱，交還房屋是辦理調(diào)動(dòng)的前提，否則不予辦理調(diào)動(dòng)手續(xù)?；诨境ＷR和各單位對人事管理基本習(xí)慣做法，從黃某申請調(diào)動(dòng)到交還鑰匙和房屋之間的前后關(guān)系可以看出，黃某退交房屋的行為并不是平等協(xié)商的結(jié)果。宜昌設(shè)計(jì)院沒有將房屋所有權(quán)證交給黃某，黃某在重新調(diào)回到宜昌設(shè)計(jì)院后，宜昌設(shè)計(jì)院認(rèn)為黃某是無房戶，將分給黃某的房屋安排給他人居住，黃某也不知道自己已經(jīng)實(shí)際取得房屋所有權(quán)證，由此黃某作為無房戶領(lǐng)取住房貨幣化補(bǔ)貼的行為是單位的內(nèi)部管理行為，不能就此說明黃某完全知曉并同意將房屋交還宜昌設(shè)計(jì)院，更不能說明雙方已經(jīng)達(dá)成了交還的合意。
最后，在交還行為沒有完成，即產(chǎn)權(quán)沒有過戶到宜昌設(shè)計(jì)院之前，黃某重新辦證并向宜昌設(shè)計(jì)院主張物權(quán)的行為本身也表明了雙方的交還行為未能完成。黃某以實(shí)施細(xì)則屬于內(nèi)部文件違法為由拒絕協(xié)助辦理過戶手續(xù)的行為是主張涉案房屋物權(quán)的行為。交還行為本身是內(nèi)部管理行為，該行為如果完成，即房屋過戶到宜昌設(shè)計(jì)院名下，黃某就不能再主張涉案房屋的物權(quán)。在物權(quán)仍屬于黃某的情況下，黃某拒絕按照實(shí)施細(xì)則交還房屋的行為本身，是不平等主體間的行政管理關(guān)系，而不是平等主體之間的民事關(guān)系。綜上，宜昌設(shè)計(jì)院依據(jù)實(shí)施細(xì)則規(guī)定主張物權(quán)變更沒有法律和事實(shí)依據(jù)，對宜昌設(shè)計(jì)院的訴訟請求不予支持，對黃某的抗辯理由予以采信。原審依照《中華人民共和國物權(quán)法》第六條、第九條、第十七條、第三十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第七條、第六十四條第一款之規(guī)定，判決：駁回中國電建集團(tuán)中南勘測設(shè)計(jì)研究院宜昌設(shè)計(jì)院的訴訟請求。案件受理費(fèi)5020元，由中國電建集團(tuán)中南勘測設(shè)計(jì)研究院宜昌設(shè)計(jì)院承擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。本院另查明，二審訴訟中，上訴人中國水電顧問集團(tuán)中南勘測設(shè)計(jì)研究院宜昌設(shè)計(jì)院更名為中國電建集團(tuán)中南勘測設(shè)計(jì)研究院宜昌設(shè)計(jì)院。

本院認(rèn)為：一、《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！睆囊陨弦?guī)定可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記雖具有設(shè)權(quán)的效力，但不動(dòng)產(chǎn)登記不是確定不動(dòng)產(chǎn)歸屬的終極依據(jù)。除法律另有規(guī)定，對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的終局性判斷，只能依賴于對基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的審查判斷結(jié)果。二、《中華人民共和國物權(quán)法》第二條第一款規(guī)定：“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法?！秉S某系宜昌設(shè)計(jì)院的員工，于2002年以成本價(jià)購得單位房改房，其基于職工的身份向宜昌設(shè)計(jì)院購房的行為不是平等主體之間的法律關(guān)系。但黃某購房后即依法取得對該房的占有、使用、收益和依照法律規(guī)定處分的權(quán)利。黃某因工作調(diào)動(dòng)，客觀上不在該房居住，將該房鑰匙交給宜昌設(shè)計(jì)院，收回房款，上述行為應(yīng)視為黃某對該房的處分行為，屬于平等主體間的民事關(guān)系。三、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！秉S某與宜昌設(shè)計(jì)院雖未就該房簽訂書面買賣合同，但雙方均已按照合意履行了合同主要義務(wù)，應(yīng)視為黃某與宜昌設(shè)計(jì)院間的買賣合同關(guān)系成立并生效。黃某雖為該房登記的所有權(quán)人，但實(shí)際所有權(quán)人應(yīng)為宜昌設(shè)計(jì)院，黃某負(fù)有協(xié)助辦理變更登記的義務(wù)。四、黃某稱其在2002年調(diào)動(dòng)工作時(shí)，宜昌設(shè)計(jì)院依照《中南勘測設(shè)計(jì)研究院向職工出售公有住房實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定強(qiáng)迫其退房，但經(jīng)查，該規(guī)定的適用條件為：“職工家庭遷出長沙市區(qū)，或出國定居，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)所購住房付清房價(jià)款住用不到5年的…”。黃某當(dāng)時(shí)工作于宜昌設(shè)計(jì)院，工作、居住均在宜昌，明顯不屬于該條的適用范圍。黃某提供的保證書為打印件，上面既無黃某的簽名，也無宜昌設(shè)計(jì)院相關(guān)人員的簽名，對其真實(shí)性不能認(rèn)定。黃某不能提供證據(jù)證明宜昌設(shè)計(jì)院對其有脅迫行為，故本院對黃某的答辯理由不予采納。且依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十四條、第五十五條的規(guī)定，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)受脅迫，并不導(dǎo)致合同無效，僅能主張撤銷合同，本案中黃某明顯已過撤銷權(quán)除斥期，依法不予保護(hù)。五、黃某在2002年調(diào)動(dòng)三個(gè)月后即回到宜昌設(shè)計(jì)院工作，其稱在2005年即已明知案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證辦在其名下，宜昌設(shè)計(jì)院安排了其他職工居住，但一直未向宜昌設(shè)計(jì)院主張權(quán)利，而是按無房戶標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取了住房貨幣化補(bǔ)貼。現(xiàn)黃某主張案涉房屋歸其所有，有違誠實(shí)信用原則，本院不予支持。六、國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十一條并非行政法規(guī)關(guān)于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，黃某依該條主張合同無效無法律依據(jù)。
綜上，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第二條第一款、第十五條、第十七條，《中華人民共和國合同法》第十條第一款、第三十七條、第四十四條第一款、第五十二條、第五十四條、第五十五條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷葛洲壩人民法院（2014）鄂葛洲壩民初字第00365號民事判決。
二、宜昌市常劉路8-9-912（宜市房權(quán)證西陵字第××號）房屋所有權(quán)歸中國電建集團(tuán)中南勘測設(shè)計(jì)研究院宜昌設(shè)計(jì)院所有，黃某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
一審案件受理費(fèi)5020元，二審案件受理費(fèi)5020元，由被上訴人黃某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　尹為民 審　判　員　　陳繼雄 代理審判員　　王明兵

書記員：汪晨